梅瑰

摘 要 房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其拉動性強、關(guān)聯(lián)度高，對國民經(jīng)濟有著較大的影響。進入21世紀以來，國家房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，各地房價紛紛上漲，變成國家宏觀調(diào)控的主要目標。隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施，房地產(chǎn)熱在一定程度上得到有效控制，用地結(jié)構(gòu)趨于合理，經(jīng)適房的比例也逐年提高，住宅樓價格漲幅變緩。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資額度高、周轉(zhuǎn)期限長、回收與變現(xiàn)能力差等特點，在國家政策調(diào)控頻繁及宏觀經(jīng)濟形勢變化的影響下，造成其經(jīng)營中存在較大的財務風險?；谏鲜銮闆r，本文從新形勢下房企財務風險的內(nèi)涵切入，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險目前狀況進行分析，進而提出相應的防范策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)防范財務風險提供有益的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞 新常態(tài) 房地產(chǎn) 財務風險 防范策略

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國各地出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱跡象，因我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚、成熟度不高、精細化水平低，還未形成整體精細化、規(guī)范化運營模式，與國外成熟的房地產(chǎn)市場還有較大的差距，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，再加之國家宏觀調(diào)控政策的影響，導致房企普遍面臨巨大的財務風險，這已成為當前房企亟須解決的難題之一。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險的內(nèi)涵

財務風險屬于財務管理的范疇，對于財務風險的內(nèi)涵，當前學術(shù)界有廣義與狹義兩種解釋。廣義的財務風險是指房企日常經(jīng)營中，因難以預測與控制的因素，造成其預期財務收益與現(xiàn)實財務收益之間存在一定偏差，由此導致潛在的損失，是微觀經(jīng)濟風險的表現(xiàn)形式。狹義的財務風險，是企業(yè)的到期債務不能用現(xiàn)有流動性資產(chǎn)償還的風險，該觀點認為，如果企業(yè)不存在借款與債務，企業(yè)資金全部來源于出資人的自有資金，那么企業(yè)將不會有財務風險。本文認為，房企財務風險是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，因外部環(huán)境或自身原因等不確定因素造成的企業(yè)經(jīng)濟利益受損的可能性。

二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險的現(xiàn)狀

（一）投融資所致的風險

第一，投資風險。當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，企業(yè)只重視當前的利益，部分企業(yè)誠信缺失，在負債經(jīng)營過程中，將債權(quán)人利益置之于外，存在隨意投資行為，導致投資結(jié)構(gòu)不合理，造成潛在的財務風險。第二，融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道較少，沒有多元化籌資體系，僅僅依賴銀行表內(nèi)貸款來滿足自身資金需求。由于近年來的信貸緊縮，導致房企的資金需求較為緊張。同時，企業(yè)的融資決策多依賴于以往經(jīng)驗，缺乏對市場變化與企業(yè)發(fā)展狀況的科學分析，并且對企業(yè)開發(fā)所需資金及未來收益了解不透徹，不能充分挖掘融資渠道。例如，企業(yè)只考慮盡可能多地申請銀行融資，而對負債率考慮不周，由于通過權(quán)益方式融資還需出讓利潤，但企業(yè)一般不愿出讓利潤，僅僅通過債務融資，可能造成后期資金鏈的斷裂。

（二）收益分配所致的風險

房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)以項目經(jīng)營為主，缺乏科學的企業(yè)規(guī)劃，收益分配一般以項目確認為依據(jù)，而缺乏企業(yè)層面的分配策略，根據(jù)會計制度需提取的公益金、公積金等對企業(yè)長遠發(fā)展有益的資金很難得到落實，造成潛在的收益分配風險，具體表現(xiàn)形式如下：第一，利潤分配較為隨意。房地產(chǎn)項目開工后，投資人出于自身投入資金的安全性考慮，在利潤分配上往往過于急迫，而不考慮資本結(jié)構(gòu)及籌資需求，采取利潤分配的形式把潛在的利潤以新的投資形式進行投資，從而實現(xiàn)利潤最大化。對于資金抽逃造成的運營風險考慮較少，一旦投資不利，將帶來嚴重的財務風險。第二，利潤分配不科學。有些房企出于逃避稅費的考慮，不遵守財經(jīng)紀律，擅自把項目利潤調(diào)整為成本費用，造成財務賬面虧損或略有贏利，進而造成利潤分配數(shù)額與時間上的波動，影響財務報表數(shù)據(jù)的真實準確性。

（三）財務管理所致的風險

第一，管理不科學、監(jiān)管不到位等問題突出。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)實行項目管理制，項目會計對項目經(jīng)理負責，這與會計管理的目標并不一致，往往導致項目會計從項目利益的角度出發(fā)參與管理，也會人為掩蓋項目問題，造成項目財務信息失真。部分項目負責人授權(quán)項目財務人員，對本應支付的一些費用不按要求入賬，使其成為自己的小金庫，項目經(jīng)理的非正常開支由此列支。第二，監(jiān)督缺失。當前，盡管房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)置了內(nèi)部審計部門，但僅僅審核企業(yè)的會計賬目，而較少關(guān)注監(jiān)督效率與執(zhí)行效果，致使企業(yè)財務部門即便發(fā)現(xiàn)某個項目管理存在不規(guī)范行為，也沒有完善的改進策略。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范策略

（一）籌資過程中的風險防范策略

當前，籌資渠道單一已變成阻礙房企擴大經(jīng)營規(guī)模的瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)融資比例超過80%，雖能起到抵稅效應，但也存在較大的風險，所以拓寬融資渠道、確定最佳資本結(jié)構(gòu)，不斷探索多元化籌資渠道已成為房企的必然選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的融資形式包括銀行貸款、債券發(fā)行、增資擴股、經(jīng)營性欠款等，各種融資形式有利有弊，企業(yè)可根據(jù)自身實際擇優(yōu)選擇。此外，投資信托及典當融資等新型融資形式都能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，企業(yè)可優(yōu)先考慮使用。在確定了籌資方式后，企業(yè)還要合理籌劃并科學安排債務融資及權(quán)益融資，確保企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)合理，規(guī)避籌資風險，具體包括以下兩點：一是以企業(yè)的回報率與未來發(fā)展前景為根本出發(fā)點，構(gòu)建合理的融資決策機制；二是科學分配企業(yè)的長短期負債，使短期負債處在公司可控范圍內(nèi)，并根據(jù)公司運營狀況，用長期負債承擔一定的資金成本來滿足企業(yè)資本需求。

（二）投資環(huán)節(jié)的風險防范策略

第一，深入研究項目投資，增加風險預測能力。企業(yè)應根據(jù)供需狀況，深入研究所投資標的可行性，重點加強對市場的掌握并有針對性地開發(fā)。在投資開發(fā)前要充分考慮購房者的購置意愿，進行周密的市場調(diào)研。在投資項目確定后，要運用科學的方法與手段來確定怎樣實施投資以取得經(jīng)濟效益的最大化，并要盡量縮短建設(shè)周期，提高資金周轉(zhuǎn)速度。第二，科學進行投資組合。組合投資可以使房企有效避免財務風險，通過投資、聯(lián)營及多元化經(jīng)營等相組合的方式，分散企業(yè)財務風險。對于風險較高的單個地產(chǎn)項目，房企可聯(lián)合其他企業(yè)聯(lián)合投資，通過風險與利益共擔，降低投資風險，規(guī)避財務危機。

（三）日常運營中的風險防范策略

第一，合理控制成本費用。在房地產(chǎn)項目開工前，各個工程項目要從嚴執(zhí)行招投標制度，從而節(jié)約工程成本。在項目施工過程中，要實時掌握工程進度，加強施工圖的設(shè)計與各個工程項目的驗收，以免因圖紙返工及工程返工增加成本費用。項目完工后，企業(yè)還要檢驗工程項目是否符合驗收標準，費用是否超額，避免施工方把不合理費用納入成本結(jié)算中。另外，待竣工決算報告出具后，還要與項目預算數(shù)據(jù)進行對比，科學評價企業(yè)施工過程中的成本費用是否在可控范圍內(nèi)。第二，加強整體預算管理，編制翔實的資金預算，加強控制項目開發(fā)節(jié)奏與成本費用。建立全面預算制度需要企業(yè)不同部門的溝通配合，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點，應重點加強財務部、營銷部、成本部等部門的預算編制，由財務部負責編制資金需求計劃，其他部門共同控制資金支出，以有效避免潛在的風險。

（四）風險內(nèi)控制度的建設(shè)策略

第一，提高財務人員的素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的財務部承擔著企業(yè)財務核算工作，是企業(yè)的核心部門之一，所以企業(yè)要重視財務人員素質(zhì)的提升，加強財會人員業(yè)務素質(zhì)與職業(yè)道德的培訓，確保財務管理的科學性、嚴謹性和規(guī)范性。第二，房企內(nèi)的審計部獨立行使審計權(quán)，通過日常審計、跟蹤審計和定期審計多種形式進行審計監(jiān)督，起到改進管理、查錯糾弊、提高經(jīng)濟效益的作用。第三，加強內(nèi)部控制制度的可操作性，根據(jù)企業(yè)業(yè)務需要適時調(diào)整內(nèi)控措施，使之更為科學、完善。

四、結(jié)語

追求經(jīng)濟利潤的最大化是企業(yè)經(jīng)營的最終目的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是面對潛在的財務風險，房企要引起足夠的重視，采取有效防范策略切實規(guī)避財務風險，從而促進房企的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為中交鼎信股權(quán)投資管理有限公司）

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