張久超

【摘 要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的管理已成為商業(yè)銀行必須重視的重要問題?；诖耍疚牟扇±碚撆c定性相結(jié)合的分析方式，分析了我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理這個(gè)課題。

【關(guān)鍵詞】住房信貸；商業(yè)銀行；風(fēng)險(xiǎn)；防范

20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升的背景下，我國(guó)銀行業(yè)逐步將個(gè)人住房抵押貸款視為核心業(yè)務(wù)。但隨著住房信貸金額的持續(xù)上升，個(gè)人住房貸款不良率也與之增加，風(fēng)險(xiǎn)不斷浮現(xiàn)，住房信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的管理已成為商業(yè)銀行不得不重視的重要問題之一。

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

二十世紀(jì)八十年代我國(guó)個(gè)人住房貸款開始萌生，自一九九八年起住房體制改革步入正軌，這給2000年之后地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張創(chuàng)造了有利條件。相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展機(jī)遇，反過來這些行業(yè)的發(fā)展助長(zhǎng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)二十年的穩(wěn)定繁榮與發(fā)展?？傮w來看，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的成長(zhǎng)及規(guī)模的迅速擴(kuò)張，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的不斷增加。

（一）宏觀角度。利率、匯率、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期等因素的相應(yīng)變動(dòng)，都會(huì)在一定程度上增加商業(yè)銀行住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)。比如利率變化的不確定性，使得還款時(shí)限較長(zhǎng)的住房抵押貸款產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)利率風(fēng)險(xiǎn)也將體現(xiàn)在市場(chǎng)方面的利率波動(dòng)上，不利于確定還款成本，會(huì)誘發(fā)還貸行為延緩，本息難以收回的可能性。再比如，抵押物的價(jià)值是會(huì)隨著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)周期增值或貶值的，借貸人會(huì)比較抵押貸款物和將還貸款間的利益價(jià)值，理性選擇其利益的最大化。若抵押物貶值到低于還款額時(shí)，貸款人可能拒絕歸還貸款，對(duì)銀行違約。除此之外，我國(guó)的商業(yè)銀行在如何調(diào)節(jié)處置收入與缺失的貸款本息與處置費(fèi)的關(guān)系上也存有問題，已有的處置收入難以平衡失誤性貸款及處置成本帶來的損失。

（二）銀行角度。銀行在操作上存在風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部運(yùn)作管理程序的不完善、人事管理、員工素質(zhì)、系統(tǒng)以及意外的外部因素都有給銀行業(yè)務(wù)帶來風(fēng)險(xiǎn)和損失的可能性。此外，系統(tǒng)的處理能力較為落后也可能引發(fā)操作風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下大多數(shù)商業(yè)銀行都面臨著銀行系統(tǒng)單一、儲(chǔ)存信息量小、效率不高的問題。

由于商業(yè)銀行近年來不斷擴(kuò)張，招納眾多流動(dòng)性員工，引起以下問題：（1）貸前調(diào)查不充分。在個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)上，以零售形式為主要銷售模式，加劇信貸人員考察、審核工作的難度。同時(shí)，在強(qiáng)度較大的業(yè)績(jī)壓力下，容易產(chǎn)生責(zé)任心弱、不記后果的行為，給銀行帶來?yè)p失；（2）貸后貸款監(jiān)管的缺失。有些貸后監(jiān)管人員因自身業(yè)務(wù)水平較差或其他原因做不好貸后貸款監(jiān)督工作；（3）不能持續(xù)對(duì)貸款人資信情況變化及抵押物的價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行追蹤。

二、我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理問題的原因

（一）商業(yè)銀行內(nèi)控機(jī)制不完善。絕大部分商業(yè)銀行面臨注重放貸看輕監(jiān)管、注重放貸看輕收本收息的問題，銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸加注，存款保險(xiǎn)制度退出之后，一些經(jīng)營(yíng)不善的小銀行更是面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方法落后。我國(guó)商業(yè)銀行重點(diǎn)采用以盈利能力指標(biāo)來分析并評(píng)價(jià)房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，其中考慮范疇包括了：（1）總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的收益率；（2）營(yíng)運(yùn)能力的指標(biāo)如流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；（3）償債能力的指標(biāo)如資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、償債保證比率、流動(dòng)比率和個(gè)人收入還款比例等。雖然收集以上的指標(biāo)進(jìn)行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)有一定的準(zhǔn)確性和合理性，但在評(píng)定的過程中，業(yè)務(wù)員較多的憑借個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)評(píng)定，影響預(yù)測(cè)的客觀性。

三、我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

（一）完善健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。銀行業(yè)系統(tǒng)應(yīng)定期更新相關(guān)測(cè)量指標(biāo)。建立并完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制有利于提高其對(duì)市場(chǎng)的宏觀把控能力，可以適當(dāng)規(guī)避因房地產(chǎn)行業(yè)迅猛增長(zhǎng)帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。有效結(jié)合當(dāng)前的國(guó)家政策，做出有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，是我國(guó)商業(yè)銀行行之有效的管理辦法。以房?jī)r(jià)收入比監(jiān)測(cè)為例，加權(quán)平均國(guó)家或區(qū)域市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和國(guó)家或當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖氡仁菧y(cè)量個(gè)人消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要指標(biāo)。國(guó)外住房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價(jià)格和消費(fèi)者收入之間合理的比例是6-8倍，但我國(guó)的比例達(dá)到16.8：1。這表明我國(guó)大部分公民的個(gè)人住房貸款還貸壓力尚未緩解，這給信貸業(yè)務(wù)人員的能力提出了新的要求。商業(yè)銀行需要提高入職門檻，增強(qiáng)對(duì)新老員工分層式地培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從而促成我國(guó)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制更加完善。

（二）提高操作風(fēng)險(xiǎn)防范水平。在銀行體系中，操作風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失往往高于市場(chǎng)與信用的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際上，金融行業(yè)和相關(guān)監(jiān)管單位對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)探索上從未止步，并已經(jīng)在組織與方法的建造中獲取顯著進(jìn)步。而如何有效地應(yīng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，則需要通過各種方式來嘗試，總體上離不開對(duì)貸前、貸中、貸后的風(fēng)險(xiǎn)防范。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生很大程度跟人員職業(yè)素質(zhì)有關(guān)，提高從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)，建立商業(yè)銀行內(nèi)部獎(jiǎng)懲措施，可有效提高操作風(fēng)險(xiǎn)防范水平。

（三）制定合理的住房信貸制度。促進(jìn)住房抵押債權(quán)的證券化，成立住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。目前應(yīng)當(dāng)拓展抵押貸款證券化試點(diǎn)領(lǐng)域，構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)，尋求適合我國(guó)國(guó)情的資產(chǎn)證券化形式。通過二級(jí)市場(chǎng)可以減輕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)信貸資金的流動(dòng)性，擴(kuò)充住房抵押貸款的融資渠道，將住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散給眾多投資者，促進(jìn)住房信貸資金良性循環(huán)。把收益較穩(wěn)定、流動(dòng)性小、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低的個(gè)人按揭貸款組合發(fā)放到市場(chǎng)上，風(fēng)險(xiǎn)就將會(huì)擴(kuò)散至更多的投資人，同時(shí)也拓寬了商業(yè)銀行貸款融資渠道。在發(fā)展成熟后的適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)中，可逐步引入保險(xiǎn)制度，從而緩解政府及商業(yè)銀行擔(dān)保業(yè)務(wù)的壓力。最終，建立起合理的住房信貸制度，達(dá)到防范商業(yè)銀行外部風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）建立個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系。良好的信用風(fēng)險(xiǎn)管理離不開監(jiān)管力度，更離不開一整套完備的信用評(píng)價(jià)制度體系。個(gè)人信用制度是根據(jù)居民的家庭收支、借還款、信用卡透支、不良信用的訴訟和懲罰等行為進(jìn)行考察評(píng)估，最終決定其是否具有還款能力及發(fā)放貸款的額度的制度。在很多西方國(guó)家中，個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系早已存在，對(duì)信用喪失的個(gè)人發(fā)達(dá)國(guó)家會(huì)在法律上給出嚴(yán)厲的懲罰。而對(duì)于我國(guó)公民而言，長(zhǎng)期受到了傳統(tǒng)消費(fèi)理念的影響，大多數(shù)人對(duì)個(gè)人信用不重視。為避免信用風(fēng)險(xiǎn)，必須建立優(yōu)質(zhì)完備的個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度體系。從2013年起，為了提升征信服務(wù)水平，我國(guó)人行征信中心積極拓展服務(wù)領(lǐng)域，推動(dòng)聯(lián)網(wǎng)查詢個(gè)人信用報(bào)告取得了良好的試點(diǎn)效果。該征信系統(tǒng)支持個(gè)人查詢，目前暫不收費(fèi)。征信系統(tǒng)的完善說明我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)越來越重視個(gè)人信用，對(duì)房貸借款人來說是一個(gè)軟約束。不過，我國(guó)目前還有部分省市無法聯(lián)網(wǎng)查詢。商業(yè)銀行若具備了功能強(qiáng)大的信用收集系統(tǒng)，將個(gè)人信用及隱私切實(shí)地保護(hù)起來，并在銀行業(yè)中實(shí)行安全的信用共享，就可以極大地便捷對(duì)貸款者的資格審核的流程，這有利于我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理趨于客觀和準(zhǔn)確，切實(shí)規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

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