陳湘明

摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也逐漸繁榮，出現(xiàn)了豐富多樣的房地產(chǎn)融資新模式，以房產(chǎn)抵押作為信貸擔(dān)保的主要風(fēng)險(xiǎn)防控措施，迫切需要提升金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員對房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)防控及風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)業(yè)務(wù)能力。本文筆者從對抵押物風(fēng)險(xiǎn)處置中遇到的相關(guān)問題為切入點(diǎn)，對房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的闡述，最后有針對性地提出在新常態(tài)下房產(chǎn)抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)防控策略。

關(guān)鍵詞：新常態(tài) 房產(chǎn)抵押 金融風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國的房地產(chǎn)交易市場發(fā)展比較快速，但受制于制度和政策存在不規(guī)范不完善的問題，給房產(chǎn)抵押登記工作造成了諸多阻礙。房產(chǎn)抵押帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)成為了我國消費(fèi)信貸發(fā)展的重要制約因素。本文筆者將對如何最大程度降低房產(chǎn)抵押帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作進(jìn)行詳細(xì)的探究。

一、房產(chǎn)抵押概述

房產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，使用期限長，并且能夠保值和增值的特點(diǎn)，因此在金融機(jī)構(gòu)放貸過程中，會成為比較理想的選擇。房產(chǎn)抵押就是以房地產(chǎn)作為償還債務(wù)的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在房產(chǎn)抵押期間，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬于產(chǎn)權(quán)所有者，債權(quán)人則按時(shí)收取利息和收回借款即可，在債務(wù)還清時(shí)，債務(wù)人可以收回房產(chǎn)證及相關(guān)材料，到不動產(chǎn)登記部門注銷抵押登記后，整過抵押的行為也就宣告結(jié)束。倘若約定時(shí)間債務(wù)人無法償還，那么抵押權(quán)人通過訴訟可向法院申請拍賣以還清債務(wù)，拍賣所得多余部分會退還給抵押人，如果不足，那么債權(quán)人可以繼續(xù)向債務(wù)人追索。

二、房產(chǎn)抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）抵押物價(jià)值不足無法覆蓋借款本息

首先是房地產(chǎn)評估過程出現(xiàn)價(jià)格虛高，導(dǎo)致發(fā)放貸款數(shù)額過大。造成這種情況的原因主要有：信貸人員為了完成業(yè)績，默認(rèn)了評估機(jī)構(gòu)的價(jià)格;評估機(jī)構(gòu)為了獲取業(yè)務(wù)，無視市場規(guī)則，按照銀行人員或者借款人要求的價(jià)格進(jìn)行評估;借款人為了獲得高額貸款，串通評估人員虛報(bào)評估價(jià)格。

其次是房地產(chǎn)價(jià)格的變動產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)市場受國家政策調(diào)控的影響可能導(dǎo)致部分城市的房產(chǎn)價(jià)格下降。還有一些經(jīng)營不善的商鋪因?yàn)槭艿叫袠I(yè)發(fā)展的沖擊，競爭力下降，房屋本身也會隨著時(shí)間發(fā)生老化，進(jìn)而貶值。

最后是抵押物處置費(fèi)用較高。在處置抵押物時(shí)需自行墊付評估費(fèi)，執(zhí)行費(fèi)法院在處置房法院在處置房產(chǎn)費(fèi)用時(shí)優(yōu)先扣除執(zhí)行費(fèi)，司法處置的資產(chǎn)視同銷售來繳納稅費(fèi)，若抵押人不能自己繳納稅款，也需要從處置的房產(chǎn)中抵扣，稅費(fèi)高達(dá)16%以上。

（二）把家庭唯一一套住房用于抵押時(shí)實(shí)現(xiàn)債權(quán)較難

最高人民法院明確規(guī)定如果是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)也提出：“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)該強(qiáng)制遷出”。這兩條規(guī)定說明如果抵押人用唯一的一套住房辦理了貸款抵押，當(dāng)借款人不還款時(shí)，無論該套房屋的價(jià)值如何，法院都不能拍賣，被執(zhí)行人可以繼續(xù)居住。而對于司法解釋如何認(rèn)定“超過生活所必需的居住房屋或者生活用品”沒有明確標(biāo)準(zhǔn)，定義較為模糊，在司法實(shí)踐中，執(zhí)行較難。特別是有的人為了惡意逃避債務(wù)，故意安排年齡較大的老人居住在抵押房產(chǎn)中，為防止發(fā)生意外，法院不敢對抵押物采取處置措施。

（三）抵押物受到租賃合同影響可能阻礙抵押物變現(xiàn)

房產(chǎn)抵押仍然需要遵循“買賣不破租賃”的原則，如果抵押物先出租后抵押，借款人不能按時(shí)歸還貸款，由于租賃合同合法有效，銀行處置抵押房產(chǎn)較難，即使銀行強(qiáng)行對抵押房產(chǎn)進(jìn)行處置，其結(jié)果要么處置價(jià)格很低，要么在流拍后法院將抵押物裁定歸債權(quán)人所有，即使這樣，購買者或債權(quán)人也仍然不能及時(shí)處置該資產(chǎn)使其產(chǎn)生效益。筆者正在處置廣西蘋果縣浪琴佳苑的一套抵押房，通過2次司法拍賣流拍后，法院裁定該抵押房產(chǎn)歸債權(quán)人所有，當(dāng)債權(quán)人拿著裁定書主張所有權(quán)時(shí)，承租人出具了在抵押登記前一次性付清20年房租的轉(zhuǎn)賬憑證，以及物業(yè)公司出具的由承租人繳納物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，后債權(quán)人對承租人提起侵權(quán)之訴也未獲得法院支持。

（四）借款人多頭授信，抵押物可能存在被其他債權(quán)人查封的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)借款人或抵押物存在多頭授信、債務(wù)交叉的情況時(shí)，一旦借款人違約，其他的債權(quán)人就會對抵押物進(jìn)行查封。最高人民法院明確規(guī)定“查封財(cái)產(chǎn)由查封法院處置并主持分配處置所得，即在房產(chǎn)查封法院和房產(chǎn)抵押債權(quán)執(zhí)行法院不一致時(shí)，由查封法院處置抵押物，處置所得應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)。在執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先債權(quán)，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行”。

（五）抵押物共有人未簽字，抵押合同無效

根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第五十四條第二款規(guī)定“共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效”。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果金融機(jī)構(gòu)沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，抵押權(quán)無效，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)來源主要是抵押物隱形共有人，現(xiàn)在夫妻雙方將房產(chǎn)登記在一方名下比較常見，若在辦理抵押登記時(shí)，隱形共有人未簽字，在處置抵押物時(shí)，抵押物共有人主張抵押合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）在建工程優(yōu)先受償權(quán)影響普通抵押債權(quán)

最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，若該抵押房產(chǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就特別要注意防范該風(fēng)險(xiǎn)。

三、新常態(tài)下房產(chǎn)抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)防控策略

（一）針對房地產(chǎn)抵押物價(jià)值采取應(yīng)對措施

一是控制房地產(chǎn)抵押物的評估價(jià)格。建議把房地產(chǎn)抵押物的評估價(jià)格作為參考基礎(chǔ)，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站披露二手房交易價(jià)格，綜合確認(rèn)抵押物價(jià)格;二是評估公司應(yīng)由風(fēng)險(xiǎn)管理部門進(jìn)行選評和管理，每年對評估公司評估質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，并根據(jù)評價(jià)結(jié)果調(diào)整評估公司，禁止由客戶或者銀行營銷部門指定評估公司，三是嚴(yán)格控制貸款抵押率。在核定抵押率時(shí)，應(yīng)充分考慮處置費(fèi)用、司法拍賣價(jià)格折扣等因素，合理核定抵押率，普通住宅抵押率原則上不超過60%。

（二）加強(qiáng)對抵押物現(xiàn)場調(diào)查及核實(shí)

在發(fā)放貸款前，客戶經(jīng)理一定要實(shí)地查看抵押物，并采用錄像方式固定抵押物的現(xiàn)狀，核實(shí)抵押物產(chǎn)權(quán)證與借款人介紹是否一致，了解抵押物是否存在租賃情況。對已出租的抵押物，明確出租期限、到期日期等情況。在簽訂合同時(shí)，將抵押物現(xiàn)狀相片打印出來，要求借款人簽訂《抵押物租賃情況承諾書》。在發(fā)放貸款后，銀行也應(yīng)定期查看抵押物，及時(shí)了解抵押物的相關(guān)變動情況，一旦發(fā)現(xiàn)變動情況要及時(shí)采取措施有效應(yīng)對。

（三）嚴(yán)格控制多頭授信借款客戶的準(zhǔn)入條件

要想盡可能降低房產(chǎn)抵押的金融風(fēng)險(xiǎn)，那么就應(yīng)禁止對與多家金融企業(yè)發(fā)生借貸關(guān)系的客戶進(jìn)行放貸，拒絕一房多押貸款，銀行在辦理好抵押登記后，務(wù)必要求抵押人將房產(chǎn)證交與銀行等金融機(jī)構(gòu)保管，防止其后期再抵押，進(jìn)而造成不必要的麻煩。

（四）加強(qiáng)對借款人的資質(zhì)審查

借款人的信用情況對控制信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生著重要的影響，抵押擔(dān)保只是擔(dān)保措施，更重要的是還款來源和還款能力。筆者的長期工作實(shí)踐證明，一旦借款人違約，縱使抵押物再好，處理過程也會非常繁瑣，處置起來需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，加之影響抵押物處置的因素眾多，會嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)的質(zhì)量。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，在收益逐漸提升的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)并重。為了最大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，首要的應(yīng)該是完善房地產(chǎn)抵押登記制度，發(fā)揮制度的指導(dǎo)作用，同時(shí)房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)防控工作也對相關(guān)工作人員提出了更高的要求，行業(yè)人員必須樹立社會責(zé)任感，強(qiáng)化自身專業(yè)知識，提升處理問題的效率和水平，實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)和借款人的雙贏。

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（作者單位：南寧市利和小額貸款有限責(zé)任公司）