鄧杉杉

（廣東海洋大學(xué)管理學(xué)院 廣東湛江 524088）

1 引言

2015年，我國(guó)進(jìn)行“三塊地”改革試點(diǎn)探索宅基地“三權(quán)分置”改革，促使宅基地流轉(zhuǎn)激發(fā)農(nóng)村土地資本活力，因此宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革工作將成為未來我國(guó)理論界和實(shí)踐的重要工作內(nèi)容。在中國(guó)知網(wǎng)以宅基地流轉(zhuǎn)和宅基地退出作為搜索關(guān)鍵詞共出現(xiàn)3千多條檢索結(jié)果，通過檢索發(fā)現(xiàn)我國(guó)關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的研究文獻(xiàn)開始較早但主要繁榮階段仍集中在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的十年，主要集中在宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)機(jī)制、退出機(jī)制等幾方面。“三權(quán)分置”使我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制跨入新階段產(chǎn)生新要求，流轉(zhuǎn)機(jī)制改革成為重要研究?jī)?nèi)容。本文以2019年前的宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制文獻(xiàn)為分析對(duì)象，以流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和爭(zhēng)議、流轉(zhuǎn)機(jī)制研究、流轉(zhuǎn)機(jī)制改革為邏輯線對(duì)流轉(zhuǎn)制度研究進(jìn)行梳理。

2 宅基地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議及現(xiàn)狀研究

2.1 宅基地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議研究

學(xué)術(shù)界關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)存在三種聲音：自由流轉(zhuǎn)、禁止流轉(zhuǎn)、限制性流轉(zhuǎn)。方文、王夢(mèng)佳認(rèn)為根據(jù)《物權(quán)法》宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)屬性，因此有權(quán)利自由流轉(zhuǎn)；二宅基地是農(nóng)戶重要的財(cái)產(chǎn)可以增強(qiáng)農(nóng)戶擔(dān)保、抵押的資本。三從公平視角看，農(nóng)村宅基地與國(guó)有土地建設(shè)用地同屬于建設(shè)用地，限制農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)剝奪了農(nóng)民部分財(cái)產(chǎn)權(quán)不利于社會(huì)公平。同時(shí)部分從學(xué)者政治、經(jīng)濟(jì)、法律三方面分析宅基地流轉(zhuǎn)的意義，認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，限制宅基地流轉(zhuǎn)違反了現(xiàn)代物權(quán)法的要求。反對(duì)者主要基于宅基地的保障功能認(rèn)為宅基地自由流轉(zhuǎn)會(huì)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)威脅社會(huì)穩(wěn)定；其次鄉(xiāng)村宅基地是我國(guó)重要的土地資源儲(chǔ)備，如果宅基地自由流轉(zhuǎn)可能會(huì)造成鄉(xiāng)村土地被占耕地面積被壓縮。限制性流轉(zhuǎn)是認(rèn)為宅基地具有財(cái)產(chǎn)屬性應(yīng)該路轉(zhuǎn)但是為保障社會(huì)穩(wěn)定應(yīng)由政府制定流轉(zhuǎn)計(jì)劃并對(duì)流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)對(duì)象、流轉(zhuǎn)程序等進(jìn)行嚴(yán)格審定。

2.2 宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀研究

唐鑫以北京市郊區(qū)農(nóng)村為例對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行研究，主要流轉(zhuǎn)形式為買賣房屋和出租且存在隱形市場(chǎng)。周寧對(duì)湖南省四村宅基地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)私下買賣流轉(zhuǎn)現(xiàn)象大量存在流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。李博認(rèn)為存在宅基地閑置、“一戶多宅”和超占面積現(xiàn)象、地下隱形市場(chǎng)交易普遍存在、宅基地融資功能低等問題。我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)多于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，且普遍存在隱形市場(chǎng)交易、宅基地閑置嚴(yán)重、流轉(zhuǎn)秩序混亂等問題。董新輝提出我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度法律供給的不足和滯后，宅基地使用權(quán)公權(quán)與私權(quán)、法律與政策復(fù)雜交織的制度是我國(guó)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的主要障礙，提出以“三權(quán)分置”為關(guān)鍵路徑，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)確權(quán)、權(quán)能界定、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)行完善。吳洪鋒、李海燕、張文等都認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)法律與實(shí)踐背離、“房地分離”的制度是我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)的主要障礙，提出要完善宅基地確權(quán)制度、完善宅基地流轉(zhuǎn)法律制度。

3 關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制研究

根據(jù)吳明發(fā)教授的理論本部分從使用權(quán)人流轉(zhuǎn)因素、流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制、流轉(zhuǎn)退出機(jī)制、流轉(zhuǎn)管理機(jī)制幾方面進(jìn)行文獻(xiàn)梳理。

3.1 使用權(quán)人流轉(zhuǎn)因素研究

3.1.1 使用權(quán)人權(quán)益保護(hù)研究。學(xué)術(shù)界反對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)主要基于宅基地的保障功能，部分學(xué)者借助相關(guān)理論工具對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)益變化情況進(jìn)行實(shí)證分析，并基于降低流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)農(nóng)戶利益角度提出對(duì)策。劉永健、朱建南等認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)對(duì)政府、集體、農(nóng)戶均產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，造成社會(huì)穩(wěn)定、農(nóng)戶利益受損等問題。王兆林等通過對(duì)1829戶農(nóng)戶進(jìn)行調(diào)查分析后得出農(nóng)戶住房問題、保障問題、就業(yè)生計(jì)問題等是退出農(nóng)戶退出宅基地的主要風(fēng)險(xiǎn)。黃貽芳、谷燕珍運(yùn)用相關(guān)理論分析實(shí)證調(diào)研得出宅基地流轉(zhuǎn)使得農(nóng)戶居住狀況等社會(huì)權(quán)益得以改善，但農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)、政治權(quán)益一定程度受損。薛珂運(yùn)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)3大流轉(zhuǎn)模式農(nóng)戶福利進(jìn)行分析，得出以市場(chǎng)主導(dǎo)為交易機(jī)制的集體推動(dòng)模式農(nóng)戶福利水平最接近福利標(biāo)準(zhǔn)。陳利根、成程對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)模式對(duì)農(nóng)戶福利影響進(jìn)行分析，、基于農(nóng)民福利保護(hù)視角提出流轉(zhuǎn)模式向自由市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。

3.1.2 使用權(quán)人流轉(zhuǎn)意愿研究。流轉(zhuǎn)意愿研究是農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)行為的另一重要影響因素，我國(guó)學(xué)者在實(shí)證基礎(chǔ)上形成了較為統(tǒng)一的結(jié)論，主要從農(nóng)戶層面、政府層面、區(qū)域特征、宅基地層面進(jìn)行研究。農(nóng)戶層面影響研究主要分為家庭特征、個(gè)人特征兩方面，王慧敏得出宅基地流轉(zhuǎn)意愿受家庭結(jié)構(gòu)、勞動(dòng)力數(shù)量、參保狀況等因素影響。吳東認(rèn)為家庭收入、文化水平等因素影響程度深。王成量對(duì)農(nóng)戶突破本集體流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)意愿較強(qiáng)、家庭勞動(dòng)力數(shù)量和宅基地?cái)?shù)量是主要影響因素。吳明發(fā)對(duì)農(nóng)戶層面影響因素進(jìn)行實(shí)證分析家庭經(jīng)濟(jì)水平影響最大、家庭人口數(shù)次之，其他因子影響度不顯。徐星路認(rèn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)促進(jìn)流轉(zhuǎn)、與城市距離對(duì)流轉(zhuǎn)意愿產(chǎn)生影響。姚倫雙以人類發(fā)展指數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)劃分區(qū)域，得出區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平越高流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)、區(qū)域位置越差流轉(zhuǎn)意愿強(qiáng)。鄧梅娥等對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)權(quán)能為視角得出產(chǎn)權(quán)權(quán)能完整度、認(rèn)知度、宅基數(shù)量面積與流轉(zhuǎn)意愿正相關(guān)。吳欣等認(rèn)為宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式等因素影響退出意愿。

3.2 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制研究

3.2.1 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)研究。我國(guó)合法的宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還處于初步探索階段，袁瑛將流轉(zhuǎn)市場(chǎng)劃分為政府為主導(dǎo)的一級(jí)市場(chǎng)、部分市場(chǎng)化的二級(jí)市場(chǎng)、市場(chǎng)化的三級(jí)市場(chǎng)。郭勇則分為政府主導(dǎo)的城市一級(jí)市場(chǎng)、集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)的農(nóng)村二級(jí)市場(chǎng)、農(nóng)戶自發(fā)的農(nóng)村土地一級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不同經(jīng)濟(jì)水平區(qū)域發(fā)育程度不同，東部經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)地區(qū)如廣東初步建立市場(chǎng)交易平臺(tái)實(shí)現(xiàn)使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)，西部經(jīng)濟(jì)水平落戶地區(qū)則更多是政府主導(dǎo)的一級(jí)市場(chǎng)。宅基流轉(zhuǎn)市場(chǎng)研究主要以各省市典型流轉(zhuǎn)模式為例，對(duì)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的交易機(jī)制、利益分配、評(píng)估定價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行分析。關(guān)江華、黃朝禧通過雙邊理論分析得出：基于政府主導(dǎo)的雙邊市場(chǎng)是現(xiàn)有政策制度下最優(yōu)的市場(chǎng)，要強(qiáng)化雙邊市場(chǎng)的建設(shè)以整村、整組為單位進(jìn)行流轉(zhuǎn)、建設(shè)相關(guān)交易服務(wù)平臺(tái)。張勇認(rèn)為要宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行合并促進(jìn)宅基地內(nèi)部流轉(zhuǎn)，同時(shí)要搭建專業(yè)的交易平臺(tái)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)探索宅基地外部流轉(zhuǎn)。唐露婷認(rèn)為有序進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是土地流轉(zhuǎn)的前提相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)宅基地和主體的資格審查，同時(shí)以縣為單位積極建立交易中心、信息服務(wù)中心，并設(shè)立專業(yè)的評(píng)估定價(jià)機(jī)制，最終建立起城鄉(xiāng)統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。袁瑛認(rèn)為以市場(chǎng)為主實(shí)施區(qū)域性定價(jià)，利益分配以農(nóng)戶為主、集體經(jīng)濟(jì)組織收取小部分、政府獲取最低收益。賴夏華用成本收益法、市場(chǎng)比較法試圖探索我國(guó)宅基地進(jìn)行定價(jià)評(píng)估。田迎曉提出我國(guó)宅基地利益分配向集體組織和農(nóng)戶傾斜，集體組織只參與初次分配，政府則只收取稅收和相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

3.2.2 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)形式和模式研究。我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)形式主要有出租、入股、置換、抵押、退出等形式。在實(shí)踐探索過程中各地形成不同的流轉(zhuǎn)模式，根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)劃分為：按照流轉(zhuǎn)市場(chǎng)可以劃分為政府主導(dǎo)型、集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)型、農(nóng)戶自發(fā)型流轉(zhuǎn)（黃巧玲、王夢(mèng)佳），根據(jù)宅基地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)分為“保權(quán)模式”、“轉(zhuǎn)權(quán)模式”（章和運(yùn)）。我國(guó)各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度探索出不同模式，目前主要的流轉(zhuǎn)模式有天津的“宅基地?fù)Q房”、重慶“地票”模式、廣東“使用權(quán)上市”模式、成都“住房聯(lián)建模式”、嘉興的“雙放棄”模式等。劉曉霞對(duì)上訴部分模式的做法和成效進(jìn)行研究，提出我國(guó)宅基地要走向市場(chǎng)為主導(dǎo)的模式，引入市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)機(jī)制構(gòu)建市場(chǎng)為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)機(jī)制。陳利根、薛珂、張夢(mèng)琳認(rèn)為3種模式的交易機(jī)制、權(quán)屬變化、農(nóng)戶利益、資源配置等內(nèi)容進(jìn)行分析，認(rèn)為短期內(nèi)我國(guó)難以打破城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)二元化結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)行結(jié)構(gòu)下農(nóng)村集體推動(dòng)型模式實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶利益最大化，但長(zhǎng)期來看最終要轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主導(dǎo)模式。

3.3 宅基地退出機(jī)制研究

退出是我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)的重要形式，是宅基地流轉(zhuǎn)的終端形式，主要研究?jī)?nèi)容包括宅基地退出意愿、退出補(bǔ)償、退出方式等。宅基地退出意愿基于流轉(zhuǎn)意愿，同時(shí)退出補(bǔ)償、退出激勵(lì)、政策其他因素共同影響著農(nóng)戶退出意愿。我國(guó)宅基地退出補(bǔ)償形式分為實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、權(quán)益補(bǔ)償三類。黃璐水、胡龍君對(duì)宅基地退出政策進(jìn)行梳理認(rèn)為我國(guó)宅基地退出制度收回制度不健全：無限和無償使用制度、退出補(bǔ)償政策等配套政策不完善促使宅基退出的動(dòng)力不足，因此完善宅基地收回制度和補(bǔ)償制度成為宅基地流轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)。程春麗認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行補(bǔ)償機(jī)制由政府單方面制定、補(bǔ)償內(nèi)容只包括了房屋價(jià)值并未體現(xiàn)宅基地價(jià)值、宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值、農(nóng)用征地和城市建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)兩級(jí)化等問題，要擴(kuò)大宅基補(bǔ)償范圍將土地價(jià)值和土地發(fā)展權(quán)引入補(bǔ)償范圍、要提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。張勇認(rèn)為宅基地退出補(bǔ)償體系應(yīng)該農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)權(quán)益、社會(huì)權(quán)益，并對(duì)農(nóng)戶宅基地使用權(quán)價(jià)值、房屋價(jià)值、宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，提出“1+X”、“1+3+X”兩種補(bǔ)償模式。朱從謀宅基地退出功能損害及土地發(fā)展權(quán)理論構(gòu)建退出補(bǔ)償體系和測(cè)算模型，并以義烏市“集地券”模式為例對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。胡龍君明確農(nóng)戶自愿放棄、建設(shè)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等五項(xiàng)宅基地收回條件。

3.4 宅基地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制研究

徐建超、趙佰欽、郭勇主張確權(quán)工作是宅基地流轉(zhuǎn)前提，政府要規(guī)范確權(quán)程序、完善確權(quán)登記制度；在保障農(nóng)戶基本居住權(quán)益基礎(chǔ)上，建立宅基地有償使用制度，宅基地使用費(fèi)各地區(qū)國(guó)土資源部根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行自主定價(jià)。任寶林提出宅基地退出機(jī)制應(yīng)由政府為牽頭人，加大政府財(cái)政投入和管理力度，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地“增減”掛鉤政策應(yīng)由國(guó)土資源部門統(tǒng)一管理；同時(shí)要結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)統(tǒng)籌鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)，最后政府要建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)制度激勵(lì)農(nóng)戶退出，加強(qiáng)農(nóng)戶就業(yè)培訓(xùn)，減少農(nóng)戶退出顧慮。宋辰浩指出在完善宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、擴(kuò)大流轉(zhuǎn)范圍的同時(shí)，政府要建立流轉(zhuǎn)審批制度、強(qiáng)化農(nóng)戶社會(huì)保障體系建設(shè)、深化戶籍制度改革、建立新的使用權(quán)人管理制度。范輝提出農(nóng)村宅基地退出可發(fā)展權(quán)是城市土地規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行衡量的，因此政府編制詳細(xì)的城市規(guī)劃和土地規(guī)劃；由政府領(lǐng)導(dǎo)建立宅基地發(fā)展銀行用以購(gòu)買或供給土地發(fā)展權(quán)指標(biāo)；改變以“土地財(cái)政”為主的發(fā)展模式，確立以土地發(fā)展權(quán)為主的新發(fā)展模式。瞿理銅主張參照日本宅基地流轉(zhuǎn)審核制度強(qiáng)化審核，構(gòu)建流轉(zhuǎn)價(jià)值指導(dǎo)體系；實(shí)行宅基地有償使用制度、宅基地納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。

4 宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革研究

2015年，我國(guó)在33個(gè)區(qū)縣進(jìn)行試點(diǎn)，“三權(quán)分置”下的宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革取得一定成果。曾旭輝對(duì)江西余江區(qū)和四川瀘縣“三權(quán)分置”進(jìn)行研究得出傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)要加強(qiáng)村民在資格認(rèn)定的參與度、建立指標(biāo)交易制度、強(qiáng)化村集體組織的主導(dǎo)作用。錢泓澎指出義烏市建立了有償選位、有償調(diào)劑、有償使用、集地券四大流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，形成了政府管理、村土地民主管理組織、村民共同參與的流轉(zhuǎn)機(jī)制，要繼續(xù)完善有償使用、利益分配機(jī)制、擴(kuò)大集地券制度。劉圣歡對(duì)云南大理銀橋鎮(zhèn)宅基地“三權(quán)分置”進(jìn)行梳理，明確宅基地“三權(quán)分置”居住功能為底線、還權(quán)擴(kuò)能為核心等對(duì)策。宅基地“三權(quán)分置”雖然取得一定成果，但面臨著諸多的挑戰(zhàn)和困難。丁國(guó)民、龍圣錦認(rèn)為宅基地“三權(quán)分置”的主要障礙有“資格權(quán)”設(shè)立法律依據(jù)不流轉(zhuǎn)法律不完善，因此資格權(quán)使用權(quán)權(quán)能界定和法律制度的完善是實(shí)現(xiàn)“三權(quán)分置”的突破口。王超結(jié)合湖南郴州試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)宅基地“三權(quán)分置”政策的實(shí)施障礙進(jìn)行實(shí)證分析，得出資格權(quán)法律認(rèn)定困難、使用權(quán)權(quán)能糾紛是我國(guó)宅基地“三權(quán)分置”實(shí)施的主要障礙。朱明芬認(rèn)為義烏市宅基地“三權(quán)分置”改革存在權(quán)能擴(kuò)展不充分和權(quán)力運(yùn)行失范的雙重困惑，因此要加快相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)、理順政府市場(chǎng)農(nóng)戶的關(guān)系，做好擴(kuò)權(quán)還能。

5 評(píng)述及啟示

我國(guó)現(xiàn)有宅基地流轉(zhuǎn)研究主要圍繞流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議、流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及問題、流轉(zhuǎn)機(jī)制、流轉(zhuǎn)改革幾大方面，為完善我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)制度提供了豐富的理論基礎(chǔ)，為我國(guó)宅基地制度改革提供了思路。（1）配套法律政策是前提。通過宅基地流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議和現(xiàn)狀研究，發(fā)現(xiàn)為解決隱形市場(chǎng)，宅基地流轉(zhuǎn)政策未對(duì)土地發(fā)展權(quán)益進(jìn)行考慮從而對(duì)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)、政治利益造成損害等問題，主要原因就是我國(guó)現(xiàn)行法律政策滯后化，因此宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革首先要搭建配套法律政策。（2）完善流轉(zhuǎn)機(jī)制是關(guān)節(jié)。通過對(duì)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)模式是我國(guó)宅基地流轉(zhuǎn)改革的必然趨勢(shì)，各地區(qū)要結(jié)合自身情況完善宅基地流轉(zhuǎn)三級(jí)市場(chǎng)，最終要構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。（3）政府管理是保障。目前我國(guó)關(guān)于宅基地退出補(bǔ)償主要是由政府單方確定的，且退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常僅包括房屋及附屬設(shè)施價(jià)值，因此要建立包括宅基地價(jià)值、宅基地發(fā)展權(quán)價(jià)值、房屋價(jià)值的補(bǔ)償體系，構(gòu)建政府為主導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)中介結(jié)構(gòu)等多方組織共同參與的集管理服務(wù)為一體的多極化管理機(jī)制。未來我國(guó)要做好“三權(quán)分置”下的宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制改革研究，為鄉(xiāng)村振興、調(diào)動(dòng)鄉(xiāng)村生產(chǎn)力提供理論指導(dǎo)。