摘 要：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析一般按照供給需求框架，將土地、貨幣、財(cái)政等因素納入分析模型，這種方法只能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)格運(yùn)行趨勢(shì)，對(duì)如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展則力有不逮。筆者借鑒證券市場(chǎng)構(gòu)建思路和分析方法，通過(guò)構(gòu)建一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型分析各市場(chǎng)主體的角色并明確其發(fā)展應(yīng)把握的方向，最后提出政府要從城市運(yùn)營(yíng)的角度發(fā)展房地產(chǎn)、通過(guò)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制緩解地方政府土地財(cái)政壓力、房地產(chǎn)企業(yè)要與實(shí)體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 證券投資分析 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 土地財(cái)政 公共服務(wù)均等化

一、引言

1998年房改后，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)，有效促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。但是在2013年后，全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速換擋、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的問(wèn)題。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”習(xí)近平在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告http：//cpc.people.com.cn/n1/2017/1028/c64094-29613660.html。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各類(lèi)主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向？

已有研究表明現(xiàn)行土地制度、貨幣政策、財(cái)政政策等都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響，如土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、廣義貨幣增速、財(cái)政赤字等。但是根據(jù)這些變量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析一般只能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系及價(jià)格運(yùn)行趨勢(shì)，對(duì)如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展則力有不逮。鑒于此，筆者借鑒證券市場(chǎng)的構(gòu)建思路和分析方法，通過(guò)構(gòu)建一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型，分析政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者等市場(chǎng)主體的角色，進(jìn)而推導(dǎo)出在現(xiàn)行土地財(cái)政下，各市場(chǎng)主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的思路，最后提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議。

二、虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型構(gòu)建

（一）虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的構(gòu)建思路

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，常規(guī)分析思路是根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給需求理論進(jìn)行分析，但是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的因素很多，如土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、貨幣政策、稅收政策、限購(gòu)限售限貸等調(diào)控政策，如果不是專(zhuān)業(yè)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，很難系統(tǒng)地把握這些因素及內(nèi)在聯(lián)系，并對(duì)其進(jìn)行綜合分析。

此外，還可以通過(guò)對(duì)證券市場(chǎng)中的房地產(chǎn)板塊進(jìn)行分析了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，但是這種分析只能以證券市場(chǎng)中的房地產(chǎn)上市公司為基本單元。如果從房地產(chǎn)上市公司的基本面分析，一般主要從公司的各類(lèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)入手，很少涉及直接影響住宅、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品的因素，難以從財(cái)務(wù)指標(biāo)中直擊影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)。如果從技術(shù)面分析，得出的結(jié)論也僅僅是針對(duì)某一個(gè)特定上市公司，對(duì)某一個(gè)具體區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)則難以做到準(zhǔn)確而全面的分析，因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)上市公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能遍布全國(guó)各地，也可能偏安一隅，而且其公司業(yè)務(wù)可能不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因此要想通過(guò)對(duì)證券市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊的股票進(jìn)行分析，從而了解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況并據(jù)此作出投資決策和政策建議比較困難。

那能否將上述兩種分析思路的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析？鑒于現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)于股票市場(chǎng)的分析方法和思路比較熟悉，而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具備實(shí)體和金融的雙重屬性，運(yùn)用股票市場(chǎng)的分析方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析的思路是可行的。因此，筆者試圖借鑒股票市場(chǎng)的構(gòu)建邏輯，構(gòu)建出一個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)，并運(yùn)用股票市場(chǎng)上的分析思路對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。

（二）虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的構(gòu)建

建立虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵思路在于對(duì)該市場(chǎng)中基本單元的構(gòu)建，在此可以將全國(guó)各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)類(lèi)比為“即將上市的公司”，而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)即為縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，具體包括哪些類(lèi)型的房地產(chǎn)取決于研究目標(biāo)設(shè)定。如要對(duì)全國(guó)各地的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析，則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的住宅；如要對(duì)全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析，則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。換句話說(shuō)，即為將一個(gè)縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的某一類(lèi)型房地產(chǎn)資產(chǎn)打包，包裝成為一個(gè)即將上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，而將縣級(jí)行政區(qū)的轄區(qū)范圍類(lèi)比為公司的邊界。

按照上述基本單元構(gòu)建思路，全國(guó)兩千多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)將組成一個(gè)以行政區(qū)劃為邊界的龐大的“即將上市的房地產(chǎn)公司”集群，而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)為各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的各類(lèi)房地產(chǎn)。如果存在一個(gè)虛擬的股票市場(chǎng)可以接受這些“公司”的上市，那么這個(gè)囊括了兩千多家“上市公司”的虛擬股票市場(chǎng)將組成一個(gè)全新意義上的虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）基于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的分析思路

1.證券市場(chǎng)投資分析方法。在證券交易二級(jí)市場(chǎng)，對(duì)股票進(jìn)行投資分析的方法主要有兩大類(lèi)，一是從基本面進(jìn)行分析，二是從技術(shù)面進(jìn)行分析。

從基本面分析主要是通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和實(shí)體企業(yè)的各種基本面指標(biāo)進(jìn)行分析，然后估算股票價(jià)值。方法包括兩大類(lèi)，一是絕對(duì)估值法，評(píng)估股票價(jià)值的思路是將未來(lái)不同時(shí)期的現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)求和；二是相對(duì)估值法，根據(jù)市盈率、市凈率、市銷(xiāo)率等指標(biāo)對(duì)股票價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

從技術(shù)面分析則是建立在三個(gè)假設(shè)基礎(chǔ)上，一是市場(chǎng)行為包含了所有相關(guān)信息，任何因素變化最終都會(huì)通過(guò)市場(chǎng)上的交易行為反映到股票價(jià)格上；二是股票價(jià)格會(huì)沿趨勢(shì)移動(dòng)，即股票價(jià)格的運(yùn)動(dòng)具有一定慣性；三是歷史會(huì)重演。在這三個(gè)假設(shè)前提下，形成了技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)。從而衍生出各種技術(shù)分析方法，包括指標(biāo)類(lèi)、切線類(lèi)、形態(tài)類(lèi)、K線類(lèi)、波浪類(lèi)等。如指標(biāo)類(lèi)包括隨機(jī)指標(biāo)（KDJ）、平滑異同移動(dòng)平均線（MACD）、相對(duì)強(qiáng)弱指標(biāo)（RSI）等；切線類(lèi)包括趨勢(shì)線、軌道線、黃金分割線等；形態(tài)類(lèi)包括M頭、W底、頭肩頂、頭肩底等。

證券市場(chǎng)上的基本面分析和技術(shù)面分析各有利弊，在具體投資分析運(yùn)用上，一般將多種方法結(jié)合起來(lái)相互印證。

2.基于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型進(jìn)行分析的思路。通過(guò)類(lèi)比思路構(gòu)建起了虛擬的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的股票交易與現(xiàn)實(shí)中證券市場(chǎng)的股票交易運(yùn)行規(guī)則相同?，F(xiàn)在我們就可以借鑒證券市場(chǎng)上的各類(lèi)分析方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，不同的是此時(shí)分析的對(duì)象是各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)。

從基本面分析的角度看，在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中對(duì)“上市公司”進(jìn)行分析，可以直接從各縣級(jí)行政區(qū)的各種實(shí)際因素出發(fā)進(jìn)行分析，如縣域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等發(fā)展情況，即從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的各因素源頭開(kāi)始分析。而現(xiàn)實(shí)證券市場(chǎng)中對(duì)某一上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析一般從公司財(cái)務(wù)報(bào)告中的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)開(kāi)始，即從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)結(jié)果進(jìn)行分析。

從技術(shù)面分析的角度看，如果以日為單位，根據(jù)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中每個(gè)“上市公司（即每個(gè)縣級(jí)行政區(qū)）”每日房地產(chǎn)交易的最高價(jià)、最低價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)和收盤(pán)價(jià)（其中開(kāi)盤(pán)價(jià)和收盤(pán)價(jià)可以比照現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)價(jià)和收盤(pán)價(jià)的方法制定）等數(shù)據(jù)可以畫(huà)出該“上市公司”房地產(chǎn)交易的K線圖、趨勢(shì)線，計(jì)算出KDJ、MACD等指標(biāo)；如果以周為單位，則可以畫(huà)出周K線等；月K線和年K線依次類(lèi)推。另外，在所有縣級(jí)行政區(qū)中綜合考慮城市區(qū)位、城市等級(jí)等因素，遴選一批有代表性的縣級(jí)行政區(qū)可以編制新的房地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)如果編制得當(dāng)，甚至能比現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的地產(chǎn)指數(shù)更能反映我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)的地產(chǎn)指數(shù)包含的成分股，即現(xiàn)實(shí)中有代表性的上市房地產(chǎn)公司，他們的業(yè)務(wù)和項(xiàng)目可能已經(jīng)延伸到了國(guó)外。

因此，從虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角度對(duì)這些“上市房地產(chǎn)公司”進(jìn)行分析，得出的結(jié)論將是針對(duì)某一個(gè)具體縣級(jí)行政區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，能以更清晰的思路為政策制定提供支撐。

三、虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類(lèi)比分析

（一）政府在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中，處于核心地位的是類(lèi)比為“上市公司”的各個(gè)縣級(jí)行政區(qū)?？h級(jí)行政區(qū)的縣委、縣政府、監(jiān)察部門(mén)等可以形象地理解成為“上市公司”的董事會(huì)、經(jīng)理層、監(jiān)事會(huì)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中，縣政府類(lèi)比為“上市公司”。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中扮演什么角色？在此可以將房屋理解為縣政府這個(gè)“上市公司”向社會(huì)提供的產(chǎn)品，而房屋這種產(chǎn)品是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織建筑企業(yè)生產(chǎn)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所起的作用類(lèi)似于“包工頭”或者“代工廠”，因此可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理解為縣政府這個(gè)“上市公司”生產(chǎn)房屋這種產(chǎn)品的外包代工廠。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中根據(jù)運(yùn)營(yíng)模式不同可以分為幾種類(lèi)型：一是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式是將住宅開(kāi)發(fā)出來(lái)，然后出售；二是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出來(lái)后將其出售，這部分企業(yè)的角色與住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色相同，另一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出來(lái)后并不是簡(jiǎn)單的出售，而是作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，待其升值。對(duì)于將商品房生產(chǎn)出來(lái)之后直接出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色就是政府的“代工廠”。而對(duì)于將商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)出來(lái)之后作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們?cè)谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色類(lèi)似于現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的“莊家”，因?yàn)楣善笔袌?chǎng)中的“莊家”操作手法就是持有股票，通過(guò)各種運(yùn)作手段，將股票價(jià)格炒高，然后出售獲取高額差價(jià)。

（三）購(gòu)房者在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的角色

購(gòu)房者投資購(gòu)買(mǎi)某個(gè)城市的商品房，在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)該“上市公司”的產(chǎn)品。而商品房這種產(chǎn)品具有投資品屬性，因此具有金融資產(chǎn)的性質(zhì)，從這個(gè)角度看，購(gòu)買(mǎi)某個(gè)城市的商品房相當(dāng)于選擇成為該“上市公司”的股東。城市發(fā)展前景好、配套設(shè)施健全，意味著商品房升值，購(gòu)房者作為城市的“股東”享受股票升值收益。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中土地價(jià)格本質(zhì)的理解

對(duì)于土地價(jià)格的理解，首先要從一般商品市場(chǎng)出發(fā)，在普通商品市場(chǎng)中，企業(yè)將產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給代工廠，代工廠按照企業(yè)要求生產(chǎn)產(chǎn)品，并交給企業(yè)，從而獲取代工費(fèi)，而企業(yè)則通過(guò)出售產(chǎn)品獲取收入和利潤(rùn)。這里的代工費(fèi)實(shí)際上是企業(yè)出售產(chǎn)品所得利潤(rùn)的一部分，是代工廠參與產(chǎn)品利潤(rùn)分配的一種形式。類(lèi)似的角色是金融機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款向企業(yè)和代工廠提供融資，然后通過(guò)收取資金利息的方式參與產(chǎn)品利潤(rùn)分配。而代工費(fèi)和利息的多少取決于代工廠和金融機(jī)構(gòu)在整個(gè)價(jià)值鏈中的相對(duì)地位和話語(yǔ)權(quán)。

同理，在房屋這種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程中，地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“上市公司”，將商品房這種產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（“代工廠”）。如果按照一般商品市場(chǎng)中的合作模式，代工廠應(yīng)該將生產(chǎn)的產(chǎn)品交給企業(yè)，然后獲取代工費(fèi)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中略有不同，“代工廠”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有將生產(chǎn)的產(chǎn)品（商品房）交給地方政府這個(gè)“企業(yè)”，而是由“代工廠”自己出售獲取銷(xiāo)售收入，此時(shí)商品房不能順利變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)將由“代工廠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地價(jià)格在這個(gè)過(guò)程中體現(xiàn)為地方政府通過(guò)土地拍賣(mài)提前拿回自己作為“上游發(fā)包企業(yè)”應(yīng)得的利潤(rùn)，從而完成“企業(yè)”與“代工廠”之間的利潤(rùn)分配。這兩部分利潤(rùn)分配的多寡，取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府之間的相對(duì)地位和話語(yǔ)權(quán)。

為什么可以將土地價(jià)格理解為地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中“上游發(fā)包企業(yè)”這個(gè)角色應(yīng)得的利潤(rùn)呢？合理性在于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房?jī)r(jià)格很大程度上受所在區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套影響，包括交通、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的完善程度，公共配套設(shè)施越成熟、公共資源越豐富和優(yōu)質(zhì)，則房?jī)r(jià)就會(huì)越高，而這些成就的取得得益于地方政府的管理和施政。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體未來(lái)方向把握

（一）地方政府的施政方向

在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中，通過(guò)對(duì)地方政府的角色分析可知，地方政府可以通過(guò)土地價(jià)格參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)分配。因此，如果在不考慮土地的政府壟斷供應(yīng)情況下，地方政府要想獲取高額土地收益，就必須在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各基本面因素上發(fā)力，這些因素包括城市規(guī)劃、交通、教育、醫(yī)療、高端就業(yè)機(jī)會(huì)等。在此基礎(chǔ)上聚攏人氣，人氣帶動(dòng)財(cái)富流入，從而支撐房?jī)r(jià)。如就教育來(lái)說(shuō)，尤其是義務(wù)教育階段的發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響是比較顯著的。因?yàn)榫徒雽W(xué)政策將住宅與子女入學(xué)資格綁定，由此導(dǎo)致附加優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格提高。

在普通商品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格取決于產(chǎn)品的質(zhì)量、品牌、附加值等因素。而在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)實(shí)際上就相當(dāng)于提升商品房這種產(chǎn)品的附加值，城市的知名度和美譽(yù)度相當(dāng)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中地方政府的“企業(yè)品牌”。

因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，地方政府的施政方向應(yīng)該是成為一個(gè)好的公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者，以及優(yōu)秀的城市運(yùn)營(yíng)者。

另外，對(duì)于土地的政府壟斷供應(yīng)問(wèn)題，實(shí)際上在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中并不重要。因?yàn)樵谔摂M房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中存在兩千多家“上市公司”（即兩千多個(gè)縣級(jí)行政區(qū)），作為“代工廠”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在這些“上市公司”中選擇其中一些作為其“上游發(fā)包企業(yè)”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)力方向

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)應(yīng)該選擇何種運(yùn)營(yíng)模式也可以從虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類(lèi)比分析中推導(dǎo)出來(lái)。

在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型的角色類(lèi)比分析中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以分成兩類(lèi)，一是生產(chǎn)出商品房之后直接出售，這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色類(lèi)似于“代工廠”；二是生產(chǎn)出商業(yè)地產(chǎn)之后不直接出售，而是將其作為物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色類(lèi)似于現(xiàn)實(shí)股票市場(chǎng)中的“莊家”。以上兩種角色沒(méi)有優(yōu)劣之分，只是運(yùn)營(yíng)模式的不同。

對(duì)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“代工廠”模式來(lái)說(shuō)，在商品房供不應(yīng)求時(shí)，“代工廠”模式可以加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，為其帶來(lái)豐厚利潤(rùn)，但是一旦商品房供過(guò)于求，“代工廠”模式將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨商品房無(wú)法變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與普通商品市場(chǎng)的最大區(qū)別在于普通商品市場(chǎng)中代工廠根據(jù)上游企業(yè)的訂單進(jìn)行生產(chǎn)，不承擔(dān)銷(xiāo)售商品的風(fēng)險(xiǎn)，普通商品市場(chǎng)中的代工廠面臨的風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致沒(méi)有訂單；而虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“代工廠”，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了生產(chǎn)商品房這種產(chǎn)品外，還需要銷(xiāo)售產(chǎn)品，承擔(dān)產(chǎn)品無(wú)法變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“莊家”模式來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求更高。首先作為“莊家”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具備雄厚的資金實(shí)力，或者與金融機(jī)構(gòu)保持良好合作關(guān)系以獲取龐大融資；二是作為“莊家”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要具備高超的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)手段，這實(shí)際上屬于持有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；三是作為“莊家”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在“大盤(pán)”走勢(shì)良好的情況下才能增加成功的幾率，此處的“大盤(pán)”可以理解為虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的大盤(pán)指數(shù)，也可以理解為外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由此可見(jiàn)，當(dāng)虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中的“大盤(pán)”走勢(shì)不好，或者外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行時(shí)，持有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加艱難。

（三）房地產(chǎn)投資者選擇

在虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中，通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的角色分析可知，購(gòu)房者投資買(mǎi)房實(shí)際上相當(dāng)于選擇做該城市的“股東”。因此，對(duì)房地產(chǎn)投資者的選擇來(lái)說(shuō)，可以從兩方面分析：一是從基本面分析，即根據(jù)商品房所在城市或區(qū)位的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套等方面進(jìn)行選擇，首先選區(qū)位，然后在區(qū)位內(nèi)根據(jù)商品房附加的教育資源等公共服務(wù)進(jìn)行選擇；二是在數(shù)據(jù)可得的前提下從技術(shù)面分析。目前來(lái)看基本面分析更適合個(gè)體投資者，因?yàn)橄抻跀?shù)據(jù)可得性，虛擬房地產(chǎn)市場(chǎng)模型中提供的技術(shù)面分析思路可能只有一部分機(jī)構(gòu)投資者可以實(shí)施和運(yùn)用。

五、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議

（一）政府要從城市運(yùn)營(yíng)的角度發(fā)展房地產(chǎn)

對(duì)于中央或省級(jí)政府來(lái)說(shuō)，需要將優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源等進(jìn)行疏散，促進(jìn)區(qū)域間基本公共服務(wù)均等化。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，一方面要從城市形象、城市宜居等城市吸引力方面著手，做好基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)的配套，更多地從城市運(yùn)營(yíng)商的角度出發(fā)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐挠布涮缀椭贫溶泴?shí)力提升；另一方面要努力創(chuàng)造高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)城市對(duì)人才的吸引力。

（二）通過(guò)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制緩解地方政府土地財(cái)政壓力

以上分析都是建立在現(xiàn)行土地制度之下的，只要土地制度沒(méi)有從根本上轉(zhuǎn)變，地方政府就有提升土地價(jià)格進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸民生，回歸居住屬性，需要盡快建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，緩解地方政府的財(cái)政壓力，進(jìn)而從動(dòng)機(jī)上打消地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要與實(shí)體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是采用“代工廠”模式，還是采用“莊家”的持有運(yùn)營(yíng)模式，它們的利潤(rùn)最終都是來(lái)源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)將對(duì)實(shí)體企業(yè)的利潤(rùn)空間形成擠壓，脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不可持續(xù)的。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向只能是與實(shí)體產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展，服務(wù)實(shí)業(yè)，服務(wù)民生。

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（陳偉偉，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所）