郭宇博

摘要：如何明晰房地產(chǎn)投資信托法律關(guān)系的納稅主體，防止形式轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的重復(fù)課稅以及收益分配誘發(fā)的避稅等問題，國際上形成了信托稅收的“實(shí)體理論”與“導(dǎo)管理論”。英美法系前期以“實(shí)體理論”為主，后期以“導(dǎo)管理論”為主建立了其信托稅收法律制度，而大陸法系基本上依據(jù)“導(dǎo)管理論”。我國的房地產(chǎn)投資信托稅收法律制度還處在空白狀態(tài)，借鑒海外成熟的經(jīng)驗(yàn)，我國應(yīng)以“導(dǎo)管理論”為主，輔以“實(shí)體理論”，結(jié)合稅收的實(shí)質(zhì)和效率原則建立房地產(chǎn)投資信托稅收法律制度。

關(guān)鍵詞：實(shí)體理論;導(dǎo)管理論;房地產(chǎn)投資信托稅收制度

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）02-0041-49 收稿日期：2018-11-10

源于英國中世紀(jì)末期的信托是進(jìn)行代際財(cái)富管理與傳承的有效手段，信托在法律上不屬于實(shí)體或個(gè)人，而是委托人、受托人與受益人之間基于契約與法律規(guī)定所形成的特殊關(guān)系。這種特殊的關(guān)系引發(fā)的信托財(cái)產(chǎn)名義所有權(quán)與實(shí)質(zhì)受益權(quán)相分離，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）課稅難以套用針對一般性企業(yè)的稅收規(guī)則，這一點(diǎn)在REITs所得稅層面尤為明顯。REITs稅收法律制度涉及課稅主體的認(rèn)定、征稅模式等多種要素，貫穿于所得稅及營業(yè)稅等多個(gè)稅種。如何明晰其法律關(guān)系的納稅主體，如何解決形式轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的重復(fù)課稅，如何防范收益分配誘發(fā)的避稅等問題，英美法系與大陸法系國家和地區(qū)給出了不同的答案，為我國建立房地產(chǎn)投資信托稅收法律制度提供了借鑒。

1信托稅收的理論淵源及影響

針對復(fù)雜的信托法律關(guān)系，國際上針對信托稅收形成了“實(shí)體理論（ Entity Theory）”和“導(dǎo)管理論（Conduit Theory）”?！皩?shí)體理論”將信托視為具有獨(dú)立法律人格的納稅實(shí)體，是信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的結(jié)果;而“導(dǎo)管理論”則認(rèn)為信托只是一個(gè)管道，課稅義務(wù)應(yīng)歸屬于信托受益人。

1.1信托稅收“實(shí)體理論”

“實(shí)體理論”源于英國的司法判例，最早確立于英國《財(cái)政法，F(xiàn)inance Act》中的信托所得稅制。根據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則，信托被擬制為納稅主體。實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對信托本身課稅，并由受托人承擔(dān)形式納稅人義務(wù)。信托受托人的固有財(cái)產(chǎn)與其所管理的信托財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，故信托自身稅賦不因受托人的變更而變更，且信托財(cái)產(chǎn)所得不論是否分配均需依法納稅。

美國和加拿大等英美法系國家秉承英國信托傳統(tǒng)，早期采納“實(shí)體理論”作為信托所得課稅原則，默認(rèn)信托是一類法律實(shí)體。當(dāng)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生收入時(shí)，納稅義務(wù)由信托財(cái)產(chǎn)自行承擔(dān)，受托人僅負(fù)有形式繳納義務(wù)，并且在分配時(shí)信托受益人無需繳稅?！皩?shí)體理論”早期的應(yīng)用主要是基于稅收征管便利的考量，并能兼顧信托財(cái)產(chǎn)及利益歸屬不確定的事實(shí)。伴隨信托跨法域的廣泛應(yīng)用，“實(shí)體理論”在實(shí)踐中表現(xiàn)出一定的局限性。首先，該理論無需考量信托所得實(shí)質(zhì)歸屬，有違稅法實(shí)質(zhì)課稅原則;其次，與受托人相關(guān)的稅收返還及抵扣等優(yōu)惠政策可能會(huì)造成信托稅收征管程序的復(fù)雜化;最后，委托人可能借由信托來規(guī)避個(gè)人高額的所得累進(jìn)稅率，進(jìn)而造成稅收流失。所以，單純依賴于信托“實(shí)體理論”進(jìn)行征稅的做法有待改進(jìn)。

1.2信托稅收“導(dǎo)管理論”

美國在營業(yè)信托的發(fā)展過程中，為了防止納稅主體通過信托進(jìn)行避稅，催生出了信托稅收的“導(dǎo)管理論”。該理論最早確立于美國的《關(guān)稅法案，Tariff Act 1864》。1976年《美國稅收改革法案》中通過了倒算規(guī)則（Throwback Rule），標(biāo)志著信托法律制度由遵從“實(shí)體理論”向“導(dǎo)管理論”的轉(zhuǎn)變。在信托法律關(guān)系中，信托受益人對信托財(cái)產(chǎn)擁有實(shí)質(zhì)受益權(quán)，享有該財(cái)產(chǎn)帶來的收益，這一特性是信托“導(dǎo)管理論”產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)，電成為信托稅收法律制度將潛在的課稅對象劃分為“應(yīng)稅”和“導(dǎo)管”實(shí)體的重要依據(jù)。該理論以實(shí)質(zhì)課稅為核心，直接對受益人征稅，并在稅法中對所得與成本支出進(jìn)行“流經(jīng)處理（Flow-Through）”，所以征稅結(jié)果不因?yàn)槭芡腥巳〉秘?cái)產(chǎn)名義所有權(quán)的行為發(fā)生改變，避免了信托利益的長期積累帶來的信托稅收法律制度不公平的困惑，在信托稅收法律制度中貫徹了實(shí)質(zhì)課稅和稅負(fù)公平的理念。

實(shí)踐中，“導(dǎo)管理論”引入日本和韓國后得到深度發(fā)展，所得的納稅主體是信托受益人得到明確認(rèn)定，而非受托人或信托本身。信托受托人的名義所有權(quán)在本質(zhì)上僅僅是受益所有權(quán)傳輸?shù)慕橘|(zhì)。根植于這種理念，“導(dǎo)管理論”可以明確信托關(guān)系中的財(cái)產(chǎn)及所得的歸屬，進(jìn)而避免信托財(cái)產(chǎn)形式轉(zhuǎn)移的重復(fù)課稅并限制不當(dāng)避稅，是對信托法律關(guān)系本質(zhì)的認(rèn)同與承繼的體現(xiàn)。

2英美法系REITs稅收法律制度

2.1英國

英國REITs稅收法律制度是貫徹“實(shí)體理論”的典范，主要被《所得稅與公司稅收法案》（The Income And Corporation Act）規(guī)制，涉及所得、資本利得以及遺產(chǎn)稅等多個(gè)稅種。除了受稅務(wù)局嚴(yán)格監(jiān)管的慈善目的信托外，當(dāng)事主體均需承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。此外，英國信托稅收制度還較多地依賴司法判例，本質(zhì)上是一種成文法與判例法相結(jié)合的雙重制度。

英國REITs由房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的公司設(shè)立，且有義務(wù)分配90%的年租金利潤。母公司可以在任何地方成立，但必須持有所有子公司總計(jì)50%以上的股份，且必須是一家在英國納稅的公司，其股票也需在認(rèn)可的證券交易所交易。REITs的租金收入和與房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)相關(guān)的收益均免稅。但在REITs持續(xù)經(jīng)營的情況下，必須符合某些特定要求，即每一個(gè)會(huì)計(jì)期間分配的租金收入需達(dá)到90%，才能獲豁免繳付租金收入的稅款。REITs的任何成員都可以同時(shí)擁有物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和其他活動(dòng)。至少75%的利潤和總資產(chǎn)價(jià)值的75%必須與物業(yè)租賃業(yè)務(wù)有關(guān)。就資產(chǎn)條件而言，REITs至少持有三處房產(chǎn)，任一房產(chǎn)占總資產(chǎn)價(jià)值不能超過40%以上。REITs所獲得的租金收入或其租賃業(yè)務(wù)資產(chǎn)所實(shí)現(xiàn)的資本利得均不征稅，但沒有特別豁免增值稅、統(tǒng)一營業(yè)稅、雇傭稅或交易稅。

英國REITs從租金收入和收益中提取的股息分配一般需繳納20%的預(yù)扣稅。REITs收入的分配被視為普通股息，如果份額由英國居民投資人持有，則需要代扣所得稅。根據(jù)與他國的稅收協(xié)定，非英國稅務(wù)居民投資者需預(yù)扣稅稅率為15%。此外，投資人出售個(gè)人持有的份額所產(chǎn)生的資本利得需按個(gè)人的邊際稅率繳納大約18%到28%的資本利得稅。對于機(jī)構(gòu)投資人，出售出租物業(yè)所獲得的租金收入、資本利得的分配以及份額的出售均需繳納相應(yīng)的公司稅。

2.2加拿大

承繼英美法系的信托理論與實(shí)踐，加拿大（魁北克省以外地區(qū)）早期采用“實(shí)體理論”，后逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?dǎo)管理論”和“實(shí)體理論”并存模式?！都幽么笏枚惙ǎ琁ncome Tax Act》包含了一套適用于REITs的具體規(guī)則，該規(guī)則作為處理特定投資流經(jīng)實(shí)體（Specified Investment Flow-Through Entities，the SIFT Rules）的規(guī)定而被制定。受SIFT規(guī)則約束的實(shí)體將以類似于上市公司的方式納稅，但不享受傳統(tǒng)信托和合伙企業(yè)通常的稅收待遇。因?yàn)樵诜芍黧w形式上，REITs等同于共同基金信托（Mutual Fund Trusts，MFTs），所以根據(jù)規(guī)則，符合諸如資產(chǎn)、收入和活動(dòng)等某些特定條件的REITs將適用于基于“導(dǎo)管理論”的MFTs稅收體系。首先，REITs不能持有非組合財(cái)產(chǎn);其次，組合資產(chǎn)必須滿足房地產(chǎn)、現(xiàn)金、銀行承兌、債務(wù)或其他加拿大政府債務(wù)的公平市場價(jià)值至少是股權(quán)價(jià)值的75%。最后，至少75%的收入必須歸因于不動(dòng)產(chǎn)的租金、抵押或資本收益，同時(shí)至少95%的收入必須來自不動(dòng)產(chǎn)租金、不動(dòng)產(chǎn)處置的資本收益、利息和股息。

受托人層面，REITs每年必須分配其所有收入，如年應(yīng)納稅收入的100%用于再投資，則也無需繳稅。REITs必須注冊在加拿大，稅率遵從聯(lián)邦和省的合并稅率征稅，約為39%至50%。對于收入和資本利得的分配，加拿大單位持有人年度自行申報(bào)，對于非加拿大單位持有人25%的稅收由受托人代扣代繳，如果REIT主要持有加拿大房產(chǎn)，則對超過收入和資本利得的分配征收15%的稅收。對于投資人，REITs所得和應(yīng)課稅資本利得應(yīng)課稅。非加拿大單位持有人需繳納預(yù)扣稅。最后，REITs處置實(shí)現(xiàn)的資本利得通常不征稅，除非這些資產(chǎn)被定義為應(yīng)納稅的加拿大財(cái)產(chǎn)。

2.3美國

與英美法系其他國家一樣，美國早期信托稅收法律制度也采取了“實(shí)體理論”，后由于其營業(yè)信托發(fā)展需要，逐漸改為以“導(dǎo)管理論”為主、“實(shí)體理論”為輔的模式，其稅收法律制度主要由《美國稅法典》（Internal Revenue Code）所規(guī)范。美國REITs可以是以股份有限公司、信托公司或應(yīng)課稅的公司形式存在，其法律地位主要是在稅法體現(xiàn)而非商法的產(chǎn)物。此外REITs沒有上市要求，既有公共REITs，也有私人REITs，但都必須擁有至少100名股東。一般來說，5個(gè)或更少的單位持有人在其應(yīng)納稅年度的最后6個(gè)月不能擁有超過50%的REITs股票價(jià)值。

REITs基本采取了“導(dǎo)管理論”的制度設(shè)計(jì)，滿足諸如資產(chǎn)、收入和活動(dòng)等某些特定條件的REITs本身不是納稅主要擔(dān)負(fù)主體。首先，至少75qo的REITs應(yīng)納稅所得額必須來自房地產(chǎn)相關(guān)收益，如房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)利息、房地產(chǎn)和抵押貸款銷售收益和股息;其次，至少95%的REITs應(yīng)納稅所得額必須來自于以上所述的75%收入。每季度，至少75%的REITs總資產(chǎn)價(jià)值必須由房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和現(xiàn)金項(xiàng)目和美國政府債券組成，且不得持有他人持有的證券的投票權(quán)或價(jià)值的10%以上，而這些證券的價(jià)值不得超過REITs總資產(chǎn)價(jià)值的5%。

受托人層面，美國REITs必須在50個(gè)州或哥倫比亞特區(qū)之一注冊成立。支付給股東的股息可以稅前扣除，而企業(yè)所得稅適用于任何未分配的應(yīng)稅收入。若REITs未能在該課稅年度內(nèi)分配至少85%的一般收入和95%的凈資本利得，則應(yīng)繳納4%的營業(yè)稅。投資人層面，美國REITs股東不需繳納預(yù)扣稅。外國股東的普通股息需要繳納30%的預(yù)扣稅，對資本利得股息繳納35%的預(yù)扣稅。此外，除非REITs是美國控股，否則資本分配的回報(bào)需繳納10%的預(yù)提稅。根據(jù)《美國稅法典》，政府實(shí)體可免于扣繳稅款。如果適用與他國的協(xié)定稅率，普通股息將按較低的稅率繳納預(yù)扣稅，通常從10%到25%，取決于投資者類型、協(xié)定國和REITS的所有權(quán)比例。

2.4英美法系REITs稅收法律制度的特點(diǎn)

在信托稅制創(chuàng)建初期，英美法系國家僅采用“實(shí)體理論”，這與英美法系衡平法理念密切相關(guān)?！皩?shí)體理論”賦予信托財(cái)產(chǎn)人格屬性，既能符合稅法規(guī)制的需要，又相對簡單易行，易被承襲英美法系傳統(tǒng)的國家所接受。然而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及REITs的廣泛應(yīng)用，以避免重復(fù)征稅和反避稅為基礎(chǔ)的“導(dǎo)管理論”逐漸發(fā)揮重要作用。

英美法系REITs所得稅采取實(shí)質(zhì)受益課稅的原則。即主要采取REITs設(shè)立時(shí)不承擔(dān)納稅義務(wù)，存續(xù)和終止時(shí)根據(jù)實(shí)質(zhì)受益原則對增值部分進(jìn)行課稅。作為課稅實(shí)體以防止避稅行為的發(fā)生。例如英國采用附加營業(yè)稅率對REITs所得累積課稅，美國適用接近個(gè)人所得稅的五級累進(jìn)稅率，加拿大則直接采用個(gè)人所得稅最高邊際稅率。REITs被視為財(cái)產(chǎn)輸送的管道，納稅義務(wù)人主要由受托人和受益人組成。此外，設(shè)有避免重復(fù)征稅的救濟(jì)機(jī)制。例如英國由受益人對受托人已繳稅款申請抵免或者申請退還;美國采用計(jì)人受益人所得，并回溯調(diào)整課稅，或?qū)τ谑芡腥藢?shí)行分配扣除的方式。

英國采取單一的信托“實(shí)體理論”存在如下問題：首先，從反避稅角度對信托累積收益一概按4%的附加稅率，抑制了REITs的設(shè)立以及受托人管理信托財(cái)產(chǎn)的積極;其次，復(fù)雜的稅收抵免機(jī)制為信托的靈活應(yīng)用和普及制造了障礙。英國信托稅收法律制度的保守，導(dǎo)致了更多英國人到信托稅收法律制度更為寬松的離岸地設(shè)立信托。而加拿大和美國信托稅收法律制度兼采兩種理論體系，認(rèn)可輸送利益的管道功能，為REITs在北美的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了良好的稅收法律環(huán)境。

3大陸法系REITs稅收法律制度

3.1法國

法國是歐盟最早引入房地產(chǎn)投資信托（Societes d'Investissements Immobiliers Cotees，SIIC）的國家之一。在法國，房地產(chǎn)投資信托公司必須以股份公司的合法形式存在，股本必須達(dá)到1500萬歐元，且必須在法國監(jiān)管或指定的股票市場上市交易。SIIC稅收主要依據(jù)《稅法典，Code General Des Impots》，同時(shí)受到金融市場管理局的監(jiān)管。根據(jù)《稅法典》，信托不具備法律意義上的主體地位，因此“實(shí)體理論”并不適用。法案中對于所有權(quán)的限制充分體現(xiàn)了信托的導(dǎo)管屬性，所以信托屬于財(cái)務(wù)上透明的實(shí)體。

SIIC適用于繳納企業(yè)所得稅的公司或其子公司，其主要活動(dòng)是直接或間接購買或建造房地產(chǎn)，并以出租這些房地產(chǎn)為目的。SIIC可以開展其他活動(dòng)，前提是這些商業(yè)活動(dòng)需處于從屬地位，從這些活動(dòng)中取得的收入需按標(biāo)準(zhǔn)稅率34.43%繳納企業(yè)所得稅。每一個(gè)納稅年度，SIIC必須分配不低于85%的租金收入。在收入上，如果SIIC收入源于直接或通過導(dǎo)管實(shí)體（Pass-Through Entities）持有的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，以及由2005年1月1日起訂立或收購的房地產(chǎn)金融租賃協(xié)議提供資金的分租物業(yè)業(yè)務(wù)，或在SIIC出售給非相關(guān)方時(shí)實(shí)現(xiàn)的資本利得條件上，如果交易資產(chǎn)是直接持有或通過導(dǎo)管實(shí)體持有的房地產(chǎn)，或自2005年1月1日起訂立或取得的房地產(chǎn)金融租賃協(xié)議的權(quán)利，或從事與上市公司類似活動(dòng)的導(dǎo)管實(shí)體的股份交易，那么SIIC可以享有免稅待遇。

SIIC向個(gè)人受益人支付的股息將按累進(jìn)稅率繳納最高45%的個(gè)人所得稅（最高45%，在某些情況下，可通過3%或4%的超額繳款增加），納稅人有權(quán)將21%的SIIC預(yù)扣稅作為個(gè)人所得稅負(fù)債的抵減。出售SIIC份額所產(chǎn)生的資本利得，須按累進(jìn)稅率繳納最高45%的個(gè)人所得稅，同時(shí)個(gè)人份額持有人如滿足諸如SIIC份額持有年限的要求，可享受最高40%的稅收優(yōu)惠。機(jī)構(gòu)投資人獲得的股息，按標(biāo)準(zhǔn)稅率為34.43%繳納企業(yè)所得稅，此外出售份額所獲得的資本利得，如果符合某些條件（至少兩年10%的份額持有要求），將按標(biāo)準(zhǔn)稅率34.43%或降低稅率19.6%繳納企業(yè)所得稅。

3.2日本

日本是大陸法系最早引入信托的國家。在其REITs稅收制度上根植于“導(dǎo)管理論”，充分借鑒和吸收了美國經(jīng)驗(yàn)。日本房地產(chǎn)投資信托（Japanese REITs，J-REITs）是根據(jù)投資信托（Investment Trusts）和投資公司（Investment Corporations，ITL）的法律成立的，旨在管理包括房地產(chǎn)在內(nèi)的特定資產(chǎn)的投資。在ITL之下，有兩種不同類型的投資工具：投資信托和投資公司。迄今為止，所有J-REITs都已成立為投資公司，J-REITs的最低股本是1億日元。在東京證券交易所上市的J-REITs必須遵守東京證券交易所的標(biāo)準(zhǔn)，即管理資產(chǎn)中房地產(chǎn)比例應(yīng)不低于70%，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)占總資產(chǎn)的比例不低于95%，凈資產(chǎn)不低于10億日元以及總資產(chǎn)不低于50億日元的標(biāo)準(zhǔn)。

以所得稅為例，日本堅(jiān)持REITs設(shè)立階段一般征收所得稅，而在運(yùn)行階段所產(chǎn)生的收益則計(jì)人受益人賬戶，一般情況下受益人無需代扣代繳所得稅，如果已經(jīng)代扣代繳，可要求受益人抵扣稅款。J-REITs支付給個(gè)人份額持有人的股息分配稅率為10.147%（包括3%的地方稅部分）。原則上，該收入與個(gè)人的其他收入合計(jì)，按累進(jìn)稅率繳納所得稅。但小額個(gè)人份額持有者可以選擇單獨(dú)課稅，在這種情況下，單位轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的資本損失可以用來抵消股息收入，此外個(gè)人可以將其應(yīng)繳所得稅的預(yù)扣稅全部貸記。根據(jù)規(guī)定，J-REITs向機(jī)構(gòu)投資者派發(fā)股息需繳納7.147%的預(yù)扣稅。由于J-REITs支付的股利不適用排除股利的規(guī)則，所以這些股利的全部都要繳納公司稅，稅率約為38%。原則上，該股息7.147%的預(yù)扣稅中有一部分可以抵扣公司應(yīng)納稅額，或者在提交公司納稅申報(bào)表時(shí)可以退還。在信托終止階段，委托人、受托人和受益人三方均不需要申報(bào)繳納所得稅。在印花稅、增值稅等稅目，亦有相關(guān)明確規(guī)定。這樣一來，就避免了對同一主體在不同環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅。

3.3韓國

韓國存有自我管理類（Self-Managed REIT，K-REIT）、紙業(yè)公司類（Paper Company Type REIT，P-REIT）和企業(yè)重組類（Corporate Restructuring REIT，CR-REIT）三種類型的REIT。K-REITs和CR-REITs是由2001年《Real Estate Investment Company Act，房地產(chǎn)投資公司法案》引入的，所以韓國REITs作為一個(gè)法人實(shí)體，是以一般股份公司的形式存在的。CR-REITs成立時(shí)所需的最低資本金額為0.5億韓元，不受公開發(fā)行的約束，但必須在6個(gè)月后的最低資本準(zhǔn)備期內(nèi)將資本金增至50億韓元。對于人數(shù)來看，單一持有人及關(guān)聯(lián)人，在最低資本準(zhǔn)備期后，不得持有K-REITs發(fā)行股票總額的30%以上，P-REITs發(fā)行股票總額的40%以上。除CR-REITs外，至少80%的K-REITs和P-REITs總資產(chǎn)必須在最低資本準(zhǔn)備期后的每個(gè)季度末投資于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)證券和現(xiàn)金。除了這些要求外，K-REIT和P-REITs總資產(chǎn)中至少70%必須是房地產(chǎn)。

根據(jù)韓國《企業(yè)所得稅法》（the Corporate Income Tax Act，CITA）第51-2條的規(guī)定，如果CR-REITs或P-REITs將其可分配收入的90%以上宣布為股息，其宣布為股息的金額可從應(yīng)納稅所得額中扣除。此外，不需要積累法定的留存收益準(zhǔn)備金。因此，如果CR-REITs或P-REITs將收入宣布為股息，則CR-REITs或P-REITs所獲得的收入實(shí)際上可以免除企業(yè)所得稅。REITs向持有者派發(fā)股息需繳納15.4%的預(yù)扣稅，向機(jī)構(gòu)派發(fā)股息需繳納22%的預(yù)扣稅。對于個(gè)人持有人，持有的REITs份額少于2%或上市REITs份額少于4%，則資本利得可免繳所得稅;如超過上述標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按照稅率為22%繳納所得。對于機(jī)構(gòu)投資者，所得的股息和資本利得完全要繳納企業(yè)所得稅，稅率為24.2%。

3.4大陸法系REITs稅收法律制度的特點(diǎn)

大陸法系國家和地區(qū)在引進(jìn)信托制度的過程中，受到國際間稅收協(xié)定和國內(nèi)需求的影響，出于稅負(fù)公平以及兼容“一物一權(quán)”物權(quán)理論之目的，以“導(dǎo)管理論”為指引，采用分散立法模式，各自設(shè)計(jì)了相應(yīng)的REITs稅收法律制度。在信托稅收征管實(shí)踐中，將“實(shí)體理論”作為輔助植入到信托稅收法律制度中?？傮w上。大陸法系信托稅收法律制度主要呈現(xiàn)如下特征：

大陸法系國家和地區(qū)REITs被視為導(dǎo)管。信托均不被視為獨(dú)立的納稅主體，納稅義務(wù)人主要由受益人承擔(dān)。而當(dāng)受益人不特定或不存在時(shí)，信托收益所得稅的納稅主體才可以是委托人或受托人。REITs所得稅以發(fā)生主義原則為主、實(shí)現(xiàn)主義原則為輔。即在稅制設(shè)計(jì)中規(guī)定當(dāng)所得或財(cái)產(chǎn)增益發(fā)生時(shí)，納稅義務(wù)就成立。所得產(chǎn)生時(shí)，在實(shí)質(zhì)受益人持有份額時(shí)將根據(jù)適用于受益人的稅率和其他稅法條款立即納稅。此外，所得稅率根據(jù)實(shí)際受益人性質(zhì)而定。即受益人是個(gè)人的，納入個(gè)人所得稅進(jìn)行規(guī)范，受益人是非自然人的，納入公司所得稅進(jìn)行規(guī)范，并設(shè)有避免重復(fù)征稅和濫用信托機(jī)制。

綜上所述，大陸法系國家或地區(qū)，例如我國臺(tái)灣地區(qū)在“導(dǎo)管理論”不能發(fā)揮正常作用情況下，借鑒了“實(shí)體理論”，對信托本身就累計(jì)收益課稅，由受托人代扣代繳，最終在確定受益人的情況下，已被課稅部分可以進(jìn)行抵扣。這種互補(bǔ)的方式，既兼顧了信托法律屬性，又起到了抑制濫用信托避稅的可能，值得我國大陸地區(qū)借鑒和參考。

4我國REITs稅收理論及法律制度存在的問題

2001年我國《信托法》頒布并實(shí)施后，信托業(yè)務(wù)僅依照一般稅收征管規(guī)定以及資管產(chǎn)品相關(guān)的稅收補(bǔ)充征管條例執(zhí)行。與信托業(yè)務(wù)配套的專屬稅收法律制度至今尚未出臺(tái)，REITs稅收征繳難以付諸實(shí)踐，實(shí)踐中存在的重復(fù)征稅、納稅主體地位不清、缺乏反避稅制度等問題亟待解決。

4.1尚未形成適合我國的信托稅收理論

無論英美法系國家，還是承繼其信托制度的大陸法系國家，信托稅收理論對于其信托稅收法律制度的建立均起到了重要的指導(dǎo)作用，這些國家信托稅收的法律實(shí)踐也進(jìn)一步豐富了信托稅收理論?，F(xiàn)階段我國《個(gè)人所得稅法》和《企業(yè)所得稅法》主要針對一般經(jīng)濟(jì)行為課稅而制定，并不能契合信托“財(cái)產(chǎn)輸送導(dǎo)管”的屬性。關(guān)于信托稅收理論，我國現(xiàn)在只見諸于報(bào)刊雜志上學(xué)者的一般性介紹，尚還沒有見到結(jié)合我國信托制度進(jìn)行深入研究的理論文章出現(xiàn)。如果對信托這一獨(dú)特的法律制度以及海外信托稅收理論的不熟悉，就很難設(shè)計(jì)與制定出適合我國國情的信托稅收法律制度。

4.2REITs財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)時(shí)的重復(fù)征稅

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法，信托設(shè)立時(shí)財(cái)產(chǎn)由委托人向受托人進(jìn)行“形式轉(zhuǎn)讓”，以及信托終止時(shí)由受托人向?qū)嶋H受益人“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓”均承擔(dān)納稅義務(wù)，因?yàn)橹灰?cái)產(chǎn)登記人變更，則一律視為轉(zhuǎn)讓行為并統(tǒng)一征稅，進(jìn)而導(dǎo)致重復(fù)征稅的結(jié)果。以REITs為例，設(shè)立時(shí)由委托人變更登記為受托人，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征一次稅（稅種包含增值稅、印花稅、契稅、土地增值稅、所得稅等）;REITs終止并進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分配或處置時(shí)，會(huì)當(dāng)做另一次財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅。而REITs期間增值部分以及最終分配給實(shí)際受益人時(shí)也會(huì)發(fā)生同一稅源承擔(dān)二次納稅義務(wù)現(xiàn)象。以REITs財(cái)產(chǎn)所得稅收為例，在存續(xù)期間向受益人分配收益，受托人就營業(yè)所得應(yīng)繳納所得稅外，受益人還應(yīng)就權(quán)益份額所得納稅。在信托終止時(shí)，受托人和受益人再次應(yīng)分別就所得納稅。

4.3REITs財(cái)產(chǎn)持有過程中的納稅主體地位不明確

REITs本質(zhì)上一種投資信托，存有集合和資本投資方式，其組織形式的不同認(rèn)知，也影響對其納稅主體資格的確定。我國《信托法》第2條關(guān)于信托的定義對信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬的界定非常模糊，造成了信托關(guān)系多方主體的納稅責(zé)任難以劃分的后果。以信托所得收益為例，從表面上看，如果受托人是信托財(cái)產(chǎn)的名義所有人，且信托財(cái)產(chǎn)一直處于其控制之下，故受托人應(yīng)當(dāng)納稅，但實(shí)際上信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的收益并不能歸入受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人最終必須將信托的收益分配給信托受益人，根據(jù)“導(dǎo)管理論”，應(yīng)該由受益人納稅。我國《信托法》將對不當(dāng)信托行為的撤銷權(quán)、選任新的受托人優(yōu)先權(quán)、解除信托事務(wù)權(quán)利賦予了委托人，導(dǎo)致委托人擁有對信托一定的控制權(quán)利。對于委托人保留一定控制權(quán)的信托，我國是否可以像美國那樣對信托進(jìn)行穿透，委托人應(yīng)該作為納稅人？在我國，信托本身并不構(gòu)成法人實(shí)體，從納稅主體上，信托被視為“個(gè)人”還是“企業(yè)”？對經(jīng)營信托產(chǎn)生的所得，是依企業(yè)所得稅稅率納稅，還是依個(gè)人所得稅稅率納稅？這些都是需要明確的問題。

4.4反避稅制度處于空白狀態(tài)

納稅義務(wù)人以減少稅負(fù)為目的濫用信托制度并非特例，但這種社會(huì)現(xiàn)象隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而變得日益頻繁，雖然信托本身是合法的，但很容易在避稅目的下被濫用。在我國實(shí)踐中，有法可依且較為完善的反避稅體系僅存于跨國企業(yè)“轉(zhuǎn)讓定價(jià)（Transfer Pricing）”層面，在REITs濫用等方面的反避稅措施亟待完善。以所得稅為例，現(xiàn)行個(gè)人所得稅法并未界定REITs所得的征收歸屬范圍，所得納稅義務(wù)在某種意義上可以被完全規(guī)避;此外稅法也沒有對受托人為代扣代繳義務(wù)人作出明確規(guī)定，所得稅存有很大的避稅空間。以REITs類型為例，離岸REITs通常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移并委托給海外受托機(jī)構(gòu)運(yùn)行，資產(chǎn)信息得到保密的同時(shí)其收益全部累積在離岸地，從而規(guī)避在岸納稅義務(wù);對于REITs累計(jì)收益，可采取存續(xù)期不分配、將收益分配給低稅率受益人、分散收益分配的方式進(jìn)行避稅等。

5完善我國REITs稅收法律制度的建議

5.1構(gòu)建以“導(dǎo)管理論”為主“實(shí)體理論”為輔的信托稅制

英美信托法中受托人享有普通法上的所有權(quán)，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，信托法律關(guān)系具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性特征，是產(chǎn)生信托稅收“實(shí)體理論”的制度基礎(chǔ)。而我國的《信托法》對信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬界定非常模糊、委托人具有對信托較大的控制權(quán)，信托法律關(guān)系非常不穩(wěn)定，我國也一直沒有將信托看做一個(gè)法律實(shí)體，信托僅僅是被看做充當(dāng)一個(gè)委托人與受益人之間的財(cái)產(chǎn)輸送管道。因此，與其他大陸法系國家和地區(qū)一樣，我國的REITs稅收法律制度設(shè)計(jì)應(yīng)該主要遵從信托“導(dǎo)管理論”，在“導(dǎo)管理論”不能發(fā)揮正常作用情況下，借鑒“實(shí)體理論”作為補(bǔ)充，對REITs本身就累計(jì)收益課稅，由受托人代扣代繳。

5.2流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)遵從“導(dǎo)管理論”的制度設(shè)計(jì)

REITs流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)包括設(shè)立、受托人變更、信托解除等，一般會(huì)涉及流轉(zhuǎn)稅（增值稅、營業(yè)稅、銷售稅等）、所得稅、印花稅、贈(zèng)與稅。如果是不動(dòng)產(chǎn)，還會(huì)涉及土地增值稅、契稅等等。一般來說，稅收產(chǎn)生在交易過程中，只有真實(shí)的交易才需要納稅。而REITs流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)僅僅是財(cái)產(chǎn)名義上的轉(zhuǎn)移，并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)的交易，也沒有產(chǎn)生所得，因此REITs流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅應(yīng)該遵循實(shí)質(zhì)課稅主義原則，建議在REITs流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收設(shè)計(jì)上采取兩大法系共同的做法，在設(shè)立、受托人變更、解除等環(huán)節(jié)均不涉及任何稅收問題，將稅收留待持有環(huán)節(jié)產(chǎn)生收益時(shí)再征稅。

5.3持有環(huán)節(jié)的“導(dǎo)管理論”與“實(shí)體理論”結(jié)合的制度設(shè)計(jì)

REITs持有環(huán)節(jié)一般會(huì)涉及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅等。美國信托稅法是“導(dǎo)管理論”與“實(shí)體理論”相結(jié)合的典范。因此在REITs持有環(huán)節(jié)，我國REITs稅法（包括增值稅、所得稅、可能的遺產(chǎn)稅等）在構(gòu)建時(shí)，可借鑒美國對于REITs限制嚴(yán)格準(zhǔn)入和給予優(yōu)惠稅收待遇的基準(zhǔn)，結(jié)合我國實(shí)際，REITs須滿足監(jiān)管實(shí)施條件。如REITs份額持有人需維持在一定人數(shù)以上，最主要的份額持有人不得擁有超過其發(fā)行的一定比例例如50%以上的標(biāo)準(zhǔn);REITs總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)或其他REITs衍生等業(yè)務(wù);20%的總收入可來自股利、股權(quán)和固定收益?zhèn)D(zhuǎn)讓所得;至少年度90%以股利的形式分配給份額持有人等。在滿足如上的準(zhǔn)入和監(jiān)管要求時(shí)，REITs分配給投資者的收入的部分可享受免稅待遇，對未分配的應(yīng)稅收入，則采取征收公司所得稅以及附加稅。對于REITs，采取“導(dǎo)管理論”，以實(shí)際收益為前提，REITs本身僅對于自身收益所得承擔(dān)納稅義務(wù)，使得REITs與份額持有人或機(jī)構(gòu)的納稅義務(wù)相互分離，確定納稅主體。當(dāng)然，份額持有人納稅可以由REITs代扣代繳。

5.4建立REITs反避稅機(jī)制

信托所有權(quán)與收益權(quán)相分離的運(yùn)行方式使其天然具有避稅功能。2018年我國開始實(shí)施為協(xié)助打擊國際逃稅所參與的OECD國家“共同匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)（Common Reporting Standard）”，終結(jié)了離岸資產(chǎn)和控制人信息的稅收隱匿屬性，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)透明。但目前我國反避稅管理仍處于初級階段，故應(yīng)以強(qiáng)化監(jiān)管為基礎(chǔ)，借鑒海外成熟的反避稅經(jīng)驗(yàn)，建立我國的信托反避稅制度。在反避稅制度上我國應(yīng)以“導(dǎo)管理論”和“實(shí)體理論”相結(jié)合，建立對于累積收益和離岸REITs等反避稅防范制度。

為防止REITs行為，可借鑒兩大法系普遍實(shí)行的分離納稅義務(wù)模式，基于實(shí)質(zhì)原則對受益權(quán)進(jìn)行穿透，進(jìn)而達(dá)到管控適用于高稅率的份額持有人利用REITs進(jìn)行避稅的目的;對于累積收益，可就REITs累積有效期和財(cái)產(chǎn)出入境的管制措施進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)制，并基于反累積原則通過稅法條款的增補(bǔ)，除對REITs所得課稅外，還可增加定額附加稅;為防止在離岸地利用REITs避稅，我國可以借鑒海外成熟的嚴(yán)格審批、持續(xù)監(jiān)管和濫用離岸REITs處罰的制度設(shè)計(jì)。美國上世紀(jì)70年代稅改取消了國外信托的優(yōu)惠，并設(shè)立了嚴(yán)格的離岸設(shè)立申報(bào)制度，美國稅法還規(guī)定制度濫用要面臨應(yīng)付稅款75%的罰款和刑事責(zé)任。

REITS的發(fā)展對于我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、金融市場投融資舉措具有重要作用。REITs稅收法律制度的建立是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與漸進(jìn)立法不同，我國可在現(xiàn)有稅法基礎(chǔ)上借鑒兩大法系中成熟經(jīng)驗(yàn)，明晰REIT.s納稅主體，解決重復(fù)課稅，并防范避稅，推動(dòng)REITs稅收法律制度早日出臺(tái)。