劉建江， 盧一慧， 胡 悅

(長沙理工大學 經(jīng)濟與管理學院，湖南 長沙 410114)

一、問題的提出

自1998年實施住房市場化改革以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，高房價逐步演變成為社會經(jīng)濟生活中的一種常態(tài)。期間商品住宅平均銷售價格由1998年的1 854元/平方米上漲至2017年的7 614元/平方米，相當于2017年全國居民人均可支配收入的三分之一。房地產(chǎn)市場高庫存、高杠桿與買房難、居民消費持續(xù)低迷等現(xiàn)實問題共存，長期受到專家學者的關注。近年來，高房價嚴重擠壓制造業(yè)生存與發(fā)展空間，并逐步加劇中國工業(yè)化進程中的產(chǎn)業(yè)空心化程度，為新常態(tài)下穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結構、惠民生、防風險增加了難度，突顯關注高房價對制造業(yè)全面影響的重要性。

我國經(jīng)濟依靠傳統(tǒng)制造業(yè)支撐的發(fā)展模式無法再繼，制造業(yè)亟需把握第四次工業(yè)革命機遇迅速轉(zhuǎn)型升級。在生產(chǎn)力水平不高之際，得益于勞動密集型的加工貿(mào)易優(yōu)勢，我國制造業(yè)發(fā)展略有起色，加上入世所帶來的發(fā)展機遇，中國制造業(yè)在全球迅速崛起并成為世界制造大國。近期，世界經(jīng)濟發(fā)展模式加快更替節(jié)奏，我國無法再依靠以低成本優(yōu)勢在國際貿(mào)易分工中取勝。次貸危機后，世界各大經(jīng)濟體逐漸轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，以美國為代表的主要發(fā)達工業(yè)國全面反思包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的虛擬經(jīng)濟的負面影響，不但實施了以再工業(yè)化為核心回歸實體經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略，同時也極力推動本國進入工業(yè)4.0時代。在世界經(jīng)濟“脫虛入實”、由去工業(yè)化回歸再工業(yè)化的過程中，知識密集型產(chǎn)業(yè)將成為主流，制造業(yè)生產(chǎn)組織方式逐漸向智能化、批量個性定制、全球化配置變革，加速向人工智能、機器人和數(shù)字制造為核心的模式轉(zhuǎn)變，我國制造業(yè)面臨內(nèi)部結構調(diào)整和發(fā)展動能轉(zhuǎn)換雙重挑戰(zhàn)。在此大環(huán)境下，高房價、高住宅空置率與高儲蓄率、低消費率并存，加劇了高房價帶來的諸如“買房難”“做實業(yè)不如炒房”等一系列社會問題，引起了社會各界的高度關注。住房價格持續(xù)上漲進一步拉開房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)之間的利潤差距，實體部門短期化、多元化、泡沫化的偏好促使其躋身房地產(chǎn)業(yè)去追求高額利潤，同時在成本攀升、融資難等各方壓力之下，制造業(yè)相關部門決策出現(xiàn)嚴重的變異現(xiàn)象。與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關的鋼材、水泥、玻璃等傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能嚴重過剩，而高技術含量、高創(chuàng)新性產(chǎn)品仍存在巨大缺口，制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結構失衡嚴重阻礙了我國由“制造業(yè)大國”向“制造業(yè)強國”進階進程。

經(jīng)濟系統(tǒng)中的各個行業(yè)需要協(xié)同發(fā)展。從理論上去解釋高房價與制造業(yè)空心化的關系，高房價如何導致經(jīng)濟結構失衡，并抑制制造業(yè)發(fā)展，進而針對房地產(chǎn)的雙重屬性采取對策，這對促進房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展具有現(xiàn)實意義。破除高房價與房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮對制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，為制造業(yè)強國戰(zhàn)略提供可持續(xù)動力支持。正是基于此理論與現(xiàn)實背景，本文著力梳理高房價對我國制造業(yè)發(fā)展具有影響力的文獻，力求從需求側與供給側兩個視角去探究高房價抑制制造業(yè)發(fā)展的機理，并對現(xiàn)有文獻所存不足做出分析，以便進一步擴寬相關領域的研究思路。

二、需求視角下高房價影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一般性機理

住房資產(chǎn)具有消費與投資雙重屬性，從投資屬性來看，住房資產(chǎn)與股票資產(chǎn)具有類似的資產(chǎn)功能，房價波動將影響持有者財富，或者對潛在的投資人產(chǎn)生預期影響，由此通過消費渠道影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。這種影響主要體現(xiàn)在兩個方面：一是房價變動通過影響經(jīng)濟增長來促進制造業(yè)發(fā)展；二是通過資產(chǎn)價格波動的財富效應影響消費者的收入分配、消費決策來間接影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

(一)需求視角下房價波動對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的正向影響

這一領域的研究是以房價波動與消費關系的研究為基礎的，基于持久收入假說(PIH)、生命周期假說(LCH)、跨期選擇理論等理論基礎構建房地產(chǎn)與消費的內(nèi)在聯(lián)系，分析包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格變動影響居民消費的渠道及程度[1-2]，認為房地產(chǎn)市場存在促進居民消費的財富效應[3-6]，并從實現(xiàn)與未實現(xiàn)的財富效應、預算約束與流動約束效應、信心效應等五個方面歸納了房價上漲影響消費的傳導渠道[7-9]。理論分析表明，居民消費與家庭財富大小和財富變動正向相關，住房資產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)的重要組成部分，其價格變動意味著居民持有的財富存量改變，由此居民收入分配、消費支出與消費決策均會在房價波動的影響下發(fā)生改變。對于擁有住房的居民來說，房價上漲使其名義財富總值增加，尤其是擁有多套住房者不但可以出租或出售房產(chǎn)，而且通過抵押貸款實現(xiàn)房地產(chǎn)收益，提高自身消費能力。一方面，對消費終端制造品需求隨之增加；另一方面，消費者因財富增長而將放棄購買劣等制造品的需求轉(zhuǎn)而尋求高質(zhì)量、高品位制造品，甚至是奢侈品的需求，促使制造業(yè)提高創(chuàng)新動力，融入產(chǎn)品設計價值，增強企業(yè)品牌效應。對于剛需購房者來說，房價上漲會提升其未來財富擁有值，消費信心加強，推動其增加現(xiàn)期消費。一般性購房者也可以因此而獲得更多的流動性支持，從而提高社會消費與投資，正向促進社會總財富增長，制造品需求也隨之增長，制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)利潤上升，員工收入提高，由此形成促進制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的良性循環(huán)，產(chǎn)生了從需求側刺激制造品生產(chǎn)的機制。即使是無房者，在信貸約束不強的條件下可通過平滑其跨期消費，當期消費將會有所擴大。

這一領域的研究也得到了不少實證支持。一些學者以消費函數(shù)理論為基礎，運用宏觀總量數(shù)據(jù)和微觀家庭調(diào)查數(shù)據(jù)，采納單方程協(xié)整、面板協(xié)整等方法，檢驗房地產(chǎn)市場財富效應的大小或者是不同國家之間的差異[10-13]；或者比較分析不同資產(chǎn)之間的財富效應，并認為房地產(chǎn)財富效應比股市財富效應更為顯著[14-16]；也有學者著力探討房地產(chǎn)財富效應在居民年齡結構、家庭類型(自有住房家庭與租賃家庭、年長家庭與年輕家庭)以及時空差異等方面的表現(xiàn)[17]，例如Attanasio et al.依賴于SCF數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)年輕的消費者對房價的敏感性要遠大于年長者[18]；Khalifa 基于PSID 數(shù)據(jù)應用面板門檻模型發(fā)現(xiàn)不同收入?yún)^(qū)域之間住房財富效應存在明顯差異，其中房價上升對中間收入?yún)^(qū)域居民的財富效應最明顯[19]。不同家庭結構在高房價影響下對制造品的需求也是異質(zhì)的，如果家庭中年輕人較多，高房價的財富效應更能轉(zhuǎn)化為家庭實際購買力，尤其對高端制造品的需求量會有所增長。相反，老年人多為房產(chǎn)市場的供給者，高房價會促使老年人拋售住房資產(chǎn)，擁有更多流動現(xiàn)金，家庭制造品購買量會有所提升，但消費層次不會有太大的改變?？傮w而言，高房價的財富效應擴大了制造品的消費市場，提高了企業(yè)生產(chǎn)的利潤。一方面，廠商轉(zhuǎn)型升級所需資本快速積累，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了市場支持；另一方面，隨著消費升級，為了搶占高端制造品消費市場，制造業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)的動力增強。

近年來，國內(nèi)不少學者亦開始基于宏觀或者是家庭微觀數(shù)據(jù)，運用工具變量方法檢驗我國的房地產(chǎn)市場的整體財富效應或地區(qū)之間的差異或不同收入層次的差異[20-22]。具體表現(xiàn)為在我國以市場為基礎的經(jīng)濟體住房價格上漲的財富效應更為明顯，同時住房擁有率與房產(chǎn)的財富效應呈正相關關系。其根本原因在于住房價格上漲通過“信心效應”“流動性約束效應”以及“替代效應”影響居民消費[23-26]。雖然房價上漲可能會使租房者購房而減少當期消費以支付高額首付以及銀行信貸，但是從生命周期角度理論來看，購入的住房價格能在長期內(nèi)持續(xù)上漲，住房上漲所帶來的暫時儲蓄動機則轉(zhuǎn)化為長期收入，且住房持有者消費需求增長對其他消費產(chǎn)生的示范效應，會令市場信心倍增，加大市場對制造品的需求。同時房價漲跌對居民消費影響表現(xiàn)為非對稱性[27-29]，即房價的浮動(或者是浮動速率變化)對居民消費和實體經(jīng)濟產(chǎn)生程度和方向上不同的影響，消費者在資產(chǎn)價格上漲時會大幅增加當期消費，而在資產(chǎn)價格下降時難以降低當前消費標準。目前我國住房市場具有高度的保值性，且房價保持著繼續(xù)上漲的趨勢，高房價刺激居民的消費欲望，即使部分地區(qū)出現(xiàn)了住房價格下降跡象，消費者仍繼續(xù)保持當前的消費習慣，對制造品需求變動微弱，為制造品廠商提供了一個穩(wěn)定的消費市場，增強廠商轉(zhuǎn)型升級信心。

(二)需求視角下房價波動對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的負向影響

那些肯定房價對消費的推動作用的文獻，可能認為房價越高對消費促進作用越大，這實際上是一個誤區(qū)。從現(xiàn)實經(jīng)驗來看，我國近20年高房價背景下反而儲蓄率持續(xù)上漲、消費率長期低迷。針對這種現(xiàn)狀，專家學者重點關注高房價對消費的抑制作用，房價上漲過快對居民消費的擠出效應可能大于財富效應[30-31]。他們認為，對于有房者來說房價上漲能促進其財富的增加，但是住房資產(chǎn)難以兌現(xiàn)，住房租金上漲將擠占無房者在其他方面的消費。此外，房價上漲與通貨膨脹相關聯(lián)，服務消費價格的上漲將增加消費者的生活成本，在收入一定的條件下，消費結構將發(fā)生改變，制造品在支出中所占比例必定會下降。

具體來說，Campbell和Cocco等運用跨期選擇理論來分析，房地產(chǎn)財富效應受流動性約束、家庭類型與資產(chǎn)結構、金融體系等因素的制約，難以準確估計，加之房價上漲可能導致租賃家庭為買房而儲蓄，抵消擁有住房家庭帶來的消費增量，從而社會總需求可能不變[32]。一些專家學者進一步強調(diào)房價波動對消費的財富效應被高估，甚至存在擠出效應[33-38]。

其原因在于住房價格上漲提高了家庭購房成本，購房將需要付出更多的首付款，日后還需償還更大額的貸款，壓縮了當前消費與未來消費，從而產(chǎn)生了“房奴效應”[39-43]。對于年輕無房的一代來說，為了購置房產(chǎn)不得不極力儲蓄，壓縮消費，尤其是對非必需制造品的需求嚴重擠出，改變制造業(yè)的生產(chǎn)結構。他們的父母為了能夠資助子女購房而花費一生積蓄，且在日后的生活中節(jié)衣縮食。有購房壓力的家庭通常收入不高，消費層次處于中等水平，為了購買住房在縮減消費支出的同時也將放棄原有消費等級，轉(zhuǎn)向需求更為次級的制造品，企業(yè)生產(chǎn)次級制造品仍有利可圖，制造業(yè)企業(yè)則無心變更企業(yè)生產(chǎn)方式，在一定程度上弱化了轉(zhuǎn)型升級的動力。當高房價使得越來越多的居民變成租房者之時，租房市場也將變得越來越活躍。出租房一般提供必備家居用品，但往往是配置一些質(zhì)量不佳、品質(zhì)不高的家居用品或建材，從而低端制造品需求相應提高。而對于高質(zhì)量、有設計新意的產(chǎn)品市場需求被降低，制造業(yè)企業(yè)對于品牌建設投入的積極性被削弱，難以形成高附加值的產(chǎn)品。從這個意義上說，高房價對制造業(yè)產(chǎn)業(yè)高級化進程將產(chǎn)生阻礙效應。一些國家的特殊性消費理念會對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生一定的抵制作用。在我國，居民傳統(tǒng)觀念很強，遺產(chǎn)動機的存在會抑制住房財富效應的發(fā)揮[44]，在遺產(chǎn)動機的作用下，即使住房資產(chǎn)收益沒有變現(xiàn)障礙，房產(chǎn)擁有者也會將住房遺贈給下一代，僅考慮擁有住宅的非金錢效用，無法轉(zhuǎn)化為住房擁有者的消費能力。同時，子女從父母那里繼承的住房一般來說配套設施較為齊全，能夠滿足生活所需的基本要求，無需再大量購置耐用消費制造品。若是購買的全新住房則需一次性地添夠生活品以滿足日常所需，對比可見，繼承房產(chǎn)在一定程度上削弱了居民對制造品的需求。

Aoki認為，房價波動引發(fā)的財富再分配效應將影響眾多普通居民的財富和福利水平[45]。這種財富再分配效應尤其體現(xiàn)在我國城鄉(xiāng)居民之間。就現(xiàn)狀來說，我國隨著土地供應的單一化以及城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，與農(nóng)村居民相比較，城市原住民在獲得房產(chǎn)上更有優(yōu)勢。房價上漲使得擁有土地、房產(chǎn)的家庭與其他家庭的差距進一步拉開，與房改之前依靠勞動獲得家庭收入的財富積累方式相比有了顛覆性的改變，財富分配領域出現(xiàn)了明顯的馬太效應。同時房價上漲的影響存在明顯的異質(zhì)性和偏向性，收入水平和財富水平更低的家庭受房價的負面影響更大，這種異質(zhì)性影響可能引致更大的社會不平等[46-49]。也就是說，相比城市居民來說，農(nóng)村居民受到房價上漲的擠出效應更為顯著。原本消費層次相對較低的農(nóng)村居民相對財富進一步縮水，社會居民家庭財富結構發(fā)生變化，進而影響社會對制造品的需求結構，間接改變制造業(yè)產(chǎn)品結構。

受信貸市場發(fā)達程度的影響，各國住房財富效應存在較大差異[50]，同時房價波動引發(fā)的不確定風險[51]通過影響居民的預防性儲蓄動機，對當前消費產(chǎn)生抑制作用[52]。為了應對住房價格的不斷攀升，潛在購房者在信貸緊縮或者金融系統(tǒng)無法提供貸款支持時，還受到租房費用上漲的壓力，雙重擠占其對制造品需求，即便是對普通制造品的需求也會被價格更低廉的劣質(zhì)制造品所替代。房地產(chǎn)市場在長期內(nèi)持續(xù)繁榮，房價上漲給住房資產(chǎn)持有者帶來的收益則會從暫時性收入轉(zhuǎn)化為持久性收入，增加投資支出。相對于其他投資品來說，房產(chǎn)不僅僅具有良好的保值增值性，此外信用方面也有明顯優(yōu)勢，投機動機將弱化高房價的財富增值轉(zhuǎn)化為投資，抑制當前對制造品的消費需求?？偟膩碚f，雖然有房者的負儲蓄率與購房者的正儲蓄率存在抵消的可能，但目前我國城市化進程正在快速推進，一方面移民群體的高儲蓄率無法被抵消，另一方面在我國房地產(chǎn)市場制度下要求我國居民不得不提高儲蓄以應對上漲的房價。在預算約束一定的條件下，用于非房制造品的支出則受到擠壓而減少。不過，房價是否通過消費渠道作用于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，目前尚未有明確的結論。

三、供給視角下高房價影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一般性機理

(一)高房價通過提升生產(chǎn)成本抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

企業(yè)生產(chǎn)要素包括資本、勞動力、土地和原材料，住房價格上漲推高了勞動力、土地等要素的價格，提高了企業(yè)生產(chǎn)成本，同時也阻斷了工業(yè)現(xiàn)代化進程中用土地來換取工業(yè)成長的空間，擠壓了制造業(yè)的利潤空間[53-54]，從而影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。一是通過勞動力成本渠道。住房是城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，住房價格持續(xù)上漲提高了居民生活成本，倒逼企業(yè)提高工資水平。同時高房價驅(qū)動部分勞動力流向低房價區(qū)域，造成勞動力的區(qū)域緊缺，提高了企業(yè)用工成本[55-56]，勞動力工資的大幅上漲使得中國在制造業(yè)領域原有的低成本優(yōu)勢逐漸喪失，大量中低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)已向新興經(jīng)濟體轉(zhuǎn)移，給我國傳統(tǒng)制造業(yè)帶來嚴峻的挑戰(zhàn)。二是土地使用成本渠道。高房價直接提高企業(yè)土地使用成本，從而提升制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本。

高房價改變勞動力市場的供求關系，從人力資本儲備影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。毛豐付認為，高房價對勞動力密集型企業(yè)用工成本有顯著影響[57]。也有學者認為，住房價格上漲時高房價作為一種價格信號，意味著該地區(qū)城市化建設更加完善，未來收入的不確定性降低，從而吸引勞動力流入調(diào)整優(yōu)化企業(yè)的人力資本結構，為企業(yè)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級技術改革儲備勞動力[58]。由于農(nóng)村低技術勞動力對房價的波動反應更為強烈[59]，因此高房價的選擇機制，可以擠出低技術的勞動力，提升制造業(yè)企業(yè)勞動力結構，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級積累人才儲備，當勞動力跨區(qū)域流動時，會產(chǎn)生制造業(yè)企業(yè)聚集效應。但也有專家學者強調(diào)住房價格過高時，住房價格上漲對勞動力區(qū)域聚集效應有明顯的負向影響，也就是說高房價加速了勞動力流出的速率[60-65]。其原因在于高房價增加城市民工的生活成本，改變了勞動力的流動決策，勞動力的流出造成勞動力緊缺[66-67]，進一步提高了企業(yè)用工成本。目前我國勞動力成本上升速度不僅僅顯著快于發(fā)達國家，而且與其他發(fā)展中國家相比也正在逐漸喪失競爭力，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級所需空間被擠占。

隨著我國城市化進程的快速發(fā)展，住房市場、土地市場的需求與日俱增。有學者基于經(jīng)典李嘉圖模型，認為地價上升是房價上漲的結果而不是原因[68-70]。因為就土地要素本身來說，無論是從短期還是長期來考察都由于自身的稀缺性，其價格一般由市場需求所決定[71]。過高的需求使住房價格持續(xù)上漲，從而加大了土地需求，提高了土地價格[72-73]。況偉大、李濤進一步研究表明，住房價格與土地價格、土地出讓方式無關，而是由市場供求決定，相反，住房價格對地價產(chǎn)生決定性作用，“地王”的出現(xiàn)與住房價格高漲密切相關[74]。尤其是在中國特殊的土地出讓制度下，政府擁有土地供應的一級市場壟斷權，土地出讓金已成為多數(shù)地區(qū)的“第二財政”[75]。土地價格上漲勢必對其承載的經(jīng)濟活動產(chǎn)生影響。制造業(yè)利潤空間被土地價格上漲所擠占，影響工業(yè)企業(yè)選址[76-81]，制造業(yè)區(qū)域生產(chǎn)結構因此改變。作為企業(yè)生產(chǎn)固定投入要素，如果制造業(yè)無法將土地要素價格上漲轉(zhuǎn)嫁于商品價格，且無法通過挖掘增效使其內(nèi)部化，則制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)項目收益凈現(xiàn)值將不斷萎縮從而失去吸引力，表現(xiàn)為我國部分勞動密集型和中低端制造業(yè)產(chǎn)品出口受阻。劉斌和王乃嘉[82]、黃玖立和馮志艷[83]證實了這一點。此外，王珺和郭惠武發(fā)現(xiàn)，新興產(chǎn)業(yè)部門和服務業(yè)部門相對于傳統(tǒng)工業(yè)部門來說更容易受城市經(jīng)濟外部因素所影響，土地價格上漲對傳統(tǒng)工業(yè)部門形成擠出效應，加深了我國產(chǎn)業(yè)結構失衡問題的嚴重性[84]。土地、廠房價格上漲必然引起制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本的增加，部分制造業(yè)企業(yè)不得不從大型城市向具有相對成本優(yōu)勢的中小型城市轉(zhuǎn)移[85]，弱化了制造業(yè)空間集聚效應，我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的競爭優(yōu)勢被削弱，不利于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

(二)高房價對制造業(yè)結構調(diào)整作用影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性和高度關聯(lián)性，其高速發(fā)展不僅僅對國民經(jīng)濟的增長產(chǎn)生帶動作用，同時還能拉動許多其他部門的生產(chǎn)，對不同領域的制造業(yè)造成不同的影響。依據(jù)各產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系，學界將房地產(chǎn)業(yè)對其相關產(chǎn)業(yè)的作用效應分為后向驅(qū)動效應與前向拉動效應。其中后向驅(qū)動效應是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接提供房地產(chǎn)發(fā)展所需生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)對其產(chǎn)生需求拉動效應；前向拉動效應是指房地產(chǎn)業(yè)對直接或間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)的影響表現(xiàn)為供給推動作用。整體來說，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門2 000多種產(chǎn)品的發(fā)展有拉動作用[86]，具有波及范圍廣的顯著特點。但由于產(chǎn)業(yè)之間關聯(lián)度存在差異，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對不同產(chǎn)業(yè)的帶動作用存在一定的異質(zhì)性。顧云昌認為，我國住宅建筑的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)高達1.93，且住宅建成銷售后對消費的帶動系數(shù)為1.34[87]。李明啟進一步通過投入產(chǎn)出模型測算，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對建筑業(yè)、制造業(yè)產(chǎn)出誘發(fā)度最高，且對不同的制造業(yè)部門產(chǎn)生不同程度的影響(最高為非金屬礦物制造業(yè)，金屬冶煉及壓延加工業(yè)次之，之后依次為化工業(yè)、金屬制品業(yè)、電器機械及器材)[88]。王國軍、劉水杏系統(tǒng)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)主要產(chǎn)生后向驅(qū)動作用，在非金屬礦物制造業(yè)、電器機械及器材制造業(yè)、金屬制品業(yè)產(chǎn)生明顯的影響作用[89]。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對制造業(yè)中相關產(chǎn)業(yè)的帶動效應主要集中在為住房生產(chǎn)提供原材料以及住房生活消費所需的制造品等產(chǎn)業(yè)，而對其他制造業(yè)的帶動效應則相對微小。我國處于三期疊加時期，近年來鋼鐵、火電、建材、石化等領域仍面臨著嚴重的產(chǎn)能過剩問題，從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)角度來看傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩與高房價存在著必然的聯(lián)系。住房價格上漲增加了對住房建筑的投資，提高了對鋼鐵制造、水泥生產(chǎn)等相關制造品的生產(chǎn)需求，然而由于市場的時滯性，相關制造業(yè)廠商未能依據(jù)需求變動及時調(diào)整生產(chǎn)，導致傳統(tǒng)制造業(yè)行業(yè)庫存積壓嚴重，過剩資源難以實現(xiàn)再配置，嚴重阻礙制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化進程。

(三)高房價通過擠出機制抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

隨著我國住房市場進入繁榮周期，房價持續(xù)上漲對鋼筋、水泥等與住房緊密關聯(lián)的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的投資與消費產(chǎn)生了一定的拉動作用，但是對傳統(tǒng)制造業(yè)尤其是新興高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了擠出效應[90-91]。一方面，我國制造業(yè)增值能力薄弱，未能為我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供良好的發(fā)展基礎；另一方面，我國整體經(jīng)濟形勢表現(xiàn)為金融過熱而實體經(jīng)濟過冷甚至出現(xiàn)空心化趨勢。住房市場的發(fā)展對制造業(yè)投資的影響在學界有一個共識：高房價通過提高制造業(yè)融資成本以及生產(chǎn)成本，壓縮了制造業(yè)利潤空間，擠占了制造業(yè)發(fā)展。

現(xiàn)有文獻表明，資產(chǎn)價格的波動與實體經(jīng)濟的發(fā)展存在緊密的關系，這種關系一般被認為是負乘數(shù)效應[92]。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，加劇了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本失衡，對制造業(yè)產(chǎn)生擠出效應[93-95]。住房市場的繁榮對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的拉動作用，增加了居民的消費與投資，根據(jù)靈活加速器理論，房價高企在一定的程度上預示著我國未來經(jīng)濟的繁榮，在良好預期下，居民會加大在住房商品上的投資[96-97]。同時高房價能帶來顯著的資產(chǎn)負債表效應，抵押物品，如廠房、土地等的價值提升使得企業(yè)得以擁有更多資金進行投資活動。房地產(chǎn)市場有較高的盈利能力，而且相對于金融產(chǎn)品來說更加穩(wěn)定且安全，銀行等金融機構以及社會資本更愿意選擇房地產(chǎn)業(yè)進行投資，從而加大了制造業(yè)的融資約束?？傮w而言，住房價格的上漲促進了社會總投資的增加。那么，制造業(yè)投資是否也呈增長勢態(tài)呢？Miao 和Wang研究發(fā)現(xiàn)，如果存在有泡沫的生產(chǎn)部門與沒有泡沫的生產(chǎn)部門，那么資產(chǎn)在兩部門流動時有向存在泡沫的生產(chǎn)部門流動的趨勢[98]。呂江林證實我國城市房地產(chǎn)市場均有泡沫存在，且在部分城市存在巨大的泡沫[99]。因此，在房地產(chǎn)泡沫的吸引下，社會資本必定會流入住房市場以尋求套利機會，擠占以制造業(yè)為核心的實體經(jīng)濟的投資，抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的過程中，產(chǎn)業(yè)化進程中的投入與研發(fā)活動具有不確定性，社會與企業(yè)資金的投向直接影響制造業(yè)結構高度化[100-101]。

除了外部資金脫離制造業(yè)外，制造企業(yè)本身也會抽離主營業(yè)務進入房地產(chǎn)開發(fā)領域或在房地產(chǎn)市場套利，房地產(chǎn)企業(yè)進駐其他制造業(yè)等企業(yè)合作，但其新建企業(yè)與子公司的主營方向仍為房地產(chǎn)市場的開發(fā)，同時通過土地質(zhì)押等模式吸納更多資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，擠占制造業(yè)自身的投資與擴大再生產(chǎn)。雖然有研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展拉動了金屬冶制、通用和專用設備等制造業(yè)的投資[102]，而且在資產(chǎn)負債表效應作用下，能在金融市場上獲得更多的外部資金支持[103-104]，擴大投資規(guī)模并推進創(chuàng)新。但對于整體制造業(yè)部門來說，由于與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)存在巨大的利潤差，同時因其可抵押性降低了投資的風險性，企業(yè)管理層為了規(guī)避風險，可能選擇短期內(nèi)能獲得高額利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，而不是增加本行業(yè)的投資[105-106]。吳海明認為，我國產(chǎn)業(yè)空心化的實質(zhì)在于企業(yè)將資本轉(zhuǎn)投于資本市場導致制造業(yè)總量的相對減少，工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)過度金融化新特征[107]。房地產(chǎn)屬于資金密集型、技術含量低產(chǎn)業(yè)，大量的資金進入房地產(chǎn)業(yè)對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生固化維持作用，同時搶占高新技術行業(yè)培育與發(fā)展所需的要素資源，阻礙制造業(yè)向結構化、高級化轉(zhuǎn)型。

(四)高房價導致資源錯配影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

住房價格上漲對住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的拉動作用，尤其是與房地產(chǎn)業(yè)相關度高的生產(chǎn)部門更受益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導致社會資源在不同部門不合理流動，降低資源配置效率。以建筑行業(yè)與制造業(yè)之間的協(xié)同關系來看，住房市場的繁榮加大了對建筑行業(yè)發(fā)展的需求，進一步擴大建筑業(yè)與制造業(yè)之間的利潤率差距，在示范效應作用下，大量資本抽離制造業(yè)流入建筑業(yè)，同時建筑業(yè)能夠為勞動者支付更高額的傭金，吸引勞動力向建筑業(yè)轉(zhuǎn)移，對制造業(yè)產(chǎn)生擠出效應，惡化制造業(yè)的資本結構與用工形式，導致資本在制造業(yè)與建筑業(yè)之間出現(xiàn)結構性錯配[108]。住房價格高漲不僅通過影響居民消費選擇行為，抬高制造業(yè)企業(yè)成本，同時對社會資源產(chǎn)生錯配效應，影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，主要通過以下途徑。

其一，要素價格扭曲效應。資源錯配產(chǎn)生于要素流動阻礙和市場相對要素價格扭曲[109-110]，住房價格非理性上漲導致整個經(jīng)濟資源錯配程度繼續(xù)加劇，對全要素生產(chǎn)率產(chǎn)生巨大負效應[111]，同時在部分資源型城市面臨產(chǎn)生類似于“荷蘭病”的經(jīng)濟困境，導致整體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的蕭條。制造業(yè)企業(yè)作為微觀經(jīng)濟的主體，其全要素生產(chǎn)率水平對宏觀經(jīng)濟發(fā)展至關重要。房價上漲使企業(yè)的融資成本下降，激勵制造業(yè)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的投資，推高了企業(yè)勞動力成本，導致企業(yè)技術外溢，進而降低了社會整體的全要素生產(chǎn)率[112-113]。尤為需要注意的是，制造業(yè)全要素生產(chǎn)率的穩(wěn)步提高是保證經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展與良性循環(huán)的基礎，目前我國依靠要素投入刺激增長的生產(chǎn)方式難以繼續(xù)，迫切需要提高全要素生產(chǎn)率，促使我國工業(yè)企業(yè)向創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。然而，目前住房市場的過分膨脹加劇了社會資源在房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)之間的錯配，制造業(yè)發(fā)展所需資源無法被房地產(chǎn)業(yè)及其高度相關行業(yè)掠奪，進一步降低了資源配置效率。可見，高房價背景下全要素生產(chǎn)率的降低不利于我國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)價值鏈的提升。在國際市場中，住房價格上漲會對企業(yè)生產(chǎn)要素分配造成直接的作用，影響社會資源在制造業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)再分配效率，弱化企業(yè)產(chǎn)品出口的能力，不利于制造業(yè)企業(yè)提升國際市場競爭力[114-115]。我國制造業(yè)的迅速崛起與國際市場對我國制造品高度需求密切相關。在第四次工業(yè)革命前夕，全球工業(yè)競相推進智能化、個性化與數(shù)字化等新模式以便滿足消費者對制造品性能的要求，房價高企抑制企業(yè)全要素生產(chǎn)率優(yōu)化降低了我國制造業(yè)在國際市場中的所占份額，不利于制造業(yè)企業(yè)在消費升級的關鍵時期實施轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。

其二，我國的地方政府與國企更容易獲得資源，導致資源在不同生產(chǎn)部門間錯配。與其他國家不同，在中國的特殊土地制度之下，政府對住房價格可以發(fā)揮決定性的作用，在住房市場上存在著顯著的價格扭曲[116]。房地產(chǎn)業(yè)增值部分大量資金由政府配置，導致資源配置的扭曲。我國大多數(shù)銀行都與政府保持了密切聯(lián)系，國有企業(yè)依靠政府在資源獲取上更加方便[117]，對于地方政府來說，其更傾向于以較低的價格將土地出讓給國有企業(yè)[118]。國有企業(yè)獲得信貸與其他資源后，在房地產(chǎn)開發(fā)高利潤的吸引下，更傾向于將資源投入房地產(chǎn)市場，進一步加劇資源錯配。這降低了土地資源的配置效率，造成土地資源錯配，阻礙了生產(chǎn)技術進步，抑制了全要素生產(chǎn)率水平的提升。

(五)高房價抑制企業(yè)創(chuàng)新阻礙制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級

目前我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，經(jīng)濟增長模式進入由粗放型向創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展轉(zhuǎn)變的關鍵時期。內(nèi)生經(jīng)濟增長模型強調(diào)內(nèi)生技術進步的作用，創(chuàng)新作為城市發(fā)展的核心競爭力受到多種因素制約。受目前住房價格高企的影響，部分省市創(chuàng)新研發(fā)投入和發(fā)明專利授權量嚴重縮水，房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮對制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的擠出效應不可忽視。從政府行為視角來看，土地財政扼殺政府對創(chuàng)新活動所提供的公共服務。目前諸如國企、高校及研究機構等國家公共研發(fā)部門在我國研發(fā)投入中占據(jù)更大比重，而社會投資的民營企業(yè)研發(fā)水平相對偏弱，而公共研發(fā)活動很大程度上對政府存在著一定的依賴性，然而地方政府對房地產(chǎn)市場的偏愛嚴重影響了其對公共研發(fā)活動的關注度。中國的地方政府在土地市場上處于壟斷地位，為了通過政績考核，各級政府官員展開了激烈的地區(qū)間競爭。一方面，政府有內(nèi)在依賴高房價的動機，缺乏動力去提供服務于制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新的公共服務。地方政府利用壟斷土地供應的優(yōu)勢，通過壓縮商住用地的供應面積，抬高商住用地價格來獲取高額的土地出讓金，然后利用土地出讓金或者“土地金融”等手段，大力推進城市基礎設施建設，提供便利條件以吸引企業(yè)。另一方面，地方政府擴大工業(yè)用地供應面積，將工業(yè)用地以很低的協(xié)議價格劃撥給廠商，并實施各類稅收優(yōu)惠政策，招商引資。范劍勇、莫家偉將工業(yè)土地市場模型化，實證研究證明了地方政府通過完善基礎設施建設和低價提供商業(yè)用地兩種渠道吸引新增工業(yè)投資[119]。地方政府正是通過上述方式，以商住用地的高收益來補貼工業(yè)用地的低收益，間接地給予企業(yè)補貼，但民營企業(yè)并不是創(chuàng)新活動的主力軍，更具活力的公共研發(fā)部門所需基礎設施與資源被切斷，降低了社會科技創(chuàng)新能力。

住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場快速膨脹成為暴利行業(yè)。以房地產(chǎn)業(yè)為代表的資產(chǎn)泡沫推高了其投資回報率，泡沫的杠桿效應將擠出實體經(jīng)濟的投資[120-121]，影響制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新活動的投入。微觀企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)投入一般需較長的資金供應周期，其巨額資金投入只能依靠諸如銀行等外部融資渠道來維持，然而金融系統(tǒng)在自身的非理性屬性作用下，銀行等金融機構在融投資活動時更傾向于諸如房地產(chǎn)市場等風險水平低、投資收益高的產(chǎn)業(yè)。尤其是在我國以四大國有銀行貸款占主導的信貸市場，外部融資依賴型產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新活動受到了嚴重的抑制。我國創(chuàng)新研發(fā)投入與發(fā)明專利授權額增長率出現(xiàn)明顯放緩趨勢，金融體系扭曲性貸款結構進一步加劇了這種擠出效應[122]。同時房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹，促使多年來我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的平均利潤率遠遠高于工業(yè)部門，工業(yè)企業(yè)將其資本向房地產(chǎn)部門轉(zhuǎn)移是必然的趨勢，在如此背景之下工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新活動勢必受到影響[123-124]，對制造業(yè)部門微觀企業(yè)用于自身創(chuàng)新研發(fā)投入的資金向房地產(chǎn)部門轉(zhuǎn)移產(chǎn)生了巨大的激勵作用[125]，然而企業(yè)自身內(nèi)源融資對創(chuàng)新活動至關重要[126]，制造業(yè)企業(yè)減少對制造業(yè)本身的投入，很大程度上弱化了企業(yè)本身的創(chuàng)新動力。我國經(jīng)濟快速增長所引致的有效需求規(guī)模不斷擴大，為制造業(yè)企業(yè)進行技術創(chuàng)新以占據(jù)新興消費層次戰(zhàn)略的實施提供了良好的市場條件。但是在這種房價非理性攀升的狀態(tài)下，制造業(yè)企業(yè)無心從事科技研發(fā)活動轉(zhuǎn)而進入房地產(chǎn)業(yè)以投機套利。在新的時代背景下，我國由制造業(yè)大國向制造業(yè)強國進發(fā)的過程中，依靠提升創(chuàng)新能力以提高制造業(yè)整體質(zhì)量水平是重要戰(zhàn)略。同時各生產(chǎn)部門脫離主營業(yè)務進入房地產(chǎn)業(yè)將加劇社會投資結構單一化趨勢，阻礙了經(jīng)濟效率的提高。壟斷性銀行的貸款偏向，也抑制了制造業(yè)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型升級。

同時，在房地產(chǎn)業(yè)高利潤率的示范效應下，社會公眾熱衷于獲取快錢與熱錢，扼殺了社會整體的創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)激情，創(chuàng)新活動所需的人才培養(yǎng)也在逐年減少[127-128]，在開放的市場經(jīng)濟中對我國城市創(chuàng)新能力的提高以及吸收發(fā)達國家的技術與知識產(chǎn)生一定的阻礙作用[129-131]。對于居民來說，住房價格的上漲與單個家庭或個人在消費、投資和創(chuàng)業(yè)等方面的決策存在一定的關聯(lián)性，即投資住房資產(chǎn)一方面與創(chuàng)業(yè)行為一樣能帶來較高的收益回報，同時風險性更低。另一方面在中國住房是婚戀市場上的一個積極信號[132]，相對于其它西方國家來說中國居民對住房的要求更為急迫，在青年階段更有創(chuàng)業(yè)沖動的時期往往會因為需要購買住房從而放棄創(chuàng)業(yè)行為[133-134]。目前我國與發(fā)達工業(yè)國家制造業(yè)水平存在一定的差距，規(guī)避“低端鎖定”與“路徑依賴”的發(fā)展模式是我國制造業(yè)亟待解決的核心問題，創(chuàng)新驅(qū)動實現(xiàn)質(zhì)量變革是我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必由之路，住房價格上漲弱化了企業(yè)創(chuàng)新以及民眾創(chuàng)業(yè)動力，進而抑制我國制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

四、綜合性評述及研究展望

從整體上來看，專家學者較為關注高房價與制造業(yè)發(fā)展的緊密關系，近年來也開始嘗試建立高房價與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的聯(lián)系，開始將居民消費、企業(yè)投資、生產(chǎn)成本、資源配置、政府行為、創(chuàng)新與生產(chǎn)結構等因素納入高房價影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的機理進行分析。本文創(chuàng)新性地建構“需求-供給”框架，對該領域的研究進行了全面梳理，從需求側和供給側兩個方面分析高房價如何引致居民消費、投資、創(chuàng)新，從而為當前制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級為何存在困難提供了經(jīng)濟學邏輯分析，也為當前中國房地產(chǎn)市場泡沫的存在性及制造業(yè)空心化趨勢并存提供理論解釋。

現(xiàn)有文獻表明：第一，高房價通過財富效應與擠出效應改變居民的消費選擇，在我國特殊的消費習慣作用下財富效應被弱化，高房價對居民消費產(chǎn)生顯著的抑制效應，居民消費決策影響制造業(yè)生產(chǎn)結構優(yōu)化；第二，住房價格上漲提高居民的生活成本、土地成本，進而加速勞動力流動和影響企業(yè)更改選址決策，通過影響勞動力、土地要素價格影響制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；第三，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展對不同產(chǎn)業(yè)的帶動效應存在一定的異質(zhì)性，部分相關度高的傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩，抑制制造業(yè)結構合理化進程，阻礙制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；第四，高房價對制造業(yè)生產(chǎn)活動存在資源錯配效應，其原因在于國有企業(yè)相對而言更容易獲得社會資源，并且會將有限資源投入房地產(chǎn)市場，降低企業(yè)全要素生產(chǎn)率；第五，住房價格上漲提高了房地產(chǎn)業(yè)利潤率，加大了與制造業(yè)之間的差距，削減了對制造業(yè)的投資以及影響制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)決策，尤其是企業(yè)用于創(chuàng)新活動的投入，不利于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

綜合來看，現(xiàn)有研究存在如下不足：其一，側重從單一機制來考察高房價對制造業(yè)發(fā)展的影響，缺少同時從需求側和供給側全方位考察高房價對制造業(yè)影響的研究，且尚未具體落實到制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級層面，較為忽視高房價通過影響生產(chǎn)性服務業(yè)，進而影響制造業(yè)由低端向高端轉(zhuǎn)型升級的機制分析；其二，未重視分析房價從需求側通過財富效應、擠出效應和勞動力流動來影響居民對制造品的需求規(guī)模和層次，進而作用于制造業(yè)分工和價值鏈升級的機制；其三，較少關注高房價抑制制造業(yè)發(fā)展的區(qū)域差異與結構差異，以及高房價影響制造業(yè)發(fā)展的門檻效應；其四，強調(diào)從企業(yè)本身與金融體系來研究高房價對制造業(yè)的影響，卻忽視了從土地財政和政府公共服務層面來分析高房價對制造業(yè)投資的擠出機制、創(chuàng)新抑制機制以及資源錯配機制，這些機制又如何抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。整體來說，高房價抑制制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的理論與實證研究均有待進一步系統(tǒng)深化。對高房價與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級關系的全面梳理，可從市場體系的不完善出發(fā)分析房地產(chǎn)市場供需力量非均衡發(fā)展導致制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級受阻的思路，合乎邏輯地提出擴大房地產(chǎn)需求力量與抑制供給力量并行，建構基于當前我國房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展的市場體系的對策，為構建中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制提供決策參考。