董碧瑩

[摘? ? 要] 隨著科技的進(jìn)步，國民經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收機(jī)制也經(jīng)歷了重大的變革，針對房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改增值稅的改革措施不僅受到國家的廣泛關(guān)注，也成為各大房產(chǎn)開發(fā)商研究的焦點(diǎn)。通過對“營改增”對萬科地產(chǎn)的影響的研究，分析了解“營改增”對我國地產(chǎn)行業(yè)影響，進(jìn)而解決該影響對我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的弊端，促使地產(chǎn)行業(yè)又好又快地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 營改增;房地產(chǎn);萬科

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 004

[中圖分類號] F275;F234.3? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）03- 0012- 02

1? ? ? “營改增”的內(nèi)容和意義

“營改增”簡單的理解是將人們之前繳納的營業(yè)稅改為增值稅，這僅僅是對服務(wù)業(yè)或者是產(chǎn)品增值的一部分進(jìn)行納稅進(jìn)而減少重復(fù)征稅的情況。營業(yè)稅改增值稅，首先是在交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)展到其他行業(yè)領(lǐng)域。

從2011年11月《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》發(fā)布到近幾年“營改增”試點(diǎn)在各行業(yè)各領(lǐng)域的貫徹實(shí)施，體現(xiàn)出我國對各行業(yè)“營改增”的決心和信心。在“營改增”政策實(shí)施下，在國家經(jīng)濟(jì)增長速度有所放緩的情形下，對各行業(yè)的壓力也有所減輕。2015年的全覆蓋、這預(yù)示著“營改增”方案在我國各行業(yè)正式實(shí)施。截至目前，僅有房地產(chǎn)、建筑業(yè)、金融業(yè)、餐飲等行業(yè)在“營改增”方面的實(shí)施還有待發(fā)掘外，其他行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“營改增” 時(shí)代。而全面覆蓋這一舉措將給“營改增”涉及的行業(yè)帶來很大的影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。各企業(yè)應(yīng)該很好地意識到這一方案對自身的利弊關(guān)系，有效運(yùn)用這一政策的優(yōu)勢及時(shí)預(yù)防這一政策的劣勢所帶來的影響促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

2? ? ? “營改增”對萬科地產(chǎn)產(chǎn)生的影響分析

2.1? ?萬科地產(chǎn)簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是國內(nèi)市場上較大的房產(chǎn)開發(fā)商。1988萬科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年在深圳證券交易所上市，經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，萬科地產(chǎn)發(fā)展為中國最具特色的住宅開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營范圍涉及珠三角、長三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)，近五十多個大城市，平均每年住宅銷量高達(dá)六億套。

2.2? ?“營改增”后萬科地產(chǎn)納稅變化

首先，2016年5月1房地產(chǎn)“營改增”政策納入房地產(chǎn)后萬科地產(chǎn)購入的不動產(chǎn)對其增收的增值稅率上升為11%，政策規(guī)定，部分可抵扣款項(xiàng)可以在買入不動產(chǎn)兩年內(nèi)進(jìn)行抵扣，第一年按60%抵扣，剩下的在第二年按40%抵扣。此政策對于政策發(fā)布后獲取的不動產(chǎn)在建工程同樣有效。另外，營改增后，相關(guān)政策規(guī)定對于出售自行開發(fā)動工時(shí)間在2016年4月30日之前的房產(chǎn)項(xiàng)目和一般納稅人出租在該日期前獲取的不動產(chǎn)，可以按5%的征收率選擇簡易計(jì)稅方法進(jìn)行計(jì)稅，對于在政策發(fā)行日后獲得的或新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能采用11%的增值稅率。在政策過渡期，供應(yīng)商可按簡易計(jì)稅方式繳稅，也可按行業(yè)規(guī)定稅率繳稅[1]。

其次“營改增”之前對于萬科地產(chǎn)土地增值稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象也得到改善?！盃I改增”之后，如果買房者是增值稅的一般納稅人，還能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)的部分進(jìn)項(xiàng)稅額給予抵扣。對于企業(yè)銷售不動產(chǎn)收到的沒有開增值稅發(fā)票的預(yù)收款項(xiàng)收到時(shí)要按3%的預(yù)收率繳納增值稅。

最后，對于部分房地產(chǎn)開發(fā)商申請為一般納稅人的企業(yè)來說，可以從銷售額中扣除從政府采購的土地成本，房產(chǎn)開發(fā)商只對自己業(yè)務(wù)產(chǎn)生增值的部分繳。這項(xiàng)政策只對房地產(chǎn)開發(fā)商采用11%稅率繳納增值稅的納稅人有效，另外納稅人選擇了一種計(jì)稅方式在36個月內(nèi)不得更改。

2.3? ?“營改增”后給萬科地產(chǎn)帶來的預(yù)期影響

2.3.1? ?“營改增”給萬科地產(chǎn)帶來的有利影響

“營改增”政策實(shí)施后，能夠有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象，同時(shí)也使增值稅的鏈條不斷加以完善，減輕房產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅會對房地產(chǎn)業(yè)的整個發(fā)展起到一定的推動作用，短期的實(shí)施過程中可能會淘汰或者合并一些不規(guī)范的中小型的房產(chǎn)企業(yè)，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級，從長遠(yuǎn)來看不僅使房產(chǎn)企業(yè)得到規(guī)劃更利于國家稅收的增加。

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅會加速房產(chǎn)行業(yè)洗牌。這種稅收政策對任何一個房產(chǎn)企業(yè)都是公平的，對于真正有實(shí)力的大企業(yè)來說無疑是一種優(yōu)勢，一來可以擺脫一些不規(guī)范企業(yè)帶來的競爭干擾，二來可以使企業(yè)更加強(qiáng)大，從而促進(jìn)樓市的整體穩(wěn)健發(fā)展，而這也正是政府想通過稅收調(diào)節(jié)功能實(shí)現(xiàn)稅收整改的目的。

2.3.2? ?“營改增”后給萬科地產(chǎn)帶來的不利影響

首先“營改增”會影響到萬科地產(chǎn)的建造成本，建筑業(yè)可以說是房產(chǎn)開發(fā)的上游企業(yè)。適用的增值稅稅率為11%，建筑業(yè)實(shí)行“營改增”，將會因?yàn)榻ㄖ牧蟻碓捶绞蕉?、供?yīng)商及材料種類雜散，而無法進(jìn)行，使用稅率的提高會使建筑業(yè)稅負(fù)大大增加引起萬科地產(chǎn)建造成本增加[2]。

其次一些企業(yè)的稅負(fù)會大幅上升，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額不足。萬科地產(chǎn)“營改增”的主要目標(biāo)是通過對稅收制度的改革，達(dá)到只對服務(wù)的增值部分征稅，減少重復(fù)征稅，但是，通過“營改增”試點(diǎn)的結(jié)果來看，多數(shù)企業(yè)雖然稅負(fù)有明顯降低但也有一些企業(yè)因?yàn)榫哂兄芷谛猿杀窘Y(jié)構(gòu)中能抵扣的范圍較少，出現(xiàn)稅負(fù)加重現(xiàn)象。

再次，公司賬務(wù)處理相對復(fù)雜，現(xiàn)在的增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人，二者在稅務(wù)處理與征管規(guī)定存在差異。對一般納稅人來說，因?yàn)樵鲋刀悓儆趦r(jià)外稅，采購與銷售都應(yīng)進(jìn)行加稅分離，獲取的進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票須在規(guī)定時(shí)間到主管稅務(wù)局認(rèn)證?！盃I改增”前期財(cái)務(wù)人員要做好新舊稅制的銜接處理和核算工作，營業(yè)稅對營業(yè)額全額征稅，核算較簡單添加一個會計(jì)科目即可。而增值稅有抵扣環(huán)節(jié)，應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，需要更多會計(jì)科目，核算難度大。“營改增”改變了企業(yè)的會計(jì)核算模式，也使開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納一系列問題，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作帶來新的挑戰(zhàn)[3]。

最后，不能很好地適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策。首先，對于發(fā)展中的萬科地產(chǎn)來講，不能及時(shí)適應(yīng)營改增的稅收政策，所以會使企業(yè)的經(jīng)營以及運(yùn)行會受到不同程度的挑戰(zhàn)。其次，萬科地產(chǎn)的投資主體多元化發(fā)展，對民企而言，稅率過高。再次，萬科地產(chǎn)的類型結(jié)構(gòu)多樣，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同在稅制改革時(shí)面臨問題也不同。最后，萬科地產(chǎn)部分的成本無法取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)而無法進(jìn)行抵扣。

2.4? ?萬科地產(chǎn)“營改增”的意義

萬科地產(chǎn)實(shí)施“營改增”后，能有效減少企業(yè)稅負(fù)。而萬科地產(chǎn)比較特別，萬科地產(chǎn)的“營改增”試點(diǎn)消息剛發(fā)布，就引起了社會的廣泛關(guān)注。針對萬科地產(chǎn)來說，實(shí)行“營改增”是對企業(yè)利好還是不好，采用什么樣的稅率才能使房產(chǎn)收入增加?！盃I改增”之前，萬科地產(chǎn)實(shí)行的營業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)在，試行的增值稅銷項(xiàng)稅率增加到11%，因此，萬科地產(chǎn)是利增還是利減，主要由他的扣除額多少來決定。因此，萬科地產(chǎn)的可扣除額越小，企業(yè)可能盈利，反之將會減利。增值稅和企業(yè)所得稅是相互存在的。營改增后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，就能抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅，又能獲得成本抵扣所得稅。

3? ? ? 萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

3.1? ?萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機(jī)遇

萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的機(jī)遇主要體現(xiàn)在：

（1）萬科地產(chǎn)的稅負(fù)將會明顯有所降低?！盃I改增”將萬科地產(chǎn)企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，當(dāng)企業(yè)購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會降低?！盃I改增”將萬科地產(chǎn)企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目比較大的交易，成本會有所降低，加快土地項(xiàng)目的收購和房產(chǎn)行業(yè)整合[4]。

（2）萬科地產(chǎn)的市場銷量將會不斷增大，繳納營業(yè)稅很多情況下會出現(xiàn)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，“營改增”后將會有效避免重復(fù)征稅的現(xiàn)象;讓購房屋的消費(fèi)者不能獲取增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額不可以進(jìn)行抵扣，也會造成一定程度上的重復(fù)征稅。

（3）企業(yè)投資的成本會有所下降。萬科地產(chǎn)“營改增”有利于減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因?yàn)槎愗?fù)的降低而得到相應(yīng)提升，從而為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”。

3.2? ?萬科地產(chǎn)“營改增”政策面臨的挑戰(zhàn)

3.2.1? ?“營改增”后萬科地產(chǎn)在國稅機(jī)關(guān)和地稅機(jī)關(guān)之間稅收征管銜接的問題

營業(yè)稅改增值稅不僅僅是完成兩種稅收制度的交接。在實(shí)際的操作中，地稅機(jī)關(guān)與國稅盡管在清單上進(jìn)行了交接，但是客戶的歷史資料、稅源情況以及所欠稅款的處理情況，還存在部分未移交情況，比如，對所欠稅款的問題上，地稅機(jī)關(guān)不能將所有所欠稅款結(jié)清，在“營改增”之后就會出現(xiàn)很多問題，地稅機(jī)關(guān)把管戶移交給國稅機(jī)關(guān)后地稅機(jī)關(guān)與國稅機(jī)關(guān)都不征收營業(yè)稅，這就造成了追繳困難，導(dǎo)致稅收流走。再比如，增值稅和營業(yè)稅在稅收管制的設(shè)置上也有很大區(qū)別，增值稅和營業(yè)稅的征管方式和稅收政策不盡相同，所以說二者在進(jìn)行交接的過程中會出現(xiàn)一定的困難。

3.2.2? ?“營改增”后地稅部門主體稅種缺失與稅收收入整改的問題

營業(yè)稅改增值稅不單單是稅收制度上的調(diào)整與變革，同時(shí)也深深影響主稅稅務(wù)機(jī)關(guān)。拿地稅機(jī)關(guān)來說，隨著“營改增”政策的不斷推廣和擴(kuò)大，營業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺，這將會導(dǎo)致地稅收入明顯下降。

“營改增”一方面，營業(yè)稅的稅收收入會不斷減少，另一方面增值稅的稅收收入會不斷增加，從而占據(jù)主導(dǎo)地位。 可以看出“營改增”改革前后沒法進(jìn)行比較，收入的聯(lián)系性不大，國地稅之間不能用營業(yè)稅的減少和增值稅的增加來衡量。兩稅的征收方法不同，征收制度不同。所以，要及時(shí)做好“營改增”后稅收收入的籌劃，加強(qiáng)納稅人繳稅增減變化的比較分析。不能因改革導(dǎo)致稅收收入急劇下降。

主要參考文獻(xiàn)

[1]宗式華.周松德.預(yù)估房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的稅負(fù)變化[J].財(cái)會月刊，2013（13）.

[2]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2013（6）.

[3]王蘊(yùn).商業(yè)地產(chǎn)“營改增”的思考[J].商場現(xiàn)代化，2014（13）.

[4]張宏偉.營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響及對策[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015（11）.