謝澤鋒

林中

2018年，林氏兄弟倉協(xié)的旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）實(shí)現(xiàn)銷售收入1520億元，距離其2021年的3000億銷售額還有將近1500個“小目標(biāo)”。

3年時(shí)間增長1500億銷售額，恐怕只有奔跑中的大象級企業(yè)才敢制定這樣的目標(biāo)。2017年，旭輝銷售額成功破千億，達(dá)到1040億元，同比增長96.23%;2018年同比增長46.2%，2019年，集團(tuán)的銷售目標(biāo)為1900億，增速25%。

房地產(chǎn)走出“黃金時(shí)代”，旭輝的增速也在不斷下滑。要想實(shí)現(xiàn)3000億目標(biāo)，未來三年的年均增長率要達(dá)到25.44%。

壓力不小，但旭輝相信“我的成功可以復(fù)制?！?h3>在戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭

旭輝集團(tuán)董事長林中曾經(jīng)預(yù)言，一家房企在實(shí)現(xiàn)6000億元銷售規(guī)模之前，其增長速度基本不會停滯不前。因此，規(guī)模依舊是旭輝追求的目標(biāo)。

曾經(jīng)排在旭輝之后的世茂、陽光城、新城控股都已經(jīng)超越旭輝。

旭輝計(jì)劃的“第二個五年規(guī)劃”中，提出2017-2021年，旭輝要達(dá)到“百億利潤、三千億規(guī)模、千億市值”，年復(fù)合增長率達(dá)到40%，進(jìn)入房企TOP8，躋身第一方陣。

但目前來看，這一目標(biāo)還有較大差距。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，以銷售額排名，2018年旭輝仍舊位列第15位，江湖排序和2017年并未發(fā)生變化。

曾經(jīng)排在旭輝之后的世茂、陽光城、新城控股都已經(jīng)超越旭輝，在以規(guī)模和速度比拼的房地產(chǎn)行業(yè)，新晉房企兇猛，奔跑的速度少有遲緩，就有被超越的風(fēng)險(xiǎn)。

從資本市場來看，盡管旭輝控股股價(jià)從2018年10月低點(diǎn)上漲超過100%，但目前其市值僅不到500億港元，距離千億市值還有巨大差距。2018年歸母凈利潤為54.09億元，距離百億利潤還需要加把勁兒。

此外，旭輝計(jì)劃在2021年末再培育5家上市公司，分別對照物業(yè)、長租公寓、裝配式住宅、中旭教育、房地產(chǎn)金融。

旭輝提出“房地產(chǎn)+”的多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，官網(wǎng)顯示這些業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理（永升物業(yè)）、長租公寓（旭輝領(lǐng)寓）、商業(yè)管理（旭美商業(yè)）、EPC住宅產(chǎn)業(yè)化（上海毅匹璽）、教育（中旭天下教育）、工程建設(shè)（上海新置建筑工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司）“七小龍”。上述公司將成為未來旭輝除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外的新增長動力。

2018年底，旭輝旗下永升物業(yè)赴港上市，成首家轉(zhuǎn)板物業(yè)股，永升生活服務(wù)（01995.HK）也是內(nèi)地第11家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

目前，旭輝旗下長租公寓還沒有盈利。不過，其2018年管理房間數(shù)達(dá)到5萬間，開業(yè)1.5萬間。今年長租公寓管理計(jì)劃達(dá)到8萬間，開業(yè)達(dá)到4萬間。

在商管方面，林中接受采訪時(shí)表示：“整個商業(yè)比重在未來會逐年增加，過去的比重在10%以內(nèi)，希望在未來幾年能增長至15%、再逐步增長至20%。可能十年以后看旭輝，就像看香港新鴻基一樣，一半是開發(fā)業(yè)務(wù)，一半是收租業(yè)務(wù)?！?/p>

物業(yè)公司是林氏家族的起家業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)模式相對成熟，登陸資本市場也是水到渠成。而長租公寓等新興業(yè)務(wù)尚未成熟，而且資本市場受政策影響巨大，實(shí)現(xiàn)5家上市公司的目標(biāo)將將更加充滿不確定性。

身處激進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，沒有速度意味著錯失機(jī)會。林中就告誡員工：“要先做大再做強(qiáng)，在戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭，等你在家里把這些梳理明白了，機(jī)會就沒有了?！?/p>

在房企的“中場戰(zhàn)事”，這樣的目標(biāo)看似龐大，但旭輝深知即便沒有完成，也不能掉隊(duì)。

權(quán)益占比過低

在2018年度業(yè)績報(bào)告會上，旭輝控股總裁林峰再次強(qiáng)調(diào)，旭輝一直堅(jiān)持“鐵三角”原則，即關(guān)注增長率、負(fù)債率、利潤率的平衡。

規(guī)模、負(fù)債、盈利組成的財(cái)務(wù)“鐵三角”是旭輝長期看重的財(cái)務(wù)指標(biāo)。眾所周知，如果一味通過擴(kuò)大負(fù)債率提升規(guī)模，勢必吞噬利潤，在融資成本提升的金融環(huán)境下，長期來看將影響企業(yè)未來發(fā)展。

據(jù)悉，旭輝內(nèi)部設(shè)置了70%的凈負(fù)債率紅線，要求未來企業(yè)凈負(fù)債率嚴(yán)控在70%以下，瞬間不超過80%。與此同時(shí)，對于不同發(fā)展時(shí)期的凈負(fù)債率有相應(yīng)的調(diào)整，規(guī)模在500億高速發(fā)展時(shí)期，凈負(fù)債率不超過70%;500億-1000億期間，凈負(fù)債率控制在50%左右;而在1000億之后，凈負(fù)債率爭取維持在30%。

旭輝的財(cái)務(wù)“護(hù)城河”標(biāo)準(zhǔn)相比企業(yè)房企更加嚴(yán)苛。

相比較來看，旭輝的財(cái)務(wù)“護(hù)城河”標(biāo)準(zhǔn)相比企業(yè)房企更加嚴(yán)苛。在實(shí)際操作中，也顯示出較大優(yōu)勢。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年期末旭輝控股綜合融資成本5.8%，處于行業(yè)較低水平;凈負(fù)債率67.2%，較中期下降近5個百分點(diǎn);但比2017年度50.9%大幅上升。短債占比較去年同期繼續(xù)下降8個百分點(diǎn)至17%，賬面現(xiàn)金為446億元。

在盈利方面，剔除并影響旭輝的毛利率達(dá)34.7%，較2017年提升5個百分點(diǎn);核心凈利潤率維持在13.1%的高位，同比上升0.3個百分點(diǎn)。

作為衡量企業(yè)綜合盈利能力的指標(biāo)，旭輝凈資產(chǎn)收益率（ROE）上升至23.26%，已連續(xù)3年增長并保持在20%以上，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

如果說資本是撬動房企增長的杠桿，那么土地儲備就是房地產(chǎn)企業(yè)拔展的燃料庫。

截至2018年底，旭輝的總土儲已達(dá)5500萬平米，對應(yīng)貨值8000億元，其中分布在一線，二線和準(zhǔn)二線城市占比91%，已確權(quán)面積為4120萬平米。從土儲的分布來看，二線和強(qiáng)三線城市或了旭輝未來的主戰(zhàn)場。

堅(jiān)持量入為出，甚至逆周期拿地的原則。林峰指出，旭輝買地的特點(diǎn)是：“樓賣得好的時(shí)候，我們基本上就不買地了，樓賣不出去的時(shí)候，買地的機(jī)會就來了?！?/p>

與此同時(shí)，旭輝長期秉持了類似萬科的“小股操盤”合作開發(fā)模式，也有利于降低風(fēng)險(xiǎn)。但旭輝相比其他主流房企，權(quán)益金額占比相對較小。根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年旭輝權(quán)益金額占比僅為53%，相比2017年的60%繼續(xù)下滑。

一邊是規(guī)模不斷膨脹，但另一邊，卻更多依賴合作開發(fā)的路徑。如何提高權(quán)益占比，培育內(nèi)生式增長動力，是未來旭輝要思考的問題。

數(shù)據(jù)來源：Wind