姚春勇

摘要：企業(yè)的后勤物業(yè)管理，主要針對的是現代已建設完成并投入使用的房地產建筑，其服務內容包括建筑內部安保、環(huán)境衛(wèi)生、交通疏導等，同時也兼具部分信息共享功能，內容多，區(qū)域大，關系著業(yè)主、商家以及開發(fā)商等多方的切身利益，各方利益均通過物業(yè)管理方以合同的方式進行劃分約束，這一服務形式，充分凸顯了現代企業(yè)多方位發(fā)展的前景方向。但是，就現代企業(yè)后期物業(yè)管理的實際情況來說，很多物業(yè)管理主要依附母公司，還不具備自負盈虧的能力。本文旨在從企業(yè)后期物業(yè)管理現狀進行深度探討研究，以進一步確定企業(yè)后勤物業(yè)管理的發(fā)展情況。

關鍵詞：企業(yè)后勤;物業(yè)管理;研究;現狀;前景;發(fā)展方法

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前言

在物業(yè)工作的開展過程中，包含了眾多的內容，其主要是針對房地產等財產歸屬權來說的。從目前的實際情況來說，物業(yè)主要是為那些已經建成且投入使用的各類建筑和附屬場地設備提供各種類型的管理服務，其中包括環(huán)境衛(wèi)生的處理、內部交通設施的管理以及內部的安保措施等。物業(yè)管理本質上是十分復雜的，其各項工作的開展情況直接和所在區(qū)域的所有的商家、業(yè)主與開發(fā)商的利益相關，各方利益都要通過合同的方式進行明確并且約束。具體的服務模式通常只包括無形服務和有形服務兩種，這也是市場行為，同時還具備了一定程度的安保行為。

1 企業(yè)后勤服務特點

企業(yè)的物業(yè)管理也可以看做是一種后勤輔助性的工作，它的資金主要來源于上級單位撥款，服務業(yè)一般都是免費或是福利性的。從前期規(guī)劃到后期執(zhí)行，通常都是通過行政化的方式來實現的。此時的業(yè)主也是單位的職工，所以也就沒有辦法選擇業(yè)主。再加上福利性的要求，對于物業(yè)工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數量的攀升，企業(yè)需要投入的資金也在逐年增多。

2 企業(yè)后勤物業(yè)管理現狀分析

物業(yè)管理的主要服務領域是已經建造完成投入使用的建筑的后期管理工作，屬福利性或免費性服務業(yè)，其資金來源多依附直屬公司撥款，有限的服務領域和免費的服務性質，讓很大部分物業(yè)管理公司都不能實現盈虧自負，加上服務對象不能自主選擇，并伴隨著住房量的不斷增加，公司所付出的資金也逐漸增多，在入不敷出的情況下，致使不少企業(yè)為降低成本而不斷縮減物業(yè)管理服務質量，嚴重影響業(yè)主體驗度，現代業(yè)主和物業(yè)管理矛盾日益加深，此原因占主導地位。

3 企業(yè)后勤物業(yè)管理發(fā)展前景探索

企業(yè)的物業(yè)管理在本質上是一種后勤服務類的工作。但是，在物業(yè)管理水平持續(xù)提升的過程中，很多企業(yè)的后勤物業(yè)管理已經超出了后勤領域，逐漸成為促使社會經濟快速發(fā)展的新興行業(yè)。尤其是在人們對住房的需求持續(xù)增加的情況下，對物業(yè)管理企業(yè)的需求量也在不斷提升。據相關的調查數據顯示，到目前為止，我國的物業(yè)管理企業(yè)已經達到5萬多家，從業(yè)人員大概有兩百多萬，而且，隨著物業(yè)管理公司的不斷發(fā)展，其內部工作人員逐漸趨于飽和，在這個時候，市場的優(yōu)勝劣汰會再次發(fā)揮作用，并對目前的物業(yè)管理企業(yè)進行清理。因此，怎樣在日益嚴峻的市場環(huán)境中實現可持續(xù)發(fā)展，是目前相關的物業(yè)管理企業(yè)主要應該考慮和解決的問題。

4 企業(yè)后勤物業(yè)管理發(fā)展方法研究

4.1 全面提升服務水平

市場經濟主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強的發(fā)展動力，就要全面提升其服務質量與信譽度。在實際工作中，通過員工培訓的方式來提升服務質量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的主要動力。在社會化轉變的過程中，要將核心業(yè)務進行轉變，明確管理制度以及管理程序，切實提高管理質量以及工作效率。任何工作都應該以滿足客戶的需要為出發(fā)點，轉變思想，加大員工培訓力度，切實提高服務質量水平。隨時保持與業(yè)主進行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實需要，以更加優(yōu)質的服務來全面提升公司的競爭力。

4.2 改變管理模式，迎合市場發(fā)展

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理按照服務性質與實際的服務情況歸類為企業(yè)的后勤管理，在管理模式方面，也主要遵循的是后勤管理的模式，不管是服務內容或者是資金，通常都是由公司總部負擔。在社會經濟快速發(fā)揮發(fā)展的過程中，房地產建筑企業(yè)也越來越多，企業(yè)所承擔的后勤經費也就隨之不斷增加。因此，企業(yè)要想獲得更多的利潤，就必須要對后勤管理進行有效改革，解決目前管理過程中存在的問題和不足之處。在實際的改革過程中，可以先對管理理念進行改革，把企業(yè)的后勤物業(yè)管理從內部管理轉變?yōu)樯鐣芾?，從本質上防止后勤物業(yè)出現依附主公司的思想。此外，企業(yè)的物業(yè)管理也應該擁有自行擴展經濟業(yè)務的能力，以此來實現自負盈虧，減少企業(yè)的運營成本，促使企業(yè)能夠開發(fā)出更加廣闊的發(fā)展市場。

4.3 將物業(yè)管理逐步轉變成社會化管理模式

近年來，物業(yè)管理逐漸朝著市場化運營的方向發(fā)展，也不斷地進行專業(yè)化轉變，要選擇獨立運營的方式，要不斷地拓展服務，使其更加豐富，滿足市場發(fā)展需要。物業(yè)公司應該以獨立法人的形式存在，根據運營狀況設置具體的崗位，但是不在設置行政崗位級別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會化就是將其放入到一個巨大的市場環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿?。在管理的過程中，所有的工作人員都要按照崗位來簽訂勞動合同，明確各方的權力與義務，并且根據公司效益來發(fā)放薪酬，適當地制定激勵政策。

4.4 拓展服務內容，實現盈虧自負

在不可以依附主公司的情況下，物業(yè)管理必須要擁有自主擴大經濟業(yè)務的能力，以此來實現自負盈虧。在拓展業(yè)務的過程中，可以按照物業(yè)管理的實際情況開展相關工作，例如，對餐飲、干洗等領域實行包干，給停車場項目內的車輛提供洗車、泊車等停車服務，對建筑內部環(huán)境進行清潔打掃，對水電氣進行代繳等。此外，為了能夠確保用戶享受到更急優(yōu)質的服務，也可以提供送奶、送水等收費項目，合理收取費用，最大化拓寬服務領域，完善服務質量，在條件允許的情況下還可開展特色服務，強化收費項目，以此來盡可能地降低企業(yè)后勤物業(yè)管理對主公司的依附性，為企業(yè)帶來更多的經濟效益。

4.5 建立責任機制，加強監(jiān)督管理

物業(yè)管理是協(xié)調業(yè)主、開發(fā)商、商家多方利益的主導者。所以，在合同的管理方面，一定要根據法律法規(guī)進行，明確責任劃分，保證各方利益，現如今我國對企業(yè)物業(yè)管理有具體的規(guī)章制度，制度規(guī)定業(yè)主可組織委員會，委員會擁有表決權，可表決選擇符合要求的物業(yè)公司，同時在合同的確立和規(guī)定方面，要明確服務范圍和質量，以保證問題發(fā)生時有據可依，企業(yè)的原后勤人員對物業(yè)管理部門擁有監(jiān)督管理作用，要加強對物業(yè)管理的監(jiān)督和規(guī)范，進而提高現代企業(yè)物業(yè)管理質量和水平。

5 結束語

總之，在社會經濟不斷發(fā)展的過程中，各項管理制度也在持續(xù)改革，這也就促成了企業(yè)的改革。而對于物業(yè)管理來說，實現其社會化能夠促使其管理工作的質量得到進一步提高，也可以幫助改善企業(yè)的內部環(huán)境。因此，在實際的工作過程中，企業(yè)必須要確保職工的切身利益不受損害，建立起和市場發(fā)展需求一致的物業(yè)管理新模式。

參考文獻

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