蘆克新

【摘 要】物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，之所以能夠蓬勃興起，主要是因?yàn)樗邆湓S多能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能。因此，油田社區(qū)物業(yè)管理要積極作為，順應(yīng)新時(shí)代的新要求。本文分析了油田社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，闡述了改進(jìn)油田社區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策思考。

【關(guān)鍵詞】油田歐亞去；物業(yè)管理；問題；對(duì)策思考

油田社區(qū)物業(yè)管理是油田社區(qū)的重要組成部分，其管理效果高低將直接決定著油田社區(qū)的發(fā)展效果。所以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，油田社區(qū)必須要加強(qiáng)自身的管理水平，及時(shí)并解決發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理中存在的問題，不斷提高和完善自身的物業(yè)服務(wù)，從而促進(jìn)油田社區(qū)競(jìng)爭(zhēng)能力的不斷提升。

一、油田社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

（一）缺乏先進(jìn)的、完善的管理機(jī)制

油田社區(qū)的物業(yè)管理都屬于附屬部分，所以物業(yè)管理所處的地位是很低的，這就導(dǎo)致其管理工作的開展中缺乏先進(jìn)的、完善的管理機(jī)制，也沒有對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行系統(tǒng)性的、長(zhǎng)期性的規(guī)劃，所以很多油田社區(qū)物業(yè)管理工作的開展并不科學(xué)。這種情況長(zhǎng)期發(fā)展下去，就會(huì)造成油田物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)之后的問題，不僅跟不上時(shí)代的發(fā)展潮流，還很容易被忽視掉，從而對(duì)油田企業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。

（二）物業(yè)管理設(shè)施尚不健全

受油田企業(yè)特殊性的影響，油田企業(yè)的社區(qū)一般都建設(shè)在郊外，其生活區(qū)與城市之間有一定的距離，所以其物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)是自成體系的。但由于油田社區(qū)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，受經(jīng)濟(jì)水平的限制，很多設(shè)施不完善，設(shè)備老化程度比較嚴(yán)重。這種情況下如果物業(yè)管理對(duì)此不夠重視，就會(huì)導(dǎo)致小區(qū)維修問題增多，進(jìn)而對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水平造成不利影響。

（三）管理出現(xiàn)了高成本、低效益的問題

受以往的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留因素的影響，油田社區(qū)職工的住房以及物業(yè)管理費(fèi)用等都是由企業(yè)承擔(dān)的，所以職工很少在這方面承擔(dān)費(fèi)用。同時(shí)，在油田小區(qū)內(nèi)居民的水電、煤氣消費(fèi)等也是由公司進(jìn)行補(bǔ)貼，所以油田社區(qū)職工對(duì)物業(yè)管理繳費(fèi)的意識(shí)不高，在物業(yè)資源的使用上也存在浪費(fèi)不節(jié)約等現(xiàn)象。同時(shí)，油田社區(qū)還存在物業(yè)管理人員多、部門冗雜、投入成本高等問題，這就導(dǎo)致會(huì)從油田社區(qū)物業(yè)管理的高成本、低效益現(xiàn)象。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理不到位

物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境，因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，然而，油田社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身就存在著一些問題，比如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部職能協(xié)調(diào)不到位、前期介入工作不到位、沒有制定出符合企業(yè)自身及業(yè)主滿意的管理服務(wù)體系、企業(yè)內(nèi)部管理不當(dāng)及對(duì)員工的培訓(xùn)不足等問題都將影響整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)工作。

（五）缺少專業(yè)技術(shù)人才及高級(jí)管理人才

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！钡嬲艹肿C上崗的技術(shù)人員卻不多，物業(yè)管理中的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要專業(yè)技術(shù)知識(shí)，還需要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、心理學(xué)、經(jīng)營(yíng)學(xué)等多方面的素質(zhì)，目前，我國(guó)大多數(shù)小區(qū)都成立了物業(yè)服務(wù)公司，但這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)有些是來自于原來的后勤服務(wù)單位，雖有一定的工作經(jīng)驗(yàn)，但是服務(wù)水平及專業(yè)技能較低，大多數(shù)員工缺乏系統(tǒng)的知識(shí)及專門的培訓(xùn)，因此，很難保證服務(wù)質(zhì)量，也為后期的物業(yè)服務(wù)工作造成困難。

二、改進(jìn)油田社區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策思考

（一）嚴(yán)把服務(wù)關(guān)，提高服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理不僅僅是對(duì)住房以及相關(guān)的配套設(shè)施進(jìn)行管理，還包括對(duì)小區(qū)人員的服務(wù)，所以油田社區(qū)的物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)理念，根據(jù)小區(qū)居民的居住要求，對(duì)相應(yīng)的服務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新和完善，以此來提高自身的服務(wù)質(zhì)量。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，物業(yè)部門要堅(jiān)持尊重業(yè)主、關(guān)心業(yè)主、為業(yè)主辦實(shí)事、辦好事的角度出發(fā)，開展人性化的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，物業(yè)還要經(jīng)常與業(yè)主進(jìn)行溝通，了解業(yè)主的實(shí)際需求，與業(yè)主之間建立相互信任的關(guān)系，這樣才能夠得到業(yè)主的信任，獲得業(yè)主的支持。物業(yè)管理部門還要組織一些業(yè)余活動(dòng)，比如文體表演、體育競(jìng)賽等，為業(yè)主提供一個(gè)認(rèn)識(shí)和了解的平臺(tái)，從而構(gòu)建和諧的人文環(huán)境。另外，物業(yè)管理活動(dòng)的開展可以模擬市場(chǎng)運(yùn)行，也就是按照市場(chǎng)運(yùn)行的模式使物業(yè)管理與市場(chǎng)進(jìn)行接軌。

（二）構(gòu)建并積極完善物業(yè)管理機(jī)制及體系

因?yàn)榈赜蛑g在經(jīng)濟(jì)水平方面會(huì)存在較大差異，這樣就需要有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和條件的地區(qū)應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建并努力完善相應(yīng)的物業(yè)管理機(jī)制及體系。成立相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)，并定期召開會(huì)議，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)中聘用專業(yè)經(jīng)理實(shí)施專業(yè)化的管理。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)進(jìn)行充分的利用，依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定來制定合同，制定關(guān)于業(yè)主方面的相應(yīng)條例，不得對(duì)其進(jìn)行私自篡改。在未來的物業(yè)管理過程中應(yīng)當(dāng)依據(jù)這樣的機(jī)制、規(guī)范進(jìn)行管理。

（三）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善服務(wù)理念，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)

物業(yè)管理中，與業(yè)主之間存在暫時(shí)的矛盾是必然的，但是這樣的矛盾也應(yīng)當(dāng)是能夠調(diào)和和避免的，這樣就要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)先從自身做起，不斷進(jìn)行自我反省，擺正自身的服務(wù)者地位，不斷提升服務(wù)意識(shí)，完善自身的服務(wù)理念，從點(diǎn)滴做起。如果是物業(yè)管理企業(yè)自身的責(zé)任就應(yīng)當(dāng)用于承擔(dān)，不能推卸責(zé)任，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行積極地宣傳，爭(zhēng)取業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的支持和理解，引導(dǎo)業(yè)主對(duì)自身的工作有更進(jìn)一步的了解，同時(shí)也歡迎業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不規(guī)范行為進(jìn)行監(jiān)督和舉報(bào)，只有這樣才能夠使得物業(yè)管理公司自身的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提升。

（四）強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理人員的素質(zhì)教育

物業(yè)管理人員在油田社區(qū)物業(yè)管理中具有非常重要的地位，他們的素質(zhì)將直接決定著物業(yè)管理工作的實(shí)施效果，因此，要加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想政治教育，提高物業(yè)管理人員的思想和覺悟，使他們?cè)诠ぷ髦心軌虮３謽酚^、自信、為人民服務(wù)的工作態(tài)度，并能夠很好的完成自己本職工作的內(nèi)容，促進(jìn)物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行。在油田物業(yè)管理人員素質(zhì)教育中，還要處理好物業(yè)管理人員與其家庭之間的關(guān)系，讓他們意識(shí)到家庭與企業(yè)的發(fā)展是密不可分的，只有努力工作，建設(shè)美好的油田，才能夠保證自和家庭的利益，使他們?yōu)橛吞锷鐓^(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)更多的力量。另外，對(duì)油田物業(yè)管理人員進(jìn)行素質(zhì)教育，能夠很好的調(diào)動(dòng)他們的工作積極性，使他們積極主動(dòng)的參與到物業(yè)管理過程中來，從而促進(jìn)企業(yè)物業(yè)管理水平的高效提升。

（五）推進(jìn)新時(shí)期物業(yè)創(chuàng)新管理

理順物業(yè)管理體制是關(guān)鍵政府和行業(yè)主管部門，在推進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制轉(zhuǎn)換，理順物業(yè)管理體制，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督，解決歷史遺留問題等方面做了大量、卓有成效的工作，物業(yè)管理突飛猛進(jìn)。發(fā)揮報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介等功能，受到業(yè)主和社會(huì)各界好評(píng)。《管理規(guī)定》對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任，以及物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整、分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算、物業(yè)管理用房的配置、業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理。停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理、專項(xiàng)維修資金不足時(shí)的籌集、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)，均作了明確的規(guī)定。并在諸方面取得了重大突破。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在油田社區(qū)要充分的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，并客觀認(rèn)識(shí)到這些問題對(duì)社區(qū)各項(xiàng)工作的不利影響，然后根據(jù)具體的分析采取相比的解決措施，使油田社區(qū)的物業(yè)管理水平不斷提升，保障社區(qū)各項(xiàng)工作的順利開展。

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