本刊的一個餐飲好朋友，前幾天向本刊記者倒苦水：自己在一全國知名連鎖商場開的一家門店，被商場“無任何理由通知”：必須搬遷！商場給了兩個選擇：要么換到商場提供的，另一個和原位置相差懸殊的地方。如果不愿意搬，就直接撤離。

很多在商場做餐飲的同行，都遭遇過此類“不公平對待”，面對強勢的商場如何自保？本刊記者專訪洪鳳平律師。

接到商場的通知，這位餐飲朋友立馬自覺自檢：自己店的經(jīng)營狀況在商場餐飲中排名很不錯，是非常好的贏利店;店面形象也非常好，裝修才一年半，回收期剛過。

為什么讓我們搬遷？后來通過朋友打聽到內(nèi)部消息：是和商場關(guān)系比較好的另一知名餐飲品牌想進(jìn)此商場，看上了她的位置。商場為了引進(jìn)對方，讓她搬離。朋友去找商場負(fù)責(zé)人要個“說法”。商場很是強勢，惟一理由是：這是我們商場的統(tǒng)一調(diào)整。朋友說：我們剛過回收期，正開始盈利，如果搬遷，兩三百萬的重新裝修費誰來負(fù)責(zé)？商場回復(fù)同樣氣人：不給任何補償，不搬就停水停電。

本刊問：合同中沒有年限約定嗎？

朋友說：商場的合同幾乎都是“霸王條款”，而且都是他們內(nèi)部所謂的“全國統(tǒng)一合同”，如何解讀全憑他們說了算，我們餐飲商家完全沒有主動權(quán)！

把餐廳開進(jìn)人氣火爆的商場，讓品牌擁有更高知名度，是我們很多餐飲老板的夢想之一。而商場的餐飲比例，也在逐年飆升，甚至占到了一半以上，成為“舌尖上的綜合體”。 按理說，餐廳和商場互為需要，應(yīng)當(dāng)平等對待彼此?？珊芏嗖惋嬂习甯猩滩空勍琢俗饨饻?zhǔn)備簽合同時，看到幾十頁的合同里各種“霸王條款”，才感受到什么叫不平等的“馬關(guān)條約”。餐飲老板們要么懶得爭取乖乖就范，要么沒看幾頁就給繞暈了，最后被招商部一句“我們的合同全國統(tǒng)一沒法修改”給搪塞回來，只好自認(rèn)不夠“大牌”。進(jìn)了商場本以為萬事大吉，結(jié)果發(fā)現(xiàn)商場這也不行那也不行，一肚子窩囊氣。

今天我們就來說說商場租賃合同都有哪些霸王之嫌，以及餐飲老板們?nèi)绾胃虉觥岸分嵌酚隆保饶鼙苊獾艨?，又能不卑不亢贏回屬于自己的權(quán)利。

霸王條款通常是指合同一方利用優(yōu)勢地位未與相對方充分溝通協(xié)商，而單方制定的合同、店堂告示、通知等，其內(nèi)容通常擴(kuò)大了自己的權(quán)利、免除了自己的責(zé)任、排除了對方的權(quán)利、加重了對方的責(zé)任。

霸王條款不具法律約束力，其結(jié)果是損害了對方乃至社會公共利益。

商場和餐飲企業(yè)的租賃合同里，通常存在哪些霸王的約定呢？

今天，我們拿到了多家商場和餐企簽訂的合同，從中找出霸王問題所在，讓大家在談判時做到“心中有數(shù)”，更好的維護(hù)自己的權(quán)益。

無論何種情況，租賃合同終止，商場均不對承租方的裝修予以任何補償。

一大型購物商場的負(fù)一層有不少餐飲，因經(jīng)營狀況不理想，商場想調(diào)整規(guī)劃改造成超市。商場要求部分商家搬到對面還沒進(jìn)駐的店面，自己花錢重裝營業(yè)，其他不在新規(guī)劃里面的商家則要撤走。

這引起商家的集體反彈：要求商場要么補償裝修費，要么新店由商場出資裝修。

可他們又有疑問，當(dāng)初簽訂的租賃合同寫著“裝修規(guī)定：無論任何情況導(dǎo)致本協(xié)議終止，甲方（指商場）均不對乙方（指店家）的裝修予以任何補償”，這樣的約定有效嗎？

?律師分析：

第一，上述約定因為免除了商場責(zé)任、加重店家責(zé)任、排除店家主要權(quán)利，屬于無效的格式條款。

第二，最高院的司法解釋規(guī)定“因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”，商場因自身需要將經(jīng)營方式調(diào)整為超市，而提前解除租賃合同，商場應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成商家的裝修裝飾損失。

?律師建議：

1.商場的租賃合同通常都是格式條款，修改需要層層匯報和審批，確實給招商人員帶來了麻煩。

建議承租人和招商人員擺事實講道理，將商場提前解除合同可能面臨的損失一個個列出來，取得他們的理解，爭取能夠賠償裝修裝飾殘值損失、員工薪資損失、雙倍保證金。

如果補充協(xié)議能降低招商人員的難度，就用補充協(xié)議，一樣有法律效力。

2.承租人應(yīng)保存好裝修和購買設(shè)備的所有票據(jù)和合同，以備不時之需。

租賃期間，商場有權(quán)根據(jù)運營情況調(diào)整位置和面積，且不需要支付賠償金，承租方應(yīng)予以配合，否則視為承租方違約。

一些商場餐飲的老板，餐廳正常營業(yè)，卻被商場要求換位置，原因與上面老板遭遇相同：被其他大品牌看中了商鋪位置，或者有內(nèi)部關(guān)系的品牌看中了位置。

合同還沒到期呢，就被要求挪地方，商場還不給任何賠償。

?律師分析：

商場上述做法明顯只考慮自己利益，免除了自身賠償損失的責(zé)任，加重了承租方的責(zé)任和成本，屬于“霸王條款”。

?律師建議：

餐飲老板一定要仔細(xì)看合同，一開始就拒絕這個條款，至少也要寫清楚商場如果調(diào)整位置必須賠償多少錢。

這是承租人的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)該據(jù)理力爭毫不妥協(xié)！如果商場調(diào)整后的位置和租金您不滿意，建議起訴法院維護(hù)自己的合法權(quán)益。

商場拖延開業(yè)，承租人無權(quán)獲得任何賠償金;承租人拖延開業(yè)超過10天，商場有權(quán)解除合同沒收保證金，要求承租人補交免租期租金。

有些正在建設(shè)中的商場，早早就開始招商引資，將承租人的保證金和首期租金收入囊中。合同里沒有約定商場延遲開業(yè)的任何違約責(zé)任，有些商場甚至延遲了大半年才開。

但是對于承租人，拖延超過10天開業(yè)就可能被商場解除合同沒收保證金，承租人不僅白白花錢裝修了，還得補交幾個月的免租期租金。

?律師分析：

商場為了保持統(tǒng)一性和整體性，要求商家同一時間開業(yè)在情理之中。但商場因自身原因拖延開業(yè)，卻不需要支付任何賠償金且限制承租人的索賠權(quán)，這違反了公平原則，有“霸王條款”之嫌。

?律師建議：

建議餐飲老板修改此條款，約定如果商場延遲開業(yè)，每延遲一天支付一定的賠償金，從租金抵扣;超過一定的期限，承租人有權(quán)要求無償?shù)亩喑凶鈳讉€月，或者有權(quán)解除合同，商場雙倍返還保證金并賠償裝修損失。

出租人不是商鋪所有權(quán)人，如果商鋪所有權(quán)人終止商場對商鋪的出租權(quán)，則商場有權(quán)終止合同且無需支付任何賠償金。

有些商場是商鋪所有權(quán)人直接對外出租，但也有部分商場屬于先賣再返租，由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，說白了開發(fā)商只是個二房東。

為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，開發(fā)商就約定如果商鋪所有權(quán)人終止對商場的出租，商場就有權(quán)終止對承租人的出租，并且無需支付任何賠償金。這不是讓承租人當(dāng)“冤大頭”嗎？

?律師分析和建議：

餐飲老板無論和誰簽訂租賃合同，都必須要審查出租方是否有權(quán)出租，這是重要的前提。

對于二房東轉(zhuǎn)租，首先要通過原房東和二房東的租賃合同，來審查原房東是否授權(quán)二房東轉(zhuǎn)租，如果沒有授權(quán)或者原房東明確約定不能轉(zhuǎn)租，建議還是不要跟二房東簽約了，風(fēng)險較大。

其次，如果原房東授權(quán)可以轉(zhuǎn)租，那么上述條款對承租人確實不公平，建議修改為“若發(fā)生與租賃商鋪有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛、債權(quán)債務(wù)糾紛等問題，甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;

若由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，包括但不限于裝修損失、人工損失、營業(yè)損失等”，以免屆時雙方扯皮。

承租人交了保證金后，商場反悔解除合同，只需要返還保證金沒有雙倍賠償。

一些商場餐飲的老板，跟招商部簽了合同交了保證金，沒過多久商場招進(jìn)了更大牌的餐飲，就通知解除合同，退還保證金。

有些餐飲老板聽過“定金要雙倍賠償”的說法，因此咨詢律師本案中他能否獲得雙倍賠償。

?律師分析和建議：

這種情況要個案分析。如果合同約定這筆錢是“押金”，“保證金”，而不是“定金”，又約定如果商場在一定期限內(nèi)解除合同只需要退還押金或保證金，沒有雙倍賠償?shù)募s定，那么，承租人想要獲得雙倍賠償一般不被支持。

如果合同有這筆錢是“定金”，商場單方解除合同需要雙倍返還等字眼，那么承租人的雙倍賠償一般能得到支持。

建議餐飲老板在簽訂合同前聘請律師審查合同，估計很多老板分不清楚“定金”、“訂金”、“押金”和“保證金”有何區(qū)別，只有專業(yè)人士才能更好的保障合法權(quán)益。

餐廳被顧客投訴或被媒體不良報道等，商場有權(quán)要求關(guān)閉店面。

這一條同樣有霸王之嫌。越來越多人的法律意識在不斷增強，餐廳偶爾被顧客投訴或者被報道也很正常，如果只是因為這樣就被商場抓住小辮子，確實冤屈。

?律師分析和建議：

建議餐飲老板不可糊涂簽約，可和商場協(xié)商，進(jìn)一步量化該條款，比如因食品安全事故造成多少次的顧客投訴，商場可要求關(guān)店整改一段時間，且食品安全事故的認(rèn)定應(yīng)由權(quán)威部門出具檢測報告。

餐飲老板不易，每天都在闖關(guān)打怪，跟各種人斗智斗勇。

面對看上去強勢的商場，餐飲老板不要存在心理弱勢或自認(rèn)倒霉，要勇敢的捍衛(wèi)自己的權(quán)益，必要時拿起法律武器。

最后還是建議餐飲同行：

一、不要忍氣吞聲，商場再大牌也要講道理?！暗览怼?講出來的，如果大家集體不出聲，只能助長他們越來越不講道理。

二、餐飲商家一定要團(tuán)結(jié)、聯(lián)合起來，越團(tuán)結(jié)越有話語權(quán)。個別餐飲企業(yè)千萬不要為自己得一點小利益愿意犧牲整體利益，大家強、行業(yè)強，你最終才能強。

三、可以請專業(yè)律師在簽訂合同前提前介入和預(yù)防，免得日后吃虧。

四、必要時可以借用媒體、網(wǎng)絡(luò)把事件放大，以輿論進(jìn)行施壓。