姜昕

一、稅率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響

在含稅房?jī)r(jià)不變的前提條件下，增值稅稅率下調(diào)一定程度上能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)收。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的含稅簽約營(yíng)收為X，經(jīng)核算后得到的實(shí)際銷售收入為X/（1+適用稅率）。由于稅率由10%下調(diào)為9%，調(diào)整后得到的增長(zhǎng)幅度為X/（1+9%）-X/（1+10%）=X*0.83%。簡(jiǎn)單來講就是，在不考慮其他因素的影響的前提條件下，由于一般房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的《商品房買賣合同》約定的價(jià)格為含稅價(jià)，即含稅簽約收入可以保持不變，稅率的下調(diào)會(huì)導(dǎo)致增值稅的稅額下降，銷售收入的增加份額就是下降的稅額。另外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為交付當(dāng)天，交付時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交付時(shí)間為準(zhǔn)，對(duì)于2019年4月1日以前取得預(yù)售收入且未交付的，也可以享受稅率下調(diào)的稅收紅利。

二、稅率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的影響

成本方面，房地產(chǎn)企業(yè)在同供貨商或承包商簽約采購合同時(shí)，有兩種適用的定價(jià)方式，即不含稅成本定價(jià)和含稅成本定價(jià)。在按不含稅成本定價(jià)時(shí)，企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額會(huì)受增值稅下調(diào)影響而減少，但稅率下調(diào)并不會(huì)對(duì)采購成本造成影響。在按照含稅成本定價(jià)時(shí)，稅率調(diào)整會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本。一般房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)接受上游企業(yè)服務(wù)適用的稅率不同主要可以五類：一是建筑服務(wù)，原稅率10%，現(xiàn)降為9%；二是材料及設(shè)備的采購合同，如電梯、門窗采購等，原稅率16%，現(xiàn)降為13%；三是設(shè)計(jì)服務(wù)、工程監(jiān)理等合同，適用6%稅率；四是接受小規(guī)模企業(yè)提供的服務(wù)，要求其提供稅務(wù)代開的增值稅專用發(fā)票，則適用的稅率為3%，五是發(fā)生的報(bào)建費(fèi)等行政部門收費(fèi)，稅率為0。

由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)受開發(fā)項(xiàng)目情況、地方政策、甲供材比重等多因素影響，上述五類合同所占成本的比重不同，稅率調(diào)整對(duì)企業(yè)采購成本的影響程度也不同。稅率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響舉例來說：假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)的采購合同中第一類建筑服務(wù)占60%，第二類材料和設(shè)備合同占20%，第三類接受設(shè)計(jì)服務(wù)等占10%，第四類接受小規(guī)模企業(yè)的服務(wù)和行政部門收費(fèi)各占5%，由于第三、四、五類合同不受稅率下調(diào)的影響，假設(shè)采購合同的總含稅價(jià)格為Y，且含稅價(jià)格不變，則采購成本將增加[Y/（1+13%）-Y/（1+16%）]*60%+[Y/（1+9%）-Y/（1+10%）]*20%=Y*1.54%。

費(fèi)用方面，房地產(chǎn)企業(yè)的“三費(fèi)”，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及開發(fā)間接費(fèi)用，費(fèi)用中涉及的采購合同，如房地產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、物業(yè)管理、廣告宣傳及法律代理服務(wù)等，提供該服務(wù)的企業(yè)大多適用6%的稅率，由于本次稅率調(diào)整保持6%不變，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用影響較小。另外，由于按新政策，一般納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)可按規(guī)定方法計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，在銷項(xiàng)稅額中抵扣，可以適當(dāng)增加企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，降低企業(yè)的費(fèi)用。

三、稅率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)損益的影響

由于消費(fèi)者所支付的價(jià)格是含稅價(jià)，因此增值稅稅率的下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)售價(jià)在短期內(nèi)并不會(huì)構(gòu)成什么影響，房地產(chǎn)企業(yè)的不含稅營(yíng)收也會(huì)直接增加。除此按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》所規(guī)定的，納稅人取得的全部?jī)r(jià)款以及價(jià)外費(fèi)用需扣除土地價(jià)款。當(dāng)期所允許扣除的土地價(jià)款被用于抵扣主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，在損益表中并不能直接加入主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入中。以下是基于稅率下調(diào)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的損益影響。

（一）采購合同按含稅價(jià)定價(jià)

在不考慮其他因素制約的前提條件下，采購合同若是按照含稅價(jià)定價(jià)，基于前文的收入與成本分析，本次增值稅稅額的下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售所造成的損益影響為：損益變動(dòng)M=營(yíng)銷收入的變動(dòng)-成本費(fèi)用的變動(dòng)-稅金以及附加支出的變動(dòng)-土地抵扣的變動(dòng)。稅金以及*附加支出的變動(dòng)=適用稅率（假設(shè)12%）*應(yīng)繳增值稅稅額變動(dòng)=（銷項(xiàng)稅額變動(dòng)-進(jìn)項(xiàng)稅額變動(dòng)）*12%。

通常情況下房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格應(yīng)該大于采購成本，因此損益變動(dòng)必然是正數(shù)，故增值稅稅率的下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的損益變動(dòng)更大概率是正向的影響。但有一點(diǎn)需要注意，由于不同企業(yè)的采購環(huán)節(jié)內(nèi)控管理效率存在一定的差異，稅率調(diào)整對(duì)銷售損益的實(shí)際影響程度取決于采購合同價(jià)格、采購合同含稅價(jià)格、土地成本等占房地產(chǎn)銷售收入的比例。

（二）采購合同按不含稅價(jià)定價(jià)

若采購合同按照不含稅的價(jià)格定價(jià)，則營(yíng)銷收入有所增加，采購成本不變，則稅率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的銷售損益影響僅在于銷售營(yíng)收的變動(dòng)與土地抵扣變動(dòng)以及稅金和附加支出。

如果銷售合同按照含稅價(jià)格定價(jià)，采購合同按照不含稅的價(jià)格定價(jià)，采購成本相對(duì)不變，這是的營(yíng)收損益變動(dòng)則為：N=營(yíng)銷收入變動(dòng)-增值稅附加-土地抵扣金額。

由于銷售金額往往大于土地抵扣，增值稅稅率的調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)銷售的損益也將產(chǎn)生一定的正向影響，稅率造成影響的具體程度則主要取決于土地的抵扣額占銷售收入的比例。當(dāng)土地抵扣金額占比較小，則會(huì)導(dǎo)致?lián)p益變動(dòng)的幅度有所增加。

四、稅率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

在預(yù)繳增值稅是，一般按照銷售營(yíng)收的3%繳納，如含稅簽約的收入為W，預(yù)繳的增值稅稅額在稅率下調(diào)之后就會(huì)增加W/（1+10%）*3%-W/（1+9%）*3%=W*0.025%。

在支付成本階段，在采購合同上采取含稅成本價(jià)計(jì)價(jià)不變，支付的總款項(xiàng)不變，現(xiàn)金流支出不受影響。相對(duì)于含稅成本而言，不含稅成本價(jià)計(jì)價(jià)則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)支付的總款項(xiàng)下降，因此房地產(chǎn)企業(yè)向供貨商支付的現(xiàn)金流減少約1%～3%。

五、面對(duì)稅率下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施建議

（一）及時(shí)健全內(nèi)控制度

一般房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有專門的會(huì)計(jì)來計(jì)算繳納的增值稅額度，因此必須健全繳稅納稅的內(nèi)控制度，建立科學(xué)有效的內(nèi)控體系，增值稅稅率下調(diào)后，采購合同、款項(xiàng)結(jié)算、發(fā)票的開具等等都需要房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)格審核驗(yàn)證，企業(yè)必須完善自身的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)，改進(jìn)內(nèi)控的薄弱環(huán)節(jié)，重視財(cái)務(wù)明細(xì)包括營(yíng)收額度和增值稅的繳納情況等。

（二）加強(qiáng)合同管理，積極組織談判

在與供應(yīng)商簽訂采購合同時(shí)，可采用不含稅成本定價(jià)法，若采用含稅成本定價(jià)法，增加在稅收調(diào)整變動(dòng)情況下的應(yīng)對(duì)條款。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)稅率的下調(diào)與供貨商進(jìn)行積極溝通洽商，維持原不含稅價(jià)，并按調(diào)整后的稅率相應(yīng)調(diào)整含稅合同總價(jià)。

（三）明晰增值稅的征稅范圍

基于增值稅稅率下調(diào)，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員仔細(xì)閱讀稅率下調(diào)后的相關(guān)要求細(xì)則，熟悉增值稅稅率下調(diào)之后所覆蓋的業(yè)務(wù)范圍，仔細(xì)計(jì)算營(yíng)收和繳費(fèi)等的具體數(shù)值，爭(zhēng)取企業(yè)利益效益最大化，合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，實(shí)現(xiàn)企業(yè)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。

六、結(jié)語

增值稅的稅率下調(diào)，是國家深化改革的重大舉措之一，是國家大力扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要表現(xiàn)，解放企業(yè)活力，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，增值稅下調(diào)所帶來的影響是多層次多方面的，這需要房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，響應(yīng)國家號(hào)召，合理制定價(jià)格，早日實(shí)現(xiàn)稅收紅利。

（作者單位為長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

參考文獻(xiàn)

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