文/張振杰 浙江省長(zhǎng)興縣自然資源和規(guī)劃局 浙江湖州 313100

近年來(lái)，由于城市房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，一段時(shí)期內(nèi)，一部分大中城市購(gòu)房活動(dòng)中出現(xiàn)了“搶購(gòu)風(fēng)”一些不理性行為，對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大，引起人們對(duì)房?jī)r(jià)和購(gòu)房行為的高度關(guān)注，一部分人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)房產(chǎn)稅政策，通過(guò)房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)，這一措施也在部分城市進(jìn)行了開征試點(diǎn)，因此，探討房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)價(jià)格的影響，對(duì)于規(guī)范房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、房產(chǎn)稅概述

1.1 房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的一定價(jià)值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

1.2 房產(chǎn)稅的歷史演變

房產(chǎn)稅是中外各國(guó)開征較早的古老稅種。

國(guó)外：歐洲中世紀(jì)時(shí)，就開征了房產(chǎn)稅，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅” 等?，F(xiàn)在，美國(guó)房產(chǎn)稅稅率大約是 0.8%-3%。

中國(guó)：古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

新中國(guó)成立后，1950年規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅；次年公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年簡(jiǎn)化稅制，將企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。由于城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒有土地產(chǎn)權(quán)，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，于同年10月1日起執(zhí)行。2011年1月上海、重慶開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

2、房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格的影響作用探討

2.1 房產(chǎn)稅會(huì)遏制房?jī)r(jià)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的情況下，推出房產(chǎn)稅有利于遏制房?jī)r(jià)快速上漲，改善目前的住房供應(yīng)關(guān)系。首先，從上面對(duì)房地產(chǎn)演變過(guò)程中概述中可以看出，房產(chǎn)稅推出的背境與房?jī)r(jià)上漲沒有任何直接關(guān)系。古今中外都有開征房產(chǎn)稅，征稅只是政府課稅增加收入的手段，通過(guò)房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的意義不大。其次，從目前我國(guó)房?jī)r(jià)成本分析看，組成房?jī)r(jià)中，以城市房?jī)r(jià)為例，房?jī)r(jià)中包括了建設(shè)成本，即工料費(fèi)用及融資成本；地價(jià)，即開發(fā)商通過(guò)招拍手段獲得的國(guó)有土地使用權(quán)；土地開發(fā)配套費(fèi)用，即辦理土地相關(guān)證件過(guò)程中花費(fèi)，包括城市建設(shè)配套費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等；其中，后兩項(xiàng)在房?jī)r(jià)中占有很大比重。此外，開發(fā)商在城市改造中有的還包括拆遷還建的費(fèi)用，這些都需要分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中，導(dǎo)致房?jī)r(jià)成本過(guò)高，特別是城市發(fā)展過(guò)程中，土地成為稀缺資源，城市優(yōu)質(zhì)地段價(jià)格飆升，成為各方爭(zhēng)奪的目標(biāo)，導(dǎo)致土地“招拍”過(guò)程中土地出讓金大幅度上漲，從近幾年的土地出讓金的快速增長(zhǎng)中可以看出，土地出讓金成為影響房?jī)r(jià)快速上漲的重要推手。

2.2 房產(chǎn)稅對(duì)住房房?jī)r(jià)的影響分析

一是供求關(guān)系與房?jī)r(jià)的關(guān)系。根據(jù)價(jià)值論原理，價(jià)格圍繞價(jià)值在一定范圍內(nèi)發(fā)生波動(dòng)，會(huì)隨著供求關(guān)系產(chǎn)生一定變化。房?jī)r(jià)與供求關(guān)系也存在一定的聯(lián)系，但總體上意義不大。原因在于，現(xiàn)階段，我國(guó)的房子總量較大，特別是近年來(lái)全國(guó)開發(fā)的各類商品房較多，以至于提出了“去庫(kù)存”的概念，這成為新一輪房?jī)r(jià)快速上漲的導(dǎo)火索，其背后的推手則是貨幣供應(yīng)的開閘放手，起到推波助瀾的作用。同時(shí)，由于我國(guó)人口流動(dòng)性較大，“家”的觀念根深蒂固，加之政府直管的公共租賃住房有限，不能為一些外來(lái)務(wù)工人員提供住房保障，租房成本超過(guò)了購(gòu)房成本，增加了部分需求關(guān)系；另一方面，一些城市的限購(gòu)政策作用有限，不斷通過(guò)擴(kuò)大限購(gòu)范圍方式增加需求，導(dǎo)致房子供求關(guān)系遭到政策破壞，出現(xiàn)短期購(gòu)房壓力，一部分開發(fā)商借機(jī)采用營(yíng)銷手段形成城市某個(gè)地段的“搶購(gòu)風(fēng)”。二是房產(chǎn)稅對(duì)短期、長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的影響分析。理論分析，房產(chǎn)稅的推出，短期內(nèi)會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生影響，但是，如果是自住，屬于生活中的必需品，購(gòu)房者同樣會(huì)選擇購(gòu)買，與房產(chǎn)稅推出與否無(wú)關(guān)，而相關(guān)的因素則是由購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力、銀行信貸額度以及租房?jī)r(jià)格、政府能否提供住房保障等有關(guān)。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)管理更加規(guī)范，政府推出的公共租賃住房更多，對(duì)于人們的住房需求能夠提供充分的保障，相關(guān)政策日趨完善，人們的購(gòu)房需求會(huì)更加理性，人們會(huì)綜合考慮房子的持有成本，如果購(gòu)買的房?jī)r(jià)高，房產(chǎn)稅征收高，持有成本高，人們會(huì)減少對(duì)房子的持有量。這同樣適用于住房投資類的群體，由于投資渠道窄而進(jìn)行購(gòu)房領(lǐng)域的炒房一族。

3、完善房產(chǎn)稅與住宅價(jià)格的對(duì)策建議

3.1 進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況調(diào)研，理性看待房產(chǎn)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響

通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，短期來(lái)看，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用有限，可能會(huì)對(duì)人們的購(gòu)買預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，但是如果房?jī)r(jià)符合人們的心理預(yù)期，人們?nèi)匀粫?huì)選擇購(gòu)房，特別是剛需一族，房產(chǎn)稅與此無(wú)關(guān)。長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的開通會(huì)增加購(gòu)買者的持有成本，因此，若非必需品，人們會(huì)理性選擇。因此，在房產(chǎn)稅開征方面要理性看待。

3.2 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家政策，開征房產(chǎn)稅加強(qiáng)對(duì)“炒房”活動(dòng)監(jiān)管

一是相關(guān)城市要繼續(xù)落實(shí)限購(gòu)政策，保持房子供求關(guān)系趨于平衡，使房?jī)r(jià)保持在合理水平。二是加大對(duì)“炒房團(tuán)”和不良房產(chǎn)開發(fā)商的打擊力度，加強(qiáng)購(gòu)房活動(dòng)的監(jiān)督。一方面，可以通過(guò)開征房產(chǎn)稅增加炒房人的購(gòu)房成本；另一方面，可以通過(guò)延長(zhǎng)交易期限，增加炒房人的投資成本，將交易期限限定在二十年以上，防止購(gòu)房人在通過(guò)購(gòu)房進(jìn)行炒作的行為，增加其投資風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期持有會(huì)讓購(gòu)房者保持理性，使房?jī)r(jià)趨于合理。

3.3 建立房產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)制度，加強(qiáng)房產(chǎn)持有監(jiān)控管理

將房產(chǎn)登記進(jìn)行全同聯(lián)網(wǎng)，可以對(duì)房產(chǎn)人持有情況進(jìn)行監(jiān)控，可以更好地執(zhí)行國(guó)家政策，使“炒房不住”向“住房不炒”轉(zhuǎn)變，真正發(fā)揮房子居住功能。同時(shí)，政府要大力發(fā)展公共租賃住房市場(chǎng)，滿足部分外來(lái)就業(yè)人員的住房需求。

結(jié)論：

房產(chǎn)稅開征與住房?jī)r(jià)格關(guān)系影響不大，通過(guò)開征房產(chǎn)稅使住房?jī)r(jià)格下降沒有理論依據(jù)。但是，開征房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)持有者的住房成本，從而影響到住房供求關(guān)系，會(huì)間接影響到房?jī)r(jià)波動(dòng)。