謝澤鋒

細(xì)數(shù)地產(chǎn)界“兄弟連”，除了執(zhí)掌旭輝控股的林氏家族，福建歐氏家族三兄弟的創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷更加令人折服。

老大創(chuàng)辦的歐氏集團(tuán)多元投資風(fēng)生水起，老二歐宗榮創(chuàng)辦的正榮地產(chǎn)（06158.HK）和老三歐宗洪創(chuàng)立的融信集團(tuán)（03301.HK）雙雙躋身地產(chǎn)銷售千億行列。

今年剛滿20周歲的正榮地產(chǎn)首次進(jìn)入千億房企行列。根據(jù)正榮地產(chǎn)2018年財(cái)報(bào)顯示，其合同銷售額1080.17億，同比增長(zhǎng)54.0%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入264.53億元，同比增長(zhǎng)32.3%;歸母凈利潤(rùn)21.21億元，同比大增50.53%。

值得注意的是，僅在一年時(shí)間內(nèi)，正榮地產(chǎn)將其183.2%的凈負(fù)債率下降109個(gè)百分點(diǎn)至74%。財(cái)務(wù)優(yōu)化的速度讓業(yè)內(nèi)為之側(cè)目，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的大浪潮中尤為亮眼。

但這背后，正榮卻面臨著成長(zhǎng)的煩惱。

盈利能力堪憂

高速成長(zhǎng)的過程中，正榮地產(chǎn)的盈利能力卻令人堪憂。

和行業(yè)比較來看，正榮地產(chǎn)的凈利率尚不及行業(yè)平均水平。

根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年正榮地產(chǎn)銷售凈利率僅為8.44%，在和雅居樂、金科、融信、藍(lán)光銷售規(guī)模相近的企業(yè)對(duì)比中，排名墊底。與此同時(shí)，其銷售毛利率，以及歸母凈利潤(rùn)規(guī)模也同樣排在末位。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有76家房企發(fā)布2018年報(bào)，A股房企平均利潤(rùn)上漲23%，但凈利潤(rùn)率平均為11.9%，相比2017年平均12.1%有所下降。

和行業(yè)比較來看，正榮地產(chǎn)的凈利率尚不及行業(yè)平均水平。

仔細(xì)分析，正榮地產(chǎn)盈利能力較弱的原因在于，融資成本上升;銷售價(jià)格下降以及拿地成本增長(zhǎng)等因素所至。

首先，融資成本不降反增。年報(bào)顯示，2018年，正榮地產(chǎn)的融資成本由7.4%上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至7.8%。盡管2018年正榮地產(chǎn)成功登陸港交所，自稱凈負(fù)債率大幅降至74%;但若將永續(xù)債計(jì)入負(fù)債范圍，期凈負(fù)債率在2018年末應(yīng)為98%，不過相較2017年的274%，這一數(shù)字已經(jīng)大幅改善。

數(shù)據(jù)來源：Wind

上市后，正榮的融資渠道得到了拓寬。先后發(fā)行了ABS、美元優(yōu)先票據(jù)等，加上IPO募資，全年融資約140億元。

此外，持有現(xiàn)金人民幣283.69億元，現(xiàn)金對(duì)短期借貸比率改善至約1.19倍，長(zhǎng)短債比為0.95，已經(jīng)所有改善，但仍舊不夠合理，仍需進(jìn)一步優(yōu)化。

公司副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)匕表示，為改善盈利水平，“相信2019年的融資成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平?！?/p>

其次，地價(jià)成本較高。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年正榮地產(chǎn)拿地均價(jià)從2017年的4557元/平米增長(zhǎng)至4829元/平米。

而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，銷售金額Top50房企拿地均價(jià)4409元/平方米。正榮地產(chǎn)拿地成本高于Top50房企的平均值。比較來看，雅居樂相關(guān)樓面平均地價(jià)僅為2825元/平米。

拿地成本上漲的同時(shí)，銷售均價(jià)卻在下滑。2018年，正榮地產(chǎn)平均售價(jià)為16762元/平方米，而2017年同期為18484元/平方米。售價(jià)下滑的原因在于一線城市銷售占比下降。

融資成本和拿地價(jià)格都在上漲，而銷售價(jià)格卻在下滑，一增一減，壓縮了正榮地產(chǎn)的利潤(rùn)空間。

權(quán)益占比過低

通過“小股操盤”，迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占高地，再提高內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，似乎成為了新晉房企快速發(fā)展的一條路徑。

在正榮地產(chǎn)舉辦的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司行政總裁王本龍?zhí)寡?，“去年正榮在項(xiàng)目合作上的比例大概是52%左右，今年估計(jì)同樣維持在52%左右?！?/p>

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“正榮從今年開始要提高拿地的權(quán)益比例，但是具體的數(shù)據(jù)可能要在2020年甚至以后的銷售數(shù)據(jù)里面才會(huì)體現(xiàn)出來。”

合作開發(fā)成為正榮拿地的主要方式。

由此可見，公司已經(jīng)預(yù)料到要提高權(quán)益銷售占比的重要性，但目前階段仍舊以合作開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模為主要目標(biāo)。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年末正榮總土地儲(chǔ)備面積為2456萬平方米，但權(quán)益比例從79%降至53%;其中歸屬于合營及聯(lián)營公司的項(xiàng)目面積為1158萬平方米，占比達(dá)到47%，同比噌長(zhǎng)了18個(gè)百分點(diǎn)。

去年，正榮地產(chǎn)雖然號(hào)稱新增土地儲(chǔ)備57幅，新進(jìn)13城，拿地面積為1114萬平方米，但其權(quán)益面積只有389.25萬平米，占比僅為35%，進(jìn)一步下滑，合作開發(fā)成為拿地的主要方式。

橫向比較來看，新晉千億房企中，2018年雅居樂集團(tuán)（03383.HK）新增權(quán)益土地面積為909萬平米，這一數(shù)字是正榮的2倍之多。同期，金科新增土地權(quán)益建面1316萬平方米，是正榮的3.3倍。

根據(jù)觀點(diǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月中國房企銷售金額排名中，正榮集團(tuán)銷售金額為264.6億元，排名23位;但權(quán)益銷售金額為154.1億元，排名31位。權(quán)益銷售占比為58.24%。

不過，隨著融資成本進(jìn)一步高企，樓面價(jià)格的進(jìn)一步上漲，合作拿地已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，20家代表房企拿地權(quán)益比例均值為82.1%，較去年同期降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中陽光城（000671.SH）、綠城中國（03900.HK）、正榮地產(chǎn)合作意愿強(qiáng)烈，權(quán)益比例較去年下降近20個(gè)百分點(diǎn)，權(quán)益比例低于70%;融創(chuàng)、萬科、華夏幸福（600340.SH）等企業(yè)也紛紛加強(qiáng)合作拿地力度，權(quán)益比例較去年均有所下降。

2019年，正榮地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定位1300億元，目標(biāo)增長(zhǎng)20%。這一增長(zhǎng)目標(biāo)相較過往已經(jīng)大幅下滑，在房地產(chǎn)走過黃金時(shí)代的背景下，正榮也開始主動(dòng)調(diào)速度。

不過，2019年行將過半，正榮的成長(zhǎng)煩惱仍然存在。

數(shù)據(jù)來源：公司年報(bào)