文/ 王劍 上海雋筑置業(yè)有限公司 上海 200000

1、設(shè)計后評估的重要性及作用

1.1 隨著我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量和建設(shè)體量也相應(yīng)增加。同時，房地產(chǎn)企業(yè)對進(jìn)度、質(zhì)量、成本的要求也不斷提高。在此背景下，項(xiàng)目后評估工作越來越受到重視，以此提高項(xiàng)目開發(fā)水平。

項(xiàng)目后評估是房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)完成并交付使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的回顧、分析，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中持續(xù)改進(jìn)。項(xiàng)目后評估主要涉及內(nèi)容包括投資、營銷、設(shè)計、工程、成本、合約等方面。其中，設(shè)計工作由始至終貫穿于整個項(xiàng)目，所以設(shè)計后評估是項(xiàng)目后評估工作的核心組成部分。

1.2 設(shè)計成果對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報、開發(fā)進(jìn)度、成本控制等方面起到關(guān)鍵作用。通過進(jìn)行設(shè)計后評估，反思項(xiàng)目開發(fā)中遇到的各種問題及處理方案，總結(jié)、提煉寶貴經(jīng)驗(yàn)，避免后續(xù)項(xiàng)目重蹈覆轍。做好設(shè)計后評估工作，有利于提高決策水平，有利于推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，有利于實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)。

2、設(shè)計后評估要點(diǎn)研究

2.1 設(shè)計后評估工作方法及要點(diǎn)

設(shè)計后評估工作是基于“全面、公正、客觀、應(yīng)用”原則開展的?！叭妗笔侵疙?xiàng)目全生命周期，涉及階段包括可行性研究階段、設(shè)計階段、施工階段、投入使用階段；“公正”是指從科學(xué)、合理角度進(jìn)行評判，對事不對人；“客觀”是指從實(shí)際案例出發(fā)，實(shí)事求是；“應(yīng)用”是指后評估成果應(yīng)具備實(shí)用性和操作性，及時應(yīng)用于后續(xù)項(xiàng)目；

設(shè)計后評估工作主要從以下幾方面進(jìn)行深入：（1）全面資料收集；房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍開發(fā)周期較長，人員流動性也客觀存在。所以全面完整地資料收集工作至關(guān)重要，涉及資料不僅僅包括階段性設(shè)計成果和外部批準(zhǔn)文件等重要資料，還需要關(guān)注設(shè)計管理中發(fā)出的重要指令和會議紀(jì)要，重視過程資料的收集為后續(xù)評估結(jié)論提供線索依據(jù)。（2）數(shù)據(jù)比對分析；將各階段的設(shè)計指標(biāo)進(jìn)行比對，尋找關(guān)鍵差異并分析原因。通過數(shù)據(jù)分析，可以更客觀、直接地評判項(xiàng)目成敗得失。（3）設(shè)計管理過程分析；對設(shè)計進(jìn)度、成果質(zhì)量、設(shè)計變更等方面進(jìn)行詳細(xì)梳理，通過具體案例得出改進(jìn)建議。（4）使用后情況分析；通過使用方的意見反饋，從項(xiàng)目使用角度出發(fā)，考慮設(shè)計方案的不足之處及改進(jìn)措施。

2.2 案例分析

以“天目湖度假酒店項(xiàng)目”為例（見下圖），對各階段典型問題進(jìn)行反思。

項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于溧陽市天目湖旅游度假區(qū)，定位為高端度假精品酒店，總建筑面積約9000平米，地上2層，地下1層。

“天目湖度假酒店項(xiàng)目”實(shí)景照片

（1）可行性研究階段

問題：原項(xiàng)目定位為企業(yè)會所，使用功能以內(nèi)部商務(wù)接待、會議為主，同步確定設(shè)計資源開展工作。其后，經(jīng)市場調(diào)研判斷，項(xiàng)目定位調(diào)整為高端度假精品酒店，使用功能也相應(yīng)調(diào)整；由此，項(xiàng)目定位的變化，對設(shè)計資源的選擇產(chǎn)生了不利影響。

建議：市場調(diào)研工作前置完成，在明確項(xiàng)目定位、使用功能的前提下，再根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)選擇合適、優(yōu)質(zhì)的設(shè)計資源。

（2）設(shè)計階段

問題：在施工圖設(shè)計期間，外墻做法按原定方案（干掛石材）進(jìn)行深化。其后，由于材料工藝特殊，供應(yīng)商產(chǎn)品無法滿足設(shè)計要求，以至于外墻做法調(diào)整，施工圖進(jìn)行大量修改。

建議：在施工圖深化前，落實(shí)相關(guān)材料供應(yīng)商信息及技術(shù)要求，避免后續(xù)圖紙變更。

（3）施工階段

問題：在現(xiàn)場施工期間，施工方反饋圖紙與現(xiàn)場實(shí)際情況不符的情況，如自然駁岸邊界、道路定位、豎向標(biāo)高等。由此，導(dǎo)致施工圖紙根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況被動變更。

建議：加強(qiáng)前期基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)確性，如地形圖、實(shí)測報告、市政條件等，對基礎(chǔ)資料進(jìn)行定期復(fù)核、更新。

（4）投入使用階段

問題：室外個別區(qū)域，夜間照明亮度不足；相鄰客房的陽臺與臥室存在對視影響；景觀園路個別部位排水效果不佳等使用問題；

建議：將此類使用功能的問題，在設(shè)計階段進(jìn)行充分考慮并納入圖紙內(nèi)審清單，加強(qiáng)設(shè)計質(zhì)量管控。在施工階段，定期組織各相關(guān)部門對照圖紙進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地踏勘，盡早發(fā)現(xiàn)并解決問題。

3、設(shè)計后評估成果的應(yīng)用

設(shè)計后評估成果在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中的落實(shí)應(yīng)用，是這項(xiàng)工作發(fā)揮作用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過各項(xiàng)目典型案例的收集、分類及歸納，將成果轉(zhuǎn)化為管理?xiàng)l例，納入設(shè)計管理制度、設(shè)計審批流程、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系中，形成制度化的管理要求。同時，也建議將后評估成果的應(yīng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計，納入后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的考核指標(biāo)中，在實(shí)踐中強(qiáng)化應(yīng)用意識。通過這樣的方式，能夠有效促進(jìn)設(shè)計后評估工作的持續(xù)開展、做深做實(shí)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)水平。

結(jié)語：

項(xiàng)目后評估是房地產(chǎn)企業(yè)通過項(xiàng)目實(shí)踐，總結(jié)、提煉的寶貴經(jīng)驗(yàn)成果。其中，設(shè)計后評估是項(xiàng)目后評估工作的核心組成部分。文章針對設(shè)計后評估要點(diǎn)進(jìn)行研究，通過實(shí)際項(xiàng)目案例總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并提出設(shè)計后評估成果在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)中落實(shí)應(yīng)用的建議措施。做好設(shè)計后評估工作，有利于提高決策水平，有利于推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施，有利于實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)。