劉守君

不動產登記難點解析

自我國各地開展不動產統(tǒng)一登記以來，凸顯出一些難點問題，需要從理論、實踐等層面進行探討并找到行之有效的解決方案。本期專題對抵押權登記難點，以及登記錯誤賠償模式進行探析。通過這些探討，希望可以有助于解決工作中的一些問題，推進不動產統(tǒng)一登記進程。

摘要：對最高額抵押權中的最高額是指被擔保債權的最高限額，而非對抵押物的最大價值額度進行闡釋，也對一處不動產上已經有最高額抵押權登記后，在其余額度范圍內仍然可以辦理順位抵押權登記，且無須取得前順位抵押權人的同意等進行了論述。

關鍵詞：最高額;登記;抵押權

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）03-0010-12 收稿日期：2019-01-15

1問題的提出

一處不動產上已經有最高額抵押權登記，是否還可以在其余額范圍內辦理順位抵押權登記？

觀點一：已設立最高額抵押權的抵押物已經沒有剩余價值存在，即已經沒有余額存在，所以不能在最高額抵押權之后再辦理順位抵押權登記。

觀點二：最高額抵押是指“抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔?！?。這里的“最高額”是指債權的最高額度，而不是指抵押物價值的最高額度，所以已設立最高額抵押權的抵押物可以在其余額范圍內再辦理順位抵押權登記。

筆者支持觀點二。

2最局額抵押權中的最局額是指被擔保債權的最高限額，而非抵押物的最大價值額度

《物權法》第203條規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優(yōu)先受償。最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍?！稉７ā返?5條第1款規(guī)定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，據此可知，最高額抵押權，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人在其有處分權的抵押物的價值范圍內，對一定期間內連續(xù)發(fā)生的最高債權額提供擔保的不動產物權。簡言之，最高額抵押權中的最高額是指被擔保債權的最高限額，而非抵押物的最大價值額度。其中被擔保債權的最高限額，屬于登記簿記載的最高額抵押權的內容，是指在一定期間內連續(xù)發(fā)生債權的合同中約定的、屬于最高額抵押權擔保的、債權人向債務人提供的債權本金的最高限額。當然，按《物權法》第173條規(guī)定，被擔保債權產生的利息、違約金等也屬于該最高額抵押權擔保的范圍，但在不動產登記實務中，這些不屬于登記簿記載的最高額抵押權的內容。

3最高額抵押權之后也可以辦理因不動產余額抵押產生的順位抵押權登記

《擔保法》第35條第2款規(guī)定，財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》第66條第1款規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。據此可知，不動產以抵押方式為一定額度的債權的履行作擔保后，在該不動產價值的余額范圍內，還可以為其他債權的履行作抵押擔保，且當事人可以憑相關材料向登記機構申請抵押權首次登記。

按《不動產登記暫行條例》第16、17條規(guī)定和《不動產登記暫行條例實施細則》第2條規(guī)定，一般情形下，不動產登記依申請人的申請啟動，申請人申請不動產登記時，應當向登記機構提交相關材料，登記機構須對這些材料作查驗并根據不同情形作出處置。據此可知，登記機構憑申請人申請登記時提交的載明不動產價值的抵押合同，或有資質的評估機構出具的不動產價值評估報告，或抵押當事人間達成的不動產價值約定、不動產價值協議等抵押不動產的價值證明材料，對申請順位抵押權登記的不動產的余額作判定。如果申請人提交的價值證明上的不動產價值額與登記簿上記載的該不動產已經擔保的債權額的余額大于或等于順位抵押權擔保的債權數額的，則屬于《擔保法》第35條第2款規(guī)定的以不動產余額再次抵押的情形，由此申請的抵押權登記，登記機構應當受理，否則不然。最高額抵押權屬于不動產抵押權，也適用此規(guī)則，即最高額抵押權之后也可以辦理因不動產余額抵押產生的順位抵押權登記。當然，后順位的抵押權可以是一般抵押權，也可以是最高額抵押權。

4申請人申請順位抵押權登記時，無須取得前順位的抵押權人的同意

《物權法》第199條第1項規(guī)定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，如果抵押權已登記的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照登記的先后順序清償。據此可知，當一處不動產上有兩個以上的抵押權存在時，抵押權的順位在受償順序上具有重要意義，為此，抵押權的順位成為抵押權人關注的重點，也是登記機構辦理順位抵押權登記時應當注意的要點。順位，是指在一個標的物上設定兩個以上的不動產物權，依其納入不動產登記簿的時間先后享有順位。順位依登記時間確定。質言之，不動產物權以登記簿上記載的首次登記的先后順序決定順位，記載在前的順位優(yōu)先。換言之，不動產物權的順位，以首次登記時記載在登記簿上的登記時間為準，登記時間在前的，順位優(yōu)先。不動產最高額抵押權屬于不動產物權，自然應當遵守此規(guī)則。據此可知，實現抵押權時，前順位的抵押權基于其在先的順序而優(yōu)于后順位的抵押權受償，即后順位抵押權登記對前順位的抵押權無任何損害，故申請人申請順位抵押權登記時，無須取得前順位的抵押權人的同意。

參考文獻：

1.梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由·物權編.法律出版社.2004