摘要：房子從購買到過戶，市場風(fēng)險(xiǎn)一直存在。其中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是由于賣方的原因?qū)е路孔颖环ㄔ翰榉?。如何?guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，避免“房錢兩飛”，是每個(gè)購房者都要面臨及思考的問題。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)簽;預(yù)告登記;物權(quán)

中圖分類號：F293

文章編號：1001-9138- （2019） 12-0064-66

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

收稿日期：2019-10-15

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋產(chǎn)權(quán)本身包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移會涉及很多復(fù)雜的法律關(guān)系，這就需要購房者提高風(fēng)險(xiǎn)意識，加強(qiáng)防范。

1新建商品房

即購房者購買開發(fā)商開發(fā)的樓盤，這里面又包括期房和現(xiàn)房，期房是指開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證尚未辦理不動產(chǎn)首次登記（即辦大證）的房屋，即在建的、尚未竣工、不能交付使用的房屋;現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)辦理不動產(chǎn)首次登記（即辦大證）的房屋，即已經(jīng)竣工，購買即可人住的房屋。針對這兩種房屋，期房要簽訂商品房買賣（預(yù)售）合同，現(xiàn)房要簽訂商品房買賣（現(xiàn)售）合同。從簽完合同到購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)前，有個(gè)漫長的等待過程。在這期間，房屋如果被查封，大部分是因?yàn)殚_發(fā)商的原因。

依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果成為被執(zhí)行人，財(cái)產(chǎn)被采取查封措施，有兩種情形：（1）已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋;（2）已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)首次登記（辦大證）且尚未出售的房屋。實(shí)際上就是期房和現(xiàn)房但尚未出售。那么問題來了，購房者已經(jīng)購買過房屋了，而且也簽了購房合同，為何房屋還是被查封了呢？這是因?yàn)橘彿空叩暮贤瑳]有辦理網(wǎng)簽備案。

網(wǎng)簽的步驟大體為：房地產(chǎn)主管部門提供網(wǎng)上房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，供出賣人與買受人使用;買賣雙方在網(wǎng)上房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中簽約，簽約后的信息被保存于該房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中，房地產(chǎn)主管部門可以隨時(shí)查看和使用，并在一定程度上進(jìn)行公示。

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。即開發(fā)商和購房者簽訂預(yù)售合同后30日內(nèi)，要到當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案。雖然目前沒有明確的法律規(guī)定現(xiàn)房銷售是否需要合同備案，但從住建部門的實(shí)際操作來看，為了加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)房銷售合同也需要備案。

網(wǎng)簽和備案是密不可分的，先有網(wǎng)簽，再有備案。以西安市為例，開發(fā)商和購房者協(xié)商合同條款，由開發(fā)商登陸市住建局網(wǎng)簽平臺簽訂商品房買賣合同，并提交住建部門審核備案（由市住建局市場處負(fù)責(zé)）。備案成功后，系統(tǒng)會自動生成一個(gè)合同備案號，這套房屋的合同備案信息會顯現(xiàn)在住建局的樓盤表中，得益于信息共享，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也能看得到。已經(jīng)做過網(wǎng)簽備案的購房者，其依據(jù)商品房買賣合同享有的合法合同債權(quán)得到了保障，足以避免被查封的風(fēng)險(xiǎn)，除非因?yàn)樽陨淼膫鶆?wù)問題被別人起訴。

所以對于新建商品房購房者來說，一定要購買五證齊全的商品房，簽訂正規(guī)的商品房買賣合同，并督促開發(fā)商盡快辦理合同備案手續(xù)。

2二手房

即購房者購買業(yè)主的已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋。二手房交易、過戶有個(gè)過程，以西安市為例，買賣雙方先要到購審窗口做購房資格審核，然后到交易窗口做網(wǎng)簽、資金監(jiān)管，接著到稅務(wù)窗口納稅，最后到不動產(chǎn)登記窗口辦理轉(zhuǎn)移登記（過戶）手續(xù)。2015年1月1日起，西安市城六區(qū)范圍內(nèi)的二手房買賣，都要通過市住建局的二手房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂買賣合同，網(wǎng)簽和備案合為一體，同時(shí)進(jìn)行，同時(shí)完成。在網(wǎng)簽合同制式版第一頁的溫馨提示上都會有一段話：從網(wǎng)簽備案到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成，有一個(gè)過程，期間可能發(fā)生房屋被査封的風(fēng)險(xiǎn)，所以，建議買賣雙方網(wǎng)簽之后，及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房屋過戶到買方名下之前，房屋被查封大多是因?yàn)橘u方的原因。

因?yàn)橹灰址哭D(zhuǎn)移登記沒有完成，房屋沒有過戶到買方名下之前，從物權(quán)的角度來看，房屋的產(chǎn)權(quán)還是屬于賣方，在法律上視為賣方的財(cái)產(chǎn)。依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。即雙方簽訂的合同只有債權(quán)效力，而沒有物權(quán)效力，產(chǎn)生不了物權(quán)變動。

依據(jù)《通知》第9條規(guī)定，對國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條規(guī)定：查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。這里面的“核準(zhǔn)登記”即已經(jīng)完成登簿，即不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)將新的物權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿。依據(jù)《物權(quán)法》第14條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。換言之，只要沒有完成登簿，房屋的產(chǎn)權(quán)即還在賣方的名下，法院仍然可以視之為賣方的財(cái)產(chǎn)，從而采取查封措施。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以査封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?？偨Y(jié)起來可以歸納為以下幾點(diǎn)：買方要簽訂合法有效的書面合同（即及時(shí)辦理二手房網(wǎng)簽）;已經(jīng)合法占有（已經(jīng)實(shí)際控制）;已經(jīng)支付全部購房款（存人資金監(jiān)管賬戶）或者已經(jīng)支付首付款（存人資金監(jiān)管賬戶）并積極申請銀行貸款;嚴(yán)格按照合同約定履行買方的各項(xiàng)義務(wù)，沒有違約行為，積極督促賣方辦理過戶手續(xù)，自身不存在過錯(cuò)。只有做到以上幾點(diǎn)，才能在查封后及時(shí)主張自己的權(quán)利，獲得法院的支持。從目前的實(shí)踐來看，西安確有必要開展預(yù)購商品房預(yù)告登記、二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，只有預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

預(yù)告登記是由《物權(quán)法》規(guī)定的一種登記類型。預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第2款規(guī)定：預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動產(chǎn)權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第4條規(guī)定：未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第20條第1款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。這說明法院是認(rèn)可預(yù)告登記的物權(quán)效力，并賦予其阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的對抗效力。

所以以西安市為例，確有必要完善網(wǎng)簽備案的流程，并依據(jù)法規(guī)、規(guī)章的要求實(shí)現(xiàn)住建部門和不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息共享，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。另外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)適時(shí)開展預(yù)告登記業(yè)務(wù)，完善預(yù)告登記辦理流程，向社會公眾做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的相應(yīng)宣傳工作，引導(dǎo)交易者對各項(xiàng)業(yè)務(wù)，特別是網(wǎng)簽與預(yù)告登記二者行為的不同法律效力進(jìn)行正確識別，讓各項(xiàng)申請業(yè)務(wù)辦理者均能知曉其他交易相關(guān)信息，作出合理避免交易風(fēng)險(xiǎn)的正確選擇。

對于房屋交易來說，本身風(fēng)險(xiǎn)就是存在的，這是市場經(jīng)濟(jì)不可避免的。在交易之前，買方一定要核實(shí)賣方的房屋產(chǎn)權(quán)狀況，如果該房屋上存在査封、異議登記，不建議購買;如果存在抵押登記，則要督促賣方盡快撤押，完成注銷抵押登記手續(xù)，并在合同上明確辦理手續(xù)的時(shí)間及逾期不辦理的違約責(zé)任。在交易的過程中，一定要有證據(jù)意識。一旦在交易、過戶的過程中因?yàn)橘u方的原因?qū)е路孔颖环ㄔ翰榉?，要提供充足的證據(jù)，及時(shí)向法院提出異議，主張自己的權(quán)利。

總之，市場有風(fēng)險(xiǎn)，交易需謹(jǐn)慎。

作者簡介：喬凱祥，西安市不動產(chǎn)信息檔案管理中心。