【摘 要】 分時度假起源于二十世紀60年代的歐洲，90年代傳入中國，但出現(xiàn)了種種水土不服的現(xiàn)象，消費者權(quán)益得不到保障。文章主要是對分時度假產(chǎn)品權(quán)益保障進行研究。第一部分介紹了分時度假制度的起源、概念和特征，分析了分時度假產(chǎn)品在我國的法律性質(zhì)以及各主體之間的法律關(guān)系，指出了存在的主要法律問題;第二部分主要分析了域外分時度假產(chǎn)品權(quán)益保障對我國的借鑒意義;第三部分是關(guān)于完善分時度假產(chǎn)品購買者權(quán)益保障的具體建議。

【關(guān)鍵詞】 分時度假 分時度假產(chǎn)品 權(quán)益保障

分時度假起源于歐洲，二十世紀60年代為滿足海邊度假的需要，出現(xiàn)了多人或幾個家庭共同出資購買一棟別墅，在不同時間分別使用;70年代，分時度假在美國得到發(fā)展，當(dāng)時分時度假產(chǎn)品適用范圍小、缺乏靈活性，為解決這些問題，美國RCI （Resort Condominiums International） [1]的創(chuàng)始人Jon和Christel DeHaans 提出了交換的概念，具體是指消費者購買了某一分時度假產(chǎn)品房屋，將信息輸入系統(tǒng)，消費者可以在系統(tǒng)里選擇同等級別的分時度假產(chǎn)品房屋交換適用。這大大提高了分時度假的靈活性和適用范圍，也是得該制度再次風(fēng)行歐洲。分時度假在二十世紀末傳入我國，一度成為熱點。但由于當(dāng)時的經(jīng)濟市場秩序不規(guī)范、法律空白、監(jiān)管缺失等問題，使得分時度假成為了欺騙的代名詞，消費者等各方權(quán)利未得到較好保障。

一、分時度假概述

（一）分時度假的概念及特征

1、分時度假的概念

分時度假是指房產(chǎn)開發(fā)商將度假房屋、度假酒店里的一個房間或者一棟別墅的使用權(quán)按照每年50個周分為50份出售給購買者，購買者在未來一定年限內(nèi)，如40年，享有分時度假房屋的交換、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承以及對度假房屋、度假酒店公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)等權(quán)利。

2、分時度假產(chǎn)品的共同特征

縱觀多國有關(guān)分時度假的定義，由于社會制度、法律規(guī)范、經(jīng)濟水平以及文化習(xí)俗等各方面的差異，致使對于分時度假的定義也有所不同，但在差異中也體現(xiàn)了一些共同特征，具體包括以下四點：

首先，購買者需提前支付購買費用。為獲得分時度假產(chǎn)品的使用權(quán)和交換權(quán)等權(quán)益，購買者需提前支付購買該產(chǎn)品的費用。

其次，符合最低購買年限。在分時度假產(chǎn)品的銷售中，會規(guī)定購買者在購買分時度假產(chǎn)品時必須一次性購買若干年的使用權(quán)，一般是3年，這有利于分時度假的規(guī)范管理，若時間過短會導(dǎo)致分時度假之交換權(quán)得不到保障。

此外，每年至少一周使用權(quán)。分時度假產(chǎn)品開發(fā)者在銷售分時度假房產(chǎn)使用權(quán)時，將會對房產(chǎn)的使用權(quán)進行時間上的劃分，以天、周或者月作為時間單位，為充分保障購買者的使用權(quán)、交換權(quán)，使購買者充分享受分時度假產(chǎn)品帶來的便利，規(guī)定開發(fā)商在銷售分時度假房產(chǎn)使用權(quán)時不得低于一周即7天的時間。

最后，對購買者所購分時度假產(chǎn)品權(quán)利有所限制。除購買者以分時度假房產(chǎn)購買合同取得的時段使用權(quán)作出一定的處分外，如轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承等，其無權(quán)對購買時段之外的房屋權(quán)利作處分。

（二）我國分時度假的權(quán)屬定位

目前，縱觀國際法現(xiàn)有的分時度假的屬性有幾種不同觀點：物權(quán)說、債權(quán)說、信托說、股權(quán)說等。我國法學(xué)界對分時度假法律性質(zhì)的界定有很大爭議，先后出現(xiàn)了所有權(quán)說、他物權(quán)說、準物權(quán)說、債權(quán)說等觀點。我國實踐中的主流觀點是債權(quán)說。

在實踐中，我國處理分時度假合同糾紛時往往將其認定為具有債權(quán)性質(zhì)的合同，具體是指分時度假產(chǎn)品的購買者與經(jīng)營者達成以長期使用權(quán)為目的的合意，簽訂合同，這種合同類似于長期租賃的法律關(guān)系。此時分時度假產(chǎn)品的購買者對該產(chǎn)品享有債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，同時需履行預(yù)先支付大量使用資金的義務(wù)。在債權(quán)式的分時度假中，點數(shù)制是其典型。點數(shù)制是指購買者以支付相應(yīng)價款從開發(fā)商手上購得點數(shù)，用點數(shù)換取分時度假之相應(yīng)權(quán)益，從而實現(xiàn)度假旅游的目的。

（三）分時度假的主體法律關(guān)系及主要法律問題

1、分時度假的主體法律關(guān)系

在分時度假法律關(guān)系中涉及到多方主體，具體包括購買者、開發(fā)商、管理公司及交換公司等，理清分時度假主體之間的法律關(guān)系是保障分時度假權(quán)益的前提，尤其是購買者與其他主體之間的法律關(guān)系。

1.1購買者與開發(fā)商

購買者與開發(fā)商之間的法律關(guān)系是分時度假合同中最主要的部分，購買者與開發(fā)商是分時度假合同的主體，開發(fā)商有權(quán)收取分時度假產(chǎn)品使用費，需履行提供房產(chǎn)及相應(yīng)配套服務(wù)，購買者需支付價款并享受相應(yīng)權(quán)益。通過合同內(nèi)容當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)可知，購買者與開發(fā)商之間屬于債權(quán)關(guān)系。

1.2購買者與管理公司

管理公司在分時度假中屬于中介機構(gòu)，購買者通過委托的方式與管理公司訂立委托合同，支付費用，授予管理公司管理分時度假產(chǎn)品的代理權(quán)，管理公司的權(quán)利義務(wù)與委托者即購買者的權(quán)利義務(wù)恰好相反。在此種法律關(guān)系之下，管理公司作為受托人有義務(wù)為購買者合理管理分時度假產(chǎn)品。

1.3購買者與交換公司

交換權(quán)是分時度假產(chǎn)品購買者的主要權(quán)益，也是分時度假權(quán)利實現(xiàn)的主要途徑。購買者購買了分時度假產(chǎn)品后即成為交換公司的會員，交換公司提供交換系統(tǒng)使購買者某一年度的分時度假權(quán)益與其他會員的度假權(quán)益進行交換，此時，購買者與分時度假交換公司之間就能建立分時度假交換行紀關(guān)系。

2、分時度假的主要法律問題

購買者的權(quán)益保障是分時度假中的主要法律問題，購買者與開發(fā)商達成分時度假合同而取得分時度假產(chǎn)品的使用權(quán)、出租權(quán)、交換權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)等權(quán)利。由于在我國實踐中將分時度假法律關(guān)系的性質(zhì)界定為債權(quán)，但債權(quán)對于購買者的權(quán)利保護力度是不足的，因此將其定義為債權(quán)法律關(guān)系是否妥當(dāng);其次，購買者享受分時度假產(chǎn)品權(quán)益的前提是預(yù)先支付大量的產(chǎn)品使用金，在實踐中往往會出現(xiàn)履行不能的情形，此時如何保護經(jīng)營者等其他主體的權(quán)益;另外，在分時度假法律糾紛中，格式條款問題占比較大。

二、分時度假產(chǎn)品權(quán)益保障的域外制度借鑒

由于中國還沒有分時度假產(chǎn)品相關(guān)的法律法規(guī)出臺，但是可以預(yù)料的是，隨著我國的經(jīng)濟不斷發(fā)展以及人民生活水平的逐步提升，我國居民對于度假的需求將繼續(xù)穩(wěn)步提升，分時度假產(chǎn)品由于其靈活的投資屬性，在我國地大物博、旅游資源豐富的大背景下，必然將成為下一個可供選擇的潮流。因此，借鑒國外對于分時度假產(chǎn)品的規(guī)制對于探討我國日后可能推行出的分時度假模式有著重要的意義。

（一）美國相關(guān)制度對我國分時度假產(chǎn)品權(quán)益保障的借鑒意義

美國由于各個聯(lián)邦都有一定的立法權(quán)因此各州對于分時度假產(chǎn)品的規(guī)定不一，但是其中有代表性的制度中，可以選擇借鑒的有如下經(jīng)驗：

1、設(shè)立市場許可制度。美國1979年頒布的《美國土地開發(fā)協(xié)會分時度假法案》中就要求只有一定資質(zhì)的企業(yè)可以參與分時度假行業(yè)。對于我國來說，由于我國人口眾多，分時度假產(chǎn)品又涉及標的額較大的不動產(chǎn)投資，由資質(zhì)、信譽、實力較強的公司主導(dǎo)引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展是一種較為現(xiàn)實的途徑。具備一定規(guī)模的公司，在經(jīng)營中會更加注重對自身品牌的維護，因此消費者權(quán)益的保護更加能夠得到保障。

2、設(shè)立分時度假托管人

分時度假產(chǎn)品托管人可由依法設(shè)立的金融機構(gòu)擔(dān)任，主要負責(zé)按照規(guī)定開設(shè)當(dāng)事人的資金賬戶并且進行資金支付結(jié)算、安全保管投資者的預(yù)付款項。托管人的存在既可以保障度假者的退款需求得到滿足，也能保障經(jīng)營者的應(yīng)收賬款順利收回。

3、增加信息披露的規(guī)定

美國的法規(guī)中，對于信息披露的要求體現(xiàn)在經(jīng)營者要向要向消費者提供完整的購買信息，供消費者詳細了解所購買標的物的產(chǎn)權(quán)以及運營模式等。

除了向消費者進行項目產(chǎn)品的信息披露外，經(jīng)營者還應(yīng)當(dāng)披露其他可能影響投資者合法權(quán)益的重大信息，例如項目的收支運營情況、人員變動情況等。

4、設(shè)立投資冷靜期

在投資冷靜期內(nèi)，消費者可以要求解除與經(jīng)營者訂立的合同，并且要求退還支付的預(yù)付款。不僅如此，在冷靜期間，經(jīng)營者不得以任何方式接觸或者對消費者施加影響。

（二）歐洲相關(guān)制度對我國分時度假產(chǎn)品權(quán)益保障的借鑒意義

歐洲各國中，由于存在德國大陸法系和英美法系的區(qū)別，對于分時度假的權(quán)益定義和判定上存在著明顯不同。但是從各個2國家不同的法律規(guī)制中仍然可以提煉出適合于我國未來進行分時度假產(chǎn)品權(quán)益保護的經(jīng)驗。

1、建立相關(guān)從業(yè)者的誠信檔案機制。在信息化日益完善的現(xiàn)代社會，建立從業(yè)者的信息檔案并非難事，信息檔案的建立，一方面可以讓消費者能夠更加清晰了解到經(jīng)營者的實際情況，并且能夠有選擇性的挑選經(jīng)營者;另一方面誠信檔案也對經(jīng)營者進行了一種現(xiàn)實的約束，因為一旦在誠信檔案中留下了不良記錄，其自身信譽必然受到影響，相應(yīng)的其業(yè)績和經(jīng)濟收益等也會受到影響。在誠信檔案的規(guī)制下，整個分時度假產(chǎn)業(yè)必然將向著良性的方向前行。

2、必要時制定相關(guān)立法，規(guī)制分時度假的合同。英國的法律要求分時度假產(chǎn)品采用統(tǒng)一的合同，但由于我國特殊的國情以及經(jīng)濟發(fā)展不充分、不均衡的狀態(tài)還將持續(xù)相當(dāng)長一段時間，采用統(tǒng)一的格式合同難以滿足各個地方的現(xiàn)實需求。因此，筆者認為，可以在我國的合同法中新設(shè)關(guān)于“分時度假”章節(jié)，對分時度假合同中的要點問題進行規(guī)制。

三、分時度假產(chǎn)品購買者權(quán)益保障之制度建議

（一）完善信息披露制度

實踐當(dāng)中，很多分時度假產(chǎn)品糾紛都是跟開發(fā)商或銷售商為了自身利益而向購買者隱瞞合同條款或故意作虛假宣傳引起的，購買者在簽訂合同時往往不能清楚、準確、全面了解合同內(nèi)容，以至于做出不符合自身真實意思的表示和行為。因此，必須建立完善的信息披露制度以減少購買者與開發(fā)商或銷售商之間的信息不對稱。

信息披露制度，是消費者權(quán)益保護法中經(jīng)營者告知義務(wù)的強化和制度化。①其應(yīng)當(dāng)包含披露內(nèi)容、披露形式和違反披露義務(wù)的法律后果三方面的內(nèi)容。

1、關(guān)于披露內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)從保障購買者知情權(quán)和保護開發(fā)商及銷售商商業(yè)秘密兩方面加以考慮確定。保障購買者知情權(quán)，就應(yīng)使其了解開發(fā)商及銷售商相關(guān)資質(zhì)、合同全部條款。具體來講，應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)商及銷售商資質(zhì)證明、身份信息、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品位置、構(gòu)成及附屬設(shè)施、產(chǎn)品上抵押等權(quán)利瑕疵情況、購買者所需支付金額、管理維修費用等情況。由于這些內(nèi)容不涉及開發(fā)商及銷售商商業(yè)秘密，故法律應(yīng)當(dāng)將其規(guī)定為開發(fā)商或銷售商在購買者購買前必須公開發(fā)布的內(nèi)容。另外，由于格式合同在分時度假產(chǎn)品中應(yīng)用很多，因此必須保證格式條款不存在減輕己方責(zé)任、加重對方責(zé)任或排除對方主要權(quán)利的的情況。建議對格式合同或者格式條款加以規(guī)制并予以公開。首先，格式條款必須置于合同顯而易見的位置或者以加大字號等方式提醒購買者注意;其次，開發(fā)商或銷售商應(yīng)向購買者詳細解釋格式條款之含義;再次，開發(fā)商或銷售商應(yīng)當(dāng)允許購買者對格式條款進行修改或者增加補充條款。

2、關(guān)于披露形式，開發(fā)商或銷售商應(yīng)當(dāng)用本國或購買者所認知的語言以書面的形式進行披露。此外，還應(yīng)當(dāng)注意披露的時間必須是在購買者做出購買決定之前的一定時間，以保障購買者有充分的時間了解所披露的內(nèi)容。

3、關(guān)于違反披露義務(wù)的責(zé)任，法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)商或銷售商違反該義務(wù)的程度及其對購買者所造成的損失等情況給予其民事責(zé)任甚至是行政責(zé)任，該責(zé)任形式、數(shù)額等應(yīng)當(dāng)明確。

（二）設(shè)置冷卻期及取消權(quán)條款

冷卻期是指買受人在購買產(chǎn)品之后有權(quán)解除合同并要求退還全部款項的一定期間，通常在保險合同銷售中比較常見，又稱為猶豫期。②之所以要在分時度假產(chǎn)品中規(guī)定冷卻期，是因為在實踐中分時度假產(chǎn)品合同往往是在開發(fā)商誤導(dǎo)甚至欺騙下簽訂的，買受人在簽訂合同后又經(jīng)常反悔，要求解除合同。針對這種情形，美國、歐盟等都以法律的形式規(guī)定了“冷卻期”制度，并且效果甚佳，因為該制度給予處于相對弱勢的購買者以一定的傾向性保護，使其僅憑自身私力實現(xiàn)對合法權(quán)益的保護。另外，為了從真正意義上實現(xiàn)對購買者合法權(quán)益的保護，還應(yīng)當(dāng)對冷卻期及取消權(quán)的性質(zhì)、行使期間、行使方式以及款項退還期限等具體問題進行詳細規(guī)定。首先，取消權(quán)期間一般與冷卻期期間相同，該期間可以由法律規(guī)定一個最低限度，由雙方根據(jù)相應(yīng)情況約定具體期間，但其約定的期間不少于法定最短期間，雙方也不能以任何理由拒絕適用冷卻期制度;其次，取消權(quán)應(yīng)當(dāng)以書面方式行使;再次，法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定在冷卻期內(nèi)，當(dāng)購買者的合同取消通知到達開發(fā)商或銷售商時，合同解除，對方不能以任何理由加以抗辯。

（三）引入托管制度

所謂托管制度就是在經(jīng)營者和消費者的合約成立后的冷靜期內(nèi)，將消費者應(yīng)支付給經(jīng)營者的分時度假總價款存放在一個獨立的第三人賬戶內(nèi)，待達到放款條件之時，第三人即按照約定向消費者退款或者向經(jīng)營者付款的一種制度。其中，第三人是托管人，第三人賬戶是托管賬戶。③托管制度是與冷卻期制度相搭配的一個制度，為冷卻期制度提供保障。它既能打購買者者締約后因取消權(quán)行使而致已付價款不能退回的憂慮，又能釋去開發(fā)商或銷售商締約后于條件成就時收不到價款的疑慮。

托管制度的建立最重要的是把握好托管人資質(zhì)及其法律責(zé)任、托管賬戶、托管款項的支付等三方面內(nèi)容。

首先托管人資質(zhì)及法律責(zé)任。托管人應(yīng)該有獨立性，即不能與分時度假所涉及的法律關(guān)系中的實體有任何的經(jīng)濟利益關(guān)系，作此制度設(shè)計在于保證托管人的可信度。托管人可以由有經(jīng)濟實力的金融機構(gòu)、信托機構(gòu)、融資平臺或保險公司擔(dān)任。

其次是托管賬戶。托管賬戶應(yīng)由開發(fā)商或銷售商申請，經(jīng)行政部門審核批準設(shè)立。托管賬戶必須是一個獨立的賬戶，專門用來存儲分時度假產(chǎn)品款項，不得用來存儲其他無關(guān)款項，以保證資金安全。

最后是托管款項。托管款項的退還或者付款規(guī)則是托管制度的關(guān)鍵，故關(guān)于款項托管時間及退還或付款規(guī)則應(yīng)以書面形式明確規(guī)定，該時間及規(guī)則可以法定也可以由雙方進行約定。當(dāng)符合退還或付款條件時，托管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即進行審核，并于一定期間之內(nèi)將款項匯入相關(guān)賬戶。

注釋

[1] 1974年創(chuàng)立于美國印第安納州，是全球第一家分時度假交換公司。

【參考文獻】

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作者簡介：劉薇（1993-），女，碩士在讀，中南財經(jīng)政法大學(xué)，430000，研究方向：民商法學(xué)

本文受“中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生創(chuàng)新教育計劃（項目號：201811707）”資助發(fā)表，為研究生創(chuàng)新項目成果。