沈祖煒

鴉片戰(zhàn)爭的硝煙散去不久，1843年英國領(lǐng)事巴富爾帶著一批商人匆匆趕到了剛剛宣布“開埠”的上?？h城。巴富爾要上任，總得有個領(lǐng)事館吧，可是中國人都覺得老外來到城里不是好事，所以不是不愿意出讓房舍，就是“索價奇昂”。巴富爾好不容易在上海城里租了個民房安頓下來，可是在人地生疏的東方，橫豎覺得不自在，而上海官府看到老外在自己身邊安營扎寨也是渾身不舒服。于是雙方一接洽，馬上達成一致意見，還是讓老外去城外吧，于是小東門外沿黃浦江的一片灘地，當時還是“蘆草叢生”“丘墓累累”的卑濕之地，就被劃定為供老外“租地造屋”的租界。按照中國人的祖規(guī)，“普天之下，莫非王土”，土地的最終所有權(quán)屬于天子，哪有賣給外國人的道理，所以老外只能租地了。巴富爾在蘇州河與黃浦江的交匯處李家場租地造屋，建起了英國領(lǐng)事館。怡和洋行等第一批來到上海的商人紛紛跟進，很快，黃浦江邊出現(xiàn)了洋人的聚居區(qū)。上海道臺宮慕久很中意這樣的安排，以為將洋人圈于這片荒僻之地，既可阻隔華夷交往，又可期待洋人無利可圖而自行退出。

來自資本主義世界的洋人，自有商人的頭腦。剛剛租地時都是按照當?shù)氐囊?guī)矩租一押一，就是交第一年的租金并預付第二年的租金作為押金。原來的業(yè)主負責向官府繳交“錢糧”，也就是土地稅。很快，巴富爾瞅準了中國式思維的縫隙。他對道臺說，我洋人把租金交給中國業(yè)主，中國業(yè)主再向你官府“完糧”，這樣多麻煩呀，干脆我直接通過銀行將“錢糧”繳給官府，本來“錢糧”的標準是每畝地六七百文到1300文不等，我就來個統(tǒng)一，每畝1500文怎么樣？道臺一聽，覺得很好呀，多收了錢，還不用花費征收的力氣，何樂而不為呢。不過巴富爾的方案是一整套的。他要的是大大提高押租，減少年租。年租就限定1500文，而押租一次性支付，就是以往的十倍、二十倍，甚至更多。不過這是永租，不得退租。宮慕久同意了，并簽訂了具有法律意義的《土地章程》。在這個文件的英文文本中是將年租和地稅兩個詞并列混用的，所以在實際操作中原來的業(yè)主收了押租等于是賣斷了，從此與該地塊再無干系。年租也就變成了地稅，由租地洋人承擔。租界里的土地關(guān)系演變至此，可以說已經(jīng)具備了市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的全部要素，不同于傳統(tǒng)社會的新式房地產(chǎn)業(yè)破土而出了。

外商“永租”的土地均由租地人向洋行或外籍律師事務(wù)所掛號，由他們向其本國駐滬領(lǐng)事館注冊，再由領(lǐng)事館照會蘇松太兵備道發(fā)給道契。這樣的交易，手續(xù)齊全，憑證可靠，因而廣受歡迎。起先是洋人申領(lǐng)，后來華人也轉(zhuǎn)手申領(lǐng)道契，特別是后來租界擴張和華洋分居局面被打破以后，道契成為最吃香的土地憑證，不僅租界土地，甚至在華界也有大片土地轉(zhuǎn)用道契。

持有房地產(chǎn)不外乎四種用途：一是作為生產(chǎn)資料，工廠企業(yè)、銀行商家都有生產(chǎn)經(jīng)營用房之需，特別是一些大公司以擁有高樓廣廈為信譽和實力的象征；二是作為保值升值的手段，在社會動蕩，經(jīng)濟不穩(wěn)定和通貨膨脹的情況下，擁有房地產(chǎn)對于企業(yè)和居民都是一種合理的選擇；三是用作信用籌碼，以道契向銀行作抵押貸款是十分通行的做法，銀行也認為這是可靠的抵押品；四是用作房地產(chǎn)商的經(jīng)營，或租賃，或轉(zhuǎn)手出售，直接賺取租金或差價。

沙遜洋行、哈同洋行和業(yè)廣地產(chǎn)公司、普益地產(chǎn)公司等都曾經(jīng)是上海灘非常著名的房地產(chǎn)商。它們以“永租”的名義購入土地，然后造高樓、洋房和里弄住宅，分割出售或出租，就像今天所說的開發(fā)商。還有一些比較新型的經(jīng)營方式，如哈同洋行將自己手上的南京路地塊讓永安公司建造商廈，雙方議定30年后地上建筑全部歸哈同所有，如果屆時永安公司還想用作商場，就得開始支付高額租金。那些房地產(chǎn)商是很會利用金融籌碼的，它們往往買地造房，然后抵押取得貸款，再買地造房。如此滾動，撬動更多的資金投入了房地產(chǎn)。這樣的投機經(jīng)營，確實可以使房地產(chǎn)業(yè)越做越大，但是風險也會隨之愈積愈多。遇到經(jīng)濟危機造成房地產(chǎn)崩盤，或房地產(chǎn)倒賬引發(fā)金融風波的事例也是屢見不鮮的。

如今中國的改革開放已經(jīng)有四十個年頭，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，怎樣保持這個產(chǎn)業(yè)部門的健康運轉(zhuǎn)，從歷史經(jīng)驗中應(yīng)該可以得到一些啟示。還有，按照今天的土地批租制度，房地產(chǎn)在50年或70年的使用期接近屆滿之際無疑會出現(xiàn)許多新的狀況，為避免負面影響，當年的“永租制”是不是還有一定的參考價值呢？我覺得這是值得深入思考和進一步研究的。