歲末年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向牽涉各方。更好貫徹“房住不炒”政策，主要須把握好兩點(diǎn)目標(biāo)，一是更好地滿足剛需，二是更好地將人民群眾的投資性需求進(jìn)行更合理的分流。至于投機(jī)性需求，因?yàn)楹屯顿Y性需求難以嚴(yán)格區(qū)分，與其花費(fèi)巨大精力去甄別二者間的區(qū)別，不如把主要精力放到更好滿足人民群眾合理的投資性需求上，以從源頭上更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)投機(jī)性需求的屏蔽。

談到房地產(chǎn)的“過?！碑a(chǎn)能時(shí)，不少人喜歡從人均居住面積出發(fā)來加以論證，而對(duì)住房的結(jié)構(gòu)性需求避而不談，這顯然不是實(shí)事求是的做法。直面與就業(yè)集聚度相匹配的大城市的住房需求，才是更好滿足房地產(chǎn)剛需的應(yīng)有前提。

這需要做好兩方面的工作，一方面是增加大城市住房供給，另一方面是實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍尤其大城市群內(nèi)不同年齡群體與住房資源之間更為彈性靈活的匹配。

在住房供給方面，除了滿足保障性住房需求外，適度增加商品房建設(shè)用地依然是無法回避的必經(jīng)之途。更好發(fā)展大城市群，以在城市群內(nèi)部更好實(shí)現(xiàn)人地資源的更合理配置，以及在城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)之間實(shí)現(xiàn)更有效打通和流轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為各方共識(shí)和期待，宜適度加快相關(guān)政策推進(jìn)速度。

更好地提升人們租房的意愿，一方面可以適度消減人們對(duì)新增商品住房的剛需，一方面也能更有效盤活存量住房，減少空置率和社會(huì)資源的浪費(fèi)。這又需要進(jìn)一步推進(jìn)此前已經(jīng)在一些城市試點(diǎn)的租住同權(quán)和教育資源去學(xué)區(qū)房化等政策。此外，在技術(shù)層面，還可以在加大租房抵稅力度、加大對(duì)空置房監(jiān)控處置力度等方面采取相應(yīng)舉措，而對(duì)出租房收益的扣稅則宜從寬，以更好鼓勵(lì)有房戶的出租意愿。

不同年齡階段的居民有著不同的住房需求。年輕人出于職業(yè)發(fā)展考量和為孩子教育資源著想，一般更愿意前往大城市居住。這也是小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略無法達(dá)到分流人群以減輕大城市壓力的既定目標(biāo)的根本原因所在。而老年人群，則更愿意在環(huán)境優(yōu)雅、生活節(jié)奏較慢和不那么擁堵嘈雜的中小城市乃至小城鎮(zhèn)居住。如果能實(shí)現(xiàn)不同年齡階段人群與不同層級(jí)城市之間居住資源的更合理匹配，則不僅能釋放更多大城市居住資源，減輕其住房壓力，還能更好盤活三四線城市和小城鎮(zhèn)的住房資源，緩解這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的積聚。

中國(guó)高鐵大規(guī)模建成、一小時(shí)生活圈漸成氣候和老齡化社會(huì)的加速到來，為上述場(chǎng)景的實(shí)現(xiàn)奠定了相對(duì)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而在現(xiàn)實(shí)中，年輕人向大城市的流動(dòng)一如預(yù)期地在加速進(jìn)行，而反向的老年人群向中小城市的分流卻始終裹足不前。結(jié)果就導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)總體過剩、大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲性過熱和中小城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩同時(shí)并存。

妨礙老齡人口向中小城市分流的主要因素體現(xiàn)在軟硬兩個(gè)方面。硬的方面主要體現(xiàn)為中小城市針對(duì)老齡人口的醫(yī)療康養(yǎng)資源相對(duì)不足和滯后，軟的方面主要體現(xiàn)為各種養(yǎng)老醫(yī)保等公共福利資源迄今無法隨身走，異地結(jié)算沒有大范圍推開，從而造成諸多不便。

從這個(gè)意義上講，盡快實(shí)現(xiàn)基本養(yǎng)老醫(yī)療等資源全國(guó)范圍的相對(duì)均等化，盡快提升相關(guān)公共福利賬戶的全國(guó)一體化結(jié)算，已經(jīng)成為迫在眉睫的課題。所謂福利國(guó)家建設(shè)固然有著不菲的支出，但其所發(fā)揮的對(duì)有效需求的杠桿撬動(dòng)作用更是不容小覷。

而這種有效需求的釋放，又必將對(duì)中小城市醫(yī)療和康養(yǎng)資源供給側(cè)市場(chǎng)的加速形成，提供強(qiáng)大的助力。而由此形成的投資性需求，又能在一定程度上為人們提供在房地產(chǎn)之外的投資渠道，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有關(guān)部門念茲在茲的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)去房地產(chǎn)化。

近來人們經(jīng)常津津樂道有多少國(guó)人依然沒有坐過飛機(jī)、用上馬桶，言下之意這些尚未得到滿足的需求意味著巨大的商機(jī)。同理，因?yàn)榫薮蟮睦夏耆丝谝?guī)模和相對(duì)滯后的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，中國(guó)的老齡化也被視為巨大的商機(jī)。

然而如果相關(guān)制度性瓶頸遲遲不能被突破，人們的相關(guān)需求將繼續(xù)無法被有效激活，從而令潛在的商機(jī)繼續(xù)無法盡快被轉(zhuǎn)化為寶貴的真實(shí)需求。盡快破除相關(guān)妨礙，盡快實(shí)現(xiàn)不同年齡人群和不同層級(jí)城市間居住資源的更合理配置，將為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)起到綱舉目張的效果。