侯保宏

八冶建設集團有限公司 甘肅 金昌 737100

因為對房屋裝修的取向的不同,房地產商一般都以毛胚房銷售交易為主。然而,這樣的房子都需要房主自己根據(jù)自身需求改造布局拆除部分墻體,奔波裝修市場幾個月才能完整把房子裝修好,另外還需要一兩個月將新裝修的房子油漆味散去,這種模式對于現(xiàn)在的年輕人卻是太過消耗精力,同時由于改造布局拆除墻體造成不必要的浪費,有的改造甚至影響主體結構安全。還有一種方式是將房子裝修完全承包給裝修公司,這種方式雖然在一定程度上省下了精力,卻花費了更多金錢。其實,最好的方法就是直接購買精裝房,當前市場也有向精裝房導向的趨勢。但因為精裝房存在許多不足,所以精裝房的供應質量跟不上需求,這要求相關房地產商重視起精裝房市場,迎合市場去不斷調整精裝房的質量。

一、房地產精裝房發(fā)展及特點

1.房地產精裝房處于初步發(fā)展階段。跟其他國家比較,我國精裝房的發(fā)展起步晚,因為市場經濟和多元文化的發(fā)展,精裝房這個概念才慢慢被消費者所接受并且推崇。然而,精裝房的模式是從外來引進的,所以首先出現(xiàn)在了文化領域,房地產商對于精裝房敏銳程度不高,現(xiàn)今才得到初步的發(fā)展。房地產精裝房目前正在嘗試和探索時期,在質量、個性和標準化上還有所欠缺。精品房的發(fā)展需要房地產商不斷地創(chuàng)新創(chuàng)造,根據(jù)市場需求去調整精裝房建設的策略和標準。

2.房地產精裝房的生產方式。房地產精裝房的主要產業(yè)模式分為三種,產業(yè)鏈模式、常規(guī)合作模式、新型的運作模式[1]。第一種模式以碧桂園集團為名,該集團延續(xù)了房地產的產業(yè)鏈,從物業(yè)發(fā)展、建安、裝修等形成一條完整的產業(yè)結構。因此,產業(yè)鏈模式就是企業(yè)內部對精裝房進行消化和建設；第二種模式是將房子裝修承包給專業(yè)的裝修公司,形成合作；第三種則是與工業(yè)化建造為主,形成統(tǒng)一的生產流水線。有以上三種生產方式可以看出,精裝房的質量優(yōu)劣不一,且明顯具有流水作業(yè)的性質。

3.房地產精裝房的供給形式。同生產模式相同,供給也分為三種。

第一種是“買房送裝修”[2],這種精裝房相比毛胚房的價格貴一些,但開發(fā)商會通過節(jié)省裝修成本繼而提高自己的利潤。因為開發(fā)商不同,精裝修的樣板不同,導致這種營銷模式下的精裝房沒有統(tǒng)一的質量保證；

第二種模式是“菜單”模式[2],即開發(fā)商通過消費者的意愿和要求進行房屋精裝,這樣又會確保不了成本的范圍；

第三種是全裝修模式[2],指開發(fā)商統(tǒng)一裝修并且提供全部日用家居等,成本和質量得到保證的同時裝修又千篇一律了。

綜上所述,我國精裝房得到初步發(fā)展,卻面臨許多問題,主要體現(xiàn)在裝修質量優(yōu)劣不一、裝修風格千篇一律,無法提供個性化的裝修審美、迎合市場需求的實際措施難以實現(xiàn)。因此,房地產精裝房的標準化就亟待提上日程。

二、對房地產精裝房標準化的策略分析

房地產精裝房標準化指的是,房地產商提高對精品房發(fā)展的重視,結合時代發(fā)展背景和市場要求去對精裝房從生產到銷售整個過程制定一個標準的運行準則。將運行規(guī)則細化到各個部分和方面,從而促進精裝房的設計、建設和質量提升到一定標準,最終為市場提供符合消費者多樣化要求的精裝房,推動精裝房產業(yè)的發(fā)展。

1.精裝房標準化體現(xiàn)在三個層次。根據(jù)房地產產品的三個層次,核心產品、有形產品和延伸產品[3],精裝房標準化也能體現(xiàn)到這三個層次當中。

首先是精裝房體現(xiàn)在核心產品層面,購買者實際購買精裝房的主要需求是舒適的居住環(huán)境,所以,精裝房標準化要提供最基本的舒適裝修體驗。因為成本問題,導致我國精裝房在實際的質量方面還有欠缺。房地產商以盈利為主,在所能控制的裝修成本方面進行精裝房的裝修,其中裝修質量方面的延期性或許就保證不了長久性。因此,在精裝房的質量方面一定要有一個實施標準,經過成本預算、施工策劃等綜合分析,在房地產商保證利潤的同時,一定要給顧客提供一個舒適的居住環(huán)境；

其次是精裝房體現(xiàn)在有形產品層面,消費者對于精裝房的裝修風格、質量和個性化表示滿意。精裝房的設計、裝修過程在遵循標準化的同時,也要合理自由發(fā)揮個性化風格。購買精裝房的顧客群眾其實大多都是以年輕一輩為主,審美風格因為受到多元文化的沖擊更是千人千樣,所以精裝房如果缺少設計感或者個性化,就不能吸引消費者眼球,毛胚房雖然不那么便利卻還是會成為首選。因此,精裝房的裝修風格一定不能太過平凡和單一,在這方面房地產商需要有一個標準的裝修規(guī)劃,與裝修公司達成合作,設立專門的裝修策劃小組,根據(jù)自己房子構造的實際情況與裝修公司或者設計師進行交流,這樣就可以產出多種多樣的精品房裝修風格,也給消費者更多的選擇,提高消費者的購買欲；

最后是精裝房體現(xiàn)在延伸產品層面,消費者在與房地產商完成交易之后,在商品房所有權轉移之后,消費者對于精品房的使用感是否是正面的評價還是負面的評價,所產生的延伸效益是否符合消費者的語氣。房地產商在這個環(huán)節(jié)也需要提高重視程度,如何去提高產品的延伸價值,就是需要對產品使用情況做一個詳細的了解,接受消費者的反饋意見,從而根據(jù)所采納的信息從而更精準地投入到精裝房的生產之中。因此,房地產需要制定一個標準的反饋機制,可以在公司官網設立郵箱反饋機制或者成立相關的工作組進行反饋信息收集,在表明自己經營理念的態(tài)度同時,也能更好地將精裝房生產標準化。

2.精裝房標準化體現(xiàn)在運行機制。房地產精裝房標準化工作的運行,除了要有統(tǒng)一的工作標準,還需要有一個高效率的運行機制。一個項目的開展,必然有許多工作的分工,這時候這些部門分支就需要有一個統(tǒng)一的標準去推動精裝房工作的有序進行。

當前,我國房地產精裝房的運行機制有三種。第一種是專業(yè)型公司或者部門管理,這種組織形式提供了專業(yè)的服務質量,從而使精裝房得到高效率地建設,這種類型更加適用于高檔的住宅服務；第二種是部門的主要負責人員承擔責任,將工作細化分布到各個部門,工作周期會長,效率較第一種也低了一些；第三種是臨時組建一個團隊,這種模式比較適用于少量的精裝房裝修。

根據(jù)實際情況的不同,也根據(jù)房地產商自身包括利潤、成本在內的考量,在精裝房的生產過程中選擇不一樣的運行模式。雖然在不同的地段、不同的消費水平,導致精品房的等級也是不同的,但是精品房生產標準化就是要在同一等級的生產之中經過標準化的生產體系達到最高效的生產,提供給消費者最貼心的最滿意的精品房。橫向對比,房地產商需要建立一個健全的標準化運行機制,在組織、營銷、生產、裝修、等級、成本、原料以及售后產品價值的延伸服務進行有序的標準化工作,才能給精品房標準化提供一個良好的體系基礎。

3.精裝房標準化體現(xiàn)在工作流程。任何工作都需要有一個標準化的工作流程,在房地產精裝房開發(fā)的時后,為了確保工作的流暢度和高效率,制定一個規(guī)范的流程就非常有必要了。從精裝房項目的成立,到精裝房成品地產出,這中間存在著一步一步不可忽視的流程。

工作人員被要求去了解市場需求,通過收集到的信息對精裝房裝修進行一個合理規(guī)劃,將規(guī)劃施展在圖紙上之后,需要與專業(yè)的施工團隊進行溝通交流從而進一步根據(jù)實際情況修改策劃圖紙,再之后需要貨比三家在最低的成本之內保持質量的最大化,展開裝修作業(yè)的過程中也需要房地產商相關人員進行作業(yè)監(jiān)控和質量把控,最后在精裝房完成之后銷售環(huán)節(jié)價格需要定位,精品房營銷需要有一個標準化的營銷策略等等。精品房從生產到銷售的環(huán)節(jié)就是由這樣一步步的流程組成的,如果每一步流程都有一個標準化的方案和把控,就可以督促各部門按照程序進行工作,促進各個工作高效率的完成,提高精裝房建設的標準化,保障精品房的質量和水平。

三、結語

根據(jù)上文可總結,房地產精裝房標準化其實就是指將精裝房作業(yè)的每一個方面、每一個步驟、每一個流程、每一個工作部門都進行合理的規(guī)劃,從而從每一個小細節(jié)著手,解決房地產精裝房的許多不足,推進精裝房的建設從固有的境地之中脫離出來,為市場提供創(chuàng)新型精裝房商品,供給拉動了精裝房市場的擴大,從而為我國房地產事業(yè)提供一個良好的發(fā)展基礎。