摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來一直處于快速發(fā)展階段。但是，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡和高房價問題引起了公眾的關(guān)注。毫不奇怪，這些問題已成為城市和區(qū)域研究的焦點。有效預(yù)測房價是一個必要且熱點的話題。本文認為，應(yīng)取消地方政府的雙重壟斷權(quán)力，同時征收房產(chǎn)稅，以便穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場。

近20年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，伴隨著人口遷移和城市化進程，我國房市的總市值已經(jīng)高達六十五萬億美元，不同專業(yè)機構(gòu)也已經(jīng)開展了許多案例研究來評估房地產(chǎn)波動機制。本文將通過微觀經(jīng)濟理論分析影響中國房價的因素以及建議政府未來應(yīng)采取的相應(yīng)措施。

討論。

根據(jù)均衡價格理論，假設(shè)需求是恒定的，供給減少將使供給曲線向左移動，從而增加均衡價格。

因素之一是土地供應(yīng)。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，一旦土地被保留，閑置或故意囤積，那么會打破供需平衡。大量房地產(chǎn)開發(fā)商存在囤積土地的行為 導(dǎo)致供應(yīng)不足的情況發(fā)生。

因素之二是住房供應(yīng)。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)企業(yè)追求高額利潤，大部分的目標人群集中在高收入群體，房地產(chǎn)開發(fā)商重點發(fā)展高端商品房或別墅。盡管低收入和中等收入群體普通住房需求量很大，但由于開發(fā)利潤較低，供應(yīng)量相對較小。

根據(jù)均衡價格理論，假設(shè)供給是不變的，需求的增加會使需求曲線向右移動，從而增加價格。

城市化的發(fā)展是城市人口數(shù)量暴增。經(jīng)過30年的發(fā)展，中國的城市化取得了顯著成效。城市化仍是中國未來擴大內(nèi)需的最大潛力。 近20年來，大量農(nóng)村勞務(wù)力轉(zhuǎn)移到城市，此類人群慢慢擁有穩(wěn)定的工作和相對穩(wěn)定的收入，這導(dǎo)致了大量的住房需求。

可支配收入和消費支出水平不斷提高。中國社會的財富增長相當(dāng)快，居民的收入和生活水平也在不斷提高，而購買力水平也在此期間增加，購買住房逐漸成為一種趨勢。如上所述，結(jié)合供需形勢，面對巨大的需求房屋供應(yīng)有限，中國的房價多年來一直很高，在這種情況下并不那么難以理解。消費者的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)價格快速上漲時，一些投資者轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C者借此機會套現(xiàn)。另一方面，很多消費者還存在“從眾”心理，當(dāng)一些投機者或投資者在房地產(chǎn)市場獲利時，一些消費者會跟隨前者的步伐，投機者的出現(xiàn)導(dǎo)致，空置率上升，市場產(chǎn)生泡沫效應(yīng)，房價繼續(xù)升高。自2009年以來，我國已經(jīng)頒布了一些相關(guān)政策。本節(jié)重點介紹政策的制定，并討論政策的經(jīng)濟影響。

為了控制當(dāng)時住房價格過高的實際情況，政府在第一階段的住房首付率提高到20%，同時取消購買高端二手房優(yōu)惠利率，但一系列措施沒有控制住房價格，房價繼續(xù)增長。2009年至2010年，中國所有城市的平均價格上漲了30%。北京40.6%，深圳48.6%，上海73.3%。事實上，為應(yīng)對2008年全球金融危機，政府?dāng)U大了房地產(chǎn)市場的投資，且寬松貨幣政策也刺激了房地產(chǎn)投機。

但近年來由于一二線城市流動人口放緩以及中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型期等各種因素客觀導(dǎo)致房價趨于平穩(wěn)甚至下行。這在一定程度上也反映了總體供需情況的變化。需要穩(wěn)定公眾對房價的持續(xù)飆升的心理預(yù)期。換句話說，緩解有效需求壓力的重要前提是扭轉(zhuǎn)消費者的心理預(yù)期。居民應(yīng)根據(jù)自己的收入水平，逐步過渡，慢慢改善住房條件。

首先，政府應(yīng)該做的是調(diào)查和分析全國房地產(chǎn)市場的總需求和總供給能力。調(diào)查結(jié)果可以對未來30年的供需基本了解，及時配置和動員各種資源，有效解決他們之間的矛盾。其次，在雙重壟斷力量中消除政府征地和土地供應(yīng)將大大降低住房開發(fā)成本，降低住房最終價格。最后，落實征收房產(chǎn)稅。中國的許多房屋都是投資或投機者購買而不是真正需要房子的消費者，稅費的增加將迫使業(yè)主將房屋資源重新投入市場，這樣也會增加房屋的供應(yīng)量。

從房地產(chǎn)市場的供需看可以清楚地看出，高房價的原因在于整個供需市場不平衡。如何解決供需矛盾，實現(xiàn)合理的住房價格反映住房的實際價值是當(dāng)前環(huán)境下問題的關(guān)鍵。雖然中國政府一直在采取相關(guān)措施，在一定程度上起到了積極作用，但也存在隱患。個人認為，有效措施是在真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立合理的供需結(jié)構(gòu)，培育社會保障住房制度和商品房運營體系并行，確保房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考

Li， Peng ； Song， Shunfeng Routledge 03 March 2016 .“The Chinese Economy，” Vol.49（2）， p.128-141[Peer Reviewed Journal]

http：//www-tandfonline-com.dbgw.lis.curtin.edu.au/doi/abs/10.1080/10971475.2016.1143306

作者簡介：

白開元，（1991年-）男澳大利亞科廷大學(xué)會計碩士研究生。