文/張子厚 濟(jì)南市歷城第二中學(xué) 山東濟(jì)南 250100

1994-2008年間，德國名義房價(jià)保持了長達(dá)15年的平穩(wěn)，到2008年金融危機(jī)前夕，當(dāng)經(jīng)合組織（OECD）國家經(jīng)歷了75%的房價(jià)漲幅時(shí)，德國的名義房價(jià)指數(shù)甚至比1994年下跌了6%。雖然此后德國房價(jià)也經(jīng)歷了連續(xù)8年的上漲，但上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國近幾年的幅度。影響中國和德國房地產(chǎn)價(jià)格的因素都有哪些？有何異同？本文從供需和政策方面分析了影響兩國房產(chǎn)價(jià)格的影響因素，指出德國房價(jià)相對穩(wěn)定的主要原因，以此對遏制我國房產(chǎn)價(jià)格過快增長提出建議。

1、中國和德國房地產(chǎn)市場概況

1.1 中國房地產(chǎn)市場概況

2003年以來，我國商品房價(jià)格進(jìn)入快速增長時(shí)期。2003年至2007年，我國房地產(chǎn)投資平均增速達(dá)到了25%，平均銷售均價(jià)漲幅保持在10%以上；到2008年，受美國次貸危機(jī)的波及，房地產(chǎn)市場增速放緩。2009年，房地產(chǎn)市場迅速回暖，商品房銷售面積同比增長44%，價(jià)格同比上漲23%；2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，但房價(jià)依然呈穩(wěn)定上漲趨勢。

相比于商品房市場的火爆現(xiàn)狀，租房市場顯得相對低迷。租房率始終保持在較低水平。但是近年，上漲過快的商品房售價(jià)倒逼租房市場走高，房屋租金水平出現(xiàn)較為明顯的上漲，租房率亦有所提升。

1.2 德國房地產(chǎn)市場概況

與中國房地產(chǎn)市場相比，德國房地產(chǎn)市場比較成熟，熱度較低，價(jià)格相對平穩(wěn)。

自1995年起房價(jià)系數(shù)一直較為穩(wěn)定，在次貸危機(jī)等經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩中，政府并未過多干預(yù)，房價(jià)卻表現(xiàn)的出人意料的堅(jiān)挺，走勢平穩(wěn)。

1970-2015年，德國新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房價(jià)收入比下跌62%[1]。德國房地產(chǎn)市場還有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，那就是其租房率始終保持在較高水平，高達(dá)58%，住房自有率僅為42%。如此高的租房率在中國是難以想象的。

對比兩國房地產(chǎn)市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場增長快速，處于發(fā)展階段，穩(wěn)定性一般，且有過熱之嫌。租房市場發(fā)展滯后，租房率低。德國房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，處于成熟期，穩(wěn)定性較高，租房率高。

2、影響兩國房產(chǎn)價(jià)格的因素-供求狀況

2.1 中國的供求狀況

1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速進(jìn)行帶來巨大住房需求。

圖1：中國城鎮(zhèn)化率

如圖1所示，近7年來，我國城鎮(zhèn)化率增長了8.57%，增漲很快。從長期來看，1995～2017年，城鎮(zhèn)常住人口從3.6億人增加到8.1億人，大量人口還未擁有屬于自己的房產(chǎn)，且處于婚齡，加之學(xué)齡兒童的快速增長，買房需求龐大且趨于剛性。不斷增長的需求使房價(jià)走高。

2）社會(huì)文化因素使中國人購房需求更強(qiáng)烈。中國文化體系中認(rèn)同“買房”構(gòu)成社會(huì)認(rèn)同感及安全感。“安家立業(yè)”的傳統(tǒng)思想迫使很多人不得不去買房，這也是中國住房剛需的一個(gè)重要來源。在中國，年輕人結(jié)婚買房已經(jīng)成了社會(huì)及家庭雙方的共識，這對于沒有充足經(jīng)濟(jì)能力的年輕人來說是一個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也是推高房價(jià)的一個(gè)重要因素。

3）地區(qū)供求關(guān)系不平衡。2003年以后, 在人口進(jìn)一步向東部沿海集中，但每年中西部新增土地供應(yīng)所占的份額卻越來越多，東部可以開發(fā)為房產(chǎn)的土地供應(yīng)卻在相對萎縮。需求旺盛的地區(qū)同時(shí)供給缺乏，需求很小的地區(qū)同時(shí)供給過剩。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需錯(cuò)配，導(dǎo)致東部地區(qū)房價(jià)猛漲，西部地區(qū)房價(jià)較為疲軟甚至有一定幅度的下跌。

2.2 德國的供求狀況

1）長期來看，人口增長緩慢，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重使得需求沒有明顯增長。

圖2 德國人口和人口增長率

如圖2所示，近20年，德國人口平均年增長率僅為0.05%，甚至出現(xiàn)過短期的負(fù)增長。這種人地關(guān)系不緊張，需求增長慢的情況使德國房價(jià)長期維穩(wěn)成為可能。德國城市化程度和地區(qū)發(fā)展較為平均，人口分布亦相對平均，所以類似中國那樣因局部地區(qū)供給失衡導(dǎo)致房價(jià)猛漲的情況較少出現(xiàn)。

2)由于歷史原因，德國國民長期習(xí)慣于租房，買房需求被租房有效替代。第二次世界大戰(zhàn)后的德國滿目瘡痍，面臨著嚴(yán)重的住房緊張問題。1950年全國的住房缺口達(dá)四百五十萬套。為了保障人民的住房需求，德國政府在五十年代大規(guī)模興建公租房。導(dǎo)致五六十年代公租房占據(jù)了絕大部分的市場份額，居民大量租房。影響持續(xù)至今。

3）德國的住房體系非常完善，包括由開發(fā)商、個(gè)人自建房、合作社共同建房、政府保障房組成的多元化住房供應(yīng)體系，保障了住房的充分供給。多元的住房供給使德國房地產(chǎn)市場長期處于供需均衡狀態(tài)，保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，房屋價(jià)格始終保持穩(wěn)定[2]。

通過對比兩國房地產(chǎn)市場的供求狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場存在著明顯的供不應(yīng)求和地區(qū)差異問題，東西部地區(qū)供求情況差異過大，加之社會(huì)心理帶來的買房剛需，導(dǎo)致供求失衡嚴(yán)重，房價(jià)自然上漲迅速。德國各地區(qū)發(fā)展相對均衡，高租房率有效替代了部分購房需求，全國范圍內(nèi)供求基本平衡，房價(jià)得以長期穩(wěn)定。

3、影響兩國房產(chǎn)價(jià)格的因素-政策因素

3.1 中國

1）為遏制房價(jià)過快增長，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺“限購令”，規(guī)定中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購令?，F(xiàn)今，全國各地大都出臺了不同程度的限購政策，有效抑制了投資機(jī)構(gòu)炒房和個(gè)人投資者的過度投資，為房地產(chǎn)市場降溫，有效抑制房價(jià)過快增長。

2）調(diào)整買房首付額度，實(shí)施差別化信貸。這一制度有效減少了加在房產(chǎn)上的杠桿，使房產(chǎn)投資屬性降低，過濾了部分投機(jī)需求，利于房價(jià)合理增長。

3）出臺“租售同權(quán)”政策，并對租賃房產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行補(bǔ)貼讓利。租售同權(quán)，是指租房居民和買房居民可以享受基本同等的公共資源，能夠有效化解部分購房剛需。同時(shí)，對租賃房產(chǎn)開發(fā)的補(bǔ)貼讓利，有利于增多租賃房屋的供給，維持租房市場價(jià)格合理變化，有效提升了租房的性價(jià)比，為房地產(chǎn)市場降溫，抑制商品房價(jià)格過快增長。

3.2 德國

1）政府對房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，且在訴訟中被定性為“獲取暴利”，則開發(fā)商可能會(huì)被罰以高額罰款和三年有期徒刑[3]。限價(jià)政策使投資房產(chǎn)顯得無利可圖，避免了過量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場不會(huì)過熱，房價(jià)難以猛增。同時(shí)，在租房方面，政府也對房租的上漲速度加以限制，提升了租房性價(jià)比，亦有利于抑制商品房價(jià)格增長。

2）在居民這一端，為了防止居民炒作房價(jià)，政府也出臺了非常嚴(yán)格的管制政策。住房交易時(shí)需支付3%的過戶費(fèi)、5%的評估費(fèi)以及25%的資本利得稅，此外還有累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅。房產(chǎn)持有超過10年不需要支付資本利得稅，若未滿7年即轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，綜合稅率可能高達(dá)50%[4]。如此高的購房稅率使得德國房產(chǎn)的金融投資價(jià)值很低，居民買房需求不高，商品房價(jià)格自然難以上漲。

3）德國沒有同中國類似的戶籍制度，所以德國居民在國內(nèi)搬遷后，只要在當(dāng)?shù)厥姓d登記注冊，即可享受同當(dāng)?shù)鼐用褚粯拥墓操Y源（包括子女上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等）。戶籍和住房不會(huì)成為居民享受當(dāng)?shù)毓操Y源的門檻[5]。該政策有效化解了相當(dāng)一部分的購房剛需，降低了居民的生活壓力，維持了房價(jià)穩(wěn)定。

比較兩國的政策因素，我們發(fā)現(xiàn)，中國現(xiàn)在正在實(shí)施的政策與德國之前一直實(shí)行的政策有很多相似之處，比如“租售同權(quán)”和限價(jià)限購，鼓勵(lì)租房等政策，可見，“德國模式”對中國的房地產(chǎn)市場有著很大的借鑒意義，值得我們思考。

4、結(jié)論及政策建議

目前來看，我國的房地產(chǎn)市場的確存在諸多問題，但國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天只有20多年的歷史，才剛剛起步，這些都是行業(yè)發(fā)展中難以避免問題。目前正是制定我國房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的恰當(dāng)時(shí)機(jī)。為了貫徹房子是用來住的基本方針，借鑒德國房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的基本情況，本文作者建議政府應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)工作、加快共有產(chǎn)權(quán)房、廉價(jià)房等既有政策的推進(jìn)工作，給低收入者一個(gè)選擇、加強(qiáng)金融創(chuàng)新，搞活股市、債市、期貨等理財(cái)市場，給老百姓多余財(cái)富更多的保值增值的方式，減輕房子的金融屬性壓力。