吳蘭花

（作者單位：中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局）

在供給側(cè)改革的宏觀背景下，科學(xué)有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯得至關(guān)重要，近幾年相繼出臺的國六條、國八條、國十條以及新國五條、新國十條等，聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收、買賣和貸款等環(huán)節(jié)，不斷加大管控力度，旨在通過合理化干預(yù)使房地產(chǎn)市場價格趨于穩(wěn)定。從長遠(yuǎn)來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍然需要宏觀調(diào)控政策予以保障。

一、供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)發(fā)展路徑

我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展階段，可概括為四個層面：第一，為人們提供基本的居住空間和生活環(huán)境；第二，為人們提供一個具有良好結(jié)構(gòu)、環(huán)境以及生活配套設(shè)施的建筑；第三，為人們提供一個兼顧服務(wù)與品質(zhì)的多功能、綜合性住宅；第四，運(yùn)用現(xiàn)代科技，為人們提供一個舒適、健康、環(huán)保的高端生活方式?？梢钥闯觯恳淮无D(zhuǎn)型，體現(xiàn)的是社會公眾越來越高的房屋需求，這就迫使政府和房地產(chǎn)開發(fā)商長期致力于提高房屋質(zhì)量。在當(dāng)前供給側(cè)改革背景下，一方面需要政府干預(yù)來緩解一部分住房積壓，督促并扶持一些房地產(chǎn)開發(fā)商加大投資，同時結(jié)合城市、地域、人文和消費(fèi)需求進(jìn)行個性化建設(shè)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)加大先進(jìn)技術(shù)的引入，盡可能地提供更好的基礎(chǔ)配套服務(wù)，構(gòu)建一個專業(yè)化的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)來滿足人們的購房需求。

二、供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)發(fā)展思路

首先，從區(qū)域角度分析，一、二線城市房屋供不應(yīng)求，房價仍持續(xù)上漲；部分二線城市和大多數(shù)三、四線城市供過于求，面臨較大的庫存壓力。從企業(yè)角度分析，大多數(shù)開發(fā)商正處于效益下滑、規(guī)模萎縮的狀態(tài)，交付難、停工爛尾、偷工減料等情況時有發(fā)生；極少數(shù)以央企為主的大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商盡管加大拿地力度并擴(kuò)大經(jīng)營，但利潤下跌仍難以避免。因此，化解房地產(chǎn)高庫存必須從長遠(yuǎn)考慮，利用貨幣、金融、財稅等政策刺激需求，才能有效地消化存貨。簡而言之，一方面需要暫停三、四線城市宅地供應(yīng)，在加大一、二線城市宅地供應(yīng)的同時加快改革，使部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檎兀岣哂玫鼐o張的一、二線城市地塊容積率；另一方面需要針對一線城市加大中小套型住宅供應(yīng)量，減少或停止建設(shè)保障房和安置房。與此同時放松對開放商的限制并提供必要的融資支持，督促這些開發(fā)商擴(kuò)大生產(chǎn)力并提高產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的購房需求。

其次，政府應(yīng)認(rèn)識到房屋限購限貸政策是一把雙刃劍，雖然對抑制房價上漲具有顯著效用，但負(fù)面作用也不可忽視。以限購限貸為主的房屋調(diào)控政策沒有從根本上解決房價上漲的主要原因，即供給與需求不匹配。在當(dāng)前部分大城市二手房的房屋銷售中，已經(jīng)逐漸取消了限購限貸政策，但對很多較為發(fā)達(dá)的大城市而言，放寬限購限貸所起的作用并不大。為此，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，針對中小城市進(jìn)行集中取消限購或限貸政策，而對于大城市尤其是二手房市場，可適當(dāng)調(diào)整個稅優(yōu)惠的限制，應(yīng)對其需求大于供給的局面。

三、供給側(cè)改革背景下保障房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的措施

（一）保障公益性住房建設(shè)

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡來看，政府部門應(yīng)制定合理的法律法規(guī)，通過控制區(qū)域土地買賣機(jī)會來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的核心地位。政府部門應(yīng)在充分考量實(shí)施效果的前提下制定宏觀調(diào)控政策，這一過程要盡可能激發(fā)人民群眾的參與積極性，以“公平、公正、公開”為原則保障政策的有效性。政府借助這一系列調(diào)控政策來加大假設(shè)公益性住房力度，保障用地供應(yīng)量和相應(yīng)的投資資金，同時確保周邊環(huán)境和配套的公共設(shè)施相對完善、便捷。另一方面，在公益性住房實(shí)際分配標(biāo)準(zhǔn)上需要進(jìn)行嚴(yán)格約束，杜絕一切不法行為擾亂房地產(chǎn)市場的正常秩序。政府部分應(yīng)對此制定相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制，以穩(wěn)定的法律法規(guī)來保護(hù)房地產(chǎn)市場的各個活動主體。

（二）治理閑置土地和房產(chǎn)

借助于便捷的網(wǎng)絡(luò)化信息管理手段，政府部門可以對房地產(chǎn)行業(yè)中閑置土地以及房產(chǎn)的所有信息進(jìn)行有效統(tǒng)計(jì)，據(jù)此制定相應(yīng)的稅收法規(guī)以縮減其數(shù)量。舉例來說，政府可對房產(chǎn)閑置期過長（比如超過六個月）的業(yè)主，要求其繳納相匹配的資源浪費(fèi)費(fèi)用。另一方面，政府需要完善土地出讓合同，致力于構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)商和政府自身權(quán)利義務(wù)的對等，在此基礎(chǔ)上設(shè)立違約成本額，以保障區(qū)域政府在房地產(chǎn)開發(fā)決策方面的合理性。政府應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)周期進(jìn)行明確落實(shí)，同時征收土地增值稅，從而避免由于土地囤積而導(dǎo)致的資源浪費(fèi)。

（三）革新土地經(jīng)營制度

為了促使政府管理部門對土地經(jīng)營活動進(jìn)行全面放權(quán)，需要革新土地管理及經(jīng)營制度。為此，政府應(yīng)逐步轉(zhuǎn)變以地謀財?shù)陌l(fā)展觀念，建立并健全統(tǒng)一化的城鄉(xiāng)用地市場，根據(jù)商業(yè)用地與住宅用地性質(zhì)上的差異，制定個性化的土地轉(zhuǎn)讓方式。同時，利用土地資產(chǎn)稅影響房地產(chǎn)土地財政收入方式，進(jìn)一步加強(qiáng)對房產(chǎn)稅的征收范圍和征收力度，從而提高房產(chǎn)業(yè)主的持有成本，弱化市場上的投機(jī)需求。

（四）明確市場需求

從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)市場需求主要集中在投資性需求和剛性需求兩個方面，政府在制定調(diào)控政策時也應(yīng)分別予以針對。我國房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，但居民的可承受性供給難以滿足，與此同時投資性房產(chǎn)的市場需求彈性正逐步增強(qiáng)，迫使政府部門制定相應(yīng)的調(diào)控政策以保障兩種需求得到合理滿足。這就需要政府全面考慮自住型房產(chǎn)業(yè)主的利益，在此基礎(chǔ)之上抑制投資型需求，輔以公益性措施保障居民的剛性需求。

（五）拓展投資渠道

由于國民經(jīng)濟(jì)快速累積，人們對閑置資金的轉(zhuǎn)換利用需求也不斷上漲，與此同時銀行貨幣緊縮政策的實(shí)施也助推大量居民投向房地產(chǎn)市場。但在房地產(chǎn)行業(yè)對民間資金需求較大的背景下，過于單一的合法投資渠道限制了資金的轉(zhuǎn)換利用。為此，政府部門應(yīng)健全并完善資本市場，創(chuàng)新金融發(fā)展模式以拓展居民投資渠道，緩解房地產(chǎn)壓力。

（六）完善評估體系

針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場存在的不公平補(bǔ)償、不合理規(guī)則、強(qiáng)拆以及土地征收等問題，政府應(yīng)通過健全相關(guān)法律法規(guī)來完善調(diào)控政策。可以從頒發(fā)聽證制度、健全房地產(chǎn)稅收及交易評估體系等方面入手，逐步提高公民的參與程度并強(qiáng)化社會公信力，從而保障房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

總結(jié)，從整體來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，但市場宏觀調(diào)控仍存在一些問題。在供給側(cè)改革不斷深入的背景下，政府部門應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行政策優(yōu)化與完善，將房地產(chǎn)市場逐步引向正軌。