摘 要：經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，新理念，新面貌，新城市與先期建成的老舊小區(qū)形成巨大反差，其基礎(chǔ)設(shè)施差、功能配套不齊、環(huán)境臟亂差、管理混亂等突出問題，制約著人民美好生活的需要，加以改造迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū) 改造

中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9082（2019）07-0-01

一、老舊小區(qū)的現(xiàn)狀及改造存在問題的分析

老舊小區(qū)多為21世紀(jì)初建成，投入使用在20年左右，已步入問題多發(fā)期，又不到拆遷程度。

1.老舊小區(qū)現(xiàn)狀

老舊小區(qū)居住群體復(fù)雜，安全隱患突出，硬件設(shè)施陳舊不齊，功能不配套，體量小管理差，掣肘城市現(xiàn)代化進(jìn)程。

2.老舊小區(qū)存在問題及原因分析

一是對(duì)改造的定位認(rèn)識(shí)不清，期望高。老舊小區(qū)的業(yè)主大多屬于中低收入群體，為了獲得更好的生存空間，居住安逸舒適的環(huán)境，希望政府對(duì)老舊小區(qū)采取換房或貨幣化的棚戶區(qū)式改造，對(duì)需要出資對(duì)既有物業(yè)進(jìn)行改造，與個(gè)人切實(shí)利益關(guān)系不大，難以滿足自身的愿望，積極性不高。

二是改造項(xiàng)目多，選定難。改造對(duì)象包括樓棟房屋、小區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施，業(yè)主各有所盼，分歧大難統(tǒng)一。受資金有限影響，只能視輕重緩急和多數(shù)業(yè)主的意見確定，常常未能將如屋頂滲水等涉及面小的重要項(xiàng)目納入改造，涉事業(yè)主意見大。又如涉及亂停亂放破壞小區(qū)生活秩序的停車位改造，無車業(yè)主抵住情緒大，甚至拒繳改造費(fèi)用。

三是物業(yè)管理意識(shí)薄弱，管理難。老舊小區(qū)改造除了對(duì)硬件設(shè)施的完善外，更重要的是建立起物業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，鞏固放大改造成果，提升幸福感安全感。然而，因業(yè)主的文化、從業(yè)生活習(xí)慣等差異，自我中心意識(shí)嚴(yán)重，關(guān)心的是自己房?jī)?nèi)的事，房外的事漠不關(guān)心。不參加業(yè)主大會(huì)，缺乏物業(yè)管理意識(shí)，不合意就拒繳物業(yè)管理費(fèi)。依賴性強(qiáng)，遇事習(xí)慣信訪解決。

四是經(jīng)驗(yàn)不足，無標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)宜居設(shè)施的改造完善，統(tǒng)籌規(guī)劃不多，處于急功近利階段，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，又有無可行的改造建設(shè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)借鑒。諸如停車位、充電裝置、綠化亮化工程等，需要改造到什么程度，還沒有相應(yīng)的質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范指導(dǎo)，質(zhì)量效果存疑，重復(fù)改造在所難免。

二、對(duì)策思考

1.建立政策引領(lǐng)、社區(qū)組織發(fā)動(dòng)，業(yè)主參與的改造機(jī)制

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)公共設(shè)施在建設(shè)時(shí)政府的投入不足或沒有投入，且業(yè)主受自由職業(yè)生產(chǎn)生活習(xí)慣和收入影響，對(duì)現(xiàn)代物業(yè)及管理理念認(rèn)識(shí)不一，不可能自發(fā)出資組織改造。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)及時(shí)研究制定改造的政策，確定各類改造資金支持的標(biāo)準(zhǔn)，健全改造保障體系，激發(fā)業(yè)主的積極性主動(dòng)性；社區(qū)應(yīng)發(fā)揮組織居民自我管理自我服務(wù)職能，彌補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)缺失，成為業(yè)主自我管理的組織者，承擔(dān)起宣傳組織發(fā)動(dòng)業(yè)主的重任，業(yè)主的參與是改造的重要保障。

2.精心組織，科學(xué)選定改造項(xiàng)目

改造既要解決急需長(zhǎng)期未能解決的民生問題，又要著力打造公共設(shè)施和宜居環(huán)境，同步提升品質(zhì)形象。要讓受益群體增強(qiáng)獲得感幸福感，關(guān)鍵是要發(fā)揮好業(yè)主的主觀能動(dòng)性，選準(zhǔn)選好項(xiàng)目，多渠道籌集資金，最大限度發(fā)揮有限改造資金的最大效益，才能讓老舊小區(qū)煥發(fā)生機(jī)活力。對(duì)嚴(yán)重影響生活的屋面滲水、污水排放不暢、水電氣等管網(wǎng)配套不齊和存在安全隱患的主體設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)優(yōu)先解決，同時(shí)因地制宜開展綠化亮化美化工程，盡可能以現(xiàn)代小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)加以改造，推進(jìn)美麗和諧建設(shè)，提升整個(gè)城市形象。

3.建立人才庫(kù)，完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系

為保證改造質(zhì)量防止短期重復(fù)改造，專業(yè)技術(shù)人員作用發(fā)揮至關(guān)重要。改造比新建更難，要讓既有環(huán)境設(shè)施脫胎換骨實(shí)屬不易，而高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍是保障。因此，應(yīng)建好改造技術(shù)人才庫(kù)。有人懂技術(shù)還得要有標(biāo)準(zhǔn)，才能保證質(zhì)量。要通過改造實(shí)踐，參照現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新老舊小區(qū)改造技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立改造標(biāo)準(zhǔn)體系，力避拍腦袋決策，改造了依然老舊的惡性循環(huán)。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)改造項(xiàng)目，高質(zhì)量建設(shè)，讓改造更時(shí)尚，推動(dòng)資源節(jié)約綠色發(fā)展落地生根。

4.創(chuàng)新方式，建立管理長(zhǎng)效機(jī)制

老舊小區(qū)改造不僅僅是硬件設(shè)施的改造，如果作為更具生機(jī)活力的軟件建設(shè)——“管理 ”不同步完成改造，改造就失去生命力。“三分建設(shè)、七分管理”，美麗和諧幸福是靠管理實(shí)現(xiàn)的，如果改造后的設(shè)施、綠地、衛(wèi)生等無人維護(hù)管理，正常的生活秩序很快就會(huì)被打亂，哪來安全和諧，幸福更是無稽之談。為此，一是要通過環(huán)境改造，能連片的通過拆建并舉，創(chuàng)造條件實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化管理；二是要對(duì)區(qū)域小業(yè)主少不宜標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理的實(shí)施簡(jiǎn)易物業(yè)管理，由社區(qū)組織收取業(yè)主一定的管理費(fèi)，對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式組織社會(huì)力量進(jìn)行維護(hù)修繕，既可彌補(bǔ)物業(yè)管理缺失，又能拓寬居民的就業(yè)渠道，助推服務(wù)業(yè)發(fā)展；三是要制定政策鼓勵(lì)業(yè)主自主管理和升級(jí)改造，可以獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼的方式支持業(yè)主自行管理，自行維護(hù)好環(huán)境衛(wèi)生和公共設(shè)施，對(duì)自行提升改造的給予一定的資金技術(shù)支持，增強(qiáng)改造的活力。

5.健全機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)

一是統(tǒng)籌規(guī)范改造進(jìn)程。由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)城市目標(biāo)定位和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌區(qū)域改造對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)應(yīng)改盡改，協(xié)調(diào)推進(jìn)老舊改造和新區(qū)建設(shè)；二是探索小區(qū)黨組織建設(shè)，發(fā)揮黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心和黨員聯(lián)系群眾和先鋒模范作用，發(fā)動(dòng)公職人員帶領(lǐng)群眾積極開展小區(qū)的自建自管；三是要抓好業(yè)主大會(huì)的組織指導(dǎo)，細(xì)化管理規(guī)約內(nèi)容，建強(qiáng)自治制度。尤其要發(fā)揮規(guī)約規(guī)范業(yè)主決策的重要作用，確保公共利益項(xiàng)目的落實(shí)。政府及相關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真調(diào)查研究，制定辦法措施指導(dǎo)化解矛盾，使民生實(shí)事落地生根；四是建立完善獎(jiǎng)懲機(jī)制。對(duì)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，積極參與小區(qū)改造管理的典型，納入各種創(chuàng)建活動(dòng)予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)不守規(guī)約、拒不履行義務(wù)的，依法依規(guī)懲戒，逐步形成崇尚誠(chéng)信守法的良好氛圍。

作者簡(jiǎn)介：嚴(yán)明祥，男，漢族，（1963.5—），中共黨員，現(xiàn)任米易縣人大常委會(huì)城環(huán)委主任。