文懷桂

（青海省海東市房產(chǎn)管理局， 青海 海東 810700）

城市棚戶區(qū)改造屬于民生工程，可以幫助棚戶區(qū)居民改善生活條件，優(yōu)化生活環(huán)境。棚戶區(qū)改造也是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要舉措，可促進(jìn)城市形象的提升，優(yōu)化并完善城市功能，與此同時，開展好棚戶區(qū)改造工作，有利于推進(jìn)解決三農(nóng)問題，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略目標(biāo)。

1 城市棚戶區(qū)改造的難點

1.1 政策依據(jù)不完善

在進(jìn)行城市棚戶區(qū)改造工作中，即便政府部門下發(fā)了相關(guān)政策文件，對棚戶區(qū)給出了明確的界定，但因為不同地區(qū)的實際情況存在一定的差異，在棚戶區(qū)改造中執(zhí)行者對于具體改造范圍的界定和理解較為模糊，導(dǎo)致棚戶區(qū)改造并未存在一個標(biāo)準(zhǔn)的可執(zhí)行的操作規(guī)程。與此同時，棚戶區(qū)改造在相關(guān)政策落實時還表現(xiàn)出較大的盲目性，可能出現(xiàn)強行拆遷的問題，在很大程度上降低了棚戶區(qū)居民對改造的信心，也影響到地方政府形象。

1.2 規(guī)劃落實難度大

在城市的規(guī)劃布局過程中已經(jīng)針對棚戶區(qū)改造的土地性質(zhì)進(jìn)行了非常明確的規(guī)定，因為城市棚戶區(qū)改造涉及到的成本較高，為更好的確保最終收益和投資的平衡性，一部分房地產(chǎn)企業(yè)往往會在開發(fā)改造時選擇優(yōu)質(zhì)地塊，盡可能提升土地價值，然而在這一過程中常常沒有重視附近環(huán)境以及居民區(qū)的協(xié)調(diào)度，可能會對城市整體規(guī)劃布局帶來一定影響，和最初擬定的棚戶區(qū)改造計劃存在出入[1]。

1.3 缺少改造資金支持

城市棚戶區(qū)改造工作往往會由于資金缺乏而造成整個工程項目難以有序推進(jìn)，所以必須要始終堅持從大局出發(fā)，以穩(wěn)步推進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展為基本思想，給予更多的政策優(yōu)惠和支持，積極進(jìn)行招商引資，通過引進(jìn)社會資本參與及發(fā)行棚戶區(qū)改造專項債券拓展融資渠道。同時，過去的棚戶區(qū)改造由于管理成本較多且相應(yīng)的審批流程較為復(fù)雜，從棚戶區(qū)改造項目的計劃到最終落實，需要依靠很多部門與單位進(jìn)行審批，這也會影響到改造項目的有序推進(jìn)。

1.4 居民安置難度性大

城市棚戶區(qū)改造關(guān)系到城市居民的住房需求保障、公共利益保障等相關(guān)問題，很多時候城市棚戶區(qū)改造工程都會因為拆遷問題而受到影響，讓其難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，導(dǎo)致整個工程項目不能夠順利推進(jìn)，甚至中途擱置。加之涉及到拆遷的相關(guān)政策法規(guī)還不是非常完善，公民的法律意識薄弱，在拆遷過程中很容易出現(xiàn)糾紛和矛盾。一些拆遷“釘子戶”對拆遷補償抱有不切實際的過高期望，索要巨額賠償，同時由于對政策理解具有偏差，雙方在拆遷方式、合同內(nèi)容等方面并未達(dá)成一致，這些都會影響到棚戶區(qū)改造工作的開展。

2 城市棚戶區(qū)改造的對策

城市棚戶區(qū)改造工作必須要依靠有關(guān)部門的通力配合，在貫徹執(zhí)行相關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建更加系統(tǒng)化的棚戶區(qū)規(guī)劃，確保棚戶區(qū)改造項目的有序推進(jìn)，真正發(fā)揮出棚戶區(qū)改造工程的價值。詳細(xì)來說，應(yīng)當(dāng)從以下幾點來開展好此項工作：

2.1 加大資金投入

為確保城市棚戶區(qū)改造工作的有序推進(jìn)，地方政府部門必須要持續(xù)提升資金投入，進(jìn)一步擴展棚戶區(qū)改造融資途徑，借助于政府補貼、棚戶區(qū)改造專項債券及社會資金等多元化的資金籌措渠道，為城市棚戶區(qū)改造工作帶來充分的資金保障。站在政府財政補貼的層面來說，在得到中央政府和省級資金補貼的基礎(chǔ)上，各區(qū)縣應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃來清楚列支棚戶區(qū)改造需要的資金，從而明確資金籌措目標(biāo)。在這一前提下，城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)落實執(zhí)行城市維護(hù)建設(shè)稅、土地出讓收入和房地產(chǎn)開發(fā)稅收等相關(guān)法規(guī)，為棚戶區(qū)改造工作提供更多資金；站在發(fā)行債券的層面而言，地方政府應(yīng)當(dāng)及時全面儲備棚改項目，努力爭取中央棚戶區(qū)改造專項債券額度，同時依托符合發(fā)債條件的棚改項目進(jìn)行棚改專項債券發(fā)行，切實實現(xiàn)棚改專項債券額度到實際棚改資金的轉(zhuǎn)化；而站在社會資金籌集的層面來說，政府部門應(yīng)當(dāng)把債券資金與社會資金靈活合理搭配，依靠委托代建和政企共建等模式，吸納更多信譽良好的房地產(chǎn)企業(yè)積極參與到此項工程中來，從而促進(jìn)棚戶區(qū)改造工作效率的提高[2]。

2.2 制定完善的改造規(guī)劃

為推動城市現(xiàn)代化建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在推進(jìn)棚戶區(qū)改造的過程中，應(yīng)當(dāng)提前制定系統(tǒng)化的改造工作規(guī)劃，執(zhí)行落實相關(guān)政策法規(guī)，在確保土地利用率提升的前提下，做好棚戶區(qū)改造和拆遷安置工作。第一，城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門以及地方國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地利用規(guī)劃體系，防止棚戶區(qū)改造過程中存在胡亂拆建的問題，按照開發(fā)區(qū)和城區(qū)的實際情況，在棚戶區(qū)改造的過程中對附近的低效用地實施再開發(fā)，把棚戶區(qū)發(fā)展為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，助力城市社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展；第二，應(yīng)當(dāng)積極開展好市場調(diào)查活動，城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)堅持市場導(dǎo)向來制定棚戶區(qū)改造工作計劃，改變過去的思維模式，結(jié)合農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，科學(xué)引導(dǎo)棚戶區(qū)居民在城鄉(xiāng)間的有序流動，努力為其創(chuàng)設(shè)更好的生活環(huán)境，給予更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。

2.3 加強棚戶區(qū)改造的管理

政府主管部門應(yīng)當(dāng)積極邀請行業(yè)專家、被征遷人和人大代表等各界人士充當(dāng)城市棚戶區(qū)改造的監(jiān)督人員，建立棚戶區(qū)改造監(jiān)督小組，對改造工程的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和后期驗收等流程實施全面監(jiān)督，確保棚戶區(qū)改造活動的有序推進(jìn)。站在棚戶區(qū)改造工作規(guī)劃設(shè)計的層面來說，監(jiān)督小組應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造規(guī)劃的論證工作，規(guī)劃工作人員應(yīng)當(dāng)充分借鑒參考監(jiān)督小組的意見，對棚戶區(qū)改造規(guī)劃予以優(yōu)化和完善，從而提高改造規(guī)劃的靈活性與可行性，為棚戶區(qū)改造的有序推進(jìn)打下堅實基礎(chǔ)；站在棚戶區(qū)改造實際實施的層面來說，監(jiān)督小組應(yīng)當(dāng)對改造工程的整個施工建設(shè)流程和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)深入到施工現(xiàn)場，保證棚戶區(qū)改造施工的科學(xué)開展，防止改造后在物業(yè)管理或是產(chǎn)權(quán)辦理的過程中發(fā)生糾紛；站在棚戶區(qū)改造項目驗收的層面來說，應(yīng)當(dāng)盡快轉(zhuǎn)變過去的驗收模式，把驗收工作轉(zhuǎn)化為分段驗收，當(dāng)某一環(huán)節(jié)的施工作業(yè)結(jié)束后需要第一時間驗收，確保其合格之后再進(jìn)入下一階段的施工，從而促進(jìn)城市棚戶區(qū)改造施工質(zhì)量，防止其在未來投入使用后出現(xiàn)問題和糾紛[3]。

2.4 妥善安置棚戶區(qū)居民

城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在推進(jìn)落實城市棚戶區(qū)改造的過程中必須要妥善安置棚戶區(qū)群眾，建立完善的補償安置體系。通常而言，城市棚戶區(qū)改造補償安置作業(yè)必須要嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換、實物安置和貨幣補償相結(jié)合的工作原則，結(jié)合棚戶區(qū)群眾的實際意愿來靈活選擇補償方式，在這一前提下制定安置補償方案，在其中清楚的規(guī)定棚戶區(qū)居民補償安置的具體方法、詳細(xì)價格和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。若棚戶區(qū)居民實際經(jīng)濟(jì)條件無法購置安置房但其已經(jīng)滿足住房保障條件，應(yīng)當(dāng)盡可能優(yōu)先為其提供租賃保障性住房，確保棚戶區(qū)居民安置工作目標(biāo)的實現(xiàn)。在過去的安置補償方式的前提下予以創(chuàng)新改革，在征求棚戶區(qū)居民同意之后，把過去的經(jīng)濟(jì)性補償改革為居民養(yǎng)老保險或是社會保險補償，為其帶來基本生活保障；針對棚戶區(qū)內(nèi)存在創(chuàng)業(yè)意愿的居民，相關(guān)部門能夠積極為其提供低息或無息貸款，鼓勵支持其創(chuàng)業(yè)，進(jìn)而提高其收入水平，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3 結(jié)語

總而言之，城市棚戶區(qū)改造工作的開展應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市建設(shè)發(fā)展的具體情況，對棚戶區(qū)的實際情況進(jìn)行全面分析研究，制定科學(xué)的工作規(guī)劃，進(jìn)一步促進(jìn)城市競爭力和城市形象的提升，從而真正確保城市現(xiàn)代化建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。