方永勝

【摘要】相比于國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步晚。經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。但是，商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的方面還是存在很多問(wèn)題。這些問(wèn)題值得本咨詢(xún)項(xiàng)目去剖析和研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);運(yùn)行模式;問(wèn)題;解決方法

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)面臨相關(guān)問(wèn)題

資金來(lái)源單一。目前，項(xiàng)目資金來(lái)源主要依賴(lài)自有資金和銀行貸款。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金高達(dá)幾十個(gè)億。對(duì)于這樣的資金壓力，“家大業(yè)大”的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也是背負(fù)巨大壓力。比如：2017年7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將中國(guó)七十七個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，又將十三個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)集團(tuán)。以此來(lái)達(dá)到迅速變現(xiàn)的目的，減少銀行貸款。目前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有自己的專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。但是隨著日益更新的消費(fèi)需求和迭代的消費(fèi)升級(jí)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也需與時(shí)俱進(jìn)、不斷提升自身能力服務(wù)商業(yè)活動(dòng)來(lái)滿(mǎn)足各式各樣的消費(fèi)需求。

2、主要開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式

2.1單純出售模式

出售模式又可分為整體出售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和各自經(jīng)營(yíng)。

整體出售。這種模式下，甲方僅僅是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)。一般而言采取這種模式，甲方往往是對(duì)此項(xiàng)目不熟悉或者資金實(shí)力稍弱的開(kāi)發(fā)商。這種開(kāi)發(fā)優(yōu)點(diǎn)是沒(méi)有太大的資金壓力，投資風(fēng)險(xiǎn)小，并且適合剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。缺點(diǎn)是失去項(xiàng)目的所有權(quán)，沒(méi)有真正進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)核心營(yíng)運(yùn)領(lǐng)域。

統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。即項(xiàng)目劃分為若干個(gè)商鋪后出售，購(gòu)買(mǎi)者可以擁有商鋪之后自行經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)租給其他人，但是運(yùn)營(yíng)方掌握所有商鋪的管理權(quán)。優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商可以快速回籠資金，擁有統(tǒng)一的管理權(quán)。缺點(diǎn)是：物業(yè)被分割若干份后統(tǒng)管理難度增加。

各自經(jīng)營(yíng)。這種模式的與上一張的區(qū)別在于不再掌握統(tǒng)一的管理權(quán)，由商鋪?zhàn)孕泄芾眄?xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)是資金回籠快;缺點(diǎn)是：整體性差，缺乏主力店，適合檔次低、規(guī)模較小的商業(yè)街。

因此，單純出售模式相較于單純出售模式而言，優(yōu)勢(shì)在于甲方可以在短期時(shí)間內(nèi)快速回籠資金。但是對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)體驗(yàn)的愉悅度沒(méi)有很大的提升。

2.2租售結(jié)合模式

租賃結(jié)合的模式也可以分為兩種：售后返租和部分出租模式。

售后返租。即甲方將物業(yè)出售給買(mǎi)方，同時(shí)約定協(xié)商后的租金價(jià)格回報(bào)的方式獲得物業(yè)的使用權(quán)。此模式的優(yōu)點(diǎn)是：資金回收期短，風(fēng)險(xiǎn)大大降低并且可以擁有物業(yè)的管理權(quán)來(lái)獲得額外的運(yùn)營(yíng)收入。缺點(diǎn)是：合同期滿(mǎn)后，經(jīng)營(yíng)權(quán)的選擇不確定可能導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本的上升。

部分出租模式。即將部分物業(yè)出售，后將剩余部分交給專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（可以是自己組建，也可以是聘請(qǐng)其他專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)）負(fù)責(zé)。目前，這種模式再?lài)?guó)內(nèi)的大型商場(chǎng)比較常見(jiàn)。優(yōu)點(diǎn)在于：首先，項(xiàng)目在建成前就可以完成大部分的招商，可以減少招商風(fēng)險(xiǎn)和招商成本;再者，憑借其它商業(yè)品牌效應(yīng)可以吸引其他品牌入駐;另外，一旦確定了合理的定位，可以大大的減少運(yùn)營(yíng)成本。但是，缺點(diǎn)也不容忽視：采用此模式的投資回收期較長(zhǎng)，不確定性增加會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

3、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式提升方案

3.1選擇合適自身發(fā)展的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

目前，萬(wàn)達(dá)一般都是自持自身物業(yè)，通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)或者收入。但是，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的體量通常都是數(shù)十萬(wàn)方，在早期開(kāi)發(fā)中，需要大量的資金投入。因此，萬(wàn)達(dá)選擇了租售結(jié)合的方式：自持或者出租室內(nèi)的步行街，將住宅、寫(xiě)字樓和部分商業(yè)物業(yè)（如室外的步行街）出售。出租的面積占這個(gè)項(xiàng)目的面積通常較小，并且為了整體項(xiàng)目形象，對(duì)租賃方會(huì)層層篩選和考察。

擺脫固有的思維方式。已通過(guò)上文分析，發(fā)現(xiàn)不同于其它類(lèi)別地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式并非截止到銷(xiāo)售就完成整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而是注重運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)價(jià)值。因此，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍在發(fā)展階段中，首要任務(wù)是拜托固有思維，學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)理論和借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

設(shè)立可行度高的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。目標(biāo)是一個(gè)項(xiàng)目追求的方向，若目標(biāo)設(shè)立太高則達(dá)不到預(yù)期效果會(huì)影響這個(gè)項(xiàng)目定位和招商等其他方面;若設(shè)立太低，則達(dá)不到項(xiàng)目資金和資源適配等原則。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一般投資高達(dá)幾十個(gè)億，若失敗了，損失巨大。因此，在項(xiàng)目啟動(dòng)前期應(yīng)該做出全面、合理和科學(xué)的可行性研究，確定合理的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。

3.2提高管理能力

商業(yè)地產(chǎn)最核心的重點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)管理能力，其能力的好壞直接影響項(xiàng)目的成功與否。所以，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)必須擁有優(yōu)秀、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目日常管理活動(dòng)負(fù)責(zé)。一般而言，管理商業(yè)項(xiàng)目有以下三種選擇：

成立自己的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。一般有戰(zhàn)略眼光和打算長(zhǎng)期進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會(huì)成立自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)榭梢宰孕邪凑兆约旱膽?zhàn)略目標(biāo)和理念發(fā)展，而且不用受制于人和積累屬于本企業(yè)的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)。

聘請(qǐng)其他管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。利用其它有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)可以保證在短期內(nèi)迅速到崗進(jìn)行高效的管理工作，而且可以借鑒他們?cè)谄渌?xiàng)目積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

與其它優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)合作?？梢砸雵?guó)內(nèi)外有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，并簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，學(xué)習(xí)他們的管理能力共同進(jìn)步。

3.3提高融資能力

上文已經(jīng)提到，商業(yè)地產(chǎn)不同于其它類(lèi)別地產(chǎn)，是需要前期投入大量資金而且回收期較長(zhǎng)的項(xiàng)目。目前，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的資金來(lái)源主要是銀行貸款、自有資金和少量的股權(quán)融資。在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境看好和政策扶持的情況下，項(xiàng)目對(duì)資金的需求可以解決。但是，如果出現(xiàn)其它不利因素，項(xiàng)目可能面臨巨大的資金壓力。因此需要拓展項(xiàng)目資金的來(lái)源途徑。

私募股權(quán)投資。是指可以采用私募的方式對(duì)尚未上市的企業(yè)進(jìn)行投資。在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商可以選擇專(zhuān)業(yè)的私募公司，讓其負(fù)責(zé)項(xiàng)目融資;也可以自己創(chuàng)立金融板塊去進(jìn)行項(xiàng)目融資。一旦獲取私募融資的方式，可以減少對(duì)銀行的借款依賴(lài)，與此同時(shí)，企業(yè)的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力也隨之提升。

3.4注意人才培養(yǎng)

人才的重要性在每一個(gè)企業(yè)都是不言而喻的，尤其是在側(cè)重運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中。本項(xiàng)目建議從兩個(gè)方面考慮：

引進(jìn)人才。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不拘一格降人才，不僅是從已經(jīng)優(yōu)秀、知名的地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)成熟的專(zhuān)業(yè)人才，還要注意一個(gè)企業(yè)員工的年齡梯隊(duì)。招聘一些剛剛畢業(yè)的應(yīng)屆生并且進(jìn)行本土化培養(yǎng)是一個(gè)非常好的選擇，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)需要新鮮的血液推動(dòng)創(chuàng)新，而且培養(yǎng)應(yīng)屆生的另一個(gè)好處是他們可以迅速新知識(shí)和最大化地吸收企業(yè)文化。

內(nèi)部培養(yǎng)。在引進(jìn)新人才的同時(shí)，也需注意企業(yè)內(nèi)部的人才培養(yǎng)。對(duì)于有潛質(zhì)的員工進(jìn)行有針對(duì)性的培養(yǎng)，如：定期舉辦沙龍或者成立集團(tuán)層次的管理學(xué)院?；蛘吲c高校達(dá)成合作戰(zhàn)略，聯(lián)合、定向培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，利用SWOT分析法全面分析舉出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在面臨的兩大問(wèn)題，我們要選擇合適自身發(fā)展的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、提高管理能力、提高融資能力和注意人才培養(yǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王學(xué)東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運(yùn)營(yíng)管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2004.

作者簡(jiǎn)介：

方永勝，杭州銘九佳建設(shè)工程有限公司，浙江杭州。