何艷

在今年針對房地產(chǎn)的政策調(diào)控逐步見頂，長效機制推進提速下，3月份以來，樓市“小陽春”跡象明顯。部分城市不僅樓市銷售火爆，久違的“搖號買房”現(xiàn)象也重出江湖，而土地交易市場同樣在升溫，成交溢價率呈現(xiàn)抬升趨勢。相較一級市場樓市的回暖，二級市場上的地產(chǎn)股卻是提前入春，在經(jīng)歷股價2018年年中腰斬后，于當年10月份開始企穩(wěn)走強。

數(shù)據(jù)顯示，去年10月以來，A股市場房地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過了50%，而今年以來的最大漲幅也超過了40%，特別是近一個月中，其18.38%的漲幅居申萬28個子行業(yè)第6位。與內(nèi)地房地產(chǎn)股良好表現(xiàn)相似的是，港股市場中的地產(chǎn)股同樣表現(xiàn)強勢，有30只地產(chǎn)股今年以來創(chuàng)下自上市以來的歷史最高價。在龍頭地產(chǎn)股持續(xù)表現(xiàn)下，整個地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情有望延續(xù)。

樓市確認解凍仍有待觀察

近期，北京、杭州、成都等熱點城市上演搖號買房的現(xiàn)象，部分樓盤甚至再現(xiàn)萬人搖號的場景。對于樓市銷售的旺盛，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1～3月百強房企操盤口徑累積銷售金額18546.8億元，同比減少4.9%，降幅較1～2月收窄9.3個百分點;3月單月銷售金額共計8181.2億元，同比增長10.25%，為今年以來首次回正。

除了樓市銷售回暖跡象明顯，土地市場的交易熱度也在快速升溫中。克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，今年一季度全國土地市場成交均價同比、環(huán)比分別上升了10%、7%，尤其是3月份，土地成交的整體溢價率達到18.46%，環(huán)比上漲了6個百分點。

對于土地交易市場近期回暖現(xiàn)象，狐尾松資產(chǎn)董事長王代新對《紅周刊》記者表示，“最近的土地市場漸漸趨于‘瘋狂，各個地產(chǎn)公司搶地搶得比較厲害，價格也搶得比較高，已經(jīng)從去年四季度的‘冬天直接過渡到‘夏天了，主要原因是今年以來特別是3月份以來，地產(chǎn)公司的銷售明顯回暖，各上市公司披露的3月份銷售數(shù)據(jù)都看起來不錯，這使得地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期發(fā)生改變，在融資環(huán)境有所改善下，有錢就開始搶地了?！?/p>

易居研究院副院長楊紅旭則從另一個角度給予了解釋，“如果看全國開發(fā)企業(yè)的拿地量，今年頭兩個月從同比看其實是下跌的，只有少數(shù)地區(qū)如一線和二線城市今年以來確實復(fù)蘇了。原因主要是地產(chǎn)公司融資環(huán)境變得寬松，在發(fā)債融資手頭資金變得寬松后，開始在一二線城市拿地?！彪m然部分二線城市的宅地目前升溫比較明顯，3月份的溢價率相比2月份有所回升，樓面價也有所回升，但他還表示了謹慎態(tài)度，認為并不能因此輕易斷言二線城市的地價從此步入上升周期，部分二線城市的新房銷量在3月份迎來”小陽春”的持續(xù)性還有待觀察，“大部分城市樓市的‘小陽春有可能會曇花一現(xiàn)，從4月份開始會重新降溫”。

政策放松，融資環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)中

在財政政策和貨幣政策持續(xù)寬松下，3月份以來，房地產(chǎn)融資總額出現(xiàn)了明顯反彈。據(jù)同策資管數(shù)據(jù)，40家典型上市房企3月份完成融資總額1024.2億元，環(huán)比上漲85.25%，創(chuàng)下16個月的新高，這是自2017年11月以來首次突破1000億大關(guān)。而事實上，自2018年下半年以來，房企的融資體量就比上半年有明顯上升了，僅以公司債為例，地產(chǎn)公司下半年月均發(fā)行規(guī)模為296億元，較上半年增長了104%。

對此，交通銀行發(fā)展研究部高級研究員劉學(xué)智對《紅周刊》記者表示，這種情況實際上反映了宏觀政策總基調(diào)的一種轉(zhuǎn)變，過去兩年，在強監(jiān)管和去桿杠的總基調(diào)下，宏觀政策特別是金融政策是趨緊的，對房地產(chǎn)融資的限制力度非常大。但從去年下半年開始，這種局面發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，原因就在于去年下半年經(jīng)濟增長壓力有所加大，經(jīng)濟增速趨于放緩。在此情況下，宏觀逆周期調(diào)節(jié)力度加大，財政政策加力提效，貨幣政策保持穩(wěn)健適度趨松。去年已經(jīng)有一些降準措施，今年金融對穩(wěn)增長的作用要進一步體現(xiàn)，特別是貨幣供給要與整個經(jīng)濟名義增速相匹配，確保流動性合理充裕?？傮w上，貨幣供應(yīng)量將有明顯增長。

顯然，劉學(xué)智的看法代表了市場主流態(tài)度，財政政策和貨幣政策逐漸偏向?qū)捤刹粌H在一定程度上有利房企融資，且也有利于個人部門的信貸增長，特別是針對房地產(chǎn)的按揭貸款增長，同時，融資環(huán)境的改善還會降低房企的融資成本。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份房企融資成本約在3%～7%之間，相較2月份的融資成本4%～10%有了明顯降低。

融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)不僅獲得政策研究人士的認可，且從近期上市公司公告也可窺見一斑。4月9日，融創(chuàng)中國就發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%。而前一日，融創(chuàng)擬申請發(fā)行80億元公司債券申請還獲得了上交所受理。類似的，中國恒大也于4月8日公告稱，發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據(jù)，包括12.5億美元于2022年到期的9.5%優(yōu)先票據(jù);4.5億美元于2023年到期的10.0%優(yōu)先票據(jù);以及3億美元于2024年到期的10.5%優(yōu)先票據(jù)。就在同日，恒大還擬申請了發(fā)行不超過200億元（含200億）公司債券。

王代新表示，融資環(huán)境的改善對地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的，購房者的錢“便宜”了之后，房子好賣了，而且銷售價格也可以得到支撐;地產(chǎn)公司的錢“便宜”了之后，地產(chǎn)公司的財務(wù)成本降低，造房子的成本也會得到下降。

一級市場交易熱度兩級分化

在2018年末及2019年初地方“兩會”上，部分城市微調(diào)樓市調(diào)控內(nèi)容，提出了“一城一策”方案，對此提法，很多人解讀為地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。對此，王代新認為“一城一策”應(yīng)該是調(diào)控機制長效化、合理化的一種表現(xiàn)，國家將調(diào)控房價的責(zé)任落實到地方政府，將房價和地方官員的考核掛鉤，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展，避免樓市的大起大落。

楊紅旭也不認為“一城一策”的提出就意味著是放松樓市調(diào)控，因為國家是有相關(guān)要求的，地方政府可以制定政策寬松，但是必須要保證樓市平穩(wěn)，樓市平穩(wěn)主要體現(xiàn)在三個價格指標上，也就是房價、地價、房租，這三個價格不能出現(xiàn)大起大落。各地需要根據(jù)當?shù)貥鞘袑嶋H溫度做出調(diào)整，如此做法并不意味著地方政府可以隨意放松。

同樣是對于“一城一策”的解讀，雪球大V釋老毛則認為“一城一策”、“因城施策”這是一個信號。很多城市名義上還在堅持調(diào)控不放松，房住不炒，但實際上通過戶籍新政、搶人大戰(zhàn)、公積金貸款政策、商貸利率上浮減少，變相的打開了嚴厲調(diào)控的口子。

近日，國家發(fā)改委下發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》通知，其中明確提到的“繼續(xù)加大戶籍制度改革力度、深入推進城市群發(fā)展”等內(nèi)容，此通知引發(fā)了市場熱議，認為此份通知的下發(fā)意味著樓市調(diào)控宣告結(jié)束，冰凍樓市將重新火熱。對此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)十余年并深耕地產(chǎn)股研究的投資者茹萬曄對《紅周刊》記者表示，放寬落戶條件，并不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”的基調(diào)并不會因此發(fā)生改變。當然，二線省會城市是人口流入的主要城市，房子需求會因此大增，房價會有上漲的動力，相反的是，缺少發(fā)展?jié)摿Φ膹V大三四線城市住房需求可能回落。

劉學(xué)智表示，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的通知，首先就是著力落實新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，這對城鎮(zhèn)化的發(fā)展肯定產(chǎn)生積極影響。城鎮(zhèn)化的一大內(nèi)容就涉及到住房，對房地產(chǎn)而言會起到一定的促進作用。不過，具體來看，大量的二三線城市可能會更受益，因為主要是100萬到500萬人口規(guī)模的城市落戶的條件有明顯的放開。同時，促進城市城鎮(zhèn)化率的提升，無論是城市面積的擴展，還是整體規(guī)模的擴大，都會給房地產(chǎn)市場帶來新的需求。

釋老毛認為，戶籍新政實際上是目前的一個大動作，其更側(cè)重于大中城市的戶口開放，實際上更符合市場經(jīng)濟和城市化規(guī)律，對于房地產(chǎn)市場來說是一劑強心針。

調(diào)控政策口風(fēng)放松助地產(chǎn)股走強

地產(chǎn)股的表現(xiàn)是與房地產(chǎn)政策走向有一定相關(guān)性的，無論是A股的萬科A、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華夏幸福、新城控股、綠地控股，還是港股的萬科企業(yè)、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國等市值排名靠前的地產(chǎn)公司，均無一例外地在2018年10月中下旬左右進入股價上升通道，要知道地產(chǎn)調(diào)控政策的松動時間點也恰恰是在2018年底。

對于今年以來地產(chǎn)股的持續(xù)走好，國實一號私募證券投資基金經(jīng)理李定國認為這與樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向是分不開的。政府在去年11月的政治局會議上只字不提房地產(chǎn)，當時他就判斷這次嚴厲的樓市調(diào)控政策即將見頂，迎來拐點，地產(chǎn)股將出現(xiàn)好的買點，“如果按照房企的2019年的盈利來看，地產(chǎn)內(nèi)房股的動態(tài)市盈率只有3到4倍，靜態(tài)估值也只有4到5倍，這是非常低估的狀態(tài)。另外股息率也是一個指標，分紅率能達到7%～9%”。

專注地產(chǎn)股投資的西蒙戰(zhàn)略基金經(jīng)理李守法也認為，去年在貿(mào)易戰(zhàn)、地產(chǎn)調(diào)控趨緊以及經(jīng)濟下行等多重影響下，地產(chǎn)股雖然經(jīng)歷了一波大調(diào)整，很多地產(chǎn)股股價遭遇腰斬，但隨著去年年末以及今年以來貨幣政策的調(diào)整（降準）、減稅降費措施的落地、地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步放松、房企融資成本下降的影響下，很多地產(chǎn)公司手中的樓盤銷售出現(xiàn)回升、拿地積極性也有所提高，特別是3月份以來，樓市的明顯回暖還大大超出去年底市場的普遍預(yù)期，如此情況進一步放大投資者看多的信心。

雖然從龍頭房企的2018年業(yè)績表現(xiàn)來看，萬科A實現(xiàn)凈利潤337.73億元，同比增長20.39%;招商蛇口凈利潤同比增長20.42%;保利地產(chǎn)業(yè)績快報顯示預(yù)計凈利潤同比增長20.33%。港股內(nèi)房股中，中國恒大凈利潤同比增長超過100%;融創(chuàng)中國增長50%;碧桂園增長超過60%?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2018年，千億房企達到了30家，創(chuàng)下歷史新高，其中，近7成利潤上漲，平均漲幅達23%。李守法仍預(yù)計，龍頭房企2019年的業(yè)績普遍會有20%以上的增長，部分增速較高的房企2019年甚至有50%以上的凈利潤增長。

李守法認為，目前地產(chǎn)股股價對應(yīng)2019年的凈利潤，龍頭地產(chǎn)公司平均未超過10倍市盈率，這意味著地產(chǎn)股未來具備較大的估值修復(fù)空間，以目前申萬房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率中值為16.70倍、市凈率中值為1.58倍來看，其雖然相對2018年中旬股價低點分別對應(yīng)的12.04倍市盈率和1.11倍市凈率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市凈率。在李守法看來，一線龍頭和二三線龍頭仍有較大的機會。

在標的選擇上，李守法建議避開那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。對投資標的選擇，優(yōu)先選擇拿地模式多樣化，土地投資及行業(yè)內(nèi)并購能力強的房企;要充分考慮資金鏈風(fēng)險，所選公司要有通暢的融資渠道，融資成本合理，此外分紅比例也是一個重要的參考因素。