范佳音　顧佳敏　高亞婷

摘要：二手學(xué)區(qū)房憑借其優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、已有裝潢、小區(qū)周邊發(fā)展成熟等條件成為了住宅銷售市場(chǎng)的重點(diǎn)對(duì)象。本文以鄭州市區(qū)42所小學(xué)對(duì)口的339個(gè)二手學(xué)區(qū)房小區(qū)為對(duì)象，進(jìn)行截面數(shù)據(jù)分析，建立住宅特征價(jià)格模型，剖析影響鄭州二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的因素。結(jié)果表明，除了小學(xué)等級(jí)和小區(qū)距學(xué)校距離，小區(qū)距三甲醫(yī)院、地鐵站距離和綠地特征對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的影響程度也較大。并根據(jù)研究結(jié)果提出加大醫(yī)療和公共設(shè)施的投入，重視小區(qū)綠化、加強(qiáng)綠地建設(shè)等建議。

關(guān)鍵詞：二手學(xué)區(qū)房? 價(jià)格? 影響因素? 綠地特征

一、相關(guān)研究綜述

學(xué)區(qū)房一直以來(lái)受到多方關(guān)注，成為社會(huì)熱點(diǎn)。近年來(lái)，很多國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格進(jìn)行了研究。Heeho Kim和Sae Woon Park[1]（2015）通過(guò)對(duì)韓國(guó)首爾市2006—2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房到學(xué)校的距離比學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響更為顯著。張浩、李仲飛、鄧柏峻[2]（2014）通過(guò)研究北京、上海等一線城市的教育資源發(fā)現(xiàn)，教育資源對(duì)于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率有明顯的推動(dòng)作用，地區(qū)教育資源越豐富，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率越高，進(jìn)而投資價(jià)值越高。尹海偉、徐建剛、孔繁花[3]（2009）通過(guò)研究上海城市綠地宜人性對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)，綠地可達(dá)性對(duì)房?jī)r(jià)具有十分顯著的影響，居民購(gòu)房具有明顯的“向綠”偏好，人們有靠近城市綠地居住的愿望。

盡管如此，關(guān)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格仍然有許多值得研究的地方。學(xué)者們對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的研究主要針對(duì)北京、上海、廣州等一線城市，而針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢的鄭州等二三線城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格研究較少。鄭州作為教育大省的省會(huì)城市和二線城市的代表，近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速，尤其是二手房市場(chǎng)。

作為中國(guó)中部地區(qū)重要的中心城市，鄭州的教育資源相對(duì)豐富，其學(xué)區(qū)房的受歡迎程度越來(lái)越顯著，二手學(xué)區(qū)房的銷售價(jià)格也備受關(guān)注。圖1為鄭州市2018年1-10月住宅二手房銷售情況，從圖中可見(jiàn)，2018年上半年，鄭州市住宅二手房交易量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，上半年的銷售價(jià)格也偏高，而下半年成交價(jià)格趨于穩(wěn)定。

與已有研究不同的是，本文以二線城市鄭州為研究對(duì)象，以其8個(gè)不同區(qū)位的42所市重點(diǎn)小學(xué)、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、普通小學(xué)為代表，通過(guò)各小學(xué)對(duì)口的學(xué)區(qū)房建筑自身特征、區(qū)位特征、周圍環(huán)境特征、配套特征以及綠地特征的疊加，建立住宅特征價(jià)格模型，研究影響鄭州二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的因素，重點(diǎn)探究綠地特征對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的影響。

二、研究設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)與實(shí)證方法

2006年，王旭育對(duì)城市住宅特征價(jià)格模型進(jìn)行了理論分析，傳統(tǒng)的住宅特征價(jià)格模型將住宅的特征分為區(qū)位（Location）、建筑結(jié)構(gòu)（Structure）、鄰里環(huán)境（Neighborhood）三大類[4]。本文在董藩、董文婷[5]等學(xué)者已有研究的基礎(chǔ)上，將住宅特征分為建筑自身特征、區(qū)位特征、周圍環(huán)境特征、配套特征、綠地特征五大類。

（一）數(shù)據(jù)的來(lái)源及說(shuō)明

本文選取鄭州市區(qū)42所小學(xué)：河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中原區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、貨棧街小學(xué)、農(nóng)科路小學(xué)、鄭州中學(xué)附屬小學(xué)、鄭東新區(qū)昆麗河小學(xué)等。每一所小學(xué)按照其級(jí)別，劃分為市重點(diǎn)小學(xué)、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)、普通小學(xué)，用虛擬變量rank表示;

本文選取的二手學(xué)區(qū)房的銷售價(jià)格為2018年4月的各學(xué)區(qū)房所在小區(qū)的成交均價(jià)。2018年5月，鄭州市人民政府明確提出有關(guān)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”[6]的實(shí)施方案：凡在鄭州市租賃住房且具備相關(guān)材料的，與購(gòu)房一樣享有子女相對(duì)就近入學(xué)的義務(wù)教育服務(wù)?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”方案的實(shí)施可能會(huì)影響完全市場(chǎng)主導(dǎo)下的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格，故選取2018年4月的銷售價(jià)格數(shù)據(jù);

每個(gè)學(xué)校的二手學(xué)區(qū)房房源、2018年4月的銷售價(jià)格、建筑年齡、學(xué)區(qū)房所在小區(qū)綠化率、容積率、物業(yè)管理費(fèi)、附近公交路線數(shù)等相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源于房天下、鏈家、安居客等房屋交易平臺(tái)的官方網(wǎng)站。

小區(qū)距學(xué)校距離、距最近的地鐵距離以及距最近的三甲醫(yī)院、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和公園的距離等相關(guān)數(shù)據(jù)通過(guò)百度地圖測(cè)量獲取。共采集有效樣本339個(gè)，各變量的含義和描述性統(tǒng)計(jì)分析如表1：

（二）模型的估計(jì)

首先，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行單位換算和對(duì)數(shù)處理，以消除異常值，使數(shù)據(jù)更平穩(wěn)。通過(guò)多次擬合，比較發(fā)現(xiàn)對(duì)數(shù)模型最為合適。以鄭州二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的對(duì)數(shù)為因變量，表1中year、capacity、cost等13個(gè)變量為解釋變量，根據(jù)住宅特征價(jià)格模型，初步假設(shè)模型為：

其中，ai為各變量的系數(shù)，b為常數(shù)，ε為隨機(jī)誤差。

運(yùn)用Stata軟件對(duì)截面數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸分析，結(jié)果表明：在0.05的置信水平下，建筑年齡、物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)距學(xué)校距離、小區(qū)距最近的地鐵站距離、小區(qū)附近公交路線數(shù)、小區(qū)距最近的三甲醫(yī)院距離、小學(xué)等級(jí)、小區(qū)綠化率以及小區(qū)距最近的公園距離對(duì)二手學(xué)區(qū)房的銷售價(jià)格有顯著影響。

（三）模型的檢驗(yàn)

引入方差膨脹因子和相關(guān)系數(shù)來(lái)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖诙嘀毓簿€性。計(jì)算得方差膨脹因子VIF的均值為1.42<2，最大值為2.48<10;并且各變量之間最大的相關(guān)系數(shù)為0.6117，表明變量之間沒(méi)有明顯的相關(guān)性，故該模型不存在多重共線性問(wèn)題。

運(yùn)用White檢驗(yàn)法來(lái)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖诋惙讲?。檢驗(yàn)得到的p值為0.0024，表明在0.05的置信水平下，該模型存在異方差。除去對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格無(wú)顯著影響的小區(qū)容積率capacity、小區(qū)距最近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離farm、小區(qū)距最近的商場(chǎng)距離mall三個(gè)解釋變量后，運(yùn)用異方差穩(wěn)健標(biāo)準(zhǔn)誤法對(duì)異方差進(jìn)行處理。

三、實(shí)證結(jié)果

（一）模型的確立

經(jīng)過(guò)上述檢驗(yàn)，確定回歸方程：

（二）模型的經(jīng)濟(jì)意義解釋

在其他宏觀環(huán)境和微觀因素不變的情況下，二手學(xué)區(qū)房年齡、小區(qū)距對(duì)口小學(xué)的距離、距其最近的地鐵站距離以及附近公交路線數(shù)與二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格成負(fù)相關(guān);小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)與二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格成正相關(guān)。

回歸方程中存在距二手學(xué)區(qū)房最近的三甲醫(yī)院距離的一次項(xiàng)和二次項(xiàng)，意味著一開(kāi)始在一定距離內(nèi)，二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格隨著距離的增加而上升。超過(guò)這一范圍后，隨著距離的增加而下降，原因?yàn)椋嚎紤]到醫(yī)院附近人流量大、病菌多、交通擁堵嚴(yán)重等因素，一些家庭會(huì)選擇和醫(yī)院保持一定的安全距離[7]，計(jì)算得到這個(gè)安全距離為1.7835km。在1.7835km的安全距離內(nèi)，二手學(xué)區(qū)房的銷售價(jià)格隨著距離的增加而上升。但二手學(xué)區(qū)房和最近的三甲醫(yī)院距離超過(guò)1.7835km后，由于去醫(yī)院所需要的交通時(shí)間明顯增加，其銷售價(jià)格隨著距離的增加而下降;

在其他宏觀環(huán)境和微觀因素不變的情況下，以區(qū)重點(diǎn)小學(xué)為基準(zhǔn)，市重點(diǎn)小學(xué)對(duì)口的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格比區(qū)重點(diǎn)小學(xué)對(duì)口的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格高12.3%;普通小學(xué)對(duì)口的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格比區(qū)重點(diǎn)小學(xué)對(duì)口的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格高8.61%。可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，在教育資源差距不大的情況下，更多的家庭愿意選擇小區(qū)本身環(huán)境良好及周圍設(shè)施完善的普通小學(xué)對(duì)口的二手學(xué)區(qū)房。

綠地特征對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的影響：在其他宏觀環(huán)境和微觀因素不變的情況下，和小區(qū)綠化率在（30%，40%）區(qū)間范圍內(nèi)的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格相比，小區(qū)綠化率低于30%的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格下降了6.42%，小區(qū)綠化率高于40%的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格上升了11.31%;小區(qū)1km內(nèi)無(wú)公園的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格比1km內(nèi)有公園的二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格低5.52%。

四、結(jié)論

從上述關(guān)系式中的增值系數(shù)可以得到，各因素對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的影響程度分別為：小學(xué)等級(jí)>距三甲醫(yī)院距離>小區(qū)綠化率>距地鐵站距離>距學(xué)校距離>距公園距離，二手學(xué)區(qū)房年齡、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、附近公交路線數(shù)對(duì)二手學(xué)區(qū)房銷售價(jià)格的影響程度較小。

可以發(fā)現(xiàn)，除了“小學(xué)等級(jí)”和“學(xué)區(qū)房距學(xué)校距離”兩個(gè)二手學(xué)區(qū)房的硬性要求外，稀缺醫(yī)療資源的可獲得性和出行交通的便捷性是購(gòu)買學(xué)區(qū)房需要考慮的重要因素。而且人們?cè)絹?lái)越關(guān)注學(xué)區(qū)房的綠地特征，購(gòu)房者的“向綠”偏好也越來(lái)越明顯。

基于以上結(jié)論，本文提出如下政策建議：

第一，支持民辦學(xué)校的創(chuàng)建和發(fā)展[8]。近年來(lái)，民辦教育快速發(fā)展，這使得很多家庭將孩子送入民辦學(xué)校。為解決優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性問(wèn)題，社會(huì)應(yīng)鼓勵(lì)民辦教育的發(fā)展，為民辦學(xué)校創(chuàng)造健康良好的發(fā)展環(huán)境，使其與公立學(xué)校公平競(jìng)爭(zhēng)。

第二，均衡稀缺醫(yī)療資源的分布。除了一線城市，目前二三線城市的三甲醫(yī)院數(shù)量偏少、分布不均，故醫(yī)療資源的可獲得性對(duì)二三線城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)尤為重要。應(yīng)加大醫(yī)療投入，使得優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源大范圍普及。

第三，重視小區(qū)綠化，加強(qiáng)綠地建設(shè)。政府對(duì)住宅小區(qū)綠化率的要求一般不低于30%，小區(qū)綠化率越高，小區(qū)空氣質(zhì)量越好，噪音也越低。除了提高小區(qū)綠化率，還應(yīng)加強(qiáng)公園、游園等公共綠地的建設(shè)，并通過(guò)城市森林[9]建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，真正做到“以林促房，以房養(yǎng)林”。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：南京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）