劉艷

回顧過去幾年中國商業(yè)寫字樓的發(fā)展態(tài)勢，在總面積、總投資額方面仍然穩(wěn)中有進，但自2015年起，寫字樓的增速全面放緩，傳統(tǒng)的寫字樓模式仿佛已經(jīng)進入內(nèi)有增長動力不足、外遭共享辦公絞殺的局面。與此同時，深化與實體經(jīng)濟的合作逐漸成為解決問題的途徑。但是究竟如何讓硬邦邦的辦公租金成本成為助力實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的手段，卻始終是一個商業(yè)邏輯的悖論。面對內(nèi)在的沖突矛盾，我們不如跳出租金成本化的思維定勢，從租金價值化角度去思考，恐怕更能拓展解決問題的思路。

傳統(tǒng)寫字樓

面臨著前所未有地挑戰(zhàn)

2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進一步提升的情況下，國內(nèi)寫字樓迎來了大量供應(yīng)，其中僅北京就有10個新的甲級寫字樓項目入市，建筑面積共計753344平方米，這使得北京的甲級寫字樓總存量突破了千萬平方米大關(guān)。而進入2018年，北上廣深等幾座主要城市仍有許多項目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時間內(nèi)新增供應(yīng)的步伐有所放緩，這將對許多城市的甲級寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動態(tài)關(guān)系。另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，共享辦公面對眼前的藍海，其總體規(guī)模仍在不斷擴展，城市布局的范圍也在逐漸擴大，而關(guān)于該領(lǐng)域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點等問題則在各方主體的角力中逐漸清晰。而共享辦公持續(xù)強有力的發(fā)展，使得傳統(tǒng)寫字樓面臨著不小的挑戰(zhàn)。顯然，房企在利潤平衡的過程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對商辦市場規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強烈。所謂緩流見沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成各座城市關(guān)注的焦點。而相對于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場，二線城市的空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150萬至350萬平方米之間，與線城市有著較大差距。

自2010年開始，共享經(jīng)濟成為聚焦的熱點，無論是創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個風(fēng)口。

共享經(jīng)濟中往往涉及到三大主體，即商品或服務(wù)的需求方、供給方和共享經(jīng)濟平臺。作為共享經(jīng)濟平臺，無論是酒店短租還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟形態(tài)，通過資源共享的方式降低消費成本，提升消費者的體驗感，最終找到自己的立足之地。初創(chuàng)企業(yè)對聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動了該領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)展。從2015年開始，聯(lián)合辦公行行業(yè)就開始出現(xiàn)爆發(fā)式增長。

預(yù)計到2022年，中國聯(lián)合辦公面積將接近8000萬平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國聯(lián)合辦公的滲透率為2名，而在歐洲該項數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達到7.1%。由此看來，提升滲透率的過程就是國內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的過程。

商業(yè)寫字樓變革

折射實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型曲線

宏觀經(jīng)濟的發(fā)展是驅(qū)動整個房地產(chǎn)界發(fā)展的支柱，尤其對寫字樓市場來說，從宏觀經(jīng)濟整體GDP水平到第三產(chǎn)業(yè)GDP水平，都和寫字樓的租賃、銷售直接呈正向相關(guān)性?；仡櫼幌聞倓傔^去的2018年，中國GDP達到90萬億元，增幅是6.6%，第三產(chǎn)業(yè)增幅達到7.5%，第三產(chǎn)業(yè)占到整個生產(chǎn)總值的56.5%。而自2015年以來，中國寫字樓總開發(fā)投資額也是同比穩(wěn)中有升。

實際上，寫字樓已經(jīng)不僅僅是一種地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)，而是成為一種全新的經(jīng)濟業(yè)態(tài)，一種既能夠拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時又能反映其市場狀況的新產(chǎn)物。一方面，樓宇管理者借助樓宇經(jīng)濟平臺向公眾展示樓宇信息、發(fā)布招商公告，租戶可通過平臺查看樓宇情況、篩選意向樓宇。不但簡化了樓宇招商流程，而且也提高了樓宇招商效率。另一方面，政府進行樓宇、企業(yè)信息的采集，并分析各類型企業(yè)的數(shù)據(jù)，計算其相應(yīng)的經(jīng)濟指標，不但集中了樓宇及其入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)、促進了樓宇的科學(xué)管理，而且也簡化了樓宇統(tǒng)籌工作，方便進一步掌握樓宇經(jīng)濟動態(tài)。而且，眾多的商務(wù)寫字樓集聚在一定區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生了大量的信息服務(wù)、咨詢服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)需求，能夠帶動周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業(yè)聚集發(fā)展，加快形成功能良好、配套齊全的商圈。同時，樓宇中聚集大量企業(yè)和員工，還會產(chǎn)生大量知識培訓(xùn)、文化娛樂、交通住宿等需求，這些都能促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

擁抱實體經(jīng)濟

要實打?qū)嵅判?/p>

中國當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟、消費和人口等宏觀指標分析，當(dāng)前的經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程都表明，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已進入一個新發(fā)展階段，雖然暫時出現(xiàn)了后勁不足的情況，但前景依然廣闊。未來一段時間，企業(yè)對辦公空間的需求會繼續(xù)增長。從消費來看，快速的城市化率、居民可支配收入水平的提升以及中產(chǎn)階層群體的成長，都為商業(yè)寫字樓地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大消費基礎(chǔ);而伴隨著消費升級帶來的百貨等傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)進入的瓶頸期，為商業(yè)寫字樓地產(chǎn)綜合體發(fā)展產(chǎn)業(yè)集合優(yōu)勢，滿足居民辦公、購物、餐飲、生活服務(wù)、文化娛樂等各方面需求上提供了巨大的市場機會。

商業(yè)寫字樓在擁抱實體經(jīng)濟的過程中，除了從它的商業(yè)和地產(chǎn)角度考慮外，電商結(jié)合、產(chǎn)業(yè)孵化也是個不錯的選擇。商業(yè)寫字樓的電子商務(wù)結(jié)合之路，是伴隨著電子商務(wù)的崛起和零售行業(yè)的激烈競爭而發(fā)展起來的。商業(yè)寫字樓電子商務(wù)的發(fā)展在國內(nèi)外都尚處于起步階段，但就目前的形式看，電商結(jié)合主要體現(xiàn)在大型商業(yè)綜合體以及寫字樓商圈的周邊配套設(shè)施里。除了與電商的有機結(jié)合外，產(chǎn)業(yè)孵化也是商業(yè)寫字樓擁抱實體經(jīng)濟，突破目前困境的一大方向。這其中，除了大型產(chǎn)業(yè)園之外，各種孵化器、加速器也是很好的切入點。

綜上所述，作為宏觀實體經(jīng)濟的晴雨表，商業(yè)寫字樓要在困境中突破，走出自己的一片天地，重心還是要放在擁抱實體經(jīng)濟上面，從最基礎(chǔ)的場地商業(yè)服務(wù)到與電商的線上線下互動結(jié)合，再到產(chǎn)業(yè)加速與孵化，形成商業(yè)服務(wù)全產(chǎn)業(yè)結(jié)合的大格局，這樣才能在共享辦公異軍突起中保持自身的創(chuàng)新與發(fā)展。展望未來，商辦地產(chǎn)正逐步從持續(xù)高熱度增長轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇园l(fā)展、深度擁抱實體經(jīng)濟的新發(fā)展階段。