張巖

摘 要：隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則尤其重要。目前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算勢(shì)在必行，而一系列對(duì)房地產(chǎn)法規(guī)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的影響更大。本文旨在考慮根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算思考

為了科學(xué)地組織的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立和完善會(huì)計(jì)制度，制定合理的會(huì)計(jì)制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，按照國(guó)家的規(guī)定。會(huì)計(jì)制度是必須遵循的組織和從事會(huì)計(jì)工作的規(guī)范。

一、新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異比較

（一）對(duì)外投資新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異比較

原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將對(duì)外投資分為短期投資和長(zhǎng)期投資，又按投資性質(zhì)將長(zhǎng)期投資細(xì)分為長(zhǎng)期股權(quán)投資和長(zhǎng)期債權(quán)投資兩種形式。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)外投資轉(zhuǎn)變了以往短期投資和長(zhǎng)期債權(quán)投資的分類體系和管理理念，用交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn)科目核算短期投資，用持有至到期投資科目取代長(zhǎng)期股權(quán)賬目核算。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建立了統(tǒng)一收入模型，明確了相似業(yè)務(wù)收入確認(rèn)方向，消除了股權(quán)投資差額的會(huì)計(jì)計(jì)量，商譽(yù)的會(huì)計(jì)后續(xù)計(jì)量體現(xiàn)了新準(zhǔn)則的這一要求，投資成本與被投資單位凈額的權(quán)益份額之間的差額被確認(rèn)為商譽(yù)后，因其無(wú)法合理確定其可能為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，為規(guī)范確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)、科學(xué)確認(rèn)，則在持有期間不需要再進(jìn)行攤銷，但需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末按規(guī)定進(jìn)行減值測(cè)試。

（二）所得稅的核算方法差異變化

企業(yè)會(huì)計(jì)制度中所得稅會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是基于損益表，并計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額之間的差額，按照收入和支出在會(huì)計(jì)核算上確定時(shí)間的差異性測(cè)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算，明確以資產(chǎn)負(fù)債表出發(fā)，列示并分析會(huì)計(jì)價(jià)值與稅法規(guī)定計(jì)稅基礎(chǔ)的差異及其性質(zhì)實(shí)施核算配比原則;所得稅會(huì)計(jì)處理方由應(yīng)付稅款法和納稅影響會(huì)計(jì)法計(jì)算所得稅，變?yōu)橘Y產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算，對(duì)收入成本匹配、對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露產(chǎn)生極大影響，抵消了原有會(huì)計(jì)制度稅前全額或部分抵消折舊費(fèi)用、攤銷費(fèi)用的優(yōu)勢(shì)，更準(zhǔn)確反映出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)情況。

（三）資產(chǎn)和交易的會(huì)計(jì)處理發(fā)生變化

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理發(fā)生了重大變化。公司的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理發(fā)生了變化。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，應(yīng)該在標(biāo)準(zhǔn)中歸因于投資房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表的“投資性房地產(chǎn)”科目根據(jù)成本模式或公允價(jià)值模式上市，并進(jìn)行核算。在可以可靠地獲得公平值的情況下，可以使用公允價(jià)值模式。在這個(gè)模式中沒(méi)有折舊或攤銷，并且其公允價(jià)值與原賬面金額之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在會(huì)計(jì)處理的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的變化。根據(jù)新“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)—資產(chǎn)減值”，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或者長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)，在建工程等資產(chǎn)確認(rèn)的減值損失占權(quán)益法下不得轉(zhuǎn)回在隨后的幾年。在會(huì)計(jì)處理債務(wù)重組的變化。

二、新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)按性質(zhì)明確不同類別歸屬

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的房地產(chǎn)主要分為賺取租金或資本增值，或兼有兩者目的而持有的投資性房地產(chǎn);為生產(chǎn)發(fā)企業(yè)為提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理持有房產(chǎn)的自用房地產(chǎn);由房地產(chǎn)開發(fā)并準(zhǔn)備出售的房地產(chǎn)三類。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)持有房地產(chǎn)的不同用途明確開發(fā)房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)分類，并依據(jù)不同會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則采用適當(dāng)方法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。建筑物和土地使用權(quán)被確認(rèn)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)時(shí)滿足以下條件：企業(yè)可以獲得租金收入或與之相關(guān)的投資性房地產(chǎn)投資性增值收益可靠計(jì)量其成本。

（二）不同類別房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法

根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的投資性房地產(chǎn)核算，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)以成本模式或公允價(jià)值模式計(jì)量，購(gòu)買的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)以購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及直接歸屬于該資產(chǎn)的其他費(fèi)用的總和為基礎(chǔ)確定;企業(yè)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)管理房地產(chǎn)最大的區(qū)別是使用的自用房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)和房地產(chǎn)庫(kù)存的會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇采用成本模式或公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量方式，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)變化趨勢(shì)遵循可比性性原則計(jì)量模式，計(jì)量方式一旦定不能隨意變更。公允價(jià)值模式下對(duì)企業(yè)利潤(rùn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)造成一定影響，政府要積極完善市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)要樹立正確發(fā)展觀念適應(yīng)自身發(fā)展。

（三）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在核算方法、內(nèi)容、質(zhì)量要求、財(cái)務(wù)反饋上極大地影響了房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算。新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定完善專業(yè)層面的業(yè)務(wù)開展，固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回，有效規(guī)避了企業(yè)隨意變更減值準(zhǔn)備計(jì)提調(diào)整年份利潤(rùn)總額;新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則避免了在成本和材料發(fā)生變化時(shí)企業(yè)利用變更材料發(fā)出計(jì)量計(jì)價(jià)方法而提高或降低企業(yè)利潤(rùn)，減少會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的人為操縱。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資資產(chǎn)，金融資產(chǎn)，債務(wù)重組和其他資產(chǎn)的核算。在房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，房地企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日的能明確計(jì)量的公允價(jià)值計(jì)量入賬，為真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)信息房地產(chǎn)持有期間不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額則應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)期損益。在大、中型房地產(chǎn)企業(yè)，我們必須積極發(fā)揮會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)核算管理作用，完善和規(guī)范會(huì)計(jì)制度，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，層層分解，增加信息披露程度和時(shí)效性，切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家從事住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，土地開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)的公司，是一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)成為民民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，懷民生利益密切相關(guān)，它的會(huì)計(jì)核算與信息披露同其他企業(yè)會(huì)計(jì)有明顯的差異和特點(diǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基于核算模式發(fā)展的基礎(chǔ)規(guī)定了不同的分類、定義、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)計(jì)量模型，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)提出了更高要求產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

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