李星穎 韋明 李嘉敏

摘 要：全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環(huán)境問題日益受到資產評估理論與實務界的關注，許多國家都已開始構建適合本國的綠色評估準則或準則框架，進而指導本國的評估實踐。經濟發(fā)展與公共政策的雙重壓力使資源問題越來越引起人們的關注，越來越多的人支持可續(xù)持發(fā)展觀點。本文主要介紹了可持續(xù)性發(fā)展評估準則，國內外綠色建筑評估體系，中國綠色認證綠三星和美國綠色認證LEED的區(qū)別。

關鍵詞：可持續(xù)性發(fā)展；綠色資產評估；綠色建筑物

一、可持續(xù)性與評估模塊

可持續(xù)性與評估模塊主要分為四個部分：前言、可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶、發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評估、評估和可持續(xù)發(fā)展。

（1）前言。在前言中，TEGoVA重點闡述了實施綠色評估準則所面臨的一些挑戰(zhàn)。鑒于綠色評估準則的形成不僅僅需要國家配套制定公眾政策和法規(guī)，而且需要得到市場的認可，即滿足投資者投資的需求、生產者和消費者的生產消費需求等。

（2）可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶。隨著人們環(huán)境保護意識的提高，企業(yè)所處的環(huán)境發(fā)生了重大的變化。選擇環(huán)保產品從一種個人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業(yè)的一種優(yōu)勢。同時，可持續(xù)發(fā)展在歐洲已基本上建立了一種良性機制：客戶希望企業(yè)得到更多有關環(huán)保的證明，而企業(yè)也努力去滿足顧客這方面的需求。

（3）發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評估準則。歐洲評估長期以來主要涉及不動產評估領域，形成了以“固定資產評估”為主的特色。第七版EVS也是以不動產為主體，這部分準則主要向我們介紹了兩個基本概念：

一是綠色建筑物。綠色建筑物是指通過創(chuàng)造性的結構和使用設計使整個建筑物在其壽命周期對環(huán)境影響最小并節(jié)省資源。二是綠色評級工具。鑒于綠色評估中“可持續(xù)發(fā)展”概念內涵的復雜性，為了合理評估評估對象的價值，各國相關機構都根據環(huán)保標準制定了適合于本國、本地區(qū)的建筑評級方法。他們的評估對象主要是一些新建的或巨資改造的建筑物。

二、國內外綠色建筑評估體系

（1）中國綠色建筑標識。由住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)起，以《綠色建筑評價標準》為設計和評判依據，“綠色建筑評價標識"分為1、2、3星級，3星級為最高級別。住房和城鄉(xiāng)建設部設“低能耗與綠色建筑雙百示范工程”、“綠色建筑創(chuàng)新獎”等政策以支持國內綠色建筑的發(fā)展。

（2）美國綠色資產評估體系LEED。LEED評分標準由五大系統(tǒng)組成：選址與建筑環(huán)境、節(jié)水、能源和大氣污染、材料和資源、室內環(huán)境質量。分為“通過、銀獎、金獎、白金獎”四個等級。LEED是目前國際上商業(yè)化運作模式最成熟的綠色建筑分級評估體系。

（3）英國綠色資產評估體系BREEAM。BREEAM體系的目標是減少建筑物的環(huán)境影響，體系涵蓋了包括從建筑主體能源到場地生態(tài)價值的范圍。BREEAM體系關注于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，包括了社會、經濟可持續(xù)發(fā)展的多個方面。

（4）德國綠色資產評估體系DGNB。DGNB由德國可持續(xù)建筑委員會組織德國建筑行業(yè)的各專業(yè)人士共同開發(fā)形成。DGNB覆蓋了建筑行業(yè)的整個產業(yè)鏈，并致力于為建筑行業(yè)的未來發(fā)展指明方向。

三、中國綠色認證綠三星和美國綠色認證LEED的區(qū)別

（1）節(jié)能系統(tǒng)運營管理的區(qū)別：能系統(tǒng)運營管理中，LEED是打分法，而中國《綠色建筑評價標準》則側重于項目達到。

中國《綠色建筑評價標準》從分項比例和權重不同進行排列：1、節(jié)能與能源利用23%；2、節(jié)材材料資源利用19%；3、運營管理l6%；4、節(jié)水與水資源利用與室內環(huán)境質量、節(jié)地與室外環(huán)境。

LEED權重排列為：1、能源與大氣25%；2、室內環(huán)境品質22%；3、可持續(xù)發(fā)展場地選址20%：4、材料與資源l9%；5、水源利用率7%和創(chuàng)新與設計7%。

（2）評價標識申請程序的區(qū)別：從中國綠色建筑評價標識申請條件來看，申請評價標識的住宅建筑和公共建筑應當通過工程質量驗收并投入使用1年以上，未發(fā)生重大安全事故，無拖欠工資和工程款，符合國家基本建設程序和管理規(guī)定，以及相關的技術標準規(guī)范。

美國LEED 申請程序的側重點很明確要求在建筑全壽命初期就要提出申請，并在全過程中進行跟蹤和溝通了解。

（3）執(zhí)行和實踐評價標準的區(qū)別：在執(zhí)行和實踐《綠色建筑評價標準》過程中，對商業(yè)、住宅、公建等不同建筑類型提出不低于25%、30%、40%的要求。由于中水一再生水的利用對一個單體建筑來講是很難完成的，尤其目前中國的技術設備水平相對滯后，加之資金投入的合理性，使這兩個條款在設計執(zhí)行中成為難點。相反，LEED標準在這方面的要求則相對寬松。

（4）建筑綠色認證的選擇。中國綠色建筑認證“綠三星”和美國綠色建筑認證LEED這兩種認證，到底要選哪一種最好？主要看項目用途是屬于哪一類，如果產品主要銷往歐美等西方國家，那么最好選擇LEED認證，因為很多國家會對他們的合作伙伴的品牌、產品有要求，要求制造商或者合作者是經過LEED認證。如果產品銷售在國內，比如住宅房地產的開發(fā)，那么選擇中國的綠三星認證更恰當。

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作者簡介：李星穎（1994—），女，漢族，四川雅安市人，單位：青島理工大學，研究方向：資產評估。