金濤+黃小雨+金超+鄭思齊

摘要：在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展和房?jī)r(jià)高企的大背景下，房地產(chǎn)稅制改革一直是學(xué)術(shù)與實(shí)務(wù)界熱議的焦點(diǎn)。隨著“營(yíng)改增”的全面鋪開，預(yù)示著房地產(chǎn)稅的改革會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)。分析房地產(chǎn)稅在降低企業(yè)稅負(fù)、改善地方政府財(cái)稅體制、促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變、調(diào)節(jié)收入分配等方面的作用，指出在推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革的過(guò)程中，應(yīng)注意與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的協(xié)調(diào)，深化并拓展現(xiàn)行房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并注意防范可能誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅改革，土地財(cái)政，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，“營(yíng)改增”，金融穩(wěn)定

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）12-0015-20 收稿日期：2016-06-12

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)稅改革逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。2003年，中共十六屆三中全會(huì)在《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中要求，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。2010年，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”寫入國(guó)家“十二五”規(guī)劃。2011年，上海、重慶兩市啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量中扮演的重要角色，房地產(chǎn)稅改革直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)房地產(chǎn)稅對(duì)于推進(jìn)我國(guó)財(cái)稅體制改革、完善地方財(cái)稅體系、調(diào)節(jié)收入分配、保障和改善民生方面發(fā)揮著重要作用，其日益成為決策層和學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點(diǎn)。

2012年1月1日，我國(guó)財(cái)稅領(lǐng)域的重頭戲——“營(yíng)改增”啟動(dòng)試點(diǎn)，改革從地區(qū)上由上海開始，覆蓋到長(zhǎng)三角、珠三角及渤海灣3大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，分行業(yè)逐步推進(jìn)，涉及行業(yè)包括交通運(yùn)輸、郵政、電信以及7大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。從2012年試點(diǎn)開始至2015年底，“營(yíng)改增”累計(jì)減稅5000多億元，但目前仍有3/4的營(yíng)業(yè)稅納稅人未完成“營(yíng)改增”改革，主要分布在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)等4類“營(yíng)改增”攻堅(jiān)行業(yè)。2016年，已完成“營(yíng)改增”的行業(yè)預(yù)計(jì)減稅2000億元，剩下的行業(yè)（金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)）減稅規(guī)模接近4000億元。

“營(yíng)改增”初衷在于最大限度地減少重復(fù)計(jì)稅，這對(duì)于降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有重要意義。當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅是地方主體稅種，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)在2015年前11個(gè)月的營(yíng)業(yè)稅收入為1.75萬(wàn)億元，占地方一般公共財(cái)政收入的比重為23%。以中央和地方75：25的比例分成為例，“營(yíng)改增”勢(shì)必造成地方財(cái)政稅收減少的壓力。而在當(dāng)前地方政府財(cái)權(quán)、事權(quán)嚴(yán)重不匹配以及地方政府債務(wù)高企的背景下，地方政府即使通過(guò)舉債來(lái)彌補(bǔ)“營(yíng)改增”帶來(lái)的財(cái)政缺口也是難以為繼。這便要求地方政府拓寬稅收來(lái)源，增強(qiáng)地方財(cái)政的“造血”功能。以房地產(chǎn)稅補(bǔ)位營(yíng)業(yè)稅是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.91平方米，按全國(guó)當(dāng)年城鎮(zhèn)人口總數(shù)71182萬(wàn)人計(jì)算，當(dāng)年城鎮(zhèn)住房建筑面積共有234.26億平方米，房地產(chǎn)稅可謂稅基龐大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)顯示，截至2015年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均80%的水平。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，未來(lái)潛在的房地產(chǎn)稅稅基仍有可觀的上升空間。

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅改革有助于理順地方財(cái)政收支，這一點(diǎn)符合Tiebout模型（Tiebout，1956）的分析結(jié)果。但本文要強(qiáng)調(diào)的一個(gè)突出現(xiàn)實(shí)是，今年是“營(yíng)改增”試點(diǎn)啟動(dòng)的第4年，伴隨著“營(yíng)改增”改革全面鋪開，以及土地出讓金的不可持續(xù)性，房地產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步推進(jìn)在未來(lái)幾年內(nèi)將勢(shì)在必行。

1 房地產(chǎn)稅的功能定位

1.1 房地產(chǎn)稅有助于降低企業(yè)稅負(fù)，發(fā)掘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力

企業(yè)繳納的稅收是我國(guó)財(cái)政稅收收入的主要來(lái)源，涉及增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和關(guān)稅等多個(gè)稅種。2014年，我國(guó)財(cái)政收入14.04萬(wàn)億元，其中稅收收入占全部財(cái)政收入的84.9%。根據(jù)盛松成等（2016）的估算，2010-2014年的稅收收入中，由企業(yè)繳納的部分占85.4%-87.1%。我國(guó)企業(yè)稅負(fù)總體表現(xiàn)兩大特征：總體稅率高且結(jié)構(gòu)不均衡。根據(jù)世界銀行WDI中總稅率指標(biāo)（總稅率是指企業(yè)的稅費(fèi)和強(qiáng)制繳費(fèi)占商業(yè)利潤(rùn)的比例，是對(duì)企業(yè)負(fù)擔(dān)的所有納稅成本進(jìn)行全面測(cè)量的指標(biāo)），2015年我國(guó)企業(yè)的總稅率為67.8%，不僅明顯高于發(fā)達(dá)國(guó)家，也顯著高于發(fā)展中國(guó)家泰國(guó)和南非，僅略低于巴西（見(jiàn)表1）。另外，企業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不均衡，企業(yè)稅負(fù)與企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)變化。我國(guó)以間接稅為主要稅種，據(jù)IMF統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直接稅占總稅收的比重在30%左右，遠(yuǎn)低于美國(guó)和加拿大70%多的水平，也低于南非、巴西和泰國(guó)等發(fā)展中國(guó)家。由于間接稅具有流轉(zhuǎn)的特征，導(dǎo)致我國(guó)稅制具有“累退性”，小微企業(yè)和恩格爾系數(shù)高的中低收入群體稅收負(fù)擔(dān)加重。小微企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技創(chuàng)新的主要源動(dòng)力，承擔(dān)過(guò)重的稅收負(fù)擔(dān)勢(shì)必影響其經(jīng)濟(jì)活力，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展。鑒于此，房地產(chǎn)稅的開征，其一，能作為充足的稅源補(bǔ)充，從總量上降低企業(yè)稅負(fù)水平；其二，作為直接稅有助于調(diào)整我國(guó)現(xiàn)行稅制不合理的結(jié)構(gòu)，釋放小微企業(yè)的生產(chǎn)活力。

另外，根據(jù)李永友、鐘曉敏（2012）的測(cè)算，自1998年至今，我國(guó)城鄉(xiāng)居民邊際消費(fèi)傾向的下降幅度超過(guò)20%。房地產(chǎn)稅的征收提高了房產(chǎn)的持有成本，有助于增加二手房供給，降低房?jī)r(jià)或平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。在這樣的預(yù)期下，恐慌性購(gòu)房比例會(huì)降低，居民購(gòu)房的成本下降，消費(fèi)潛力將得到釋放。

1.2 改善“土地財(cái)政”，促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變

自分稅制改革以來(lái)，地方政府長(zhǎng)期依賴土地出讓金彌補(bǔ)財(cái)權(quán)、事權(quán)的不匹配。土地出讓金一次性讓與土地幾十年的使用權(quán)，用于彌補(bǔ)地方政府短期內(nèi)的開銷，本來(lái)就造成了財(cái)政收支期限上的差異，加劇地方政府短期性行為。另外，一次性高額的土地出讓金推高了土地開發(fā)成本，增加消費(fèi)者購(gòu)房成本，加之土地出讓金的不可持續(xù)性，更易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的稅收主要集中在房地產(chǎn)的取得與流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)較輕，也即地方政府未能分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值。因此，房地產(chǎn)稅改革將地方政府一次性的土地出讓收入平攤至長(zhǎng)期，成為政府穩(wěn)定的收入流。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)國(guó)家是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。2010年，34個(gè)OECD國(guó)家中，房地產(chǎn)稅占地方稅收總額比例超過(guò)50%的有13個(gè)，超過(guò)30%的有19個(gè)，占比近60%。房地產(chǎn)稅占美國(guó)地方政府稅收收入的70%以上，是澳大利亞和英國(guó)地方政府的唯一稅源，占地方政府收入來(lái)源的100%（戴雙興，2014）。根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)REICO工作室（2011）預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)人均居住面積將增加到43.4平方米，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到429億平方米左右?？梢?jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)存量規(guī)模龐大，房地產(chǎn)稅稅源十分充足，能有效替代土地出讓金的缺口。

從激勵(lì)機(jī)制上看，以房地產(chǎn)稅代替現(xiàn)有的土地財(cái)政，有利于地方政府向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，政府角色將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閳?zhí)法監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)型政府，將更多的經(jīng)濟(jì)決策權(quán)讓渡市場(chǎng)。此時(shí)推出房地產(chǎn)稅，弱化土地財(cái)政在地方政府收入中的比例，轉(zhuǎn)變地方政府收入結(jié)構(gòu)，能有效增強(qiáng)地方政府職能向公共服務(wù)轉(zhuǎn)變的激勵(lì)。將房地產(chǎn)稅的征收和使用與房地產(chǎn)價(jià)值相掛鉤，明確房地產(chǎn)稅使用于地方性事務(wù)支出，如：地方教育、醫(yī)療、公共設(shè)施建設(shè)等，使受惠群體為房地產(chǎn)稅繳納人，從而形成“稅收收入多——公共服務(wù)好——住房?jī)r(jià)格高——稅收收入多”的良性循環(huán)（Tiebout，1956；Oates，1969；Hamilton，1976；Fischel，2001）。同時(shí)，房地產(chǎn)稅改革以經(jīng)濟(jì)手段賦予民眾監(jiān)督政府的權(quán)利，為政府轉(zhuǎn)型為公共服務(wù)型現(xiàn)代政府提供了支撐和約束。

1.3 房地產(chǎn)稅具有適度調(diào)節(jié)收入分配的作用

目前，重慶和上海的實(shí)踐都包括一系列的免稅政策，從而使社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較低的居民得以免繳房地產(chǎn)稅。兩地的實(shí)踐都有“豪宅稅”的性質(zhì)，稅負(fù)主要由社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高的居民承擔(dān)。房地產(chǎn)稅改革的最終目標(biāo)是形成具有一定累進(jìn)性質(zhì)的、征收范圍更廣的稅種。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)收入分配的作用。由于直接對(duì)納稅人征收，稅負(fù)難以轉(zhuǎn)嫁，征收過(guò)程就是直接再分配過(guò)程（黃璟莉，2013；張德勇，2011）。然而，從目前上海和重慶房地產(chǎn)稅的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，由于試點(diǎn)城市稅制設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，房地產(chǎn)稅未能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的作用（郭宏寶，2011），甚至造成福利損失（夏商末，2011；范子英、劉甲炎，2015）。房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)之一，就是地方政府能將更多的資源投入公共服務(wù)和保障房建設(shè)，這些服務(wù)在廣義上屬于非貨幣形式的轉(zhuǎn)移支付。

2 房地產(chǎn)稅改革的路徑選擇

2.1 逐步完善房地產(chǎn)稅制體系

近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了黃金發(fā)展時(shí)期，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)一路高歌，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。房?jī)r(jià)高居不下，政府屢次調(diào)控但效果欠佳。房地產(chǎn)稅制存在諸多問(wèn)題，稅制設(shè)計(jì)的漏洞以及調(diào)控效力的不足均使得房地產(chǎn)稅未能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資源配置中發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革勢(shì)在必行。我國(guó)現(xiàn)行稅制體系當(dāng)中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收達(dá)十余種。其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅。從房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期來(lái)看，這些稅種涉及了包含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易以及保有等環(huán)節(jié)。從稅負(fù)對(duì)比上看，房產(chǎn)的取得和流通環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，目前僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，且這兩種稅的稅基均只包含營(yíng)業(yè)用途的房產(chǎn)，免除了個(gè)人非營(yíng)業(yè)用途和自住房產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)。

從現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的構(gòu)架中可以看出，房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)上存在“重流通而輕保有”的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，且稅基涵蓋面不足，助長(zhǎng)了消費(fèi)者投資房產(chǎn)后待價(jià)而沽的行為，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。因此，房地產(chǎn)稅改革首先需要完善房地產(chǎn)稅種的覆蓋面，加強(qiáng)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)比重，同時(shí)將居民自住房產(chǎn)納入稅基范圍。其次，優(yōu)化配套的房地產(chǎn)稅制。第一，將同屬于針對(duì)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，適度減輕房地產(chǎn)項(xiàng)目其他環(huán)節(jié)上的稅負(fù)，如土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。另外適度減免交易環(huán)節(jié)稅收，有利于相關(guān)機(jī)構(gòu)采集房產(chǎn)的真實(shí)交易價(jià)格。

2.2 以房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的方式穩(wěn)步推進(jìn)

2011年1月28日，上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。時(shí)至今日，兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果無(wú)論從調(diào)控房?jī)r(jià)、增加財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入分配角度而言均差強(qiáng)人意。主要原因有以下幾點(diǎn)：第一，房產(chǎn)稅征收稅基較窄。上海征收房產(chǎn)稅的范圍僅限于新購(gòu)住宅，而不包含體量頗大的存量房；重慶的征稅范圍雖納入了存量房，但主要集中于別墅住宅。第二，免稅面積過(guò)大。上海人均免稅面積60平方米，重慶每戶免稅面積180平方米（存量住宅）或100平方米（增量住宅），導(dǎo)致可納入征稅的面積過(guò)少。第三，實(shí)際稅率偏低。上海一般適用稅率0.6%，并加之70%的評(píng)估率，使得稅率約為0.4%；而重慶大多集中在0.5%的稅率上?？紤]到另外還有免稅面積等優(yōu)惠措施，兩地的實(shí)際稅率均遠(yuǎn)低于國(guó)際上普遍采用的1%左右的稅率水平（由于我國(guó)的土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限至多為70年，房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)低于實(shí)行永久房屋產(chǎn)權(quán)的國(guó)家。事實(shí)上，假定按照名義上1%的稅率進(jìn)行征收，對(duì)于一般家庭而言，其納稅負(fù)擔(dān)實(shí)際上也不重，完全可以承受。比如一個(gè)擁有130平方米住宅的三口之家，若其住宅價(jià)值為520萬(wàn)元，按照人均40平方米的免稅面積，則該家庭只需要為10平方米的面積納稅。假定評(píng)估率為70%，則依照1%的稅率，每年只需繳納520*（10/130）*0.7*0.01=0.28萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。而未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)稅的合理稅率，則應(yīng)在考慮人均免稅面積與土地使用權(quán)續(xù)期成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，加以確定）。第四，計(jì)稅依據(jù)存在偏差，兩地房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)均為交易價(jià)格。而房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，是對(duì)擁有行為征收的，應(yīng)是以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)計(jì)征，而以交易價(jià)格計(jì)征更類似于流轉(zhuǎn)稅，與房產(chǎn)稅征收的初衷相背離。綜上可知，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅改革在覆蓋面與稅收力度上存在明顯不足，后續(xù)可以考慮逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍并增強(qiáng)稅收力度，推進(jìn)房產(chǎn)稅全面鋪開。例如，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市可依次由一、二、三線城市逐步推廣，征稅的房產(chǎn)類型可由高檔住宅至普通住宅擴(kuò)大，稅率則逐漸調(diào)高，并依據(jù)城市各自的收入水平自主設(shè)計(jì)稅率和一定的計(jì)稅面積減免。另外，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估信息系統(tǒng)，推廣房地產(chǎn)批量評(píng)估實(shí)踐。

2.3 注意防范金融穩(wěn)定層面的風(fēng)險(xiǎn)

征收房地產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的利空，而房?jī)r(jià)下跌將對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表造成系統(tǒng)性的沖擊。房地產(chǎn)在我國(guó)一向被視為優(yōu)質(zhì)抵押品，商業(yè)銀行持有大量作為抵押品的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。2014年，我國(guó)各地房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債為38.41萬(wàn)億元，其中絕大多數(shù)為銀行貸款。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2015年末，全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，包括個(gè)人購(gòu)房貸款余額、房產(chǎn)開發(fā)貸款、地產(chǎn)開發(fā)貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)貸款余額總計(jì)20.01萬(wàn)億元。按照世行 Demirgü?-Kunt研究小組的測(cè)算，我國(guó)屬于“銀行主導(dǎo)融資體系”的代表性國(guó)家。銀行的資產(chǎn)負(fù)債表一旦出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，大規(guī)模抽貸很可能發(fā)生，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)造成很大的打擊。我國(guó)目前雖然沒(méi)有MBS這樣基于住房貸款的結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，但出現(xiàn)了各類“首付貸”這樣往房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿的金融產(chǎn)品。如果房?jī)r(jià)系統(tǒng)性暴跌，同樣很可能引發(fā)斷供潮。這樣一來(lái)，杠桿越大，銀行體系損失越大，與美國(guó)的系統(tǒng)性危機(jī)殊途同歸。

對(duì)銀行體系的可能沖擊雖然會(huì)構(gòu)成巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但它同時(shí)也相對(duì)容易防范。具體來(lái)說(shuō)，我們需要給銀行體系留出足夠的時(shí)間，讓其能夠去調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表，從而在不造成信貸緊縮的前提下完成房地產(chǎn)稅向地方財(cái)政主體稅種的過(guò)渡。

同時(shí)，這一論點(diǎn)的前提——房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌——并不必然導(dǎo)致對(duì)銀行體系資產(chǎn)負(fù)債表的系統(tǒng)性沖擊。由于銀行并不會(huì)將抵押品全額入賬，只有在房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生系統(tǒng)性暴跌時(shí)，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表才會(huì)受到系統(tǒng)性沖擊。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)定或緩慢下降成為市場(chǎng)的常態(tài)，而系統(tǒng)性暴跌唯一的可能性是出現(xiàn)恐慌。反過(guò)來(lái)說(shuō)，按照目前對(duì)房地產(chǎn)稅的主流建議——人均40平方米以內(nèi)免征——?jiǎng)傂孕枨筚?gòu)房者持有住房的成本并不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。改善型需求購(gòu)房者由于在購(gòu)買新住房后往往會(huì)賣掉原有住房，應(yīng)稅面積一般不會(huì)很大（小于50平方米）。持有成本暴增的只有擁有多套住房的家庭。而事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)中很大一部分房源的供給者同時(shí)也是改善型需求購(gòu)房者。因此，足以導(dǎo)致暴跌的拋售潮，不太可能在溫和而漸進(jìn)的房地產(chǎn)稅改革中發(fā)生。

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作者簡(jiǎn)介：

金濤，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院助理教授，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心貨幣與財(cái)政政策研究室主任，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融。

黃小雨，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院博士生，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融。

金超，清華大學(xué)五道口金融學(xué)院博士生，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融。

鄭思齊，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任，研究方向?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)。