文／ 謝中秀

返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的消息從春節(jié)前就已傳出。

1月25日，58同城、安居客發(fā)布《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，而2018年的這一數(shù)據(jù)為58.7%。返鄉(xiāng)置業(yè)人群占比出現(xiàn)下降。

近期，各機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布春節(jié)期間樓市數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)。

最新數(shù)據(jù)顯示，1月28日至2月10日春節(jié)兩周里，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的百城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率僅17.1%；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)44城成交量同比下降14%，其中二線(xiàn)城市小幅下降4%，三四線(xiàn)城市同比跌幅達(dá)23%。中國(guó)指數(shù)研究院跟蹤數(shù)據(jù)也顯示，2019年春節(jié)期間（2月4-10日），中指重點(diǎn)檢測(cè)17城成交面積環(huán)比下降92.2%，其中二三線(xiàn)代表城市成交面積同比下降均在95%左右。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者指出，今年返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的原因，一是近兩年來(lái)，三四線(xiàn)城市接棒一二線(xiàn)城市，陸續(xù)迎來(lái)一波量?jī)r(jià)齊升的爆發(fā)性行情，很多需求已被提前消化；二是本輪樓市調(diào)控帶來(lái)市場(chǎng)下行，從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)比較明顯地傳遞到三四線(xiàn)城市，導(dǎo)致三四線(xiàn)城市樓市降溫，量?jī)r(jià)兩方面都開(kāi)始放緩腳步，購(gòu)房者出現(xiàn)觀望心理。

冷熱不均

受區(qū)域發(fā)展、各地經(jīng)濟(jì)水平等因素影響，我國(guó)住房存在一定程度“人”、“居”分離的結(jié)構(gòu)性差異狀態(tài)。每年春節(jié)，在外工作人群返鄉(xiāng)帶來(lái)一定的安居置業(yè)需求，形成了“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一極具中國(guó)特色的過(guò)年現(xiàn)象。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-2月，受返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)，三四線(xiàn)城市成交維持強(qiáng)勢(shì)：2月大型房企及主要布局一二線(xiàn)的房企業(yè)績(jī)降幅明顯，但區(qū)域型房企及多布局三四線(xiàn)城市的房企表現(xiàn)突出，環(huán)比持平甚至有所上升。

但好勢(shì)頭并未延續(xù)到今年。從上述全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年春節(jié)市場(chǎng)成交、房企業(yè)績(jī)普遍下降。根據(jù)中指院提供的300余名分析師回鄉(xiāng)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，2019年春節(jié)期間，各線(xiàn)城市到訪量下滑幅度均較大。二線(xiàn)城市中，較為優(yōu)質(zhì)的城市僅可達(dá)到日均十組的到訪量，其余大多數(shù)城市日均到訪量維持在三四組；在三四線(xiàn)城市，日均五組左右的到訪量已經(jīng)算是“表現(xiàn)突出”。具體從城市來(lái)看，二線(xiàn)城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%；三四線(xiàn)城市中，晉江下滑73%，韶關(guān)下滑72%。

亦有例外。筆者從西南某地級(jí)市一個(gè)樓盤(pán)獲悉，該樓盤(pán)2019年1月30日入市，推出300余套面積在100平方米以上的三房項(xiàng)目，截至2月13日筆者問(wèn)詢(xún)時(shí)，已銷(xiāo)售200套左右，去化達(dá)六七成。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介告訴筆者：“本地新房項(xiàng)目銷(xiāo)售情況比較好，多數(shù)樓盤(pán)一經(jīng)推出便僅余少數(shù)樓層、朝向等并非太好的單元。”

克而瑞上述研究也顯示，春節(jié)期間，不乏有城市成交量逆勢(shì)上升且上升幅度較大。比如二線(xiàn)城市中的蘭州和合肥，春節(jié)兩周的成交量分別環(huán)比上漲275%和432%；三四線(xiàn)城市中的麗水和中山，則分別上升了158%和134%?？硕饘?duì)此分析認(rèn)為，以中山為代表的城市，由于供應(yīng)下降、成交回升，帶來(lái)市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，所以成交量實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。這是否能夠推倒返鄉(xiāng)置業(yè)降溫的判斷？中國(guó)指數(shù)研究院研究副總監(jiān)白彥軍指出：“從全國(guó)范圍來(lái)說(shuō)，中國(guó)有300多個(gè)地級(jí)以下的城市，2000多個(gè)縣城，肯定會(huì)有一些城市保持一個(gè)較為樂(lè)觀的狀態(tài)。我們要從整體來(lái)看?！?/p>

多位專(zhuān)家分析表示，當(dāng)前三四線(xiàn)樓市主要需求來(lái)源包括四個(gè)：一是本地剛需，比如當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的置業(yè)需求、婚娶置業(yè)需求；二是返鄉(xiāng)置業(yè)推動(dòng)；三是棚戶(hù)區(qū)改造影響；四是高鐵驅(qū)動(dòng)、對(duì)周邊城市吸引帶來(lái)的利好等原因。

“在這些因素中，本地剛需對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械闹问潜容^穩(wěn)定的，高鐵驅(qū)動(dòng)、對(duì)周邊城市的吸引則表現(xiàn)了城市基本面的潛力。棚改則在去年的國(guó)家政策調(diào)整下，帶來(lái)了比較大的變數(shù)。在國(guó)家提出貨幣化安置因地制宜、棚改資金來(lái)源以專(zhuān)項(xiàng)債為主，以及多地2019年棚改縮量等因素的影響下，可能會(huì)對(duì)某些對(duì)棚改依賴(lài)性比較大的城市，帶來(lái)較大調(diào)整。”白彥軍進(jìn)一步分析指出。

庫(kù)存面臨上升威脅？

此外，春節(jié)樓市的“冷熱不均”還體現(xiàn)在銷(xiāo)售市場(chǎng)降溫和開(kāi)發(fā)火熱，以及二手房?jī)r(jià)格下跌和新房企穩(wěn)等現(xiàn)象上。

各地返鄉(xiāng)見(jiàn)聞中，與門(mén)庭冷落的售樓處和過(guò)早休假的中介門(mén)店形成鮮明對(duì)比的，是林立的開(kāi)發(fā)工地。受前兩年市場(chǎng)行情向好、預(yù)期較高等因素影響下，各地土地出讓積極。白彥軍向筆者指出：“按照開(kāi)發(fā)節(jié)奏，預(yù)計(jì)這些土地將會(huì)在最近兩年形成供應(yīng)?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。但中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(3.710， 0.01， 0.27%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚在采訪中曾表示：“整體來(lái)講，中國(guó)大規(guī)模建造房子的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)投資增速會(huì)在2018年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放緩，不排除在5%以?xún)?nèi)?！?/p>

房?jī)r(jià)方面，2019年1月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手房掛牌均價(jià)為14902元每平方米，環(huán)比下跌1.05%，連續(xù)下跌5個(gè)月。但在新房方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格維持著穩(wěn)定且小幅調(diào)整的局面，去年12月底一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格有所上漲，二三線(xiàn)城市保持穩(wěn)定。

多位專(zhuān)家向時(shí)代周報(bào)記者表示，二手房數(shù)據(jù)更加接近真實(shí)市場(chǎng)情況，且除價(jià)格變化之外，近期二手房“有價(jià)無(wú)市”的局面，更彰顯了需求的疲弱。需求已經(jīng)見(jiàn)頂，但市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍然較大，這是否會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)新一輪庫(kù)存壓力？

易居研究院百城土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，從去年12月底開(kāi)始，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，截至12月底，64個(gè)三四線(xiàn)城市庫(kù)存總量19562萬(wàn)平方米，環(huán)比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴筆者，1月、2月各開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩，庫(kù)存不見(jiàn)得會(huì)大幅升高，但是從今年全年來(lái)看，鑒于市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀、銷(xiāo)售可能繼續(xù)放緩，“預(yù)計(jì)庫(kù)存有上升威脅?！?/p>

白彥軍則推斷認(rèn)為，從全國(guó)來(lái)說(shuō)，2019年房屋銷(xiāo)售總量可能會(huì)小幅回落，對(duì)于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，受行情輪動(dòng)影響，同樣會(huì)進(jìn)入周期、面臨挑戰(zhàn)?！霸谶@種形勢(shì)下，前兩年拿地的企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)分化，已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目會(huì)加速開(kāi)發(fā)、入市，抓住窗口期，但還沒(méi)有開(kāi)工的項(xiàng)目，則可能會(huì)觀望一下，放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏。”

專(zhuān)家建議，保持供需平衡是三四線(xiàn)城市穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。

“隨著需求的萎縮，如果各地能夠使土地供給保持在一個(gè)相對(duì)理性的狀態(tài)，不再盲目地新增過(guò)多的土地供給，保持供需平衡，那么市場(chǎng)的穩(wěn)定還是可以期待的?！卑讖┸娊ㄗh，“各個(gè)城市要從自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口流入情況進(jìn)行實(shí)際判斷，是否會(huì)帶來(lái)比較好的需求和預(yù)期，以此為依據(jù)，對(duì)今年的土地供應(yīng)計(jì)劃作出安排?！?/p>

（文章來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）