宋杰

中駿天譽(yù)別墅底層圍墻拆除后

房主舉報(bào)自己的房子是違建？是的，這樣戲劇化的情節(jié)在上海發(fā)生了。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者近日接到上海購(gòu)房者吳軍的投訴稱(chēng)，位于上海普陀區(qū)的中駿天譽(yù)家苑所謂的贈(zèng)送面積系“違法建筑”。

成交價(jià)2000余萬(wàn)元的精裝修房的“贈(zèng)送”部分竟成了違建？購(gòu)房者吳軍將自家的“違建”舉報(bào)了。他與鄰居李艦一起實(shí)名舉報(bào)了各自家里的“違建”并訴諸法律，要求退房并賠償，上海市相關(guān)部門(mén)已經(jīng)介入調(diào)查。

業(yè)主的擔(dān)憂：我以后找誰(shuí)說(shuō)理去？

吳軍向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者反映，他于2017年11月支付房屋的首付款及相應(yīng)款項(xiàng)約850萬(wàn)元，以女兒的名義購(gòu)買(mǎi)了位于上海普陀區(qū)萬(wàn)泉路122弄的中駿天譽(yù)家苑小區(qū)的一套復(fù)式住宅，再貸款1260萬(wàn)元，每月需還貸6萬(wàn)多元。

“我們首付了690多萬(wàn)元、車(chē)位95萬(wàn)元，契稅等約850萬(wàn)元，銀行貸款1260萬(wàn)元。原本約定現(xiàn)款買(mǎi)現(xiàn)房，付了定金才發(fā)現(xiàn)房屋屋頂以及3個(gè)衛(wèi)生間嚴(yán)重漏水，空調(diào)銅管采用舊銅管且小段焊拼而成，每塊大理石十幾個(gè)沙眼。質(zhì)量瑕疵數(shù)不勝數(shù)，并不符合現(xiàn)房銷(xiāo)售條件。”吳軍告訴記者。

在維修過(guò)程中，吳軍從與維修工人的一次交流中得知，中駿銷(xiāo)售人員隱瞞了“違章搭建”的事實(shí)。

2018年4月，吳軍發(fā)現(xiàn)有城管在拆除該小區(qū)的多棟別墅圍墻，部分被認(rèn)為附有違法建筑的房屋其交易被凍結(jié)。這引起了他的警覺(jué)。

而后，吳軍于2018年10月通過(guò)朋友拿到了所購(gòu)房屋的原始規(guī)劃圖紙，“經(jīng)過(guò)比對(duì)，才知道被房產(chǎn)商騙了：復(fù)式住宅的二樓裝修好的臥室、衛(wèi)生間以及衣帽間等竟是違規(guī)加蓋的。連一樓的廚房也是開(kāi)發(fā)商將陽(yáng)臺(tái)改造而來(lái)的?！?/p>

吳軍告訴記者，中駿還要求他們簽署《房屋改造聲明》，并與上海華地建設(shè)工程有限公司簽訂《房屋改造施工協(xié)議》?！斑@嚴(yán)重違背了契約精神，涉嫌欺詐。因該小區(qū)幾乎每套房屋都有無(wú)證建筑，其中的兩棟共58套房屋被認(rèn)定為附有違法建筑已被普陀區(qū)城管局凍結(jié)交易，我的房屋也有隨時(shí)被凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

李艦也發(fā)現(xiàn)了類(lèi)似的問(wèn)題，并打算展開(kāi)維權(quán)行動(dòng)。

按照正常邏輯，開(kāi)發(fā)商玩了個(gè)小聰明，制造了一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，業(yè)主也白白多得了使用面積，看起來(lái)是一件“雙贏”的事，為何“吳軍們”還要舉報(bào)自己家的房子？

吳軍解釋稱(chēng)：“現(xiàn)在還沒(méi)最后收房，我還有主動(dòng)權(quán)，如果今后我家被別人舉報(bào)了，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)是我自己認(rèn)可收房了，執(zhí)法部門(mén)肯定是找我處理，這些主要房間一旦被認(rèn)定為違建，那我找誰(shuí)說(shuō)理去？”

中駿前員工爆料：多個(gè)項(xiàng)目都有違建？

中駿天譽(yù)小區(qū)為上海駿泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)，該公司注冊(cè)地為上海市普陀區(qū)，法人代表為鄭曉東，是上海中駿置業(yè)控股有限公司子公司。2017年6月，小區(qū)交付使用。

針對(duì)吳軍的舉報(bào)，上海普陀區(qū)萬(wàn)里街道辦事處出具的“關(guān)于萬(wàn)泉路122弄中駿天譽(yù)小區(qū)涉嫌違法搭建的核查情況”顯示：市民吳先生系中駿天譽(yù)小區(qū)26號(hào)1702室購(gòu)房人，房型為復(fù)式房型。該購(gòu)房人于2017年11月11日簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，合同面積為229.75㎡，其中套內(nèi)面積175.38㎡，單價(jià)為8.5萬(wàn)元，總價(jià)1953萬(wàn)元。2018年1月23日，該購(gòu)房人獲得《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，證書(shū)上表明該處產(chǎn)證面積為228.41㎡。

萬(wàn)里街道辦事處的核查情況認(rèn)定，吳先生的復(fù)式房屋存在無(wú)證建筑，面積約70㎡（現(xiàn)已委托專(zhuān)業(yè)第三方檢測(cè)公司進(jìn)行檢測(cè)，實(shí)際面積以檢測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)）。此部分無(wú)證建筑，購(gòu)房人并未出資購(gòu)買(mǎi)。

吳軍調(diào)出了原始圖紙，自己標(biāo)出了“違建”區(qū)域。

普陀區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些“無(wú)證建筑”目前還不能被認(rèn)定為“違法建筑”，而要進(jìn)一步認(rèn)定是否屬于違法建筑還需要第三方檢測(cè)，城管及相關(guān)職能部門(mén)將進(jìn)一步調(diào)查取證并依法處置。

而中駿天譽(yù)小區(qū)被認(rèn)定為附有違法建筑已有58戶。

中駿天譽(yù)別墅（編者注：中駿天譽(yù)家苑有多種套型，含聯(lián)體別墅）的廣告上寫(xiě)著買(mǎi)220平方米送300平方米至400平方米。“公寓半贈(zèng)送則半違建，全贈(zèng)送全違建，”吳軍說(shuō)，“更夸張的是，要求高層業(yè)主放棄綠地使用權(quán)的條款也被寫(xiě)進(jìn)了合同?！?h3>為什么要這么做？

2018年8月，一則關(guān)于該小區(qū)“拆圍墻”的報(bào)道有過(guò)這樣的表述：開(kāi)發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目審批通過(guò)，可以對(duì)外銷(xiāo)售之后，又私自動(dòng)了手腳，拆掉了公共綠地的綠籬重新設(shè)了圍墻，圈成了別墅的私人庭院。開(kāi)發(fā)商一邊把“私家花園”作為“別墅”賣(mài)了高價(jià)，一邊又在高層住戶的賣(mài)房合同里加了一條“自愿放棄公共綠地使用權(quán)”的霸王條款。有業(yè)主的庭院面積達(dá)到700平方米，“私家花園”溢價(jià)480萬(wàn)元。

普陀區(qū)城管執(zhí)法局向58戶業(yè)主開(kāi)出的附有違法建筑的房屋認(rèn)定書(shū)

有業(yè)主告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中駿前員工曾向他們透露，中駿的多個(gè)項(xiàng)目都有違建情況，“說(shuō)白了，是打時(shí)間差，在拿地和交付之前，規(guī)劃建設(shè)部門(mén)管;交付后是房管、城管部門(mén)管，這中間就有銜接空窗。那么，他們只要把這當(dāng)中時(shí)間拖長(zhǎng)一點(diǎn)，就能做些動(dòng)作，面積‘變大了，產(chǎn)生溢價(jià)?！?/p>

業(yè)主說(shuō)該員工還稱(chēng)，中駿在浙江、福建一帶此類(lèi)“套路”用得更多，退一步說(shuō)，這樣的方法業(yè)主也會(huì)得利、地產(chǎn)商也得利，如果雙方關(guān)系還融洽，不會(huì)曝光出來(lái)，就一起“鉆了空子”。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾致電中駿天譽(yù)原銷(xiāo)售部有關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，目前國(guó)家不允許“買(mǎi)贈(zèng)”的方式，現(xiàn)在中駿沒(méi)有這樣的項(xiàng)目了。

律師：開(kāi)發(fā)商違法成本低

上海勁力律師事務(wù)所高級(jí)合伙人高永峰律師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中駿天譽(yù)小區(qū)開(kāi)發(fā)商對(duì)以贈(zèng)送的面積方式，來(lái)推銷(xiāo)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際存在虛假宣傳問(wèn)題，違反了《廣告法》，應(yīng)該受到罰款甚至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處罰。

高永峰認(rèn)為，“關(guān)鍵還是執(zhí)法力度、監(jiān)管手段等不夠給力，還沒(méi)有真正觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商的利益?！?/p>

吳軍對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)：開(kāi)發(fā)商提出讓他們撤銷(xiāo)在城管的投訴，雙方協(xié)議退房。但他們并不愿意撤銷(xiāo)投訴。

年前，吳軍他們與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房的條件是，按銀行貸款利率年化4.75%賠償，外加一些補(bǔ)償?！暗缱詈蟛荒苓_(dá)成一致，只能正式起訴?！?/p>

據(jù)吳軍提供的與中駿集團(tuán)某高層的微信聊天記錄顯示，針對(duì)退房的賠償金額，這位高層稱(chēng)：“希望各退一步，盡快解決?！?/p>

針對(duì)吳軍投訴的違建等諸多問(wèn)題，記者多次撥打該高層手機(jī)以了解情況，但對(duì)方電話始終處于轉(zhuǎn)至移動(dòng)小秘書(shū)狀態(tài)。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中吳軍、李艦為化名）