文/唐大智 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、房地產(chǎn)估價風險的主要構(gòu)成

1.1 房地產(chǎn)估價師承擔的風險

由于房地產(chǎn)估價結(jié)果涉及到各方面的利益，因此國家對房地產(chǎn)估價活動制定了一系列法律法規(guī)來進行規(guī)范。為了約束房地產(chǎn)估價機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，制定了違法違規(guī)懲處的條款?？偨Y(jié)起來，針對房地產(chǎn)評估師的違紀行為，估價師需面臨三種處罰：民事上的處罰、行政上的處罰以及刑事上的處罰。比如《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》中，第二十六條規(guī)定：在估價過程中，由于估價師失誤給相關利益主體在經(jīng)濟上造成損失的，由房地產(chǎn)評估師所在單位給予當事人相應的經(jīng)濟補償。事后，所在單位可以追償。第二十八條規(guī)定：由于房地產(chǎn)估價師與委托人相互配合或者有意做虛假估價報告，而導致的特大損失，由房地產(chǎn)估價師注冊主管部門對有關當事人發(fā)出警告并沒收其非法所得，同時，吊銷房地產(chǎn)評估師的《執(zhí)業(yè)資格證書》和《房地產(chǎn)估價師注冊證》，視情節(jié)嚴重程度，構(gòu)成刑事犯罪的，由司法機關對相關人員依法追究其刑事責任。

1.2 金融風險

“房地產(chǎn)抵押估價”這一業(yè)務類型在房地產(chǎn)估價中有著越來越重要的作用，在整個社會經(jīng)濟系統(tǒng)中，其影響程度也在逐漸加深。在評估工作的實踐中，為了能夠獲得更高的貸款額度，客戶通常會要求房地產(chǎn)的評估價值高于實際市場價值，而評估機構(gòu)為了在激烈的市場競爭中獲得更多的業(yè)務往往會盡可能滿足客戶的要求。這樣就會產(chǎn)生不能反映房地產(chǎn)的真實價值，大量的過高估值的金融抵押貸款給金融機構(gòu)帶來潛在的風險。在房地產(chǎn)市場繁榮時這種風險被掩蓋起來，如果房地產(chǎn)市場價格持續(xù)下跌，使得貸款人的房產(chǎn)市場價值低于銀行的貸款余額時，出于理性的考慮貸款人會停止還貸，而任由銀行處置房產(chǎn)。這樣就會引發(fā)金融風險，對維持“宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定”構(gòu)成威脅。為了確保行業(yè)的健康發(fā)展，很多房地產(chǎn)的評估法則是由業(yè)內(nèi)所制定的，但每個地區(qū)又有其特殊性，因此這個行業(yè)規(guī)范沒有辦法適用于全國，這使得不同地區(qū)有著不同的評估標準，而不同的評估標準也將難免會產(chǎn)生分歧和沖突，阻礙的地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評估

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的起步較晚，這個行業(yè)的發(fā)展也一直受限于法律、法規(guī)的不健全，雖然目前已經(jīng)有成文《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律，但這個是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)所頒布的，與房地產(chǎn)評估相關的法律條文少之又少，造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)在評估投資項目時很多環(huán)節(jié)缺少法律依據(jù)和保障。市場化的規(guī)范化是需要一定的過程和時間的，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的國家來說，能形成規(guī)范的市場化管理還需要很長的路要走，房地產(chǎn)對項目評估方面環(huán)境不規(guī)范主要表現(xiàn)在下述幾個方面：（1）房地產(chǎn)評估需要跟很多政府部門進行業(yè)務上的溝通。因此很多評估部門用一些非法的手段跟政府部門進行接洽，從而能夠拿到更好的業(yè)務和賺取更多的利益。（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，這直接使得房地產(chǎn)評估業(yè)需要快速的擴充，大家都在分一個蛋糕，使得各個部門出現(xiàn)了不良競爭，惡化市場環(huán)境。房地產(chǎn)對項目的評估是一項非常復雜的工作，涉及到許多的環(huán)節(jié)，而且房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)的準確性和參數(shù)的合理性對于房地產(chǎn)項目的評估有著極為重要參考作用，這個報告中的許多數(shù)據(jù)都是憑借個人的主觀判斷出來的，做出的項目測評報告一本是給銀行看，成本會較真實成本低的多，一本是給政府看會把收益點報的很高，這樣做出的報告科學性和真實性會大打折扣，參考意義值得懷疑。

3、房地產(chǎn)評估風險應對控制措施

3.1 加強房地產(chǎn)市場調(diào)查工作

房地產(chǎn)評估基于房地產(chǎn)市場行情，如不能掌握準確、齊全的房地產(chǎn)信息，必然無法對房地產(chǎn)進行客觀、精準的評估。因此，房地產(chǎn)評估機構(gòu)一定要有專人對房地產(chǎn)市場進行長期、廣泛、深入的調(diào)查，收集全面的價格信息資料，建立完整的信息庫為房地產(chǎn)評估服務，保證評估所采用的信息數(shù)據(jù)全面、真實。

3.2 加強評估人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)

房地產(chǎn)評估的風險中，評估人員執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)道德也是重要的影響因素之一，在應對房地產(chǎn)評估風險時應著重考慮。在日常的工作中，應定期對評估人員進行教育和培訓，也可采取邀請業(yè)內(nèi)成功人士進行授課或與其他行業(yè)企業(yè)進行交流的方式，逐步提升評估人員的執(zhí)業(yè)能力和水平，不斷提升評估人員的專業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)在行業(yè)市場中的競爭力。此外，還應該進一步的加強對估價人員的職業(yè)道德教育，不斷強化房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德意識，確保估價人員客觀、公正地開展房地產(chǎn)評估工作。

3.3 緊跟房地產(chǎn)市場行情完善評估體系

評估機構(gòu)應該做好相關信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項國家政策動態(tài)，結(jié)合實際情況對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行預測分析。以及時地掌握最新的行情，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務方法，確保房地產(chǎn)評估工作的預見性與準確性。

結(jié)語：

房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評估業(yè)，兩者的發(fā)展存在相偎相依的關系，息息相關共同進步和發(fā)展。在進行房地產(chǎn)相關行業(yè)的工作中，既要做到正視評估工作的作用，也要合理規(guī)避風險，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)評估行業(yè)風清氣正。