王嬿婉

[摘要]以澄江矣渡帆船旅游區(qū)配套公寓開發(fā)項目為例，研究分析了EUV測算法在地塊價值評估中的運用。首先分析了該項目的市場環(huán)境、項目所在地自然環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，接著根據(jù)多項財務(wù)數(shù)據(jù)測算了項目的EUV值，基于EUV論證了項目開發(fā)的可行性，并利用敏感性量化評價了投資商在開發(fā)過程中可能遇到的風(fēng)險因素對項目EUV值的干擾，旨在為投資商購置土地開發(fā)公寓提供幫助。

[關(guān)鍵詞]項目投資;土地購置;風(fēng)險評價

[中圖分類號]F123.7[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

1 市場分析

1.1 澄江縣旅游市場概況

澄江縣以撫仙湖為基點，大力發(fā)展地方特色旅游業(yè)，旅游市場始終保持活躍態(tài)勢。隨著休閑旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，澄江縣旅游工作主動適應(yīng)新常態(tài)，積極創(chuàng)新發(fā)展模式，做到了旅游與農(nóng)業(yè)、文化、交通等多種產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，做到月月有活動、處處有精彩。根據(jù)近年來澄江縣旅游市場的季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，澄江縣旅游經(jīng)濟(jì)并沒有受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動太大的影響，始終保持穩(wěn)步發(fā)育，享有相當(dāng)?shù)氖袌鋈萘?。與此同時，旅游經(jīng)濟(jì)的熱度又與季節(jié)氣候密切聯(lián)系，即夏季游客明顯較多，冬季游客明顯較少，呈周期性波動態(tài)勢。

澄江縣近年來的旅游數(shù)據(jù)表明，每年約有700萬～900萬人次來澄江旅游，特別是2017年游客數(shù)量出現(xiàn)了較大幅度的增長。和本項目同規(guī)模的悅椿和希爾頓兩家酒店每年大約吸納32萬～38萬游客至酒店住宿。游客旅游綜合消費平均水平大約為450元/人次，包括吃、住、行、娛，希爾頓和悅椿這類高端酒店人均消費大約為350元～400元/人次，房間均價為800元。其中，人均消費水平受季節(jié)因素影響較小，但人流量受季節(jié)因素影響較大，有旺季淡季之分，旺季游客大約是淡季游客的兩倍。于是可以估算該項目在運營初期，旺季時，大約日均可吸納700～900人次游客，淡季時，大約日均可以吸納400～500人次游客。另據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，來玩的游客中，單日往返的游客大約占57%，兩日休閑度假游即住宿一晚的游客大約占36%，三日以上生態(tài)頤養(yǎng)游的游客大約占到7%。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，單日往返游客的開銷大約為240元/人次，主要包含游玩和餐飲費用;兩日休閑度假游游客開銷大約為380元/人次，除了以上開支還包含住宿;三日以上生態(tài)頤養(yǎng)游的游客會高于兩日休閑度假游游客開支，具體開支與所待天數(shù)有關(guān)。

1.2 項目所在地土地基準(zhǔn)價格

1.3 項目所在地體育產(chǎn)品消費概述

隨著中國的社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近幾年中國的帆船運動水平不斷提高，普及的人數(shù)也不斷增加，以往被少數(shù)人接觸到的運動，現(xiàn)已被越來越多的大眾消費者所熟知，帆船休閑運動將迎來發(fā)展的春天。2013年，玉溪市體育局、華寧縣政府開始籌措帆船運動項目的建設(shè)，至2016年，撫仙湖船隊多次參加全國性比賽，取得良好成績;2014年8月玉溪市體育總會帆船訓(xùn)練中心正式掛牌成立;2014年11月，在華寧縣撫仙湖東岸成功舉辦了首屆“撫仙湖高原帆船賽”。2016年4月，成功在撫仙湖東岸舉辦了第二界“撫仙湖高原帆船賽”。本項目為帆船基地項目，主要開展帆船競賽、帆船訓(xùn)練、帆船水上運動的體育休閑活動，向大眾普及帆船水上運動活動，能夠滿足人民群眾多層次、多樣化的體育旅游消費需求，提高人民生活水平和質(zhì)量。

2 項目選址分析

項目位于云南省玉溪市撫仙湖東岸，毗鄰矣渡村，項目用地北側(cè)為矣渡村，西側(cè)為海關(guān)村，東側(cè)為海口鎮(zhèn)，帆船基地選址處與現(xiàn)狀濱水建筑相鄰。公寓規(guī)劃占地面積約6.67hm2，由環(huán)湖路將其月?lián)嵯珊骶皡^(qū)及周邊縣城聯(lián)系。撫仙湖已建成環(huán)湖路，為二級公路，全長95km，形成環(huán)湖的旅游環(huán)線，一圈約耗時1小時。項目周邊有環(huán)湖公路與各地區(qū)區(qū)域連接，距華寧縣縣城約30km，距昆明機(jī)場約一個半小時車程，新機(jī)場高速建成后，距機(jī)場約45分鐘車程。項目區(qū)域氣候總體上屬中亞熱帶半濕潤高原季風(fēng)氣候，不同海拔區(qū)域呈現(xiàn)出南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶和南溫帶4個氣候類型。具有垂直變化大、季節(jié)變化小、夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒、干濕季分明、地區(qū)差異明顯的特點。年平均氣溫16℃，年平均地面溫度17.8℃～20.1℃，年平均相對濕度77%，全年無霜期260天左右。運動公寓所在基地及周邊為農(nóng)耕用地，景觀環(huán)境屬于自然高地農(nóng)田原野景觀，基地北緣坎下有村莊，基地位于村莊的二級臺地上，視覺地為荒地，周邊山體環(huán)繞。

3 項目基本信息、數(shù)據(jù)及相關(guān)假設(shè)

3.1 項目建設(shè)規(guī)模和相關(guān)假設(shè)

根據(jù)方案設(shè)計項目占地面積約6.67hm2，其中，主體設(shè)置建筑面積34108.3m2，其中：休閑公寓建筑面積為8520m2，度假公寓15000m2，運動員公寓2400m2，精品度假酒店6455m2，接待中心933m2，公用地下車庫800m2。其余為配套設(shè)施和景觀綠化工程。

在報告中，為了方便計算，我們作了以下假設(shè)：①項目收益主要由銷售休閑公寓、度假公寓、運動員公寓、精品度假酒店公寓、公用地下車庫5部分構(gòu)成，接待中心為投資方云南文投集團(tuán)持有，滿足后續(xù)管理需要，不單獨產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益;②休閑公寓、度假公寓、運動員公寓、精品度假酒店公寓、公用地下車庫銷售均價分別為14000元/m2、14500元/m2、15000元/m2、17000元/m2、3000元/m2;③綜合費用包括項目勘探、設(shè)計、監(jiān)理、驗收等費用支出，以及周邊流轉(zhuǎn)土地費用的支付，按項目實際預(yù)測計算，不可預(yù)見費按每期各項支出包括綜合費用支出的5%計算，營銷推廣費按開發(fā)價值的3%計算;④利潤率假定為總成本的25%;⑤增值稅采用簡潔算法，取銷售收入5%，城建稅及教育費附加取增值稅的12%;⑥銀行借貸利率為6.5%;⑦在計算時以季度為單位劃分時間周期，年折現(xiàn)率假定為8%。

3.2 建設(shè)成本分期支付表

建設(shè)成本主要包括主體公寓、接待中心、地下車庫、景觀園林和相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)開支，成本發(fā)生情況如表2所示。

4? ? 財務(wù)分析

4.1? ? GDV計算表

本項目的銷售收入主要由各類公寓的銷售額構(gòu)成，銷售單價根據(jù)市場行情前文已做假設(shè)，預(yù)售期為2020年下半年。本項目GDV如表3所示。

4.2 資金籌措說明

本項目資金包括企業(yè)自籌和銀行借貸，銀行借貸總額為1億元，年利率為6.5%，期限2年，其余部分由文投集團(tuán)自籌。

4.3 總成本計算表

本項目成本開支主要包括建設(shè)成本、相關(guān)綜合費用、營銷推廣費用、銀行借貸利率、相關(guān)稅費、不可預(yù)見費用等。具體開支構(gòu)成如表4所示。

4.4? ? EUV計算表

本項目可購買土地的費用EUV由項目總開發(fā)價值GDV，項目總開發(fā)成本TDC，項目預(yù)期利潤所決定，考慮到收支存在時間期限，本報告采用的是現(xiàn)值計算法。測算結(jié)果如表5所示。

5? ? 風(fēng)險分析

本項目在實際會碰到各種風(fēng)險因素，例如，公寓的建設(shè)成本超支，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，抑或公寓銷售不如預(yù)期，開發(fā)商不得不降價銷售。這些風(fēng)險因素都會對項目的EUV值造成影響。影響項目EUV值的風(fēng)險因素非常多，本報告就以以上兩個因素為例分析其波動情況對EUV值的影響，假定波動幅度為±10%。這里將用到敏感性分析法?？紤]篇幅有限，表6將略去計算過程，直接給出EUV值。

6 結(jié)語

通過表5可知，本項目可供購買土地的價格約為1.21億元，目前項目建設(shè)占地面積約6.67hm2，土地屬于商業(yè)用地，與政府初步達(dá)成意向購買價格為85萬元/667m2，總計0.85億元，低于EUV值，說明該地皮具有開發(fā)價值，能給投資商創(chuàng)造潛在收益。當(dāng)然，通過敏感性分析可以看到，EUV值對于建設(shè)成本的上升相對不是特別敏感，在實際成本比預(yù)期成本上升10%的幅度內(nèi)，EUV值均大于實際土地購買價格，項目仍具有投資價值。但EUV值對于銷售價格的下降卻特別敏感，EUV的變動率遠(yuǎn)大于銷售價格的變動率。當(dāng)市場低迷，銷售不容樂觀時，如果銷售價格低于預(yù)期5%，EUV值就略低于土地購買價格，項目投資可行性便有待商榷。如果銷售價格低于預(yù)期10%，則項目失去了投資意義。

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