何克珍

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加速，在自住剛需和作為資產(chǎn)投資的雙重刺激之下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得巨大的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視房產(chǎn)物業(yè)管理工作。本文從房地產(chǎn)價格的影響因素入手，分析物業(yè)管理現(xiàn)狀，探討物業(yè)管理在房地產(chǎn)價格中的影響，為房地產(chǎn)市場銷售提供一些思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 房地產(chǎn)市場 價格

引言：隨著我國社會老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重、人口出生率下降，大中型城市房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)變化，并不是指市民對于房產(chǎn)的需求降低，而是指市民購買房產(chǎn)自住、投資時會考慮的問題增多，房地產(chǎn)商面臨的競爭激烈程度上升，想要將銷售利益擴大至最大，物業(yè)管理服務(wù)水平是十分重要的因素之一。

一、房地產(chǎn)價格的影響因素

能夠影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，首先是房地產(chǎn)自身因素，例如：地段、地形地勢、建筑物質(zhì)量等，地段影響房地產(chǎn)的交通、商業(yè)等資源，建筑物質(zhì)量直接影響居住市民的家居體驗，這些都會影響到房地產(chǎn)價格;其次是房地產(chǎn)所處周邊環(huán)境因素，例如：周邊自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、公共基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等，其中自然環(huán)境影響市民感官體驗，若出現(xiàn)難聞的氣味就會影響居住在此地居民的舒適程度，周邊經(jīng)濟環(huán)境的整體高低和公共基礎(chǔ)設(shè)施的匹配程度也會影響到房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價格;然后是城市經(jīng)濟因素，例如：城市整體物價水平、居民收入水平等，城市經(jīng)濟水平?jīng)Q定了城市中絕大多數(shù)市民的購買能力，也連帶影響了房產(chǎn)建設(shè)施工、材料、人工費等費用：最后是城市的人口數(shù)量、城市化程度、社會治安、風(fēng)俗習(xí)慣等因素對房地產(chǎn)價格的影響，例如：當(dāng)城市中風(fēng)靡風(fēng)水之說，人們會在購買房產(chǎn)時研究房地產(chǎn)的風(fēng)水，所謂風(fēng)水好的房產(chǎn)價格自然會上漲。除以上這些外，政府層面的政策、制度、對投機者的監(jiān)管都會影響城市房地產(chǎn)的價格，但在這些因素之中，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠干涉和影響卻不多，能夠由開放商干涉用于提高房價的因素主要是建筑物質(zhì)量、物業(yè)管理、地段等寥寥數(shù)中。

二、物業(yè)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對小區(qū)內(nèi)自然和人工環(huán)境、相關(guān)設(shè)施做好養(yǎng)護(hù)，來提高房產(chǎn)所在小區(qū)的衛(wèi)生質(zhì)量和設(shè)施質(zhì)量，為住戶提供舒適、環(huán)保、安全的家居環(huán)境的管理工作。目前，消費者在購買房產(chǎn)時對于物業(yè)管理的重視越來越高，物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響也就越來越大，成為房地產(chǎn)開發(fā)商重要的競爭途徑之一。面對這樣的現(xiàn)象，我國已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的、關(guān)于物業(yè)管理的管理條例，對房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理工作進(jìn)行約束，為消費者提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保障消費者利益。

三、物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響

（一）對房地產(chǎn)一級市場銷售價格的影響

房地產(chǎn)一級市場，也被稱為土地一級市場，是用于進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的市場，即政府部門將國有土地出讓給開發(fā)商的市場，因此房地產(chǎn)一級市場是一個國家壟斷市場。物業(yè)管理對一級市場中房地產(chǎn)價格的影響主要通過開發(fā)商信譽的方式進(jìn)行體現(xiàn)，但總體來講，物業(yè)管理在此階段的影響程度不大。房產(chǎn)屬于價值量和使用壽命都很大的商品，消費者購買過程中必然考慮物業(yè)管理服務(wù)在其中的作用，希望購買更加安全、舒適、便利的房產(chǎn)及服務(wù)，因此當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)商通過物業(yè)管理賺取了消費者的口碑和信任，這個開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較容易提升價格。房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)獲取了更多的經(jīng)濟效益，擁有了較大的市場競爭實力，在房地產(chǎn)一級市場上能夠購買的土地地段更佳、面積更大，配合物業(yè)管理服務(wù)可以有效提升房地產(chǎn)價格。

（二）對二級市場中房地產(chǎn)銷售價格的影響

房地產(chǎn)二級市場的交易主要是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的房產(chǎn)交易，在這個市場中能夠影響房地產(chǎn)價格的因素非常多，這一點筆者在第一段中闡述過。而物業(yè)管理在二級市場上對房價產(chǎn)生的作用主要是通過高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)商的口碑來實現(xiàn)的，首先是物業(yè)管理服務(wù)中的硬件設(shè)施服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中物業(yè)硬件設(shè)施一同進(jìn)行了建設(shè)，例如：出入小區(qū)的道路、停車場等設(shè)施，這些設(shè)施建設(shè)是否便利，設(shè)施質(zhì)量是否合格，都會影響住戶的家居體驗，影響到物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量;其次是物業(yè)管理服務(wù)對房產(chǎn)折舊的影響，通過有效的物業(yè)管理服務(wù)，可以有效延長房產(chǎn)的使用壽命、使用質(zhì)量、使用體驗，從而使房產(chǎn)有效保值、增值，提升房產(chǎn)交易價格;然后是物業(yè)管理服務(wù)為住戶帶來的舒適感，物業(yè)管理服務(wù)提升了住戶居住環(huán)境的清潔程度、安全程度，進(jìn)而提升了住戶的舒適度，為房地產(chǎn)開發(fā)商賺取消費者的口碑和信任，從而使開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)價格上升。

（三）對三級市場中房地產(chǎn)銷售價格的影響

三級市場是指二手房交易市場，是住戶與住戶之間的交易，在這個市場中，物業(yè)管理依然對房價產(chǎn)生了重要的影響，二手房消費者與新房消費者相同，也十分注重物業(yè)管理服務(wù)對家居生活的影響，選購二手房時同樣希望能夠購買到開發(fā)商口碑、服務(wù)更好的房產(chǎn)，從而提升了房產(chǎn)交易價格。

結(jié)束語：隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理逐漸被人們所熟悉、習(xí)慣，物業(yè)管理服務(wù)開始成為房地產(chǎn)開發(fā)增值的重要組成部分，對于消費者而言，物業(yè)管理服務(wù)提升了居住環(huán)境的質(zhì)量，提升了房產(chǎn)保值增值的效果，增加了消費者投資保值增值的效果，也提升了房地產(chǎn)在一級市場、二級市場中交易的價格。因此，物業(yè)管理開始擁有影響房地產(chǎn)價格的能力，成為房地產(chǎn)開發(fā)商提升經(jīng)濟效益的重要手段和工具。