王永潔

(寧夏建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，寧夏 銀川 750021)

1 引 言

隨著城市化不斷發(fā)展，人民收入不斷提高，尤其汽車保有量逐年遞增，城市道路擁堵現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重。2016 年中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出: 原則上不再建設(shè)封閉式小區(qū); 已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題。而城市住宅小區(qū)規(guī)劃在以往二十年都均已封閉式小區(qū)為主要模式，物業(yè)管理單位也是在明確的小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行服務(wù)，要適應(yīng)未來(lái)開放式街區(qū)制趨勢(shì)，物業(yè)管理面臨未來(lái)重大趨勢(shì)變革。

2 研究背景概述

“街區(qū)制”是城市建設(shè)布局的一種現(xiàn)代化形式，它的特點(diǎn)是在城市規(guī)劃的道路旁側(cè)建設(shè)集商業(yè)經(jīng)營(yíng)與私人住宅于一體的樓層，且不設(shè)圍墻，實(shí)現(xiàn)道路共享通過(guò)內(nèi)部道路公共化擴(kuò)大公共空間增量，提升城市空間格局科學(xué)性的居住模式［1］。物業(yè)管理的定義較多，基本是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)，重點(diǎn)是放在區(qū)劃內(nèi)的共有部分，當(dāng)然雙方另有約定則依據(jù)協(xié)議進(jìn)行管理，本文主要是指共有部分。SWOT 分析是經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用制定策略的方法，通過(guò)企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析，從而尋找二者最佳可行戰(zhàn)略組合的一種分析工具，S (Strengths)代表企業(yè)的長(zhǎng)處或優(yōu)勢(shì); W (Weaknesses) 是企業(yè)的弱點(diǎn)或劣勢(shì); O (Opportunities) 代表外部環(huán)境中存在的機(jī)會(huì); T(Threats) 為外部環(huán)境所構(gòu)成的威脅［2］。本文將運(yùn)用SWOT分析法探討物業(yè)管理企業(yè)在街區(qū)制趨勢(shì)下發(fā)展策略。

3 街區(qū)制下物業(yè)管理企業(yè)SWOT 分析

3.1 優(yōu)勢(shì)資源分析(S)

3.1.1 堅(jiān)實(shí)豐富的理論基礎(chǔ)

物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生來(lái)自在建筑物內(nèi)部公共化的產(chǎn)生，公有就必然產(chǎn)生“搭便車”的情況，所以需要有專門機(jī)構(gòu)或組織來(lái)解決公共部位的管理問(wèn)題，指導(dǎo)物業(yè)管理的相關(guān)理論應(yīng)運(yùn)而生，具體的理論有: ①現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論中共有產(chǎn)權(quán)理論發(fā)現(xiàn)一物存在多個(gè)共有人，共有管理如何解決的問(wèn)題，需要專門機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理; ②制度經(jīng)濟(jì)學(xué)中委托代理理論主要解決公共部位由誰(shuí)來(lái)管理的問(wèn)題，怎么找到這樣的單位或組織; ③現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中公共選擇理論解決共有人眾多如何統(tǒng)一意見(jiàn)的問(wèn)題，居住小區(qū)業(yè)主眾多意見(jiàn)如何統(tǒng)一; ④項(xiàng)目管理理論解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)有多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管理的問(wèn)題。結(jié)合這些理論也就衍生來(lái)分析物業(yè)管理的定義和指導(dǎo)思想。

3.1.2 全面實(shí)施的法律基礎(chǔ)

物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)眾多，這些都為物業(yè)管理活動(dòng)提供法律依據(jù)指導(dǎo)?？傮w指導(dǎo)的法律有《民法》《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》《消防法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》，分類指導(dǎo)的法規(guī)政策就更多，有關(guān)于專項(xiàng)維修資金的、有物業(yè)承接查驗(yàn)的、有物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的、有物業(yè)招投標(biāo)的、有裝飾裝修的等，還包括各級(jí)地方政府的政策以及示范文書等，基本涵蓋了物業(yè)管理各個(gè)工作環(huán)節(jié)，為物業(yè)管理提供法律政策保障。

3.1.3 廣泛堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)

經(jīng)過(guò)三十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然我們看到目前業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在諸多矛盾，但是業(yè)主已逐漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)對(duì)提高生活品質(zhì)的重要性，物業(yè)成為購(gòu)房決定的重要因素。城市居民在工作生活當(dāng)中不管是公共部分還是專有部分，甚至是居家生活獨(dú)特要求都會(huì)想到物業(yè)服務(wù)公司，由此可見(jiàn)物業(yè)有廣泛且穩(wěn)定的消費(fèi)群體。

3.1.4 企業(yè)積累的專業(yè)基礎(chǔ)

隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房屋管理由政府派出機(jī)構(gòu)實(shí)行行政管理向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性管理的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)發(fā)展迅猛，要求物業(yè)企業(yè)更加專業(yè)、更加注重對(duì)人的服務(wù)，從簡(jiǎn)單的房屋管理到專業(yè)客服接待管理，從簡(jiǎn)單的環(huán)境管理到專業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理、資產(chǎn)管理，物業(yè)的專業(yè)性越來(lái)越受到業(yè)主的認(rèn)可、企業(yè)的重視。

3.2 劣勢(shì)分析(S)

3.2.1 業(yè)主與企業(yè)矛盾突出

雖然業(yè)主日常小區(qū)生活離不開物業(yè)企業(yè)，但是雙方存在較大矛盾，最終表現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)收繳，業(yè)主得不到滿意的物業(yè)服務(wù)。究其原因有: ①業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍存在誤區(qū)，不能區(qū)分建筑區(qū)分所有權(quán)，導(dǎo)致收繳物業(yè)費(fèi)存在困難，加之外部性的原因，會(huì)存在很多業(yè)主搭便車不繳物業(yè)費(fèi)的情形; ②物業(yè)服務(wù)作為商品不同于一般實(shí)物商品，很難觸摸，感受容易流失，很難為收繳物業(yè)費(fèi)提供依據(jù)。再加之街區(qū)制，外部人流和車流必然會(huì)增加，衛(wèi)生保潔、保安秩序、公共設(shè)備和部分維修壓力增大，可以想象將進(jìn)一步加大業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。

3.2.2 物業(yè)企業(yè)成本壓力較大

在物業(yè)管理過(guò)程中人工成本費(fèi)用是其中最大的支出，基本占有物業(yè)成本費(fèi)用管理的70%左右，而人員崗位設(shè)置是根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)定，故很難通過(guò)縮減人員數(shù)量來(lái)降低企業(yè)成本，大多企業(yè)都是選擇通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍也就是提高服務(wù)面積，減少邊際成本的方法來(lái)控制成本。而街區(qū)制是需要將封閉小區(qū)開放，服務(wù)范圍會(huì)因?yàn)橐越值罏榉纸缇€導(dǎo)致而縮小，從邊際成本的角度來(lái)分析會(huì)增加成本，進(jìn)一步加大物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2.3 法律關(guān)系復(fù)雜

前文優(yōu)勢(shì)提到多部法律法規(guī)及政策為物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供法律基礎(chǔ)，但作為新發(fā)展起來(lái)的行業(yè)，法律政策的制定仍然存在一定的滯后性，這也導(dǎo)致物業(yè)活動(dòng)經(jīng)常會(huì)遇到很多難解問(wèn)題。另外，物業(yè)活動(dòng)不僅集中在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間，物業(yè)企業(yè)還要與建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)行政主管部門、工商稅務(wù)物價(jià)環(huán)衛(wèi)園林等行政主管部門、供水供電供氣供熱通訊有線電視等單位產(chǎn)生關(guān)系，這更加導(dǎo)致物業(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性，而且物業(yè)企業(yè)大多在物業(yè)活動(dòng)處于較為弱勢(shì)的一方。街區(qū)制的提出，未來(lái)物業(yè)活動(dòng)法律關(guān)系就更加龐雜。相對(duì)過(guò)去封閉的小區(qū)在處理業(yè)主糾紛查明原因更加艱難，外部人車的進(jìn)入會(huì)使樓宇管理問(wèn)題安全問(wèn)題日顯突出。故推廣街區(qū)制之前需要重新界定和明確街區(qū)內(nèi)公共關(guān)系和產(chǎn)權(quán)。

3.3 機(jī)會(huì)分析

3.3.1 街區(qū)制使得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)感受提高

前文提到物業(yè)管理是對(duì)建筑小區(qū)內(nèi)共有的建筑物，場(chǎng)所，設(shè)施的共同管理的過(guò)程。街區(qū)制必然要求對(duì)原封閉小區(qū)重新劃分各業(yè)主的所有權(quán)和共有部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)。物業(yè)范圍和對(duì)象就和以前不一樣，范圍會(huì)縮小，對(duì)象更清晰。目前很多物業(yè)公司通過(guò)增加物業(yè)范圍減少邊際成本來(lái)經(jīng)營(yíng)，前文提到街區(qū)制反而會(huì)減少物業(yè)范圍增加成本，說(shuō)明以前的經(jīng)營(yíng)策略不適合街區(qū)制的物業(yè)管理。不過(guò)，需要注意的是，以前由于范圍過(guò)大、業(yè)主感受過(guò)低，導(dǎo)致物業(yè)公司物業(yè)收繳率較低，設(shè)想街區(qū)制會(huì)讓業(yè)主對(duì)物業(yè)公司更好地監(jiān)管，更直接感到物業(yè)服務(wù)，收繳物業(yè)費(fèi)率也是有可能提高。

3.3.2 物業(yè)公司的法律關(guān)系將趨于簡(jiǎn)單

在劣勢(shì)分析提到物業(yè)公司現(xiàn)今法律關(guān)系非常復(fù)雜，要與業(yè)主、建設(shè)單位、行政主管部門、產(chǎn)生聯(lián)系更多是被動(dòng)監(jiān)督指導(dǎo)。街區(qū)制在重新界定公共和專有部分，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)公共部分范圍縮小，不僅會(huì)使小區(qū)內(nèi)部部分道路再推回公共，而且其法律關(guān)系簡(jiǎn)單。處理事務(wù)也許會(huì)更加簡(jiǎn)單，進(jìn)一步減少人力成本。

3.3.3 互聯(lián)網(wǎng)將進(jìn)一步降低物業(yè)企業(yè)成本

現(xiàn)今互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展已經(jīng)不僅局限于人與人之間的交互和信息溝通，由此而發(fā)展起來(lái)的人與物，物與物之間的物聯(lián)網(wǎng)的溝通，為現(xiàn)代物業(yè)提供了更好的便利。隨著互聯(lián)網(wǎng)、傳感器、移動(dòng)終端等技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理領(lǐng)域逐步建立起物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)，在物業(yè)設(shè)備智能化原創(chuàng)監(jiān)控管理系統(tǒng)下，房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)管理是由智能化的遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)收集、控制終端來(lái)完成。［3］這為物業(yè)公司減少人工成本、推動(dòng)智慧社區(qū)、加速產(chǎn)業(yè)變革提供重大機(jī)遇。

3.3.4 物業(yè)公司服務(wù)的種類和內(nèi)容將會(huì)擴(kuò)大

街區(qū)制導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)范圍縮小，對(duì)象更加明確，物業(yè)公司要從傳統(tǒng)的物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)作為主要收入將會(huì)被淘汰，要看到現(xiàn)在居民對(duì)生活質(zhì)量的提高，老齡化加劇，雙職工增加，物業(yè)公司應(yīng)適應(yīng)需求把握機(jī)會(huì)，要將金融資產(chǎn)、文化旅游、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等方面為業(yè)主提供各類專項(xiàng)服務(wù)，未來(lái)物業(yè)公司主營(yíng)收入比重將會(huì)降低，而專項(xiàng)特約服務(wù)的其他收入會(huì)進(jìn)一步增加。

3.4 威脅分析

3.4.1 配合街區(qū)制的各種法律法規(guī)還有待完善

街區(qū)制的提出到目前已有兩年，完善相關(guān)法律建設(shè)，加快法制化進(jìn)程。一方面，“街區(qū)制”改革必須遵循國(guó)家既有的政策法律等規(guī)范條文，處理好破除封閉小區(qū)過(guò)程中涉及的物權(quán)法方面的問(wèn)題; 另一方面， “街區(qū)制”改革對(duì)《物權(quán)法》存在一些障礙，中共中央在不同場(chǎng)合多次強(qiáng)調(diào)街區(qū)制改革要法律先行，改革要有法有據(jù)，改革要靠法律而不是靠權(quán)力，要重視街區(qū)制改革后的一系列新的民事問(wèn)題、刑事問(wèn)題、相關(guān)的配套法律法規(guī)要及時(shí)出臺(tái)。［4］這導(dǎo)致物業(yè)公司未來(lái)走向及時(shí)間表不能明確，法律法規(guī)的不確定性為物業(yè)帶來(lái)巨大威脅。

3.4.2 管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件增加

街區(qū)制必然帶來(lái)外來(lái)車輛和人流的增加，物業(yè)人員不能加以控制，威脅業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全事件增加，物業(yè)公司則必須加強(qiáng)對(duì)應(yīng)急事件的反應(yīng)和處理能力，這將成為物業(yè)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰的風(fēng)水嶺。

3.4.3 街區(qū)制有可能改變業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求

物業(yè)服務(wù)范圍的縮小，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)可能縮小到較小的范圍內(nèi)的環(huán)境，偏好有所改變，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的情況下，前文提到通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)可以減少物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理成本，但是對(duì)于中小型物業(yè)公司而言研發(fā)或購(gòu)買智能化系統(tǒng)，投資成本壓力太大。它們要想生存壯大，主動(dòng)改變經(jīng)營(yíng)策略，物業(yè)公司更要知道我們的業(yè)主需要哪方面的需求，進(jìn)行有針對(duì)性服務(wù)，人員成本進(jìn)一步加大。小區(qū)內(nèi)公共道路等劃入更大范圍的公共環(huán)境，這些服務(wù)委托單位也有可能發(fā)生變化，由業(yè)主變?yōu)樯鐓^(qū)居委會(huì)或街道管理部門。

4 未來(lái)發(fā)展對(duì)策和戰(zhàn)略

4.1 抓實(shí)群眾基礎(chǔ)，積極主動(dòng)適應(yīng)業(yè)主需求變化

前文劣勢(shì)雖然提及物業(yè)企業(yè)與業(yè)主矛盾突出，但是優(yōu)勢(shì)提到近幾年的物業(yè)發(fā)展，理論和法律越發(fā)完善，人民越發(fā)離不開物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)越發(fā)專業(yè)，業(yè)主也逐步意識(shí)到建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)企業(yè)要抓住這個(gè)重大優(yōu)勢(shì)，要扎實(shí)做好物業(yè)的基本服務(wù)，這也是物業(yè)企業(yè)主營(yíng)收入來(lái)源?，F(xiàn)在也面臨著物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮重大變革，單靠主營(yíng)收入已不能滿足物業(yè)企業(yè)需要，也不能滿足業(yè)主尤其是雙職工家庭的物業(yè)需求，因此物業(yè)企業(yè)不管街區(qū)制如何實(shí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，都要積極先抓住業(yè)主需求才是“王道”，想辦法擴(kuò)大專項(xiàng)特約服務(wù)，提高其他收入比重。

4.2 街區(qū)制推廣不可能一刀切，物業(yè)應(yīng)定心從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展

街區(qū)制的推廣必然需要考慮各個(gè)已建成居住小區(qū)特點(diǎn)，不可能全部將小區(qū)內(nèi)部道路公共化，應(yīng)采取差異化原則進(jìn)行。例如有的居住小區(qū)下層為商鋪的可以考慮開放，而有的小區(qū)下層為純花園式住宅則不應(yīng)該考慮開放，還有前文提到街區(qū)制必然要求相應(yīng)的法律政策必須先行，這些都需要時(shí)間。因此，物業(yè)企業(yè)不應(yīng)太過(guò)憂慮，推廣過(guò)程中必然會(huì)因地制宜，安下心自身提高服務(wù)品質(zhì)，考慮如何降低服務(wù)邊際成本，才能提高企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.3 積極發(fā)展現(xiàn)代智能化物業(yè)，降低成本

以大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)是未來(lái)物業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，前文提到研發(fā)或購(gòu)買這類產(chǎn)品對(duì)于中小物業(yè)企業(yè)投資成本太大，這是不可避免的?，F(xiàn)在物業(yè)市場(chǎng)也進(jìn)入優(yōu)勝劣汰重大變革時(shí)期，通過(guò)現(xiàn)代科技應(yīng)用可以提升物業(yè)企業(yè)的生存發(fā)展能力，有利于推動(dòng)智慧社區(qū)建設(shè)，深層次可以促進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)不能適應(yīng)必將被市場(chǎng)淘汰。