文│本刊記者 宋慧芳

自去年年底，政策開(kāi)始微調(diào)，“試探性解綁”的因城施策、一城一策，并不意味著會(huì)給房?jī)r(jià)大漲提供空間。

“總理你好。去年，中國(guó)采取了一系列措施來(lái)放松貨幣條件，中國(guó)還加大了減稅降費(fèi)的力度，今年中國(guó)表示將進(jìn)一步放寬貨幣條件，將進(jìn)一步減稅降費(fèi)，還要加大基礎(chǔ)設(shè)施的投資。請(qǐng)問(wèn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題是否比之前預(yù)想的更為嚴(yán)重，如果經(jīng)濟(jì)放緩繼續(xù)持續(xù)下去，中國(guó)是否會(huì)考慮采取更加有力的舉措？包括取消房地產(chǎn)限制和降低基準(zhǔn)利率等？”3月15日上午，第十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議閉幕后，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在人民大會(huì)堂三樓金色大廳會(huì)見(jiàn)采訪十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議的中外記者并回答記者提出的問(wèn)題時(shí)，作為第一個(gè)提問(wèn)的路透社記者問(wèn)到。

面對(duì)如此刁鉆的的提問(wèn)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)說(shuō)到，“這位記者朋友喜歡單刀直入，那我也開(kāi)誠(chéng)布公?！钡诳偫?00余字的回答中，一次都沒(méi)有提到房地產(chǎn)，引人遐想，未來(lái)會(huì)否真的采取放松調(diào)控政策或者降低基準(zhǔn)利率的方式來(lái)刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)？年初從開(kāi)發(fā)商到研究機(jī)構(gòu)，無(wú)一不將今年的市場(chǎng)行情以“復(fù)雜”來(lái)描述。三月份，隨著最大的風(fēng)向標(biāo)“全國(guó)兩會(huì)”的結(jié)束，無(wú)論有沒(méi)有明確調(diào)控的松緊，今年兩會(huì)沒(méi)有提任何細(xì)節(jié)性的舉措，原文是“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！边@是最近幾年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的描述最簡(jiǎn)單的一次，試探性上漲會(huì)否成為一種新的放式。

各地微調(diào)

自2018年12月18日，山東菏澤明確取消一二手房限售后，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生微妙的變化，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等“五限”政策似乎開(kāi)始“試探性解綁”。截止到目前，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)至少有23座城市，松綁方式大多因地制宜，取消限價(jià)、放開(kāi)限售、降低落戶門檻或者下調(diào)二手房稅費(fèi)等等。

2018年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：因城施策，分類調(diào)控。進(jìn)入2019年，地方政府對(duì)樓市調(diào)控的自主權(quán)不斷增加，限價(jià)、限售、限購(gòu)等調(diào)控政策開(kāi)始“試探性解綁“。

1月3日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知稱，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》。1月9日，北京擬于近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設(shè)定住宅銷售限價(jià)。1月10日，天津?qū)⒆猿肿赓U住宅調(diào)整為可售住宅，為全國(guó)首例。1月11日，廣州放寬引進(jìn)人才入戶的年齡限制。1月23日，大連取消參與積分落戶的房屋辦理落戶后3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。1月25日，深圳對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

進(jìn)入二月份，2月11日，常州社保滿1年，就業(yè)居住滿5年即可落戶，甚至租房也可落戶。2月13日，西安本科學(xué)歷落戶西安不再受年齡限制，進(jìn)一步放寬部分戶籍準(zhǔn)入條件。本科生?？谫?gòu)房每年補(bǔ)貼1.8萬(wàn)元，拔尖人才最高補(bǔ)貼6萬(wàn)元/年，2月13日開(kāi)始受理申報(bào)。2月14日，南京發(fā)布積分落戶政策，由“兩年內(nèi)連續(xù)繳納社?！备臑椤袄塾?jì)社保不少于24個(gè)月”。2月20日，合肥房貸已結(jié)清的按照首套房利率執(zhí)行。

2018年12月到2019年2月，如果說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然相對(duì)保守。進(jìn)入3月份，隨著全國(guó)兩會(huì)的召開(kāi)和結(jié)束，一城一策的試探性“解綁“進(jìn)入快車道。各地樓市松綁的手段開(kāi)始相繼使出，其中以北京為代表，除房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相繼下降之外，公積金新政也帶來(lái)利好?！氨本├U納公積金可用于天津、河北租購(gòu)房”?；旧?，北京的政策松綁，可以看做給其他城市提供了積極的信號(hào)。另外，3月8日，河北高碑店打響“環(huán)京”樓市解凍的“第一槍”，四類人群，不需要繳社保，即可購(gòu)買一套房。3月18日，石家莊市公安局研究出臺(tái)全面放開(kāi)落戶政策，實(shí)現(xiàn)“零門檻“落戶。

制作：王 偉

對(duì)于今年有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特點(diǎn)，張大偉在接受采訪時(shí)分析認(rèn)為，“整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)，對(duì)調(diào)控不利的城市將繼續(xù)問(wèn)責(zé)。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲和暴跌都不是穩(wěn)定?！?/p>

另一方面，張大偉還表示，由地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至下行的趨勢(shì)下，過(guò)去過(guò)于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)改變或成為趨勢(shì)，政策將出現(xiàn)寬松與收緊并存的情況。張大偉預(yù)計(jì)，2019年全國(guó)可能出現(xiàn)一輪30城以上的房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，將標(biāo)志本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底?！疤貏e是對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整，部分城市銀行也可能變相地調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策?！?/p>

可以看出，一些城市已因地制宜的進(jìn)行了試探性的放松， 對(duì)于調(diào)控有沒(méi)有真正放松，最近住建部給出了答案。3月23日住建部副部長(zhǎng)倪虹明確表示“房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，保持政策連續(xù)性”。這一番話無(wú)疑是在表明今年樓市調(diào)控依然在堅(jiān)持，樓市不可能出現(xiàn)松綁的情況，對(duì)于現(xiàn)在部分城市出現(xiàn)的政策放松信號(hào)，只是正常的調(diào)控解鎖，并不代表調(diào)控主基調(diào)變了。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)對(duì)此表示，對(duì)于調(diào)控來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定市場(chǎng)是持續(xù)的目標(biāo)，各類干擾市場(chǎng)穩(wěn)定的因素，都會(huì)面臨被管控的可能。所以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，含義是對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)的不動(dòng)搖的，或者說(shuō)基調(diào)是不動(dòng)搖的。當(dāng)然在具體層面，可以根據(jù)情況進(jìn)行微調(diào)，只要是在“房住不炒”的框架中進(jìn)行調(diào)整，還是可以的。

亂象叢生

政策微調(diào)，沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節(jié)后似乎迎來(lái)“春暖花開(kāi)”的季節(jié)?！敖鹑毙￡?yáng)春，北京的各明星樓盤人潮涌動(dòng)；上海新房市場(chǎng)頻頻“日光”、其他核心城市如杭州連續(xù)數(shù)次出現(xiàn)的“萬(wàn)人搖”，蘇州、合肥等土地市場(chǎng)熱度飆升、頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊的現(xiàn)象等，都在共同釋放著樓市回暖的信號(hào)。

但在小陽(yáng)春開(kāi)始之前，2月份，部分城市和地區(qū)的樓市就開(kāi)始轉(zhuǎn)熱。宏觀調(diào)控政策的放松，再加上部分城市小陽(yáng)春被炒作、造勢(shì)，市場(chǎng)似乎將要迎來(lái)新一輪上漲周期。隨之而來(lái)各種樓市謠言也愈發(fā)增多，特別是二線城市，各種松綁傳聞，對(duì)于市場(chǎng)的影響愈發(fā)明顯，各種亂象叢生的銷售宣傳手段，對(duì)于市場(chǎng)的影響也非常明顯。

攝影/宋慧芳

其實(shí)每當(dāng)樓市一有風(fēng)吹草動(dòng)，最活躍的莫過(guò)于房地產(chǎn)銷售人員了。

去年，寧波“120”接到1600多個(gè)推銷電話，最多一天90多個(gè)，絕大部分是售房推銷電話。事發(fā)后，寧波市住建部門對(duì)其進(jìn)行約談和相應(yīng)的處罰?？勺罱科蟮尿}擾電話又活躍起來(lái)。今年2月份，寧波市成交新建商品房1311套，成交量環(huán)比下降59%，但成交均價(jià)21107元/平方米，環(huán)比上升9%。于是，部分房產(chǎn)銷售人員又開(kāi)始“各展其能”極力做起了電話推銷。3月28日，寧波市住建局再次集體約談11家房企，要求立即停止騷擾行為，責(zé)令限期整改。

除了電話騷擾，開(kāi)發(fā)商為了賣房，還打起了“擦邊球”。

兩年前北京市就出臺(tái)商辦項(xiàng)目政策，禁止在建在售商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人。不過(guò)，現(xiàn)在仍有一些商辦項(xiàng)目通過(guò)代辦空殼公司、提前注冊(cè)公司資質(zhì)后將法人變更為購(gòu)房客、與不具資質(zhì)消費(fèi)者草簽合同等方式“走樣”賣房，違背調(diào)控初衷，使購(gòu)房人面臨鏈?zhǔn)斤L(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，其亂象背后歸根結(jié)底都是調(diào)控政策的確出現(xiàn)了底部，購(gòu)房者害怕踏空。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華指出，2019年初局部樓市的“小陽(yáng)春”，具有較大的政策試探性成份。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開(kāi)“營(yíng)銷攻勢(shì)”，以營(yíng)造樓市整體向好的氛圍。

他特別指出，目前中國(guó)三、四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。如果未來(lái)調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動(dòng)或轉(zhuǎn)向，樓市“小陽(yáng)春”難以延續(xù)擴(kuò)展。如果住房調(diào)控政策整體松動(dòng)甚至轉(zhuǎn)為剌激購(gòu)房，三、四線城市局部“小陽(yáng)春”可能發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。但房?jī)r(jià)在快速上漲之后，仍將再度下跌。

一城一策

3月28日，博鰲亞洲論壇年會(huì)期間，如是金融研究院院長(zhǎng)管清友在接受采訪時(shí)就表示，今年一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控將有“松綁”趨勢(shì)，而且隨著城市化進(jìn)程提速，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不會(huì)有大問(wèn)題。對(duì)于當(dāng)前是否是買房的窗口期，房?jī)r(jià)是否偏高？管清友直言：“老百姓不愛(ài)聽(tīng)實(shí)話，一線城市房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫?！?/p>

“需求旺盛，人口涌入，人趕都趕不走，因?yàn)槎鄶?shù)人都對(duì)公共資源、教育資源有需求?！惫芮逵杨A(yù)測(cè)，未來(lái)核心城市的房?jī)r(jià)將越來(lái)越高。

對(duì)于一些城市迫于財(cái)政壓力，政策“松綁”的現(xiàn)象，管清友回應(yīng)，中國(guó)的土地財(cái)政確實(shí)產(chǎn)生了很大的問(wèn)題，地方政府過(guò)度依賴土地出讓金收益，很多地方收入過(guò)半數(shù)來(lái)自于土地出讓金。

正是市場(chǎng)主體與政府部門房地產(chǎn)路徑依賴病灶還在，投機(jī)行為在一定條件下仍有可能卷土重來(lái)。因此，地方政府在政策儲(chǔ)備上也要留有余地，防止發(fā)展為新一輪的房地產(chǎn)熱。

總體觀察今年以來(lái)政策走向，不僅總體調(diào)控沒(méi)有松動(dòng)，一城一策的走向也更加明顯。

正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽近日所說(shuō)，今年將落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策，穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)大起大落。

例如，福建省提出落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案；河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”的長(zhǎng)效機(jī)制。

另外，杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地明確將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。防范高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍是年初地方兩會(huì)提出的重點(diǎn)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華分析認(rèn)為，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況差異大、形勢(shì)變化快，中央提出夯實(shí)城市主體責(zé)任，就是要讓地方政府根據(jù)具體條件來(lái)實(shí)施調(diào)控，結(jié)合地方實(shí)情來(lái)完成調(diào)控目標(biāo)。

地方政府要避免樓市失控，既不能大起，也不能大落，否則將承擔(dān)責(zé)任。在因城施策的過(guò)程中，需要警惕的是個(gè)別地方政府出于增長(zhǎng)需求、財(cái)政壓力而冒出放松調(diào)控的沖動(dòng)或調(diào)控政策影響與初衷不符，但“一城一策”仍是未來(lái)方向。

近來(lái)，部分城市限字令的持續(xù)優(yōu)化，以及二手房交易稅費(fèi)的差異性優(yōu)惠政策快速落地，已經(jīng)是對(duì)“一城一策”做出的詮釋。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述中，最主要是要關(guān)注落實(shí)城市主體責(zé)任的概念，預(yù)計(jì)今年會(huì)不斷推進(jìn)對(duì)各地樓市調(diào)控的考核，這里雖然沒(méi)有提“一城一策”，但估計(jì)接下來(lái)會(huì)有陸續(xù)細(xì)分政策出臺(tái)。尤其是在住房規(guī)劃、住房政策調(diào)整、住房金融政策完善等方面有創(chuàng)新。

利率下調(diào)

“在過(guò)去的小陽(yáng)春中，最關(guān)鍵的影響要素是信貸額度?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

3月10日，中國(guó)人民銀行發(fā)布金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月人民幣貸款增加4.11萬(wàn)億元，同比多增3748億元。其中，2月當(dāng)月人民幣貸款增加8858億元，同比多增465億元。分部門看，住戶部門貸款減少706億元，其中，短期貸款減少2932億元，中長(zhǎng)期貸款增加2226億元；非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加8341億元，其中，短期貸款增加1480億元，中長(zhǎng)期貸款增加5127億元，

隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的改善，2019年房貸利率結(jié)束了此前單邊上漲的趨勢(shì)，觸頂跡象顯現(xiàn)，部分地區(qū)利率出現(xiàn)松動(dòng)。若從全國(guó)整體情況來(lái)看，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的首套房貸款利率數(shù)據(jù)顯示，2019年2月全國(guó)533家銀行分(支)行中，有147家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月減少8家。全國(guó)二套房貸款時(shí)隔8個(gè)月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續(xù)4個(gè)月回落，較1月回落3個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入3月，南京多家銀行再次下調(diào)利率，下調(diào)幅度最高達(dá)5%。目前，南京部分銀行執(zhí)行首套房貸利率5.39%的標(biāo)準(zhǔn)，也就是基準(zhǔn)利率的1.1倍，最低上浮8%。

事實(shí)上，不僅僅是南京，全國(guó)多地城市利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)。例如天津，房貸利率已開(kāi)始執(zhí)行基準(zhǔn)利率。近日，常州也有確切消息稱，首套房貸利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)。除此之外，深圳、合肥等全國(guó)多地開(kāi)始下調(diào)房貸利率。

值得一提的是，在房貸利率微調(diào)的同時(shí)，放款速度加快?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者走訪多家銀行了解到，銀行批貸和放款進(jìn)程較為順暢。一位國(guó)有大行工作人員對(duì)記者說(shuō)，目前貸款審批在1周左右，批貸之后放款的速度和貸款規(guī)模有關(guān)，但整體而言很快。也有股份制銀行工作人員對(duì)記者說(shuō)，審批之后放款在1至2個(gè)工作日之內(nèi)。

但值得注意的是，重點(diǎn)城市的房貸利率并未見(jiàn)松動(dòng)。以北京為例，目前基準(zhǔn)利率為4.9%，首套房利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，即5.39%，二套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，即5.88%。記者詢問(wèn)了多家位于北京地區(qū)的銀行分支機(jī)構(gòu)，大部分銀行目前仍在執(zhí)行這一標(biāo)準(zhǔn)，并無(wú)松動(dòng)。太原某銀行的人士也對(duì)記者稱，近期房貸利率并未有下調(diào)跡象，整體以穩(wěn)為主。

今年政府工作報(bào)告三次提到房地產(chǎn)，三處也都伴隨著“穩(wěn)步”，“穩(wěn)妥”，“平穩(wěn)”字樣，顯然，總基調(diào)仍然是穩(wěn)。3月12日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，將堅(jiān)決落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的部署，穩(wěn)妥實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制工作方案。一句話出現(xiàn)兩個(gè)“穩(wěn)”。

正如國(guó)家總理李克強(qiáng)在答記者問(wèn)時(shí)所說(shuō)，今年不確定的因素不少，我們還要有更多的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，我們留有了政策空間。比如我們今年提高赤字率0.2個(gè)百分點(diǎn)，沒(méi)有超過(guò)國(guó)際上所謂3%的警戒線。而且我們還可以運(yùn)用像存款準(zhǔn)備金率、利率等數(shù)量型或價(jià)格型工具，這不是放松銀根，而是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)更有效地得到支持。不管發(fā)生什么樣的新情況，我們都會(huì)立足當(dāng)前、兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)不變，這都是很重要的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)始終成為世界經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要穩(wěn)定之錨。