陳曰琴

摘 要：隨著我國經濟的發(fā)展，全國各地房地產企業(yè)飛速增加，房地產行業(yè)在近幾年實現(xiàn)了高速的發(fā)展，物業(yè)公司作為新興行業(yè)也取得了良好的經營業(yè)績。當前，市場經濟體制的逐步深入，物業(yè)公司整體經營日趨市場化，業(yè)主對物業(yè)公司服務的認知度逐漸提升，對服務質量提出了更高的要求。很多物業(yè)公司由于多方面因素，在實際管理過程中存在諸多問題，實施全面預算管理的整體難度比較大，為此物業(yè)公司需要結合自身的實際情況，制定合理的措施，確保全面預算管理得到妥善的落實，促進自身在新時期的全面發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)公司；全面預算管理；策略

物業(yè)公司的預算管理主要是指從事物業(yè)領域的相關企業(yè)，依據(jù)自身的實際運營情況結合自身的財務狀況，制定合理的預算，對企業(yè)未來的經營和財務狀況進行科學的判斷和評估。物業(yè)公司進行預算管理以項目為單位，需要先根據(jù)項目年度重點工作，然后依托于重點工作，再預算編制財務報表，包括預算資金狀況、資產負債表、運營利潤表等，最終匯總合并成物業(yè)公司整體預算。物業(yè)公司屬于新興行業(yè)，整體發(fā)展時間比較短，開展預算管理的過程中存在諸多問題，可持續(xù)發(fā)展能力不足，為此物業(yè)公司需要提高對財務工作的重視程度，確保預算信息的準確科學，實現(xiàn)自身的持續(xù)穩(wěn)定運營。

一、物業(yè)公司全面預算管理的內容和主要意義

（1）物業(yè)公司全面預算管理的主要內容

物業(yè)公司全面預算管理涉及內容眾多，需要對預算的具體流程合理設計，實現(xiàn)預算管理體系的逐步完善。物業(yè)公司全面預算按預算主體分，分物業(yè)項目預算、物業(yè)總部預算、合并匯算。物業(yè)公司全面預算管理的按具體內容包括收入預算、物業(yè)管理成本預算、期間費用、物資采購預算等。

物業(yè)收入預算主要是指物業(yè)公司各在管項目收入合計，物業(yè)總部收入是對各項的管理酬金，行業(yè)內一般為項目總收入或總成本10%承擔，最終作為物業(yè)公司管理成本的抵減項體現(xiàn)。物業(yè)管理成本預算主要是指物業(yè)公司為實現(xiàn)自身經營目標投入的人力、物力、財力等，主要項包含：人工成本、公共維護、電梯維保、清潔費用、綠化養(yǎng)護、公共水電成本等，期間費用預算主要是指物業(yè)公司在實際運營過程中需要花費的投資、管理、經營等方面的費用，在預算過程中需要準確分辨固定費用、可變動費用、不可控費用、可控費用等，同時需要充分考慮上一年度實際產生費用與其他變動以及因素，確保預算方案的合理性。項目的期間費用一般為物業(yè)總部的管理費用分攤；總部期間費用為物業(yè)總部人員的人工成本、差旅費、辦公費等，最終由各項目分攤。在成本、費用確定時需要考慮到所在項目的物價水平。物資采購預算是指購買物業(yè)管理所需的材料以及物資的費用。物業(yè)公司的整體預算結果是項目預算和物業(yè)總部預算匯總。

（2）物業(yè)公司財務管理的主要特點

全面預算需要通過前期系統(tǒng)的規(guī)劃和計算，實現(xiàn)對公司內部財務和非財務資源的有效管理，是公司各項資源經過整合以及優(yōu)化得到有效的利用。全面預算管理是優(yōu)化公司內部資源，實現(xiàn)系統(tǒng)化管理的重要促使，能夠實現(xiàn)公司經濟利益的最大化。物業(yè)公司收入主要包括綜合服務費、車位費、物業(yè)服務付費，客戶比較穩(wěn)定，提供的各類服務均有合同依據(jù)，收取的費用相對固定。物業(yè)公司屬于勞動密集型企業(yè)，主要的成本為各類人工成本，對人工成本的控制是物業(yè)公司管理的關鍵內容。目前行業(yè)內住宅項目人工成本占物業(yè)收入比高達90%左右、寫字樓和商業(yè)項目在30%左右，控制物業(yè)管理成本即物業(yè)成本控制的重中之重。

（3）物業(yè)公司實施全面預算管理的意義

當前，物業(yè)公司面臨的市場競爭壓力比較大，為此需要加強內部管理和控制，實現(xiàn)自身綜合競爭力的全面提高。實施全面預算管理有助于物業(yè)公司準確把握自身的經營情況，制定長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標，實現(xiàn)內部資源的優(yōu)化配置，確保公司的經營活動順利完成，使物業(yè)公司具備良好的市場競爭力，實現(xiàn)自身的長期穩(wěn)定發(fā)展。

二、物業(yè)公司全面預算管理的實施策略

（1）建立完善的全面預算管理體系

成熟的物業(yè)公司包括不同類型的業(yè)務，同一種類的物業(yè)服務也處于不同的發(fā)展階段中，在實施全面預算管理的過程中需要依據(jù)服務內容的側重點，分析自身的硬件條件、經營收益情況、業(yè)務種類等因素，制定不同的服務標準、管理方案、服務流程，建立完善的組織結構，實現(xiàn)全面預算管理的效果。在實際操縱過程中，物業(yè)公司首先應當進行經營收入預算編制，物業(yè)管理項目收入中主營收入較為固定，包含物業(yè)管理費、停車費，多種經營收入是物業(yè)公司可經營的地方，也是目前物業(yè)行業(yè)中體現(xiàn)物業(yè)公司管理和經營能力的體現(xiàn)，多數(shù)物業(yè)公司該收入占總收入比在10%，而行業(yè)龍頭企業(yè)卻已經做到了32%。重點把控經營場所租金收入、特約服務收入、家政服務等收入。重點加強經營成本預算，依據(jù)工作的節(jié)點和具體流程，經營成本的內容主要包括保潔費、綠化費、秩序維護費、公共設施運行維護費、辦公費、人工成本、公共水電、電梯維保、消防維保、其他成本等，加強對成本的預算管理有助于物業(yè)公司提高自身的經濟效益。預算管理的核心是目標利潤，物業(yè)公司依據(jù)自身的實際特點，采取自負盈虧、獨立核算的模式進行經營，利潤指標體系需要細化至月、季度、半年、年，將不同時間段的利潤完成情況繪制成為表格，實施監(jiān)督利潤完成情況，促進物業(yè)公司的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（2）分解全面預算管理體系

制定物業(yè)公司全面預算管理體系需要明確自身的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，制定全年度的經營管理方案，確定年度預算的初步目標，經上級部門考核后確定最終的目標。在實際操縱過程中，物業(yè)公司可以采取橫向分解的模式，依據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃以及項目的整體定位確定年度預算方案，細化至各個項目，確保工作人員明確項目經營考核指標。同時也可以采取縱向分解的模式，依據(jù)公司年度整體目標計劃和各個項目的實際目標，確定項目的預算計劃，確保目標得到全面的落實執(zhí)行。

（3）創(chuàng)新財務分析模式

預算分析是物業(yè)公司全面財務預算的必要環(huán)節(jié)，對公司的財務管理工作具有重要的促進作用。為此，物業(yè)公司需要提高對財務預算的重視程度，確保各項決策的準確性和可執(zhí)行性。在全面預算管理模式之下，物業(yè)公司需要保證自身的預算信息準確合理，財務人員需要提高自身的工作效率，廣泛收集內部運營的各項數(shù)據(jù)，通過合理的預算和數(shù)據(jù)分析，確保財務預算策略的正確合理。為提高全面預算管理制度的實際效果，企業(yè)內部各個部門需要加強溝通協(xié)調，建立起完善的財務數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)，及時進行數(shù)據(jù)資源更新，保證財務信息的準確性。同時，加強對內部財務信息的積累和統(tǒng)計，依據(jù)實際的預算需求，建立完善的處理信息系統(tǒng)，利用互聯(lián)網等技術，提高物業(yè)公司的財務管理效率。

（4）加強過程控制

當前，很多物業(yè)公司引進了財務軟件，以此來輔助進行預算的編制和控制，但由于實際應用過程中存在的問題，這些軟件未實現(xiàn)實時財務管理和更具有深度的控制，為此需要建立起更加精細化的管理和控制模式以及收支服務系統(tǒng)，對物業(yè)公司運營各個環(huán)節(jié)的預執(zhí)行情況細致的管理，避免預算執(zhí)行出現(xiàn)偏差。同時，需要結合物業(yè)公司的實際情況建立起會計的二級和三級科目，結合內部各個部門的職能，實現(xiàn)關聯(lián)化的控制模式，提高成本和收入的管理效果。同時，物業(yè)公司需要建立起各個項目獨立核算的系統(tǒng)，提高各個部門在全面預算管理工作中的參與度，促進自身經營水平和經濟效益的同步提高。

三、結束語

物業(yè)公司是近年來興起的行業(yè)，經過多年的發(fā)展逐漸成熟完善，針對自身的管理中存在的各類問題，物業(yè)公司需要建立全面預算管理體系，加強對各個項目的管理，實現(xiàn)自身在新時期的全面發(fā)展。

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