賈麗

【摘 要】 財務管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵業(yè)務，直接影響著企業(yè)的效益，對于物業(yè)管理企業(yè)更是如此，物業(yè)管理作為我國新興的綜合性服務行業(yè)，在近十年以來取得了迅猛的發(fā)展，其質(zhì)與量獲得了翻天覆地的變化，但發(fā)展的同時也暴露出了很多急需解決的財務管理問題。本文通過對A物業(yè)管理公司的案例分析，指出物業(yè)管理公司的財務管理現(xiàn)狀，分析其存在的一些問題并找出解決這些問題的方法，同時提出了進一步完善內(nèi)部控制體系的有效對策，有助于A物業(yè)管理公司提高其生存和發(fā)展能力。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理企業(yè) 財務內(nèi)部控制 問題 對策

隨著人們生活水平和生活質(zhì)量的提高，物業(yè)管理已成為我國服務業(yè)中很重要的板塊，它的良好運轉(zhuǎn)對城市發(fā)展和社會和諧有著極大的影響作用。依附于大型房地產(chǎn)商的物業(yè)管理公司己在尋求上市了，而中小型物業(yè)管理公司還在努力的謀求發(fā)展，提高生存和競爭能力。物業(yè)管理水平是物業(yè)管理公司生存的關(guān)鍵，物業(yè)公司的管理內(nèi)部控制會保證物業(yè)管理水平的高低，而物業(yè)管理公司的財務內(nèi)部控制又是公司管理內(nèi)部控制的重中之重。

1相關(guān)概念闡述

1.1物業(yè)管理

物業(yè)是物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體，也是物業(yè)管理相關(guān)法律主體間聯(lián)結(jié)的介質(zhì)，只有先有物業(yè)才會有物業(yè)管理。狹義的“物業(yè)”是指具有特定價值和使用價值的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和場地。物業(yè)管理，是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理的活動。實際上物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)派生出來的，是延續(xù)與完善房地產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)，是其產(chǎn)業(yè)鏈中的消費環(huán)節(jié)，是生活服務業(yè)。

1.2內(nèi)部控制

所謂內(nèi)部控制是為了提高財務信息質(zhì)量，保護企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整性，同時確保相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行，在企業(yè)內(nèi)部制定和實施的一系列控制方法和措施。在企業(yè)中為了進一步完善法人治理結(jié)構(gòu)和公司治理而建立了內(nèi)部控制。內(nèi)部控制具有四方面的意義，內(nèi)部流程管理和職能管理的強化，企業(yè)行為和企業(yè)規(guī)章制度的整合，風險減少、支持企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展。

1.3物業(yè)管理企業(yè)的基本特征

1.3.1在安全生產(chǎn)方面的風險

物業(yè)管理公司首先要負責自身企業(yè)的安全生產(chǎn)，同時還要負責本小區(qū)業(yè)主和各個商業(yè)業(yè)主的財產(chǎn)安全，因此在物業(yè)管理公司中安全生產(chǎn)具有舉足輕重的地位，物業(yè)公司要把安全風險問題放在管理工作的首位。物業(yè)管理公司的管理涉及居民小區(qū)、商業(yè)辦公樓或購物中心等維護與修理，這些人群密集集中的場所，一旦出現(xiàn)任何安全隱患，會帶來嚴重的后果。

1.3.2在信息溝通方面的障礙

物業(yè)管理公司要重視內(nèi)外的信息與溝通，即公司的內(nèi)部溝通和外部的業(yè)主的溝通。物業(yè)管理公司對外與業(yè)主溝通的效果會直接影響和業(yè)主的關(guān)系，而物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系又影響著物業(yè)公司收取物業(yè)管理費的難易，最終影響公司經(jīng)營業(yè)績。物業(yè)公司若不能很好的與業(yè)主交流溝通也會給自身工作造成不必要的麻煩，影響物業(yè)管理工作的開展。如有部分業(yè)主認為只要交了物業(yè)管理服務費，那么小區(qū)里不管是公共部位還是自用部位所有的修理、修配等都由物業(yè)公司承擔下來，物業(yè)公司的任何工作都不應該再單獨收費，其實這就是物業(yè)管理公司和業(yè)主信息溝通不到位造成的。

1.3.3在資產(chǎn)管理方面的風險

業(yè)主大部分的固定資產(chǎn)實際上是由物業(yè)管理公司管理負責的，存在著極大的資產(chǎn)管理風險。物業(yè)管理公司一定要重視固定資產(chǎn)管理的風險，在制度的制定和執(zhí)行過程中要準確和完整的核算小區(qū)的固定資產(chǎn)。同時要關(guān)注意外事件發(fā)生對這些資產(chǎn)的損耗，物業(yè)管理公司要及早為這些資產(chǎn)上保險，要把強化財產(chǎn)保險落實到內(nèi)部控制制度中，這樣一旦出現(xiàn)意外事件，可以保證把企業(yè)的損失降低到最小。

2物業(yè)管理企業(yè)財務內(nèi)部控制存在的問題

2.1A物業(yè)管理企業(yè)基本情況

成立于2008年的A物業(yè)管理有限公司，是某地產(chǎn)集團有限公司的控股子公司，注冊資金3000萬元。經(jīng)過多年發(fā)展，A物業(yè)管理公司除了設(shè)在上海的總部外，另在南京、無錫、鎮(zhèn)江等地開了5家分公司，有超過千人的員工，A物業(yè)管理有限公司己通過了ISO9001等三大管理體系認證。到目前為止，A物業(yè)管理有限公司的管理面積約200余萬平方米，經(jīng)營寫字樓、中高層住宅、城市綜合體、別墅區(qū)等多個范圍，項目也輻射到北京、石家莊、邯鄲、鄭州、武漢、南京等地區(qū)，擁有20多個項目。

2.2財務內(nèi)部控制存在的問題

2.2.1財務內(nèi)控環(huán)境不扎實

未建立完善的企業(yè)內(nèi)部文化。首先，A物業(yè)管理公司是大型房地產(chǎn)集團公司的子公司，它在一定程度上受益于母公司的貼補，雖然時常虧損，但是仍能存活下去，長此以往會導致公司管理層的不作為，使公司逐漸缺乏競爭力。其次，A物業(yè)管理公司沒有確立明確的管理規(guī)范和獎懲制度，對于員工行為好與壞沒有好的獎勵和約束機制。第三，A物業(yè)管理公司沒有樹立能夠代表企業(yè)形象和文化的核心人物。第四，A物業(yè)管理公司的文化娛樂、表彰活動等形式都比較簡單，沒有較完善的文化儀式，對于公司價值觀的宣傳不到位。

管理層的管理理念落后。作為某房地產(chǎn)集團的子公司，A物業(yè)管理公司一直依賴于母公司，高層管理者一貫是保守運作，只是被動從房地產(chǎn)集團的開發(fā)項目中接手物業(yè)管理服務，而從未主動出擊，自己去尋找項目，對于物業(yè)服務品質(zhì)的提升也不夠重視，企業(yè)存在領(lǐng)導的“家長制”作風，又缺少市場化競爭意識。所以，公司長期以來不能改變虧損的局面，發(fā)展緩慢。

缺少內(nèi)部審計人員。A物業(yè)管理公司本部設(shè)有財務管理部，由總會計師領(lǐng)導，財務管理部共有4名員工，一人擔當財務經(jīng)理;一人負責其他四個子公司的會計核算和報表編制;一人負責本部和另外一個分公司的會計核算和報表編制和上年度預算工作另外一人負責出納、稅務等方面的工作。A物業(yè)管理公司沒有設(shè)立內(nèi)部審計部門，也沒有安排內(nèi)部審計人員，這使公司內(nèi)部控制缺少一道監(jiān)督屏障，企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境減弱。

2.2.2風險評估環(huán)境較為薄弱

缺乏人力資源的風險。人力資源缺乏直接影響到企業(yè)經(jīng)營的效率，企業(yè)難以實現(xiàn)既定的目標和發(fā)展戰(zhàn)略。A物業(yè)管理公司在不斷發(fā)展，新項目不斷增多、簽約合同額不斷加大、工作量也在增大，A物業(yè)管理公司現(xiàn)有的員工數(shù)量己不能滿足公司發(fā)展的需要，即將出現(xiàn)人力資源缺乏的局面，而A物業(yè)管理公司人力資源開發(fā)機制不健全，在聘用新員工上的風險評估很薄弱。

安全生產(chǎn)不到位的風險。安全生產(chǎn)不到位，會引發(fā)安全事故的風險。A物業(yè)管理公司在進行的一次安全生產(chǎn)大檢查中，發(fā)現(xiàn)了72處安全隱患。這些隱患若未被發(fā)現(xiàn)，那么極可能在今后產(chǎn)生安全事故。這次檢查也反映出A物業(yè)管理公司平時在安全生產(chǎn)風險方面評估薄弱，不能及時發(fā)現(xiàn)隱患并且整改，將來一旦出現(xiàn)重大事就會造成極其重大的后果。

信息系統(tǒng)新應用的風險。目前A物業(yè)管理公司采用用友U8軟件作為賬務處理系統(tǒng)，用久其報表軟件進行報表編制，不同的軟件系統(tǒng)給財務工作帶來了諸多不便。因此，A物業(yè)管理公司計劃采用能夠自動生成報表的用友新賬務處理系統(tǒng)，同時，公司還計劃用新的ERP系統(tǒng)。這些都是新系統(tǒng)，公司在使用前應該全面評估應用風險。但是，A物業(yè)管理公司卻不重視這項工作，沒有全面預測ERP信息系統(tǒng)的風險，該信息系統(tǒng)能否幫助公司實現(xiàn)有效內(nèi)部控制是個未知數(shù)。

2.2.3內(nèi)部控制活動缺乏力度

不能嚴格管控資金活動。業(yè)主繳納的物業(yè)費是物業(yè)管理收入的主要來源。A物業(yè)管理公司存在規(guī)模不同的分公司，各個分公司的財務人員數(shù)量和專業(yè)素質(zhì)不同，在資金管控方面會出現(xiàn)各種問題。如物業(yè)費沒有及時送存銀行，分公司中收費員沒有及時登記臺賬，還有財務人員登記的臺賬記載了應收已收的物業(yè)費，但卻忽略掉應收未收的物業(yè)費的記載，這樣會出現(xiàn)月末根據(jù)應收且己收到的物業(yè)費確認當月收入，反映當期的收入與實際不符。

不能嚴格管控資產(chǎn)管理活動。A物業(yè)管理公司也有著數(shù)量不少的固定資產(chǎn)，其種類主要是辦公家具，一些小電器和辦公設(shè)備等。因為這些固定資產(chǎn)種類比較少，過去財務人員忽略了對這些固定資產(chǎn)的管理，只是做了簡單的固定資產(chǎn)臺賬，從未和綜合管理部做定期的固定資產(chǎn)臺賬核對。

沒能完全分離不相容的職務。因為A物業(yè)管理公司本部的財務部只有四名員，雖設(shè)置了出納人員負責貨幣資金。但是，分公司較多，有的分公司又沒有專門的財務人員處理賬務，這些賬務就由本部的財務部負責處理，這加大了財務人員的工作量。因此公司讓出納在原工作基礎(chǔ)上又負責B分公司總分類賬的登記工作和非貨幣資金賬戶的記賬工作，以及該分公司賬戶與銀行的對賬工作，這么做違背了不相容職務分離的要求。

2.2.4信息溝通不到位

A物業(yè)管理公司還沒有形成內(nèi)部信息傳遞常態(tài)化，不能及時將經(jīng)營快報等內(nèi)部報告進行傳遞以形成指標體系。本部和項目上的人員多數(shù)是在遇到問題時才進行電話溝通，而不能采取定期的電話視頻會議進行有效溝通，這就妨礙了本部人員與項目人員的及時準確溝通，造成部分信息缺失遺漏，影響了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

2.2.5未能建立完善的內(nèi)部監(jiān)督

A物業(yè)管理公司還沒有設(shè)置獨立的內(nèi)部審計機構(gòu)和專門的內(nèi)部審計人員，這說明公司管理層對內(nèi)部審計工作不重視，無法發(fā)揮內(nèi)部審計的作用，也違反了國家有關(guān)的規(guī)定。缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督，A物業(yè)管理公司就不能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，及時對問題進行有效的解決，這也給公司的經(jīng)營帶來了損失。

3完善物業(yè)管理企業(yè)財務內(nèi)部控制的策略

3.1改善內(nèi)部控制環(huán)境

3.1.1注重企業(yè)文化建設(shè)

企業(yè)的核心價值觀是改善內(nèi)部控制環(huán)境的首要因素，因此A物業(yè)管理公司要確立明確的核心價值觀，同時還要在企業(yè)內(nèi)部樹立先進模范人物并加強企業(yè)文化儀式。

3.1.2加強高層管理內(nèi)部控制

在A物業(yè)管理公司的管理層中要轉(zhuǎn)變原來求穩(wěn)、保守運作的管理方式，形成內(nèi)部控制的管理理念，不能只被動地等待集團的項目，還要主動尋求商機，不斷開拓更廣闊的市場，并嚴格實施和執(zhí)行己設(shè)立的內(nèi)部控制管理體系，不斷提高自身的服務質(zhì)量，力求打造品牌效應。

3.1.3安排專門審計人員

設(shè)置內(nèi)部審計人員，在日常工作中強化內(nèi)部控制、改善風險管理，審計部門有助于公司完善組織治理結(jié)構(gòu)和促進組織目標實現(xiàn)。

3.2優(yōu)化風險評估機制

3.2.1強化新員工風險評估

A物業(yè)管理公司在招聘人才方面應及時做好風險評估，提前充實企業(yè)人才庫，做好人力資源引進與開發(fā)計劃準備。公司還可以與各大高校簽訂就業(yè)合作協(xié)議，給畢業(yè)生提供實習基地，對于優(yōu)秀的學生可以提前儲備進人才庫。同時通過內(nèi)部選拔、公開招聘等多種方式進行招聘。選聘人員要經(jīng)過試用期和崗前培訓，在落實崗位時要嚴格實行崗位回避制，以確保公司經(jīng)營活動的合規(guī)、有效進行。

3.2.2強化安全生產(chǎn)風險評估

A物業(yè)管理公司要進行定期和不定期檢查，做到定期評估安全生產(chǎn)風險，做到防患于未然，形成有序的安全生產(chǎn)管理體系，規(guī)范各項操作細節(jié)，準備多種應急預案，切實建立并實施安全生產(chǎn)的責任追究制度，及時追加存在安全隱患項目負責人的責任。

3.2.3注重新信息系統(tǒng)應用風險

A物業(yè)管理公司應該對ERP新信息系統(tǒng)進行全面的風險評估，評估人員應為專業(yè)機構(gòu)的工作人員，同時指定專業(yè)機構(gòu)做歸口管理。前期要加強跟蹤管理，主動溝通和協(xié)調(diào)工作，積極檢查驗收系統(tǒng)軟件，組織有效運行工作。后期驗收，要單獨安排另外的機構(gòu)做驗收測試，確保驗收結(jié)果的真實性。同時培訓相關(guān)人員，為上線做好工作準備。在使用中，建立相關(guān)制度，保證系統(tǒng)工作安全有序。

3.3提升內(nèi)部控制執(zhí)行力

3.3.1加強資金管控力度

A物業(yè)管理公司在資金管控方面要加強管理，嚴禁資金使用散亂，總公司還要加強監(jiān)控分公司及各項目的現(xiàn)金流出。公司通過購買專業(yè)的物業(yè)管理軟件，來加強對所有項目的監(jiān)管，各項目的收費員要利用好該軟件進行物業(yè)費的收繳，同時做好物業(yè)費臺賬的登記工作。

3.3.2完善固定資產(chǎn)管理

A物業(yè)管理公司要對固定資產(chǎn)加強管理，制作詳盡的固定資產(chǎn)目錄和固定資產(chǎn)卡片，財務人員要定期核對記錄的固定資產(chǎn)臺賬和綜合管理部的固定資產(chǎn)臺賬，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，查出原因，盡快解決。

3.3.3確保不相容職務分離

A物業(yè)管理公司必須要堅決做到不相容職務的分離，保證出納人員只負責貨幣資金的收付及保管，不可再讓其負責總分類賬的登記工作和非貨幣資金賬戶的記賬工作等。

3.4加強信息溝通與交流

公司內(nèi)的溝通在內(nèi)部控制管理中顯得至關(guān)重要，在日常工作中要做到全方位深入地溝通，因此A物業(yè)管理公司要把信息傳遞與溝通作為常態(tài)化工作去開展，建立定期的信息溝通制度;公司還要增加召開電話視頻會議的次數(shù)，這樣可以達到“群策群力”橫向溝通的效果，在公司內(nèi)部逐漸形成面對面平等交流與溝通的文化，而不再是盲目服從安排，每位員工都能積極主動地投入到工作中。

3.5加大內(nèi)部監(jiān)督力度

A物業(yè)管理公司要設(shè)置內(nèi)部審計機構(gòu)以加大內(nèi)部監(jiān)督力度，設(shè)置有獨立性的專門內(nèi)部審計人員。審計人員要站在客觀公正的立場上，發(fā)現(xiàn)問題不遮掩不修飾，及時上報且督促整改。內(nèi)部審計人員要從業(yè)務入手，發(fā)現(xiàn)公司物業(yè)管理工作是否存在問題，做到防患于未然。

4結(jié)束語

通過對A物業(yè)管理公司的案例分析，可以看到在物業(yè)管理企業(yè)的財務內(nèi)部控制管理過程中，還存在財務內(nèi)控環(huán)境不扎實，風險評估環(huán)境較為薄弱，內(nèi)部控制活動缺乏力度，信息溝通不到位等現(xiàn)象。針對這些現(xiàn)象，提出了完善物業(yè)管理企業(yè)財務內(nèi)部控制的有效策略。但依目前物業(yè)管理企業(yè)財務管理現(xiàn)狀，仍需要較長的時間進行改進和完善。物業(yè)管理企業(yè)作為勞動密集型和管理密集型企業(yè)，只有重視財務內(nèi)部控制，才能實現(xiàn)內(nèi)部控制的現(xiàn)實意義，完善法人治理結(jié)構(gòu)和公司治理，不斷對企業(yè)行為和企業(yè)規(guī)章制度進行整合，減少風險，支持企業(yè)戰(zhàn)略，促進企業(yè)發(fā)展。

【參考文獻】

[1] 陳建.淺談物業(yè)行業(yè)人力資源管理的成本控制問題[J].人力資源管理，2016（04）：53-54.

[2] 吳國梁.論物業(yè)管理成本控制的有效途徑[J].中華民居（下旬刊），2014（04）：169-170.

[3] 任天慈.物業(yè)管理在企業(yè)辦公生產(chǎn)中的功能及社會效益分析[J].中國商論，2018，754（15）：141-142.

[4] 徐彥琴.淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2010，15（02）：104-105.

[5] 何勁軍.淺談我國企業(yè)財務管理存在的問題及對策[J].商場現(xiàn)代化.2008（17）