于靖園

“十年前沒買房，現(xiàn)在買不起，今年的新年愿望就是房價能跌，我能買得起房。不知道愿望可否實(shí)現(xiàn)？”

“2018年我終于湊夠了首付買了一套小房，我希望新的一年房價能上漲，讓我的房子升值。”

新年伊始，來自全國各地的網(wǎng)友紛紛在網(wǎng)上許下自己的小小心愿，而這些心愿，有很大一部分與“房價”息息相關(guān)。

降溫 易居房地產(chǎn)研究院分析預(yù)測，2019年全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進(jìn)程，全國多數(shù)地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài)。

降溫仍在繼續(xù)

在各大城市的市中心，還是走幾步就能看到鏈家、我愛我家等房產(chǎn)中介店，而關(guān)于買房租房的交易平臺也在互聯(lián)網(wǎng)上層出不窮?！队袠侨f事足》的紀(jì)錄片也登上了微博熱搜，網(wǎng)友們訴盡了買房租房的辛酸歷程……在剛剛過去的2018年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、城市圈發(fā)展等無疑依舊是備受關(guān)注的社會話題。

近日，鏈家集團(tuán)董事長左暉在接受采訪時對這些話題表達(dá)了看法。他表示，“從熱度來看，如果說2016年的熱度是100，那么2017年可能就是30，2018年可能是50、60。2018年是一個相對比較平穩(wěn)的市場。并且我們預(yù)期未來幾年，樓市很難是一個很熱的狀態(tài)。換句話說，其實(shí)我們今天房價高速增長的壓力比前兩年要小不少?！?/p>

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的中國房價行情顯示，2018年10月北京二手房均價為6.21萬元/平方米，同比下滑了4.07%，價格已經(jīng)回到了2016年底的水平，二手房房價下跌的同時，新房市場由于成交的下滑，庫存量有所提高。不僅如此，全國重點(diǎn)城市的二手住宅掛牌均價環(huán)比下跌0.1%，已經(jīng)連續(xù)2月下跌，其中下跌城市有46個，平均跌幅0.78%，下跌的城市中一大部分是一線及熱點(diǎn)二線城市。不難看出，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場降溫仍在繼續(xù)。

那么，2019年的樓市又會怎樣呢？

近一個多月來，多個地方松綁了限購或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購房限制。

1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫?！皳u號售房”規(guī)則。2018年12月底，廣州市出臺最新規(guī)定，可異地提取公積金進(jìn)行購房;幾乎同時，佛山市取消了購房最低準(zhǔn)入條件。

1月初，在上海梅賽德斯奔馳文化中心的講臺上，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱給出了他的年度預(yù)測。

在他看來，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，新的一年部分地方調(diào)控“四限”有望放松，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模或?qū)⑾陆?0%。

對于2019年房地產(chǎn)市場的成交規(guī)模，丁祖昱給出了“13萬億元”這個數(shù)字。他認(rèn)為2019年房企整體銷售總金額預(yù)計(jì)在13萬億元左右，銷售面積預(yù)計(jì)也會出現(xiàn)回落。

在去年年初，丁祖昱曾經(jīng)認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售規(guī)模將環(huán)比2017年微降，但根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，去年整體銷售金額達(dá)到了15萬億，比2017年時增加了不少，多數(shù)房企的累計(jì)銷售業(yè)績依然保持同比增長。

盡管在上一年預(yù)測錯誤，但這一次，丁祖昱還是給出了成交規(guī)模下降的預(yù)測，并認(rèn)為“銷售金額和銷售面積的回落，在2019年一定會看到”。丁祖昱的依據(jù)是基于三四線城市2018年銷售表現(xiàn)的情況。

克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2018全年成交結(jié)構(gòu)來看，三四線市場依然是商品房成交規(guī)模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，考慮到2018年下半年以來市場持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項(xiàng)目已經(jīng)降價搶跑，預(yù)計(jì)2019年城市市場成交規(guī)模整體將下滑，而政策回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市。

“三四線城市去年上半年在成交量上的占比為69%，但到了去年第四季度時成交占比下降到67%，整體成交乏力，因此2019年三四線城市的銷售壓力可能比此前兩年還要大很多。”丁祖昱說道。

抱最大的希望，做最壞的打算

“2019年上半年可能是過去十年房地產(chǎn)壓力最大的半年”，丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)的調(diào)整剛剛開始，不會因?yàn)檎叩淖儎影l(fā)生180度的折返，對短期的市場不宜過度樂觀，要抱最大的希望，做最壞的打算。

而各大房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，也都是基于幾年內(nèi)的數(shù)據(jù)分析，持保守的觀望態(tài)度。

易居房地產(chǎn)研究院分析預(yù)測，2019年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年同比下降6%左右，在持續(xù)四年增長后再次轉(zhuǎn)降。因此，易居方面在《2018-2019年全國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》中預(yù)測指出，2019年全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進(jìn)程，全國多數(shù)地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài)。

該機(jī)構(gòu)據(jù)此分析指出，“相關(guān)部門必須密切關(guān)注降溫節(jié)奏與幅度，轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，由之前兩年多的緊縮型調(diào)控，慢慢過渡到擴(kuò)張型調(diào)控;政策重心由防房價大起，轉(zhuǎn)向防大落，以確保全國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)‘軟著陸，朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進(jìn)?！?/p>

針對2019年的政策走勢，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關(guān)部門和地方政府同時將關(guān)注地產(chǎn)領(lǐng)域包括銷售量、投資量、價格等下行所帶來的壓力，進(jìn)而出現(xiàn)各類托底和提振的政策內(nèi)容。從寬松的角度看，對于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房標(biāo)準(zhǔn)、二套房貸認(rèn)定、限價、限售、限購、公積金政策等方面，會有放松的可能。

“房地產(chǎn)需求端的政策將進(jìn)一步寬松。其中房屋買賣市場上將對限購、限售等政策做進(jìn)一步調(diào)整，尤其是一些房價上漲幅度有效控制、市場交易下行力度大的城市，預(yù)計(jì)放寬的可能性較大。”易居研究院在報(bào)告中進(jìn)一步指出。

值得一提的是，社科院在2018年12月發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2018——2019）》中也同樣指出，綜合房地產(chǎn)市場周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)2019年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預(yù)期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

社科院的報(bào)告由此預(yù)計(jì)，未來，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動和條件，激活樓市的熱度;三四線城市可能動用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報(bào)告》主編倪鵬飛表示，2019年樓市最大的可能是——平穩(wěn)調(diào)整和再度分化?？傮w上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

“穩(wěn)”字確實(shí)是業(yè)界專家都普遍認(rèn)同的看法。

旭輝集團(tuán)總裁林峰也表示2019年樓市會持續(xù)平穩(wěn)。他預(yù)判，上半年的市場甚至?xí)?018年更差一些?！?019年上半年行業(yè)會跌入低谷期，下半年會趨于平穩(wěn)，應(yīng)該不會出現(xiàn)大幅的暴漲情況，不管是量還是價，量可能會有一些回歸，價會到一個平穩(wěn)的水平。2019年綜合的市場均價估計(jì)會跟2018年差不多，2019年的量有可能比2018年略微縮一點(diǎn)?！?/p>