王都

摘 要 近十余年來，隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，為國家經(jīng)濟增長做出了重大的貢獻。但房地產(chǎn)業(yè)過度“繁榮”會產(chǎn)生重大的負面效應，其“常態(tài)化”必然對經(jīng)濟發(fā)展造成不可逆轉(zhuǎn)的傷害。本文通過分析房產(chǎn)泡沫形成的原因，梳理了房價、銀行貸款、泡沫以及經(jīng)濟崩潰之間聯(lián)系，并對政府調(diào)控行為進行解讀，從而對關(guān)注于此的人們產(chǎn)生一定的啟示。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn) 泡沫 貨款 調(diào)控

一、房地產(chǎn)業(yè)過度“繁榮”的負面效應

百度百科對泡沫經(jīng)濟作出定義，指資產(chǎn)價值超越實體經(jīng)濟，極易喪失持續(xù)發(fā)展能力的宏觀經(jīng)濟狀態(tài)。而泡沫經(jīng)濟是由大量投機活動作支撐，貪婪是其本質(zhì)屬性。對于房地產(chǎn)業(yè)，投機促使房地產(chǎn)業(yè)過度“繁榮”，結(jié)果造成了房價飆升，滋生泡沫，這就是所謂的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

（一）房產(chǎn)泡沫的形成

住房作為一種商品，其價格本身應當由供需關(guān)系決定。[1]如同其他商品一樣，消費者需求量大，價格自然上漲；而需求量小的時候，其價格自然走低。這時候就有人動起了歪腦筋，“投機者”出現(xiàn)了。他們購房并不是為了住，而是在房價低時買入，在房價高時拋售，從而賺取差價。這種“投機”行為產(chǎn)生的需求，我們稱之為“虛假需求”，在這種供需關(guān)系作用下，房價上漲。

（二）房產(chǎn)價格的飆升

在開始少數(shù)的投機者的推動下，房價的持續(xù)上漲成為越來越多人們的心理預期。于是，懷著各種目的，人們一窩蜂地沖向樓盤、爭先恐后地購買住房，其間也涌入了大量的投機者。因此，“虛假需求”量一路攀升，房地產(chǎn)泡沫則越吹越大，導致房價飆升。

二、銀行貸款、泡沫與經(jīng)濟崩潰

接上所述，如果每位投機者和實際購房者都是用自己的錢來交易，在這種情況下，就不會出現(xiàn)“經(jīng)濟崩潰”的局面。即使房地產(chǎn)業(yè)由于投機的存在而產(chǎn)生了泡沫，但由于用于購房的“原始資本”是自己賺來的，那么泡沫必然是有限的，即便爆裂，對整體的影響也不大。[2]但事實上，很多人用于買房的錢不是自己的，而是通過銀行貸款獲得。這樣，大規(guī)模房價下降的出現(xiàn)，就會導致嚴重的后果。

（一）泡沫與銀行貸款

回溯房價不斷上漲的時間，由于房價上漲的心里預期，實際住房需求者會急于購買，投機者會選擇繼續(xù)持有，而房地產(chǎn)商面對如此豐厚的利潤急于擴建新房。每個人都需要錢，但是每個人的錢終究是有限的，于是三方都想到了銀行貸款。實際住房需求者認為，房價越漲越高，現(xiàn)在從銀行貸款買房一定比將來買房便宜；投機者認為，只要通過貸款投機所賺取的差額高于支付銀行的利息，那么從銀行貸款購房就是有利可圖的；房地產(chǎn)商認為，開發(fā)新樓盤的獲取的利潤一定會遠高于銀行的貸款利率。其結(jié)果，就是所有人都瘋狂跑向銀行，以房子作為抵押，向銀行貸款。而這些人因為貸款有了錢，需求就會進一步上升，導致房價繼續(xù)上漲，推動房地產(chǎn)泡沫越做越大。

（二）泡沫與經(jīng)濟崩潰

投機者和開發(fā)商因為房地產(chǎn)的超高收益賺得盆滿缽滿，銀行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)收也是不斷繁榮，GDP也是形勢大好。但是，當人們把更多的錢用于購買住房，也就意味著在別的方面投入減少，對其他商品需求下降。而當銀行把資金大幅注入房地產(chǎn)，使其及相關(guān)行業(yè)欣欣向榮，就會不斷擠兌其他產(chǎn)業(yè)，引起發(fā)展縮水。而其他行業(yè)因為人們消費能力變小，利潤不斷下滑；既而行業(yè)為了生存，將不得不斷削減開支、裁減雇員。這就引起了失業(yè)率的上升。人們失了業(yè)，收入下降，逐漸對于房產(chǎn)需求降低。

三、政府調(diào)控行為的策略和作用

日本早年的房地產(chǎn)泡沫破裂對我們有很大啟迪。1990年，日本政府對于如此高的房價，決心加以限制，規(guī)定了用于買房的貸款，銀行一律不許借出。投機者覺得房價到頂，選擇了拋售，于是意料之中結(jié)局，房地產(chǎn)“硬著陸”。[3]這直接導致其房地產(chǎn)陷入了長達二十多年的倒退。我國政府在對房地產(chǎn)的調(diào)控方面做了大量工作，其政策更加趨于靈活明。除了在建筑用地等環(huán)節(jié)嚴格審批外，政府也出臺了其他相關(guān)政策。比如，規(guī)定個人欠銀行貸款不還者一律列入失信黑名單，在高檔消費、出行等方面做了諸多限制，并從法律層面給予嚴重懲戒。這種擠壓迫使購房人為信用破產(chǎn)買單，意味著房價下跌也要是還貸的。政府也在積極舉措清理投機者，逐漸清理泡沫。比如規(guī)定房產(chǎn)限購、多房納稅、購房五年內(nèi)變賣重稅等。這使得購房人通過投機帶來的利潤越來越低，風險越來越大，逼迫投機者慢慢退出房市，引導房價良性下降。從長遠看，按照國家意圖，真正的購房者逐漸取代投機者，逐步使房產(chǎn)泡沫脫水，令房價回歸自然水平，這個過程叫作“軟著陸”。在此過程中，經(jīng)濟沒有崩潰，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的逐漸破碎中，部分行業(yè)雖然受到一定沖擊，但是影響是可控的，經(jīng)濟發(fā)展又回到了正常軌道。

四、結(jié)語

投機行為使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了泡沫，又因銀行貸款的刺激，泡沫進一步膨脹，這對國家實體經(jīng)濟是一種沖擊和隱患。投機者認為泡沫已達到頂點時，房產(chǎn)拋售，房價斷崖，導致泡沫突然破裂，房地產(chǎn)行業(yè)“硬著陸”，造成銀行破產(chǎn)，經(jīng)濟發(fā)生隨之崩潰。為了避免這種情況的發(fā)生，政府積極舉措，對投機行為進行有效打擊，并以增大“真實需求”來逐步替代“虛假需求”，引導房價理性下降，從而實現(xiàn)“軟著陸”，使經(jīng)濟發(fā)展回歸正常。

（作者單位為北京理工大學國際合作學院、猶他州立大學亨茨曼商學院）

參考文獻

[1] 周易.中國房產(chǎn)價格的影響因素[D].浙江大學，2017.

[2] 荊慕妍.我國房地產(chǎn)泡沫及其防范研究[D].安徽財經(jīng)大學，2017.

[3] 王菁華.日本泡沫經(jīng)濟形成機制研究——兼論對我國的警示意義[D].中國社會科學院研究生院碩士學位論文，2017.