魏煒 梁潔瑩

摘 ? ?要：作為鋼鐵企業(yè)，為加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及轉(zhuǎn)型，響應(yīng)國家“三供一業(yè)”分離移交政策，韶鋼社區(qū)（包括廠區(qū)圍墻以外的區(qū)域）通過“三供一業(yè)”分離移交對社區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面整治改造，將使韶鋼社區(qū)的美化得到迅速的提升，結(jié)合韶鋼環(huán)境治理的總體規(guī)劃，有機(jī)地將兩者結(jié)合實(shí)施，合法有效地利用好國家的補(bǔ)貼資金，建設(shè)、打造好美麗鋼城。

關(guān)鍵詞：鋼鐵企業(yè);韶鋼社區(qū);三供一業(yè);建筑改造;美麗鋼城

1 ?項(xiàng)目背景

2015年4月7日廣東省國資委《關(guān)于轉(zhuǎn)省領(lǐng)導(dǎo)對寶鋼集團(tuán)廣東韶關(guān)鋼鐵有限公司三供一業(yè)分離移交工作批示的函》（粵國資〔2015〕241 號），對韶鋼包括物業(yè)管理在內(nèi)的“三供一業(yè)”的分離移交提出了具體要求;2015年10月21日，國務(wù)院國資委與廣東省人民政府共同組織召開駐粵中央企業(yè)分離移交“三供一業(yè)”啟動(dòng)工作會(huì)議。會(huì)上，國務(wù)院國資委和廣東省人民政府簽訂了駐粵中央企業(yè)分離移交“三供一業(yè)”工作協(xié)議，標(biāo)志著“三供一業(yè)”工作在廣東正式啟動(dòng)，其中廣東省擬以韶關(guān)鋼鐵作為試點(diǎn)單位率先推進(jìn)。

2 ?項(xiàng)目必要性

2.1 ?國有企業(yè)改革發(fā)展的需要

“三供一業(yè)”分離移交工作，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)主輔分離，擺脫企業(yè)辦社會(huì)，深化國企改革的必然路徑，也是國企改革持續(xù)發(fā)展的需要。 “三供一業(yè)”分離移交工作是國有企業(yè)改革發(fā)展的內(nèi)在要求，也是一項(xiàng)對企業(yè)、社會(huì)、個(gè)人都有益的工作。

2.2 ?落實(shí)國家、省、市相關(guān)文件的需要

2016年6月11日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)國資委、財(cái)政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》明確要求2018年底前基本完成這項(xiàng)工作。

2.3 ?滿足居民生活需求，提高居民居住水平的需要

由于歷史原因及建設(shè)年限較長，韶鋼社區(qū)建設(shè)水平與國家行業(yè)相關(guān)要求存在一定差距。房屋、道路、下水道等均存在較多問題;社區(qū)配套公共設(shè)施不完善，未實(shí)行規(guī)范完善的物業(yè)管理服務(wù);這種狀況使社區(qū)無法真正與企業(yè)分離，融入社會(huì)，亟待進(jìn)行改進(jìn)和提升。

3 ?韶鋼社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀及存在問題分析

3.1 ?社區(qū)現(xiàn)狀

韶鋼社區(qū)伴隨著韶鋼廠區(qū)的建設(shè)、發(fā)展逐步產(chǎn)生和發(fā)展起來。社區(qū)坐落在曲江城區(qū)東部，有東南和東北面兩條公路與曲江和韶關(guān)城區(qū)相連，東面為水庫和丘陵山脈，是一個(gè)獨(dú)立相對封閉的社區(qū)。社區(qū)社會(huì)功能較齊全，設(shè)有街道辦和三個(gè)居委會(huì)、市公安分局及派出所、有一所三甲醫(yī)院、三所學(xué)校和兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)內(nèi)設(shè)有居民活動(dòng)場所以及工會(huì)設(shè)立的活動(dòng)場館，向居民開放。

韶鋼社區(qū)共有民用住宅452棟、10480套，建筑面積67.5萬㎡。其中住宅樓建于七十年代的樓房有62棟，建于八十年代的樓房有184棟，這兩部分樓房占樓房總數(shù)的54%。在這過半數(shù)的房屋中，有35%的房屋是混合預(yù)制板結(jié)構(gòu)的房屋，其它為90年后的住宅，平房大部分為60年代所建。

3.2 ?存在問題

（1）房屋陳舊，部分構(gòu)件存在安全隱患。韶鋼家屬區(qū)大多為上世紀(jì)80～90年代建造，至今已有30多年。外墻、屋面大面積存在滲漏裂現(xiàn)象，由于大部分房屋使用時(shí)間較長，房屋外墻、屋面、排污系統(tǒng)等共用部位整體性能較差，飄檐、陽臺(tái)板、梯間等部位的混凝土風(fēng)化嚴(yán)重，屋面、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)等部位漏水現(xiàn)象普遍，外墻時(shí)有剝落，房屋的完好狀況較差。

（2）小區(qū)人行道經(jīng)過歷年的水、電、氣改造或室外排污管更換中，破壞嚴(yán)重，造成路面凹凸不平。綠化設(shè)施較單一，部分空地未進(jìn)行綠化。

（3）由于大部分小區(qū)依山順勢而建，擋土墻使用時(shí)間較長，南方多雨影響，部分擋墻、圍墻等公共設(shè)施需進(jìn)行重修或加固。室外排污管、化糞池等設(shè)施下沉較嚴(yán)重，排污不暢，影響住戶使用。

（4）小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施較少。小區(qū)無配套停車場（庫），由于居民車輛日益增加，小區(qū)普遍存在停車難的問題。

4 ?改造方案

4.1 ?改造的必要性

（1）是建設(shè)“寶鋼旗下最美麗的鋼城”的需要。建設(shè)美麗韶鋼，是全體韶鋼人的重要追求，韶鋼社區(qū)，包括廠區(qū)圍墻以外的區(qū)域，是韶鋼的組成部分，韶鋼的環(huán)境治理工作，也包含廠區(qū)圍墻以外的治理。通過“三供一業(yè)”分離移交對社區(qū)物業(yè)進(jìn)行全面整治改造，將使韶鋼社區(qū)的美化得到迅速的提升，可以結(jié)合韶鋼環(huán)境治理的總體規(guī)劃，有機(jī)地將兩者結(jié)合實(shí)施，合法有效地利用好國家的補(bǔ)貼資金，建設(shè)、打造好美麗鋼城。

（2）是改善職工及家屬居住條件和環(huán)境實(shí)現(xiàn)韶鋼可持續(xù)發(fā)展的需要。目前，韶鋼社區(qū)居民的主體是青年職工和離退休職工及家屬，且有許多是困難職工，青工多是韶鋼的生產(chǎn)骨干。對社區(qū)居住生活環(huán)境進(jìn)行提升改造，是韶鋼關(guān)愛職工，穩(wěn)定隊(duì)伍的重要舉措，也是韶鋼在分離移交時(shí)送給職工、家屬和離退休員工的一份厚禮。

（3）是推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理市場化運(yùn)作，提高區(qū)位價(jià)值的需要。移交改造不但對住宅進(jìn)行修繕，而且要對相關(guān)的生活配套設(shè)施、商業(yè)市場等進(jìn)行改造，改造完成后，將顯著提升韶鋼家屬區(qū)住房的區(qū)位價(jià)值，整個(gè)韶鋼社區(qū)的宜居程度將會(huì)有較大的提高。

4.2 ?改造建設(shè)方案

（1）更新、改造區(qū)內(nèi)各類房屋。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況對各類型房屋，分析判斷房屋結(jié)構(gòu)安全性，對繼續(xù)使用的房屋進(jìn)行改造、維護(hù)。

①屋頂新做防水處理（含屋頂隔熱系統(tǒng)、女兒墻等）。若原屋面為土瓦結(jié)構(gòu)時(shí)，重新修繕瓦屋面，頂層加吊頂。②陳舊破損外墻裝飾層進(jìn)行更新、改造（房屋外墻無批蕩抹灰層、黃泥質(zhì)批蕩層或批蕩層已明顯脫落等的建筑物、構(gòu)筑物）。③公共樓道和公共空間改造。含鋼制樓道扶手油漆、樓道門窗、內(nèi)墻（含磚砌扶手）及天花刮塑、墻漆更新、維修。④確保生活區(qū)雨水、污水管道通暢完好，按鞏衛(wèi)創(chuàng)文標(biāo)準(zhǔn)要求明溝改暗渠，確保溝渠無堵塞，建筑物破損落水管、散水等改造。⑤對每棟樓公共水池、設(shè)備、天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位更新、改造，并完善安全警示標(biāo)識。

（2）更新、改造、完善住宅小區(qū)居住公共環(huán)境。①改造小區(qū)道路，確保樓宇間道路硬化平整，無破損坑洼，窨井蓋、路肩、人行道等市政設(shè)施完好。②改造小區(qū)公共照明系統(tǒng)，確保路燈、樓道燈等公共照明。③對原有單車棚修繕的同時(shí)，按不低于保障性住房（棚戶區(qū)1：0.4）標(biāo)準(zhǔn)配建機(jī)動(dòng)車輛停車場。④改造小區(qū)公共綠化，滿足綠化率達(dá)到30%以上。⑤改造小區(qū)公共排水系統(tǒng)。對常出現(xiàn)洪澇災(zāi)害、防洪溝渠等重要地段進(jìn)行集中整治。對現(xiàn)有的主要排水溝渠進(jìn)行清理、維護(hù)。⑥改造小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施。垃圾桶果皮箱設(shè)置完好，適當(dāng)配置垃圾桶，道路岔口放置果皮箱，合理配置環(huán)保設(shè)施、設(shè)備和用房。

（3）改造、完善社區(qū)公共設(shè)施、場所。①對區(qū)內(nèi)道路改造升級：瀝青罩面，整體或局部修繕破損路面、破損人行道、清理排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)改造成LED系統(tǒng)、綠化、監(jiān)控系統(tǒng)等。②對區(qū)內(nèi)三個(gè)農(nóng)貿(mào)市場升級改造：按《韶關(guān)市市區(qū)農(nóng)貿(mào)市場升級改造參考標(biāo)準(zhǔn)》優(yōu)化改造，對原有市場內(nèi)部排水體系、地面、攤位、照明、消防、屋面等進(jìn)行改造。③優(yōu)化配置區(qū)內(nèi)物業(yè)等服務(wù)用房。新建或者改造物業(yè)管理用房，按建筑面積千分之五比例配建。按社區(qū)人口標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)建社區(qū)服務(wù)用房。④按小區(qū)技術(shù)規(guī)范、創(chuàng)建文明城市要求度完善休閑、娛樂、健身設(shè)備、設(shè)施。⑤針對社區(qū)間圍墻、擋土墻、護(hù)坡、山體、土坡等，存在隱患的，實(shí)施拆除、改建、完善。

參考文獻(xiàn)：

[1] 關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見.國務(wù)院辦公廳[2016]45號，2016.

[2] 國務(wù)院關(guān)于印發(fā)加快剝離國有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知.國務(wù)院辦公廳[2016]19號，2016.

[3] 廣東省居住小區(qū)技術(shù)規(guī)范：DBJ 15-11-94.1994年版.廣東：廣東省建委，1994.