某市登記機構一位員工詢問幾個與配偶有關的不動產(chǎn)登記問題：一、夫妻雙方在婚后取得的房屋所有權，在2011年已經(jīng)登記為夫妻共同共有。2017年，雙方在民政部門辦理了離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定該房屋歸男方一方所有，但是男方一直未辦理該房屋的轉移登記手續(xù)。今年初，雙方復婚，現(xiàn)在準備將這一房屋出售給他人。在受理這一起登記業(yè)務時，是否需要按離婚協(xié)議將房屋所有權先登記為男方一方所有，再辦理出售的轉移登記？二、有一處房屋為夫妻共同共有，不久前男方因意外事故喪失民事行為能力，但法院未宣布其為無民事行為能力人，也未指定監(jiān)護人，現(xiàn)女方需要處分該房屋，如何辦理？三、夫妻關系存續(xù)期間購買的房屋，現(xiàn)申請人為男方，女方已書面表示放棄該房屋所有權，房屋所有權是否就可以登記在男方名下？

金紹達：一、離婚協(xié)議書應當包括的幾項主要內容是：雙方自愿離婚的意思表示以及對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)及債務處理等事項協(xié)商一致的意見。其中對財產(chǎn)的處理，是平等主體之間對財產(chǎn)關系的約定，具有民事合同的性質。離婚協(xié)議與合同一樣，需要雙方共同履行約定的義務。本例中離婚協(xié)議約定該房屋歸男方一方所有，但是雙方未辦理轉移登記手續(xù)，說明離婚協(xié)議的當事人還沒有履行這一約定，因此房屋所有權仍然處在共同共有狀態(tài)。

現(xiàn)在出售這一房屋，是否需要按離婚協(xié)議先登記為男方—方所有，應當由作為房屋出賣方的申請人自行決定。即對離婚協(xié)議中關于房屋所有權的約定是否繼續(xù)履行。如果繼續(xù)履行，則應先按離婚協(xié)議的約定，先登記為男方一方所有。然后以男方單獨所有的房屋辦理出售的轉移登記;如果雙方對離婚協(xié)議中的上述條款約定不再履行，那就直接由登記簿記載的權利人作為共有的房屋辦理出售的轉移登記。

二、出賣共同共有的房屋應當?shù)玫饺w共有人的同意。如果某個共有人不具有完全的民事行為能力，應當向人民法院申請認定其為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，然后方可由其法定代理人代理實施民事法律行為。因為本例是為了處分不動產(chǎn)而申請登記，所以申請人在申請登記時還應當提供為了被監(jiān)護人利益的書面保證。

三、按《婚姻法》規(guī)定，夫妻關系存續(xù)期間取得的不動產(chǎn)，除了雙方另有約定外，歸夫妻共同所有。如果雙方約定房屋所有權歸男方所有，則可以登記為男方所有。但是，如果由女方采用放棄該房屋所有權的方法，則不能達到產(chǎn)權歸另一方所有的目的。因為“放棄”就是拋棄，拋棄物應屬于無主財產(chǎn)，不可能歸另一方所有。因此。如果申請人要求將房屋所有權登記在男方一方名下，夫妻雙方要提交一個書面的約定，約定房屋所有權歸男方一方所有。