張建庭

（作者單位：金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

一、房地產(chǎn)行業(yè)波特五力分析

影響房地產(chǎn)行業(yè)的五力分為：

供應(yīng)商：土地的擁有者和使用者方面：政府、有存量土地的企業(yè)、欲搬遷的工廠、拆遷戶等，原材料方面為鋼鐵、水泥以及玻璃等供應(yīng)商；

購買者：現(xiàn)有的房屋的消費(fèi)群體替代品：普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、寫字樓、商鋪的購買者；

潛在的進(jìn)入者：外資、其他行業(yè)的佼佼者等；

替代品：不同類型房地產(chǎn)商品的轉(zhuǎn)換（經(jīng)濟(jì)型、豪華型的互相替代）；

行業(yè)競爭者：來自項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段的競爭對手，特別是與自己在同一區(qū)域、同一產(chǎn)品、同一個階段的競爭對手。

從房地產(chǎn)行業(yè)波特五力分析來看，政府作為土地的唯一供應(yīng)商集中化程度自不用說，自從土地改拍賣以來，土地價(jià)格一路飆升，與其供應(yīng)的唯一有很大關(guān)系。因此從波特五力分析來看，土地儲備對房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的困惑與備選方案

基于當(dāng)前白熱化的競爭使房地產(chǎn)業(yè)的市場與利潤空間日益受到擠壓，開發(fā)商凾待拓寬視野尋找新的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)是一個政策敏感度高、資金高度密集、高風(fēng)險(xiǎn)而且風(fēng)險(xiǎn)種類眾多的行業(yè)。但基于中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金緊張、資金成本高等問題，在土拍過程中往往很難與大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備越來越少，中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展陷入困境。本文從以下三個途徑尋找突破：一、尋找合適的存量土地，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得土地開發(fā)權(quán)；二、與人合作開發(fā)；三、尋找三四線城市參與土地競拍，尋求較好的機(jī)會拍得土地。有了土地儲備，中小房地產(chǎn)企業(yè)開辟符合自身發(fā)展的具有特色的產(chǎn)品，從而壯大公司。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備方案可行性分析

方案一，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式收購項(xiàng)目

假設(shè)案例資料如下：1.規(guī)劃地上住宅面積118847平方，商業(yè)4117平方米，幼兒園1791平方，物業(yè)管理用房684平方，地下建筑面積24000平方米，機(jī)動車停車位600個，分3年開發(fā)，住宅和商業(yè)銷售均價(jià)每平方2.05萬元，車位均價(jià)每個16.5萬元，預(yù)計(jì)銷售收入約30.13億元。2.建造成本按總建筑面積每平方3500元，預(yù)計(jì)約5.93億元。3.銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按銷售收入7.5%約2.26億元。4.財(cái)務(wù)費(fèi)用（不含股東利息）按借款5億元，2年，年利率10%計(jì)約1億元。5.稅金：增值稅按房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)稅率11%及附加稅、印花稅約2.67億元；土地增值稅8.55億元；企業(yè)所得稅按利潤25%約2.35億元，稅金合計(jì)約13.57億元。6.計(jì)稅土地成本0.14億元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格10億元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利7.23億元，減去股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格10億元，剔除計(jì)稅土地成本，投資本項(xiàng)目虧損2.63億元。根據(jù)項(xiàng)目資金回籠情況，按10%折現(xiàn)率測算，投資本項(xiàng)目凈現(xiàn)值為負(fù)1.45億元，項(xiàng)目不可行。

方案二，合作開發(fā)上海地鐵商業(yè)項(xiàng)目

假設(shè)案例資料如下：1.商業(yè)總建筑面積35435.5平方，共地上四層，地下二層，456間商輔，均有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。商場1-4層按均價(jià)4.88萬元銷售，扣除前三年租金15%后銷售收入9.26億元；商場前三年租金收入1.94億元；商場前三年物業(yè)費(fèi)收入0.23億元；收入合計(jì)11.43億元。2.商場購入成本6.08億元；商場改造裝修0.15億元，外立面改造0.06億元，中央空調(diào)0.1億元，室外裝飾燈光0.05億元，不可預(yù)見費(fèi)用0.05億元，合計(jì)商場改造成本0.41億元。3.銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按銷售收入6%約0.59億元。4.財(cái)務(wù)費(fèi)用（不含股東利息）按商場抵押貸款6億元，2年，年利率9%計(jì)約1.08億元。5.稅金：增值稅按房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)稅率11%及附加稅、印花稅約0.66億元；房產(chǎn)稅0.24億元；租賃稅費(fèi)0.29億元；土地增值稅0.58億元；辦證稅費(fèi)0.14億元；企業(yè)所得稅按利潤25%約0.38億元，稅金合計(jì)約2.29億元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利0.98億元及商場地下一二層的所有權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目資金回籠情況，按10%折現(xiàn)率測算，投資本項(xiàng)目凈現(xiàn)值為0.55億元。

從項(xiàng)目優(yōu)勢分析：①靠近地鐵口，交通便利，未來人口流量大，商業(yè)價(jià)值高；②周邊正在逐漸建設(shè)，未來升值潛力大；③項(xiàng)目內(nèi)其他物業(yè)已經(jīng)交付并且入駐；項(xiàng)目劣勢：①由于長期未開業(yè)，且被收購，長期未釋放消息，導(dǎo)致客戶投資信心受挫；②目前周邊人氣不足，且又處在工業(yè)區(qū)；根據(jù)以上分析，總的來說本項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿Υ?，投資總額較小，項(xiàng)目可行。

方案三，通過競拍獲得土地

假設(shè)案例資料如下：1.競拍地塊出讓面積為54536m2，容積率1.5-1.8，預(yù)計(jì)單價(jià)住宅1.7萬元、商鋪0.8萬元、車位10萬每個，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售收入16.85億元；2.土地及契稅支出6.29億元；3.工程及前期支出5.75億元，其中前期工程費(fèi)0.46億元，建安成本4.91億元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0.36億元，開發(fā)間接費(fèi)0.02億元；4.銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按銷售收入6.5%約1.08億元；5.財(cái)務(wù)費(fèi)用按借款6億元，1.5年，年利率10%計(jì)約0.9億元。6.稅金：增值稅按房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)稅率11%及附加稅、印花稅約0.73億元；土地使用稅0.02億元；土地增值稅0.55億元；企業(yè)所得稅按利潤25%約0.41億元，稅金合計(jì)約1.71億元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)測算項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利1.12億元，根據(jù)項(xiàng)目資金回籠情況，按10%折現(xiàn)率測算，投資本項(xiàng)目凈現(xiàn)值為1.24億元。

從項(xiàng)目優(yōu)勢分析：①距離城市中心區(qū)域較近，周邊各項(xiàng)配套設(shè)施完善；②教育資源豐富，醫(yī)療配套齊全；③本項(xiàng)目目前未受政策調(diào)控，周邊一二線城市客戶外溢；④交通利好，繞城高速公路西復(fù)線計(jì)劃于2020年建成通車及地鐵開建；項(xiàng)目劣勢：①與一二線城市相比，三線城市房價(jià)上漲空間相對較慢；②三四線城市購買力有限；根據(jù)以上分析，總的來說本項(xiàng)目凈現(xiàn)值較好，投資總額相對較小，項(xiàng)目可行。

四、方案實(shí)施建議和舉措

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)今，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)波特五力分析，增加土地資源儲備具有一定的必然性、合理性，但要提高土地資源儲備的有效性，必然要根據(jù)市場有效需求和企業(yè)綜合開發(fā)實(shí)力，有計(jì)劃、分階段適度進(jìn)行土地儲備。一方面我們不能盲目拿地，特別是對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)受不起政策調(diào)控的沖擊。尤其是股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，因這些項(xiàng)目往往是早期拿地未開發(fā)，項(xiàng)目表面來看往往盈利非常高，但因土地成本幾乎為零，導(dǎo)致項(xiàng)目土地增值稅及企業(yè)所得稅非常高，雖然項(xiàng)目本身有盈利，但無法收回投資款，故以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲取土地開發(fā)從目前土地成本比重非常高的時代是不可取的。另一方面，我們也應(yīng)積極多渠道的謹(jǐn)慎拿地，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與土地拍賣，根據(jù)自身實(shí)力及企業(yè)產(chǎn)品特色參與競拍。對于通過競拍獲得土地項(xiàng)目，我們應(yīng)提前做好稅收籌劃，尤其是總包單位及設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商，我們都應(yīng)選擇一般納稅人，在開發(fā)過程中，根據(jù)銷售進(jìn)度及時取得專票。