李棚　尹立　陳重陽　王博

摘要：日益臨近的房地產稅引發(fā)廣泛關注，房地產稅開征勢必會影響我國房地產市場。文章從征收前提條件、征收原則兩方面入手，借鑒上海、重慶試點和國外的征收經驗，對我國現(xiàn)行經濟形勢進行分析，結合調查樣本所顯示數(shù)據，來推演房地產稅征收形式。立法是開征房地產稅的前提，并且實行配套監(jiān)管措施保證執(zhí)法的效率，結合中國特殊的國情，實行多級累進稅率，區(qū)分不同地區(qū)、不同對象進行差異化征收，分步推進，最終使房地產稅收制度順利落地是必由之路。

關鍵詞：房地產；房地產稅；征收形式

一、引言

房產稅是最早開征14個稅種之一，1951年8月頒布城市房地產稅暫行條例中，將房產稅和地產稅合并成房地產稅。1984年改革工商稅制，國家重新開征房地產稅，而本次改革把房地產稅一分為二，分為房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2011年，在上海開展對個人部分住房征收房地產稅，征收對象為上海居民二套房及非上海市居民的新購房；與此同時，在重慶改革試點征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市且無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。2013年7月，國家稅務總局下發(fā)通知研究擴大個人住房房地產稅改革試點范圍。2018年兩會再次提到全面推進房地產稅改革，提出征收房地產稅的三個原則：立法先行、充分授權、分步推進。開征房地產稅已成定勢，房地產稅的立法也是大勢所趨。因此，深入研究房地產稅的征收形式以及運行機制是當務之急。

二、調查樣本情況

設計發(fā)放本次問卷的目的是為了調查理性經紀人對當下中國房地產市場開征房產稅情況基本了解情況，摸清開征前夕的群眾對房地產稅的支持力度以及易于接受的征收方式。在此基礎上提出合理的房地產稅征收模式。

本次問卷主要圍繞五個方面：房地產的基本常識、房地產稅的基本問題、房地產稅征收形式的看法、國內外對比以及試點情況、開征房地產稅的影響，五項內容共54個問題。本次調查歷時2個月，分別為2018年7月和8月，采用網絡問卷的形式進行自由擴散式發(fā)放，力爭了解基層群眾對房地產稅的支持力度，共回收真實有效問卷119份。

三、房地產征稅前提條件

（一）房地產涉及面廣、群眾關注度高

在房地產政策關注度上，有83.2%的群眾關注國家的房地產政策，其中經常關注的群眾占到了20.17%。在群眾本身層面上，有76.47%的人認為房地產政策的變動會影響自己的購房決策，這個現(xiàn)象的原因可以從群眾的收入水平上得以體現(xiàn)，有35.29%的群眾月收入在5000～10000元這個區(qū)間，占比最高；同時在3000～5000元區(qū)間的群眾占到了31.09%，但是仍有14.29%的群眾月收入在3000元以下，所以65.55%的群眾選擇貸款購房。住房對于大部分群眾來說是剛需，有70.59%的群眾更傾向于買房，且72.27%的群眾購房的目的是居住。

（二）房地產泡沫亟待消化

房地產泡沫化的結果就是房價虛高。以房地產為載體的泡沫經濟缺乏實體經濟的支撐，從而導致整個房地產市場乃至經濟運行動蕩。調查結果顯示，56.3%的群眾知道房地產泡沫，但是71.43%的群眾并不了解房地產泡沫。若開征房地產稅，對購房者而言，意味著購買房子需要付出比原來更多的資本，會導致在購房的時候增加考慮的時間，投機者考慮的時間和所需資金更多，那么在相同的時間間隔內，征收房地產稅之后的房產成交量會比征收之前有所減少。另外，房地產供應商會根據市場的變換來調節(jié)自己的供應量，從而實現(xiàn)供需平衡，價格也會趨于穩(wěn)定。這就起到了擠壓房地產泡沫的作用。

（三）開征房地產稅能一定程度上打擊投機行為

“炒房團”是房地產投機的代名詞。“炒房團”一次性購買大量房產，破壞了房地產市場平衡。剛剛出臺的不動產登記制度顯然是為開征房地產稅奠定基礎?！俺捶繄F”大量購房的行為受到了制度的約束，開征房地產稅使得他們的利潤降低，“炒房團”不得不縮小自己的購買規(guī)模。有42.66%的調查對象認為如果自己打算購房投資，開征房地產稅時會選擇放棄購買或者繼續(xù)觀望。長久來看，投機行為不能為他們帶來理想的利益，投機現(xiàn)象就會逐漸降低直至消失，房地產市場的運行也會越來越平穩(wěn)。

（四）縮小貧富差距，彌合社會階層矛盾

房地產稅是一種財產稅，開征房地產稅可以增加國家的財政收入。免征范圍的界限設定是從制度層面保障群眾居住權的表現(xiàn)，同時也是群眾基本居住需求保障的法律保障。但房產較多的人肯定需要繳納更多的房地產稅，無疑是沉重的打擊，拋售現(xiàn)有房產降低持房意愿。有25.21%的調查對象認為開征房地產稅可以縮小貧富差距，并且有58.82%的群眾認為房地產稅可以調節(jié)收入分配。透過現(xiàn)象看本質，開征房地產稅實際上是一個良性循環(huán)。政府征收房地產稅，增加了財政收入，就有更多的資金用于民生建設，縮小貧富差距。長遠來看，貧富差距縮小，社會公平會進一步得到保障，開征房地產稅也使得我國的稅收制度更加完善。

四、房地產稅征收原則

（一）房地產稅征收對象是所有房地產

從建國以來對房地產稅改革多次，征收對象的范圍越來越大。居住用房和商業(yè)用房都需要征收房地產稅。爭議最大的農村房產也需要征收，但是征收標準由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。2011年1月，在上海、重慶兩個地區(qū)開始征收房地產稅。在上海市對整個直轄市進行房地產稅的征收，而重慶只對主城九區(qū)進行征收。從兩個試點的實踐來看，滬、渝兩地均設有免征點且稅率實行差異化，兩地目前都是以“房屋交易價格”作為征稅基準，但是上海市規(guī)定的計稅基礎中需要征稅的房產價值只占總價值的70%。值得注意的是，兩試點均只對個人住房征稅，并沒有涉及到商業(yè)用房。這就導致了房地產稅收對政府財政收入貢獻比重不高，而往往商業(yè)用房的規(guī)模都比個人住房大。兩個試點的征收機制均有可取之處，61.34%的群眾認為國內兩個試點的效果具有代表性，并且75.63%的群眾認為需要延續(xù)兩個試點的征收機制。所以本次改革的重點就是優(yōu)化并推廣試點征收機制，擴大房地產稅的征收范圍。

（二）征收房地產稅需法律保障

毫無疑問，開征房地產稅第一步就是立法。國家已將房地產稅立法提上了日程，不動產登記制度也已經出臺。我國國情比較復雜，法律的施行不能一步到位，房地產稅法同樣需要分步推進，分步推進的步驟可能是先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農民、先企業(yè)后個人逐步實施。在房地產稅法中需要明確房地產稅的性質和征收的目標作為改革的指導原則，立法過程中一定需要征集民眾意愿，保障民眾的根本利益。由表1所示，69.75%的人表示有必要征收房地產稅，表明開征房地產稅是人心所向，另外有34.45%的人認為房地產稅立法將在半年到一年之內完成，這也體現(xiàn)出來民眾對房地產稅立法的殷切盼望。

（三）設立起征點

在新加坡征稅的基礎是房屋的年值，當房屋年值低于8000新元則無需繳稅。而在上海、重慶兩個試點是以房屋面積來設定起征點。雖然兩個試點以面積來衡量起征點，但是計稅基礎還是房屋的價值，所以兩種方式的計稅基礎都是房屋的價值。問卷調查中顯示，60.50%的調查對象的理想住宅面積是100～180平方米，但是2016年全國人均住房面積僅為40.8平方米，戶均人口數(shù)為3.02人，換算成每戶平均住房面積為123.2平方米。由于東西部差距較大，方差較大，所以均值的極限誤差也較大。

與滬、渝兩地房稅起征點作對比，每戶平均住房面積均高于起征點。起征點依據的計算基礎有房產估值、房產面積以及房產套數(shù)。每個標準各有優(yōu)劣勢，設定起征點時應該把每個要素的影響都要考慮進來。設立起征點很難全國統(tǒng)一標準，設立科學的起征點需要考慮各方面因素。所以本文認為起征點應該由各省、自治區(qū)、直轄市稅務部門按照各地實際情況設立，這樣做的目的是讓房地產稅制更加合理，縮小地區(qū)間差距。最適稅負水平可以衡量房地產稅起征點設置是否合理。在大多房地產稅制已成熟國家，最適稅負水平范圍為2%～5%，我國中等收入居民居多，可以借鑒2%～5%的稅負水平。

（四）遵循“寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則

在上海、重慶兩個試點征收房地產稅征收的效果并不明顯，其中很重要一個原因是課稅基礎太過局限。上文已經提及房地產稅征收對象是所有房產，擴大稅基才能使得整個社會的征收氛圍更加公平，進而整個社會的稅負水平也更加健康。房地產稅本身就是一個綜合性概念，推出房地產稅已經簡化了稅種，目的是減輕征收部門的工作負擔，也可以讓稅收體制更加平衡。在寬稅基的前提下實行低稅率原則，可以保持政府財政收入的穩(wěn)定，納稅人的稅負水平也會穩(wěn)定在一個健康的水平。過高的稅率不僅不能達到征稅的目的，而且會增加執(zhí)法難度失去民心，得不償失。在稅收征管這個環(huán)節(jié)，需要稅務部門和執(zhí)法機關共同努力，完善稅務監(jiān)管系統(tǒng)，嚴厲打擊一切偷稅漏稅行為，房地產稅通常稅額較大，堅決不姑息任何違法行為，一同維護我國納稅的積極氛圍。

五、房地產稅征收機制的設計

根據上述原則，本文設計了房地產稅征收運行機制圖，具體見圖1。

（一）立法先行、完善執(zhí)法配套、做好政策動態(tài)調整長效機制

一方面，全國人民代表大會完成房地產稅立法工作后及時配套執(zhí)行機關。房地產稅全國執(zhí)法機關主要為住房與城鄉(xiāng)建設部門、稅務部門和新成立的政策協(xié)調部門。政策協(xié)調部門主要職責是為了根據房地產經濟市場發(fā)展情況，做好動態(tài)政策標準細則的調整，防止出現(xiàn)房地產市場退出資金引發(fā)打的資本動蕩，要引導這部分向實體經濟過渡，巧妙利用好政策杠桿、發(fā)揮導向作用。政策調整建議實行固定調整期和緊急調整兩種運行模式，政策制定調整應當廣泛征集意見，從而保證政策動態(tài)調整的穩(wěn)定性。政策協(xié)調部門要把握房地產市場的價格變化，設立房產估值工作小組對房產準確估值提供專業(yè)化的意見，以確保征收工作有據可查、有法可依。

另一方面，房地產稅征收要依托現(xiàn)有兩大全國性平臺，分別是：不動產登記管理系統(tǒng)和稅務管理系統(tǒng)。不動產登記管理系統(tǒng)主要負責房地產管理，避免征稅對象不明確現(xiàn)象的發(fā)生。稅務主管部門要激活基層稅務工作，建議房地產稅收入國家統(tǒng)一征收，按比例大部分用于地方經濟建設，這樣做的有利之處在于退出資金易于參與地方實體經濟建設，亦能同時避免退出引發(fā)經濟市場波動。稅務主管部門需要根據房管部門提供的信息了解當?shù)氐姆慨a分布，做好征稅系統(tǒng)與稅務、不動產登記系統(tǒng)全面對接，根據每個時期的指標，在有必要的時候合理、健康地調整稅率，讓房地產稅發(fā)揮最大的作用。

（二）結合地方經濟發(fā)展實際，分對象、分地區(qū)開征房地產稅

對于房地產資產做好按照用途分類工作，根據不同用途對象的房地產開征相應的稅率。具體有以下方面。

1.分對象的含義有：第一、用途對象不同和購買對象兩種含義。對于政府辦公用房、社會公益及特許用房實行免征。主要包括政府辦公、醫(yī)院、學校、駐華使館以及符合政府無償劃撥使用的房產和地產以及國家特殊鼓勵發(fā)展的行業(yè)或者地區(qū)所需要的房地產等；對于其他類型房地產要開征。第二、購買對象分為首次購買和多次購買，對于首次購買的剛需住房按零征收；對于購買的改善性住房按較低稅率；對于投資性住房從高征收。

2. 不同地區(qū)應當按照國家政策協(xié)調管理部門每次制定的政策范圍劃定自己的分類執(zhí)行政策標準，由地方人大通過后執(zhí)行。建議一線城市從高征收，二線城市比一線城市次之，其它依次降低，五線城市最低。這樣做的有利之處在于：有助于緩解大城市病，加速落后地區(qū)城鎮(zhèn)劃速度、給與房地產多余資金合理退出引導、促進實體經濟發(fā)展、避免經濟動蕩。

（三）采用多級累進稅率、分區(qū)域主體實施、差異化設置起征點

城市中的房產密集度遠高于農村，所以在制定征收制度的過程中，要綜合不同地區(qū)的經濟發(fā)展情況和居民收入水平的差異來制定合理的征收標準，75.63%的調查對象支持差異化征收，這也是中國特殊的社會階層結構決定的。差異化征收的作用是縮小貧富差距，稅率階梯化也是為了更好的發(fā)揮房地產稅調節(jié)收入的作用。按照國家給房地產是用來住的定位，實施多級累進稅率，能夠較為迅速的打擊住房中投機行為。投機行為中公司持有住房是變相對普通公民居住權的侵犯，以吸收社會資金投資房地產，無疑推高房地產市場進入資金壁壘，增加普通百姓的購房難度，更加是資本伺機掠奪百姓財富的見證，累進稅率制度無疑是給投機行為當頭棒喝。

另一方面，我國任何一個城市基本都可以按照市直、郊區(qū)和農村劃分。市直的居民投機行為明顯高于其它地區(qū)，這與城鎮(zhèn)化目的背道而馳，更是推高了住房空置率，浪費了社會資源。對于這樣的行為，應當按照區(qū)域主體的不同設定不同的征收比率。稅率的階梯應該與中國復雜的收入水平結構的分布相適應。在設立稅率時，則需要考慮不同人群的利益需求。調查問卷中顯示，有43.7%的調查對象支持5%～8%的稅率，占比最大，其次是支持是稅率為2%～5%。本文認為，想要實現(xiàn)縮小貧富差距的目標，開征初期設定一個階梯跨度較大的稅率分布。在農村人均收入較低，人均房產面積比城鎮(zhèn)低，除在稅率上需要加以區(qū)別，更要科學的設置起征點。起征點的設置更要兼顧不同區(qū)域房地產市場差異，抑制熱錢在不同房地產政策區(qū)域內的自由流動空間。

（四）多地試點、分步推進、加強引導、全面實施

目前，我國兩地的試點集中在一線城市，這樣試點的目的在于取得更大的代表性，因為城市經濟發(fā)展越好情況越復雜越具備說服力。但是我國東西發(fā)展和南北發(fā)展的差異巨大，建議選擇不同的區(qū)域范圍進行試點。試點過程中給予部分稅收優(yōu)惠措施增強執(zhí)法順利過渡，降低執(zhí)法難度，從而房地產稅全面落實。分步推進要從住房供應較為集中區(qū)域先行逐步向農村推進，推進過程要做到全面、可控、穩(wěn)定，以對人民群眾高度負責的態(tài)度推進全社會法制化建設。引導房地產多余資金合理往以工業(yè)為主體的實體經濟發(fā)展是政府主管部門需要長期主持且為之不懈努力的長期工作。全面實施階段，要定期維持政策杠桿導向。既要及時收集執(zhí)法過程中的重點和難點，還要深入群眾中了解百姓住房訴求，從而保證我們的房地產政策穩(wěn)定和靈活并舉。

六、結語

房地產稅誕生呼應了加快建設房地產長效機制的目標。從政府層面來看，開征房地產稅也是政府對房地產市場的宏觀調控。但是政府出臺房地產稅的根本目的是讓中國的經濟運行機制更加健康，房地產市場占有著太多的資源，控制著中國的經濟命脈，房地產稅可以讓一部分資金撤出房地產市場，用于民生建設。

本文還存在一些不足，未能將房地產稅與房地產市場資金退出機制配套相結合起來，也未能與房屋租賃制度結合起來。這也為本文以后的研究提供了進一步的努力的方向。

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（作者單位：鹽城工學院經濟管理學院）