閆向東

摘要：在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展中正處在新的調(diào)整過程中，我國(guó)商業(yè)銀行面臨著嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。本文通過介紹了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，歸納總結(jié)了宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整的措施及建議，為我國(guó)房地產(chǎn)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供了一定的指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控;房地產(chǎn);商業(yè)銀行;信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）015-0338-01

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)力，但近年來房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的出現(xiàn)了一些投機(jī)性炒房現(xiàn)象，給我國(guó)的社會(huì)發(fā)展的和諧新和穩(wěn)定性造成嚴(yán)重的威脅。隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，商業(yè)銀行的信貸危機(jī)也在逐漸的增加，面對(duì)這一現(xiàn)象，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了一系列的宏觀調(diào)控政策，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境具有一定的復(fù)雜性，在我國(guó)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)過程中，存在著一定的困難，需要建立正確的市場(chǎng)機(jī)制來正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

1.商業(yè)銀行無法控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中很容易造成資金上的短缺，使得銀行面臨著嚴(yán)重的貸款不良率的提升，引發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)的上升。在現(xiàn)階段的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來自許多方面的資金壓力，從原材料、人工費(fèi)用上都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建造成本，從而造成房?jī)r(jià)的直線上升，給房產(chǎn)的銷售工作帶來一定的難度，同時(shí)使得房地產(chǎn)企業(yè)無法挽回資金壓力帶來的影響。一些實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控的政策下給貸款的商業(yè)銀行帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款過程中要對(duì)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入的考察，充分的考慮房地產(chǎn)企業(yè)遇到資金流出問題時(shí)的解決措施。

2.房地產(chǎn)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行信貸危機(jī)增加

在宏觀調(diào)控的政策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整下，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)增加了資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，對(duì)于資金的銜接有著較高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和負(fù)債情況對(duì)于開發(fā)商企業(yè)的業(yè)績(jī)有著重要的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，多數(shù)企業(yè)會(huì)在商業(yè)銀行中進(jìn)行貸款，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金窟窿的問題時(shí)，很可能引發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而相關(guān)的商代銀行面臨著巨大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.房產(chǎn)的漲跌對(duì)于商業(yè)銀行的貸款有著巨大的影響

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，勢(shì)必會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩，現(xiàn)階段國(guó)家以穩(wěn)為第一目的，使得房產(chǎn)的價(jià)格保持在一定的區(qū)間內(nèi)，但受金融資金的影響，一旦發(fā)生抵押品小于借款金額時(shí)，勢(shì)必會(huì)給整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能造成低迷，給整個(gè)房地產(chǎn)抵押品的處置造成困難，這就在很大的程度上給商業(yè)銀行帶來了資金風(fēng)險(xiǎn)。

4.個(gè)人的貸款的風(fēng)險(xiǎn)受到宏觀調(diào)控政策下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，大部門個(gè)人購房者采用貸款的方式進(jìn)行購房，這也使得商業(yè)銀行貸款過程中，多數(shù)是個(gè)人貸款。在宏觀調(diào)控的政策下，個(gè)人投資性的需求會(huì)引發(fā)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，個(gè)人的住房投資性需求增加，當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)，就會(huì)增加個(gè)人住房貸款的還款的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行面臨下滑的房?jī)r(jià)時(shí)，就會(huì)面臨斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控過程時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的措施及建議

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，商業(yè)銀行受宏觀調(diào)控政策的影響，時(shí)刻面臨著資金風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，商業(yè)銀行在貸款給房地產(chǎn)企業(yè)的過程中，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況進(jìn)行深入的研究，并處理好宏觀政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展情況，加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金調(diào)控。

1.宏觀調(diào)控下，商業(yè)銀行要減少投入的房地產(chǎn)行業(yè)的信貸量

在宏觀調(diào)控的政策下，商業(yè)銀行在應(yīng)控制房地產(chǎn)信貸總量，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率，同時(shí)加強(qiáng)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)行業(yè)投入資金過程中的房地產(chǎn)企業(yè)的信用審核，在一些國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的城市里加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資政策，減少宏觀調(diào)控地區(qū)的市場(chǎng)貸款投放額度，對(duì)于投資投機(jī)較為氛圍較為濃厚的房地產(chǎn)地區(qū)堅(jiān)決的減少貸款額度。

2.商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)持對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，定期堅(jiān)持房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)狀況

在宏觀調(diào)控的政策指導(dǎo)下，商業(yè)銀行要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資本進(jìn)行嚴(yán)格的審核，在保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金及時(shí)滿足開發(fā)要求的同時(shí)，采用貸款抵押的方式將房地產(chǎn)企業(yè)的部分資金進(jìn)行抵押，同時(shí)與相關(guān)的管理部門及時(shí)的進(jìn)行溝通交流，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展情況及資金回籠情況進(jìn)行跟蹤，在房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放的過程中，按照分批付款的方式進(jìn)行相應(yīng)的付款，做好開發(fā)商的貸款管理工作。

3.商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制

在宏觀調(diào)控政策的調(diào)整下，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)的跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展情況，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)狀況及時(shí)的把握，及時(shí)的了解房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)督管理，堅(jiān)決的杜絕表面應(yīng)付現(xiàn)象的發(fā)生，此外要加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的盤活，積極的化解項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持在宏觀調(diào)控政策下的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測(cè)機(jī)制的設(shè)立，如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在的信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目的資金凍結(jié)，對(duì)相關(guān)的相關(guān)進(jìn)行查封，減少商業(yè)銀行的損失。

4.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人貸款的征信審核，避免潛在違約風(fēng)險(xiǎn)

在宏觀調(diào)控的政策下，商業(yè)銀行同時(shí)應(yīng)該重視個(gè)人住房貸款中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于個(gè)人貸款進(jìn)行相關(guān)貸款人的征信審核，同時(shí)對(duì)還款人的還款能力進(jìn)行相關(guān)的審核，避免虛假材料的填報(bào)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整貸款用戶的相應(yīng)的住房貸款比例，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、結(jié)語

綜上所述，在宏觀調(diào)控的政策下，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)控，結(jié)合實(shí)際的情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款問題進(jìn)行深入分析，保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效落實(shí)。